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房企正在暴力浸染康養藍海。

先是康養農業領域迎來變革。今年3月，佳兆業健康發布公告稱，將注資1.2億在上海合作成立項目公司，旨在振興及改造伏虎村為擁有優良基建設施和全新農村形象的馳名農業康養村。

此外，去年10月，佳兆業健康就曾披露將與旅游開發公司合作，擬共同發展金鼎湖，將該地區轉型為京津冀地區的農村振興示范區及高端康養度假區。

后又有養老領域被一線房企搶占市場份額。綠城康養集團旗下的“大愛天下”與“綠城暖君”在5月分別榮獲了“2021中國養老十大品牌”與“2021中國養老創新十大品牌”兩大獎項。

緊接著再來看一組數據。據遠東資信統計，2018年初至2021年2月期間，在國內發行過債券的房地產企業共有289家，其中有108家已進入康養地產領域，占比為37.37%。

同時，大健康產業的崛起也為康養地產帶來了發展機遇。據《“健康中國2030”規劃綱要》信息：到2020年，健康服務業總規模超8萬億，到2030年達16萬億。作為大健康產業的重要一環，據產業經濟關聯推算，到2030年，康養地產的規模將達到10萬億左右。

以上種種跡象與數據直觀地透露出，康養產業已成為大多數房企前瞻性戰略布局的重點方向。當然，力的作用是相互的，房企作為拉升發展曲線的航母，也在加速助推康養產業。

不過，扎堆入局朝陽產業的房企們，并沒有像險企那樣順風順水，反而陷入了進退兩難的尷尬境地。

唯利出發，入局是必然選擇

從產業經濟的維度來看，近幾年不斷加重的人口老齡化趨勢，激發了康養產業的無限爆金潛力。

與之相反的是曾經風光淘金，如今舉步維艱的房企。

受政策影響，目前房地產市場的供需兩端都被卡緊，“規模為王”的時代成為歷史，行業加速轉入存量時代。

存量時代下，行業面臨不斷整合，為了活下去，開發商們開始積極地“去地產化”，以至于都到了談“房”色變的地步。而想活下去就勢必要尋找新增長曲線，因此，恰逢出現在房企轉型風口的康養產業，憑借龐大的市場缺口及優勢，成為被爭相奪食的香餑餑。

并且，康養產業還可以作為工具，滿足上層房企的野心。我們都知道密集出臺的調控政策讓房企拿地變得很困難，想拿到優質土地就不得不采取一些手段，比如利用康養項目進行產業勾地。

圖片來源：頭豹研究院

此外，眾多房企入局康養產業除了自身發展的需要與龐大的市場需求缺口以外，也是趨于政策導向。

基于我國目前人口老齡化趨勢加重的現狀，中央在“十四五規劃和2035遠景目標的建議”中明確提出：要推動養老事業和養老產業協同發展，健全基本養老服務體系，發展普惠型養老服務機構和互助性養老，支持家庭承擔養老功能，培育養老新業態，構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系。

第七次人口普查各年齡組人口比例

因此，將傳統的居住功能與康養旅居、醫療等服務相結合的康養地產，迎合當下社會發展主旋律，往后或將獲得更多、更大的扶持力度。比如近幾年，住建部、國土資源部、民政部等多部門就在土地供應等方面出臺了扶持康養地產發展的政策。

綜合以上種種因素，在此背景下，房企們各懷鬼胎，扎堆入場。

值得注意的是，康養產業不僅資金投入大，周期長，需持續運營，且盈利回收還慢，顯然，這套打法與“高周轉”模式下的房企背道而馳，成為了房企當下的攻堅難題。

局勢不明朗下的進退兩難

目前，“康養+醫養+旅游+地產”的復合型開發模式，是房企們布局康養產業的基本操作。

在房地產層面愈演愈烈的“馬太效應”也同樣復刻到了康養地產板塊。如今，領跑康養地產的是萬科、綠城、保利等TOP級老牌房企。

其中，萬科最先下探市場，進行布局。在2009年還沒有康養這一概念時，萬科就提出養老為主的開發模式，立項首個養老社區“隨園嘉樹”。

“隨園嘉樹”這個項目是萬科開發的首個真正意義上的養老項目，項目采用“大社區+養老組團”的開發模式，所用土地屬性為40年產權旅游用地。在項目推出三個月后，隨園嘉樹老年公寓實現真實入住106戶，1年內隨園嘉樹內的120張床位的隨園護理院即實現100%入住率，良好的市場業績讓其一度成為養老社區的標桿。

