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1、烏鎮與朱家角的對比分析

小鎮肌理

我們以烏鎮西柵的景區和朱家角核心景區來對比。先從小鎮的規劃肌理來看，烏鎮西柵的水系特別發達，縱橫交錯，由水街水巷將古鎮分割成若干個“島嶼”，橋、水、人家，典型的江南水鄉范兒。主航道綿延細長，分支較多，水系將游覽空間很好的分隔，可以合理安排動線。一條主干道是一條長1.8公里長的老街，橫貫著一些小巷分成支流。

另外，西柵占地4.92平方公里，空間格局很大，有很大的腹地空間將游客分流，不會讓人顯得擁擠。如今已經由觀光進入了休閑度假的時代，游客需要的是安靜閑適的慢體驗空間，西柵有很多這樣的體驗空間，為游客提供慢生活的度假體驗。

所以，朱家角這種古鎮的水系資源，要么過寬，要么匱乏，沒有漫布于古鎮全域的水網系統，因而讓人感覺的忽而疏冷、忽而密集，分布不均。

小鎮定位

前陣子我們看了烏鎮的總規劃師陳向宏在混沌大學做的演講，我們發現烏鎮的定位一直在變化，這個變化是正向的，不斷地隨著外部環境的變化而在做內部的調整，所謂的“與時俱進”。

烏鎮的開發并不是江南幾大古鎮中最早的，但是他的成績卻是遙遙領先。僅2016年一年，它就吸引了906萬的游客，營收達到13.6億，凈利潤達到5.46億。

烏鎮最早的定位是“觀光古鎮”，其后，開始與其他幾個古鎮進行差異化運營，升級為“度假古鎮”，重點開發了西柵作為夜景旅游項目，規范了景區內的酒店、民宿和餐飲，做到把“游客留下來”。再之后，烏鎮大力塑造“文化古鎮”的形象，加入更多人文元素，木心博物館，打造烏鎮戲劇節。最近的一次轉型，大家都已經知道，2015年，烏鎮召開了世界互聯網大會，走入世界，開始轉型為“互聯網和會展小鎮”。

朱家角總體來看，還在從一個觀光型小鎮轉型，由于產業功能不足，更像是郊區度假住宅型小鎮。

朱家角周圍房地產云集，樓盤多以別墅為主，定位于旅游度假地產，這里聚集了上海證大、中信集團、上海置地、安祖高頓、金地集團、古北集團、嘉華中國投資有限公司等知名開發商，他們選擇朱家角的一大原因正是當地豐富的生態旅游資源，得天獨厚的自然環境優勢。

朱家角十幾年來也經歷了3次變化，和烏鎮自覺轉型而不同，朱家角的變化都是來自外在的政策影響。

“十五”時期是朱家角鎮變化最大的時期，被上海市列為重點發展的“一城九鎮”之一，順利通過國家AAAA級景區驗收。

“十一五”期間， 朱家角開辟景點、完善醫療、教育配套，獲得了“中國最值得外國人去的50個地方”稱號。

“十二五”期間，朱家角轉變發展方式、構筑服務經濟為主的產業結構，主要以旅游產業、現代商貿和房地產業為主，成為青浦新城現代化城區的重要組成部分。

小鎮原住民的處理

小鎮原住民的安置問題是許多小鎮的痛點。我們先來看烏鎮的做法。西柵景區是2010年由中青旅、桐鄉市政府、IDG合作成立烏鎮旅游公司，當年將原住民全部遷出，定位為一處“理想中的江南水鄉”。

西柵景區內部由公司統一運營管理，精細化管理，科學規范。西柵內的民宿、餐廳都由烏鎮旅游公司統一運營管理，民宿和餐飲都是統一定價，不存在個別店家的欺客現象。景區內的民宿、客棧價位不一，有一萬多的，也有一百多的。一般的客棧都是4-8個房間，客房收入歸公司，餐飲收入歸個人。

朱家角景區保留了原住民。原住民、政府以及資本引進之間的利益矛盾是朱家角整體業態單一、偏低端，無法進行升級的癥結所在。無法發展千年古鎮的文化產業，幾乎每家都是一樣的特色，每家都在賣扎肉和粽子，似乎提起朱家角就只有一個“美食街”。

處理好政府、企業、還有原住民這三者之間的關系相當重要，這是在小鎮做頂層設計之初，就應考慮的問題，初期就把三方關系理順對項目未來有序有利的發展很重要。

打造獨特的IP

酒香也怕巷子深，營銷推廣是必須的。烏鎮熱的背后，是他及其精準的定位和大力的營銷推廣。不管是“中國最后的枕水人家”，還是“一樣的古鎮，不一樣的烏鎮”，“來過，就不曾離開”，烏鎮的旅游營銷的文案往往讓人過目不忘。

而強大的名人背書（木心、陳丹青、劉若英、黃磊、賴聲川等等）都賦予烏鎮超級IP的人格化特征，構建了烏鎮西柵強大識別性。烏鎮的IP是一個體系，從“江南水鄉”——“戲劇烏鎮”——“國際互聯網的烏鎮”，成就今天的烏鎮IP體系。

