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恒大負債2.4萬億,文旅地產假面舞會散場后何去何從?

本文作者:執(zhí)惠 2023-07-25 09:54:47
文旅投資何去何從

最近恒大發(fā)布了

2021年和2022年的財報,總共虧損8120億元,負債總額是2.4萬億元。

這是什么概念呢?

相當于每個月虧掉338億元,每天虧掉11.12億元,每小時虧掉4600萬元!

今年一季度,A股上市公司利潤小于4500萬的公司有3409家。

也就是說,差不多60%的上市公司一個季度也賺不到恒大一小時虧的錢。

工商銀行最近兩年的利潤也就7000億,還不夠恒大兩年虧的。

茅臺現在的總市值是 2.16萬億,把茅臺賣掉也不夠恒大還債的。

咱們總說錢難賺。按照中國人均可支配收入3.7萬/年計算,一個人不吃不喝,也得大概30年才存得夠100萬。

但小時虧4600萬,這事比賺錢難多了!摳破腦袋估計也不知道該怎么讓自己一天虧掉4600萬。

恒大在2021年債務暴雷之后,大量樓盤面臨停工,在政府保交樓的政策推動下,雖有好轉,但難度真心不小。

恒大所有的樓盤中,買了文旅地產的業(yè)主恐怕應該是最睡不著覺的。即便是順利交了樓,估計也會造成財產永久性損失。

實際上前兩年,一干開放商張開雙臂積極擁抱文旅時,就注定了會有這樣的結局:大多數文旅地產都會一地雞毛!

地產帶上文旅的面具,卻沒有文旅的靈魂!

本文將討論?為什么大多數文旅地產都終會失敗?

01什么是文旅地產?

文旅地產的主要業(yè)務是房地產開發(fā)和運營;功能定位是文化旅游產業(yè)發(fā)展;

文化作為文旅地產的核心要素,串聯規(guī)劃設計、景觀塑造、營銷管理、物業(yè)品牌打造等地產開發(fā)全流程,包含多種地產項目。

大致分為三類:文化體驗性、創(chuàng)意辦公型和專業(yè)服務型。

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直白一點的說就是,人為打造一個文化旅游場景,兼具各類基礎配套設施,吸引大眾聚集,然后賣房子、賣門票、收租金、賣商品、收物業(yè)費和服務費等等。

因此,雖然文旅地產的主要業(yè)務是房地產開發(fā)和運營,但想賺錢,必須把文旅給做好。

但大多數開發(fā)商都把路子走偏了。

02文旅地產大熱的時代背景

有心的朋友應該能回憶起文旅地產這個概念是什么時候流行起來的。

時間要撥回到2017年!

為什么是2017年呢?

當時正好是咱們國家開始“三降一去一補”,并且在2016年底首次提出房住不炒,然后愈演愈烈!

當初很多人都認為這只是一句口號,現在看來,當時的決心是蠻大的。

這樣大背景下,房企紛紛都感到焦慮,債務和現金流的隱憂已經出現!萬科在2018年首先喊出:活下去!

房企們心里門清,都積極的尋求轉型,其中一個方向就是擁抱文旅產業(yè)。

恒大文旅2015年就成立了,但并不是因為它有未卜先知的能力,而是野心太大。畢竟恒大已經在盲目多元化了,恨不得把世界上所有生意都做一遍。

當時恒大的圖譜是這樣的:

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2018年則是地產+文旅的大年。

融創(chuàng)文旅,碧桂園文旅,萬科文旅,富力文旅,佳兆業(yè)文旅,復星旅文都在2018年成立,各地產企業(yè)紛紛效仿,幾乎全部成立了文旅公司,有的甚至直接加了個文旅后綴。

這些開發(fā)商打著文旅的旗號,骨子沒有文旅的基因,他們的最大關注點始終是房子!走的還是房地產那套老路子:

低價獲取土地,獲得銀行和政府的支持,預售,抵押搞錢再拿地。

他們文旅營運方面大都不及格。

最多就是做做樣子,比如:買IP、拼湊團隊、花錢包裝、講故事、蹭熱度、裝模作樣的運營。然而滿腦子始終是賣房子!

整個項目最終成不成功,它們并不怎么在乎,反正最后地方政府得去收拾爛攤子。

文旅項目中最幸運的可能要算萬達了。本是無奈之舉,提前賣掉了文旅項目,卻成功躲過了疫情和三道紅線,還完成了輕量化轉型。

其他房企則不那么幸運了,三道紅線劃下來之后,文旅項目成了最燙手的山芋!

03為什么文旅地產大都會失???

中國的文旅地產大都慘淡收場,除了時代背景約束外,還有一些重要的原因。

第一,產業(yè)思維不同

房企一心想著賣房子,做的是產品,而且周轉越快越好!

