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2月，中央一號文件首次寫入“旅游+”“生態+”模式，鄉村旅游在政策利好下獲得了更多的關注。左馭資本也參與運營了一支20億的浙江省古村落保護基金。借此契機，本文將淺談對于行業的思考和未來的判斷，也介紹鄉悅基金目前的布局和投資模式。期望和各位多交流，利用這個平臺一起合作。

一、鄉村旅游引發資本涌入的原因

鄉村旅游興起的主要原因有三個：旅游需求、旅游資源、要素價格。要素價格因素是鄉悅、左馭率先提出的，也是鄉村旅游興起的最直接原因，隨后會著重分析。

1、旅游需求

國內旅游人次年增速維持在雙位數水平，在剛剛過去的春節假期，主要景區客流增速如往年一樣維持在雙位數水平，連年挑戰承載力上限。單單依靠出境游無法消化龐大的國人旅游需求，主體旅游需求在未來相當長的時間內仍將由國內旅游目的地承載，出境游人次僅占全國旅游人次不足3%，我們在看到出境游帶來的巨大商業價值的同時，不能忽略國內優質旅游目的地資源面所面對的巨大的市場份額。

2、旅游資源

以環境質量為例子，2016年上海PM2.5濃度低于50的天數為109天。北京空氣質量達到“優”級標準的天數僅為68天。而杭州郊區的淳安全年平均PM2.5在1%以下。以2月22日的空氣質量情況來看，美領館的數據顯示杭州城區PM2.5為151，到桐廬已經降到57。另再考慮到水污染、噪聲污染、光污染等，鄉村則具有更明顯的吸引力。

3、要素價格

（1）鄉村是城鄉二元經濟結構產生的估值洼地。鄉村生產要素的價格仍處在低位。最明顯的是勞動力成本和土地成本。

人力成本方面，從宏觀數據看，2015年中國農村居民家庭人均年純收入10,772元，城鎮居民人均可支配收入31,790元，農村勞動力定價中樞較城市有明顯差距。微觀上看，目前10人左右的民宿運營編制，一般年人力總成本在40萬以內，其中的當地雇員年人工成本在2萬左右。農村勞動力相對城市仍持續表現出價格優勢。

土地成本方面，舉例來說，根據實地考察的浙江一部分地區，林地租金價格一般為400至600元/畝/年，農地租金約1000至1500元/畝/年。對于100畝的大型項目，土地年成本僅約10萬元左右，土地成本占項目總成本比例非常低。與城市項目形成鮮明對比。

另外，為了吸引優質項目落地，許多地方政府會減免項目土地租金。甚至給予補貼。例如在長興,被評為三、四、五星級特色民宿的,分別授牌并獎勵10萬元、20萬元、30萬元；在寧波，對通過驗收評定的觀景平臺、等級客棧、休閑基地、旅游節事等鄉村旅游新型業態項目給予5-50萬元的補助。對農業、旅游等專業公司投資開發鄉村民宿且新增床位在10張以上，或以行政村為單位整體新增民宿床位在50張以上的，給予每張床位1000-2000元的補助。因此優惠政策進一步削減了要素成本。

（2）隨著交通便利程度的快速提升，鄉村與城市的實際距離正在被迅速壓縮，鄉村生產要素的價格優勢會表現得越來越突出。

這種估值落差是吸引資本涌入的一個重要原因。

按地級行政單元統計，2010年中國高鐵1小時服務覆蓋區內擁有全國40.24%的地級行政單元，而且高鐵建設仍在推進，圖片為中國社科院測算的高鐵服務輻射區域的未來變化。

而伴隨著路網對最后一公里的補充，以及私家車保有量的提升，物理距離正在被快速壓縮。

同時還要注意一點，高鐵覆蓋區域，旅游需求溢出的“勢能”很大。按地級行政單元統計，2010年中國高鐵1h服務市場內擁有全國54.01%的人口和66.66%的GDP，而覆蓋的國土僅分別占全國總面積的9.42%，人口、經濟規模與旅游資源完全不匹配，高鐵網絡鋪排將順勢引導出積蓄于其中的海量需求。舉例說明，杭紹臺城際鐵路開通后，新昌到杭州的時間約三十分鐘。因此在交通改善的情況下，鄉村生產要素的價格優勢對資本會形成更強的吸引力。