陳向宏在談到烏鎮IP時提到，“古鎮不僅僅是用來懷念的，文化也需要不斷發展。” 深挖烏鎮文化精髓，是打造烏鎮IP的根本。

而朱家角在IP的打造上，略有欠缺，歷史悠久的輝煌還未能和當下的需求很好的關聯。導致人們現在想到朱家角就是“扎肉”等傳統手工藝，缺乏文化的升級。

“十一五”期間，朱家角提出“度假茂”的定位，借世博的契機，把朱家角從觀光型小鎮升級為世博第一度假地標。在小鎮核心區打造了一片新的商業區。如今朱家角可以分兩塊區域，古樸厚重的老街區和時尚精致的新商業區。

老街區圍繞著“一水九街三十六橋”展開。

漕港河

漕港河自東向西把朱家角隔為南北兩岸，全鎮九條老街，偎依著漕港條條支流，宛如一把張開的大折扇。課植園、延藝堂，童天和藥號，圓津禪院等都在這九條老街上，可以說所有的旅游資源都是圍繞這條河展開。

放生橋

放生橋于嘉慶十七年時建造，已有四五百年歷史，是古鎮的靈魂，橫跨在漕港河之上。站在橋上，往東看，北面是東井街，南面是新開發的尚都里商業區，新舊文化在南北兩岸碰撞。

北大街可謂是朱家角的古街之最，號稱上海明清建筑第一街，又稱“一線街”，是典型的江南老街。舊時有“長街三里，店鋪千家”之稱，兩邊古建筑、名店、古橋、弄堂林立，磚木結構小樓，滴水檐幾乎相接，最窄僅兩米，對街居民，可于樓上推窗遞物攀談，方有“一線街”之稱。

新商業中心——尚都里

補充老城業態，吸引更多客流

朱家角老鎮核心區域規模較小，業態單一，缺少住宿、休閑及高端餐飲的業態，因此除了原商業老街的升級改造，在老鎮旁邊開發一個新的商業中心是必然的做法。

新的商業街，一方面可以保證原住民的基本生活需要，更擴容了小鎮的容量，可以接待更多外地游客。

另外，小鎮的商業中心是小鎮的窗口，它除了承擔基本的商業服務，更是為本地居民和外地游客提供一個很好的消費去處，有效延長游客在小鎮的逗留時間，拉動消費。

尚都里總量達到11萬平方米。位于古鎮朱家角核心地帶，放生橋南北二岸；尚都里主要彌補了朱家角古鎮住宿缺失的功能。

北岸，占地64339平米，鬧中取靜，引進了較多的客棧和酒店。未來將打造成為一站式家庭度假俱樂部，具備購物、休閑，娛樂，觀賞和體驗等多元素功能，成為周末舉家出游歡聚的目的地。另外，還有一些商業和藝術家的工作室，緊鄰商業區的鬧中取靜，看得到商業區的動態但不受商業區喧囂的影響。

南岸傾向于熱鬧、活潑，它承擔更大的人流量。偏向商業，比如餐廳、酒吧、比較小的客棧和精品酒店。

同時，為了復興古鎮的集市文化，尚都里規劃了主題集市，結合現代大家喜歡的節日、元素，打造朱家角和尚都里的特色。

酒店布局

如今，整個朱家角的酒店以精品酒店和民宿為主，建筑風格、主題特色皆圍繞著江南水鄉的氛圍。

朱家角安麓

江南老宅范兒

中信泰富錦江

湖畔庭院式酒店

皇家郁金香

花園景觀酒店

日式禪院風

尚悅客棧

江南水鄉里的一股現代風

舊廠房改造的有趣民宿

以“藝術、設計、文化、時尚”為主題

尚都里定位為“藝術、設計、文化、時尚”，在業態的招商上也以創意設計店、手工體驗店、酒吧、藝術空間為主，吸引了一大批創意工作者和文藝青年，充分體現出了尚都里作為新興“創藝工廠”的獨特魅力。

在放生橋南岸，有水岸圖書市集；在放生橋北岸，未來將打造全國書店主題區，除了上海三聯書店朱家角店、角里書房外，水悅書坊陳云故居邊還有三里塘書局。

業態單一

朱家角古鎮內傳統商業以旅游零售為主，缺乏缺乏當地文化屬性的商業業態，整體趨于傳統和單一，租金相對偏高。

客群偏低端，消費水平不高

朱家角古鎮旅游客群近80%來自上海本地，其次為江浙地區，區域輻射范圍有限，并未發揮出其在臨近虹橋樞紐的區位優勢。客群雖穩定，但由于主要客群段距離、不過夜的旅游特點，整體消費水平偏低。

尚都里尚未完全成型

尚都里是朱家角新型商業業態的典型代表，規劃建設一個集特色餐飲、創意小鋪、藝術沙龍、休閑酒吧、會務展覽、精品客棧和SPA養生等多功能業態為一體的古鎮新型商業綜合體。