文旅開發(fā)的本質是做服務,復雜程度很高,需要通過長期經營提升價值,不可能像開發(fā)商那樣賣完房子就走人。

做地產好比是養(yǎng)豬,把豬盡快養(yǎng)大,在最短的時間達到最大重量(規(guī)模),然后分成肉、骨等進行散售,實現利潤最大化,更關注量。

而做文旅好比養(yǎng)孩子,希望他健康成長、好好學習,成為社會的棟梁之才,更看重質。畢竟文化這種東西不是一朝一夕能建立起來的。

第二,地段、地段,還是地段

文旅地產始終還是地產,地產的核心要義就是地段。

這些年的文旅項目,如果里城市近,拿地就難而且貴。

如果拿地容易,就一定是在偏遠地區(qū)。

這種困擾很難解。

那些運營比較成功的文旅項目一般分為兩種:要么是大城市周邊且交通便捷、基礎設施完善的項目,要么是知名旅游景區(qū)附近的項目。

第三,金融屬性太強

大多數購買文旅地產的業(yè)主都是抱著投資的目的。

所以他們的核心訴求就是:升值!

在“房價會一直漲”這個慣性思維下,他們很少考慮項目本身通過運營的投資回報率。

這些業(yè)主的盲目刺激了更多的房企沖進文旅地產,導致供應大幅增加!然而地段始終是稀缺資源!不可能有那么多可以升值的文旅項目。

此外,吸引這些業(yè)主的主要原因是:

便宜;

不受政策調控。

這些業(yè)主大都是中產,抗風險能力本來就弱。

遭遇疫情之后,斷貸開始發(fā)酵。

業(yè)主們急著出手,這些項目升值的壓力進一步加大!

第四、做文旅需要大格局

文化和旅游是一種精神屬性的需求,并非是蓋幾棟房子就能躺賺。

在項目的背后更考驗運營者的IP打造能力,品牌定位能力,營銷宣傳能力,服務能力,消費者教育能力,資源整合能力,策劃能力等等。

人類再造一個大城市很容易,但再造一個孔子,幾乎是不可能的。

04文旅地產何去何從?

咱們國家之前的文旅地產本質上是假文旅真地產

文旅基本成了地產購地的工具,被“包養(yǎng)”的文旅徹底喪失了獨立的精神和地位。

兩個商業(yè)模式規(guī)律完全不同的產業(yè)因為土地要素、資金支持及與目的地資源結合的緊密度而被捆綁在一起。

文旅是一種消費品,地產是一種金融品,文旅的消費屬性被地產的金融屬性完全遮蓋!

由于綁得太緊,隨著地產行業(yè)的衰退,早期的文旅地產大都很難生存下去。

但也不用太過悲觀,文旅的需求無窮無盡,只要回歸到文旅產業(yè)的本質和基本規(guī)律,這個行業(yè)仍然大有可為。

說到底,地產應該服務于文旅,文旅是內在核心,地產只是外在形式。

除此之外,我們還必須正確看待文旅地產的一個特殊屬性。那就是成功者的經驗往往很難復制!

比如,全球就只有一個迪士尼,而迪士尼是1919年開始創(chuàng)作,1926年成立公司!到目前為止,全球只有6個迪士尼樂園!

由此可見,文旅地產絕對不可能像普通地產那樣快速擴張!

05尾聲

恒大暴雷后,其文旅相關的產業(yè)會如何呢?

早在2007年,恒大就開始嘗試酒店業(yè)。恒大地產集團注資成立了恒大酒店管理集團,負責管理旗下的恒大酒店!

2015年,恒大旅游集團成立,多元化發(fā)展開始伸向文旅行業(yè)。

2018年,恒大旅游運營管理集團有限公司成立(以下簡稱“恒大旅管”),經營范圍包括旅游項目投資開發(fā)經營、旅游管理服務。

恒大地產于2020年底就已經開始陸續(xù)退出酒店業(yè)務,而這些酒店業(yè)務全部被裝入恒大集團旗下的恒大旅管。

2021年,廣州恒童投資有限公司成立(以下簡稱“廣州恒童”),經營范圍包括酒店管理、會議及展覽服務、休閑觀光活動等。

2021年3月,由恒大集團持股100%的恒大旅游集團有限公司更名為恒大童世界集團有限公司(以下簡稱“恒大童世界”),作為集團旗下旅游業(yè)務的實施主體,幾乎囊括了所有旅游資產。

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后來恒大將恒大童世界和恒大旅管全部轉出,廣州恒童持有股份達到100%。

這樣的操作,目的很明顯,就是想獨立上市,上市之后可以用股權來化債,也可以增加資產,降低杠桿率。

然而,天不遂人愿,隨著恒大的暴雷而不得不放棄。

恒大在全國布局的15個童世界,大都還在努力復工復產之中。而且這些童世界都在陸續(xù)的被其他公司接盤。

恒大的文旅正在去恒大化。

這些童世界即便最終成功交付,業(yè)主也高興不起來,因為他們已經是接盤俠,只能眼睜睜的看著房價下跌,財富縮水。

此外,這些文旅項目很可能最終不會有什么人流量,那么通過出租也很難收回本金。

想賣也不見得能賣得掉!最終只能認賠離場!

許老板僅僅用了5年時間就從首富變?yōu)槭棕?!讓無數家庭付出了慘痛的代價!

巴菲特說過一句話:潮水退去才知道誰在裸泳!

我們期待中國真正的文旅地產在潮水退去后,浮出水面!

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