目前政策層面對鄉村旅游發展大力支持。鄉村旅游被寫入中央一號文件，被列入三農問題的聚焦點之一，當下政策層面的支持本質是通過政策調控進一步降低鄉村生產要素的實際價格。引導資本、人才、技術加速進入鄉村。

目前資本涌入的主要方向是民宿。當前民宿運營的主要特征是：

（1）鄉村住宿功能總體供給不充分；

（2）住宿功能獨立承擔引流與變現功能；

（3）民宿產品功能單一。

由于供給相對不充分，民宿案例中常常看到非常亮眼的經營數據和融資數據。在許多BP的財務預測中，在客房均價超過1000的情況下，年入住率超過50%，GOP超過50%，凈利率超過20%，這些已經成為了眾多融資平臺上民宿項目的標配數據。而融資層面，優質項目的籌資完成窗口一般在一天以內，認購倍數普遍超過200%，達到300%甚至600%的也不乏這樣的案例。

從中我們可以總結出三點：

（1）目前資金面對民宿項目給出較高估值中樞；

（2）眾籌數據表明資金正在快速涌入這個行業，從一個側面反映了行業產能大概率正急劇增加；

（3）單要素商業模式門檻低，在供給增加的沖擊下會演變為多要素模式。

資本的快速涌入會快速填充產能，當住宿功能的供給達到充分狀態后，單一住宿的商業模式因缺少護城河，會受到明顯沖擊。目前階段，在民宿扎堆的莫干山、松陽等地已經出現了這種端倪。

因此我們認為行業業態發展趨勢主要有三點：

（1）資本涌入促進供給充分，將激發鄉村旅游產品結構由單一轉為多元；引流環節和變現環節都將復合化。

（2）行業競爭的重心轉向產品和服務的維度。

（3）消費動機逐漸多元化，消費群體逐步復合化，購物、親子、體育、社交等因素將成為新的鄉村旅游消費驅動因素。

下一階段行業生態會趨于復合化，推動產業跨界融合。市場構成將從以住宿單要素類產品為主，過渡到單要素+小生態+大生態類產品的復合結構。（1）單要素類產品僅能滿足基本住宿需求；（2）小生態類產品融合數個有產業關聯關系的垂直領域，在引流與變現兩個環節搭建小生態；（3）大生態追求與目的地元素深度結合，通過發展產業根治當地生態，帶動當地發展，典型的業態如農場莊園、多功能產業園。

三、鄉悅目前的布局和投資模式

（1）項目布局：跨界融合。基于以上的這些判斷，我們在項目投資上進行了相應的布局。我們將項目分為三類：內容類、功能類、規劃開發類。內容類包括文化、社交、體育、娛樂、教育、婚慶、親子、農產品等，通過內容類項目搭建流量入口；功能類項目包括單體民宿商、民宿平臺商、農村電商平臺、UGC、傳媒公司，功能類項目實現流量變現及內容落地；規劃設計開發類合作伙伴包括規劃設計、建筑設計、運營商等，主要在整村項目、區域性項目的的布局規劃上發揮作用。

（2）投資模式：搭建平臺發揮資源配置的作用，提供孵化和加速功能。

投資模式分為項目投資和股權投資。項目投資按體量劃分，分為小型項目投資和中大型項目投資。基金在資金、產業資源、政策層面給予支持，通過分紅、股份回購轉讓等途徑實現收益。

同時，基金會積極發展股權投資業務條線，利用金融資本與產業資本深度融合的優勢，孵化、加速標的公司成長。通過股權投資，其一，產業資源嫁接優質公司，落地項目可以促進古村落活化、鄉村旅游開發；其二，推動標的公司營業規模提升，促成業績、估值雙提升。其三，通過股權投資成傳統村路開發優質公司戰略聯盟，進而促成農村旅游開發一攬子解決方案的形成。

結語

浙江具備優異的區位優勢：長三角地區較高的消費能力；持續優化的高鐵高速線路；豐富的自然人文資源。這支傳統村落保護利用基金深度結合了金融資本、產業資源、政府信用，我們希望能通過資本、資源的對接支持，推進傳統村落保護利用，同時在這個過程中助力相關企業發展。期待與您的合作！