但項目開業幾年來，招商進度過慢，整體商業氛圍還不濃厚，人氣不足。

業態配比仍以旅游零售為主，雖然加入了體驗元素，但整體商業打造仍沒有圍繞當地的文化，過于現代化和城市化，失去了古鎮客群游玩古鎮的旅游目的，因此也無法實現有效導流。

總的來說，朱家角目前最大的問題還是沒有特色的產業，人口導入不足，古鎮的特色不夠明顯，作為第二居所的吸引力還不夠大，周邊商業也未能有效激活。

朱家角雖然從小鎮坯子來看不如烏鎮，但它在如下方面有著極大的優勢。

無以匹敵的絕佳區位

朱家角處于杭嘉滬、蘇錫常、松嘉虹三城市群中間。位于國際化大都市上海，利用上海這個國際化的舞臺，對接國際化旅游資源，朱家角具有得天獨厚的條件；周邊休閑項目、現代商貿項目、交通樞紐項目、高端居住項目聚集，完全具備打造文化休閑集散平臺。

交通便利

朱家角身處蘇浙滬樞紐，仿如上海西客廳——是交通的集聚中心，也是城市生活的延伸。軌道交通、高速公路、國道、水道使得朱家角與上海多軌連接，有著無法比擬的優勢，為古鎮率先截留市場特別是打造夜間休閑旅游項目奠定交通基礎， 尤其是黃浦江夜間游線（外灘——淀山湖）的開通，為朱家角融入夜上海的大格局創造了可能。

景區開放式、周邊休閑項目聚集優勢

2000年朱家角古鎮旅游正式取消大門票，游客可以免費進入古鎮，這為休閑發展創造了必要的基礎。 

以朱家角為中心，周邊的淀山湖區域、松江佘山區域、趙巷區域、虹橋樞紐港與徐涇區域，有著大量的休閑項目聚集，利用差異化資源和開放式優勢，朱家角完全具備潛力打造區域休閑集散平臺（休閑客廳——休閑朱家角，上海西客廳），這對于朱家角旅游的突破發展具有極大的現實性。

上海西部區域大發展帶來的重大機遇

虹橋商務區的建設以及青浦區“一城兩翼”的戰略，以旅游休閑、高端居住為主導功能的淀山湖新城的建設，加上趙巷現代商貿板塊、松江佘山休閑度假與高端居住板塊的落定使上海西部聚集更多高端休閑人群，加上區域交通的重大提升（軌道交通R20）、A9、G318國道及漕港河水上線路的開通，朱家角作為該區域內最成熟的古鎮，迎來重大發展機遇。

朱家角在地理位置上有著得天獨厚的優勢，目前最大問題是如何讓觀光客轉變為度假客，如何提高消費頻次和人均消費水平。對此，我們做了如下一些大膽的構想，期冀給未來小鎮規劃者一些思路：

打造“吸睛”夜間娛樂項目

好的夜景能夠吸引游客住下來，增加景區收入。我們還是先來看烏鎮的西柵。西柵的夜景非常漂亮，燈光設計極美，燈籠、油燈等傳統燈飾比比皆是，營造燈火通明的氛圍。景區內的景點以及觀光船、觀光車都是運營到晚上十點，所以即便是晚上，西柵的人也是很多。

朱家角在夜景的打造上還是有所缺失，沒有令人眼睛一亮的項目。曾經也有過昆曲《牡丹亭》的實景演出，但昆曲有些地域上局限性，加上環境的限制，缺乏長期運營的持久性。我們認為倒是可以參考張藝謀的《印象》系列，在朱家角搞起諸如《印象朱家角》的大型歌舞劇，雅俗共賞，可以快速口碑相傳。

深挖文化，進行業態升級

目前的業態，還是偏城市化，和朱家角本身的傳統文化以及水鄉文化相關性不是很大。烏鎮游覽的項目琳瑯滿目，有矛盾故居、木心紀念館、江南百床博物館、大染坊等等，和烏鎮傳統文化相關的項目很多。朱家角還需深挖千年古鎮的文化，衍生多種項目，突出朱家角的特色，讓游客有游覽古鎮的感覺，而不是僅是一個披著古鎮外套的小吃街，或是臨水的“新天地”。

濱水空間的合理規劃

烏鎮的濱水空間，基本上都布置了餐飲、咖啡廳等休閑業態。這些業態非常受游客喜愛，晚餐時間，更是要排隊等候一個臨河餐位。臨水而居，是城市人對于自然生活的向往和回歸，是現代人奢侈的生活方式，利用濱水空間來營造一份愜意舒適的度假氛圍，都有利于吸引游客長時間的停留。

最后，年底17號線開通，這條東起虹橋綜合樞紐，將徐涇、趙巷、青浦新城、朱家角、東方綠洲聯系在一起的地鐵，一定會承接一部分虹橋商務區外溢人口，引進剛需人群。另一方面，朱家角近鄰淀山湖，這注定了是一個宜居的地方。這都是朱家角興起的基礎。

*本文來源：微信公眾號“房地產觀察家”（ID：realestatereview），作者：戴小西、鄒毅原標題：《朱家角會成為下一個烏鎮么？》。