而綠城是從2010年在杭州試水第一個嵌入式養老機構“綠城藍庭護理院”開始，把康養產業作為了企業的重要發展路徑。

其中，綠城烏鎮雅園的康養項目被封為神盤。這個項目中國首個國家社保基金參與投資的以“學院式養老”為主題的綜合性康養產業園區。項目采用“健康醫療+養生養老+休閑度假”的全新模式，引入浙江雅達國際康復醫院以及德國醫療專家團隊，以健康醫療為特色服務配套，滿足了養生養老、休閑度假等多種需求。

猶記郁亮曾在2017年萬科業績會上公開表示：“目前萬科在全國的養老項目都沒賺錢。養老業務剛發芽，前期試錯階段我們可以不掙錢，甚至可以虧本，但一定要突破過去做地產的思維和習慣。在我退休前，我一定要把萬科養老業務做好了再離開！”。

他確實說到做到了。萬科自2010年推行住宅產業化、商業地產、養老地產三大戰略后，就積極在杭州、北京等一線城市開拓發展養老地產，截止目前，萬科養老業務布局已達16個城市。當下，萬科的康養地產業務集中在建設養老住宅和提供養老社區服務等方面。

不過，康養與地產錯位的開發模式還是受到了反噬。2018年萬科關停北京“萬科·幸福家”社區養老中心，接著在2019年關停北京“萬科·嘉園”社區嵌入中心。同年，萬科退出北萬光熙康復醫院的運營。

隨著這3個項目的相繼關停和退出，萬科曾經信誓旦旦的“3+N”養老產品線，只剩下了一個公建民營、非營利性CCRC（持續照料退休社區）“隨園”，和一個重資產、營利性養老機構“怡園”，在運營項目也從5個減持到了2個。

如果重點關注康養產業就會明白，萬科的關停動作其實是康養地產現狀的縮影。

截至目前，布局了22個康養項目的融創中國董事會主席孫宏斌曾表示：“康養是一個超過10萬億的行業。這是一個巨大的市場，但也是一個比較難做的市場。”，此外，融創執行董事、執行總裁兼北京區域集團總裁荊宏也曾在融創康養品牌發布會上承認：近期看，行業普遍呈現虧損的狀態，仍需要從地產等其他業務板塊進行反哺。

作為市場亟待開發的新興產業，在局勢尚不明朗的情況下，房企大都進退兩難。進一步盈利不佳的康養項目會帶來資金鏈風險，退一步又怕錯過風口得不到新增長曲線，死于不斷整合的行業環境。

回歸到根本原因，康養產業的盈利模式是房企殺手。

中國康養地產盈利模式（圖源：頭豹研究院）

眾所周知，房地產的“高周轉”開發模式是要求4個月開盤，5個月資金為正，6個月回籠資金。而對于以持有為主的康養地產，業內的普遍觀點是10-15年的投資回收期，每年8%-10%的回報率。（為了公平比對，這里以持有為主的康養地產舉例）

因此，房地產企業如果開發自持運營類型的康養地產項目的話，一方面會產生很大的資金沉淀，資金利用效率比較低。

另一方面則會增加債務融資需求，不僅負債水平會上升，相應地償債能力也可能會受到影響。同時，開發康養地產項目或將導致使長期債務占比上升。

所以，隨著市場開發率不斷提升，大部分康養地產選擇采用租售結合的形式以提前收回部分現金，確保項目可以正常運轉。

由此可見，未來房企想在康養領域持續深耕，不因盈利虧損致使錯失千億藍海，就必須探索更加有效、多樣的盈利模式。不然，不僅不會開發出新增長曲線，還將會因為崩斷的資金鏈毀壞主營的地產業務。

房企的這場康養戰事，目前仍是寸步難行，勝負難分。

*本文來源：微信公眾號“鹿鳴財經”（ID:luminglab），作者：惠比壽，原標題：《房企的康養戰事，全軍覆沒？》。

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