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編者語：圍繞Airbnb的最新發展及其正在準備的IPO事宜倍受關注，作為全球最大旅游房屋租賃平臺，其成功IPO行業意義重大，也將給人們提供近距離觀察其運營細節的機會，同時，也使Airbnb的一舉一動置于大庭廣眾之下，對其后續新的戰略部署也會產生影響。為此，執惠推出一系列關于Airbnb上市的深度分析報道。

今天發布的是Airbnb IPO系列的第二篇，文中將對Airbnb擴張過程中面臨的監管問題展開討論，2017年是短租行業”熱鬧非凡“的一年，也是中國短租企業走向國際市場的一年，但對所有短租企業來說，都面臨著不同程度的政策風險。Aribnb業務遍及全球191個國家，房源數量突破400萬，積累了豐富的公共關系處理經驗，這對于其它短租企業來說具有參考意義，尤其對于正在走向國際市場的中國短租企業來說大有裨益。

此前已經發布該系列的第一篇《坐擁30億美元現金，Airbnb抓住上市時機還是耐心等待?》，文中就Airbnb上市及后續影響進行了分析，并指出其進行全球化擴張過程中乃至最終稱霸旅游業需要解決的幾個問題。延伸閱讀點擊：《不止于住宿，Airbnb和短租行業2017會如何發展？》《融資不斷、用戶活躍量猛增，2017年民宿短租熱鬧背后隱憂待解》

Airbnb面臨的監管之戰

如果從人們對Airbnb諸多積極評價中找出不足之處，那么與世界上很多城市監管機構的斗爭肯定是其中。

Airbnb固然可以為目的地及平臺上房東帶去很多經濟利益，但我們也看到在包括巴塞羅那、巴黎、紐約和舊金山在內的很多城市，并非每個人都歡迎Airbnb成為他們的鄰居。

但是，不管你與哪個領域的人士交談，他們有人認為Airbnb在世界范圍內能夠贏得監管之戰，也有人認為他們會輸掉這場斗爭。

Airbnb公共政策戰略的批評人士認為，公司在很多情況下與城市合作解決問題的方案要么太少，要么太晚，且不管事態發展到何種地步，Airbnb都以抵制的心態面對監管機構的發難。紐約市就是其中的代表。紐約是Airbnb世界第二大市場，曾以對抗的姿態面對監管，但至今仍未討得當地法律制定者的歡喜。

圣塔克拉拉大學（Santa Clara）法學院教授恩里克古德曼（Eric 古德曼）是一位網絡法律問題專家，他認為，盡管與監管機構的斗爭持續不斷，但Airbnb會贏得最終的勝利。

“監管機構打壓Airbnb對Airbnb來說并非是壞事，”古德曼說，“Airbnb會想辦法解決這個問題，做行業引領者，借此機會建立起行業壁壘，把所有想與之競爭的對手拒之門外。他們目前的處境有點困難，因為監管機構一直想要打壓他們，但他們仍有機會獲得最后的勝利。我認為他們在把自己塑造成未來的標桿形象。每次Airbnb與某個城市達成協議，他們就拉大了自己與競爭對手之間的距離，如此下去，最終競爭對手只能望塵莫及。”

古德曼以芝加哥為例證明自己的觀點。Airbnb與芝加哥市政府達成協議，協議規定Airbnb可開發自己的房東注冊系統，該系統也可將房東及其房源信息提供給芝加哥市政府。一些房東為此向法院提起訴訟，認為該協議侵犯《第一修正法案》中規定的個人隱私權，但他們的訴訟被法院駁回。最近，Airbnb競爭對手HomeAway也對芝加哥市政府提起訴訟，稱雙方所簽協議有“法律缺陷”，這項立法使得Airbnb在這個城市獲得領先優勢。

帕特森認為，Airbnb面臨的監管問題是所有技術領域都會遇到的問題，往往只是近期的限制因素，而不太可能成為破壞長期交易的因素。但是，施密特指出，投資者比較關注Airbnb如何疏導這些監管問題，并且一旦Airbnb公開上市，這些問題未來可能會影響公司的股價。

世界上很多城市都在對短租行業加大監管力度。Airbnb的業務開始受到影響。瑞銀集團（UBS）最近發布的一份報告顯示，Airbnb全球范圍內的房源數量和預訂量較一年前增速下降相當明顯。在監管機構已頒布嚴苛法令的城市——比如紐約和巴塞羅那，這兩個城市的可租賃房源數量在2017年2月同比下降大約10%。

不過，InsideAirbnb最新數據似乎表明Airbnb在紐約的房源數量稍有增長，尤其在曼哈頓之外的自治市。今年2月，紐約市新的短租廣告法令生效時，Airbnb在紐約市的活躍房源數量降至大約28854個。今年7月，這個數字略有增加，增至 30215個。

Airbnb目前與監管機構斗爭的策略很直接：向愿意合作的城市保持開放心態，然后與他們合作制定互惠互利的政策法令。

資深政客兼比爾克林頓前總統助手Chris Lehane現任Airbnb全球公共政策總監，他常常在發布會上告訴媒體同樣的一些話，尤其是在談及公司愿意配合市政府時：“我們想依法納稅。”“Airbnb正在使資本主義更加民主，并賦能于中產階級。”他最喜歡拿“機動車發明之前的舊式馬車時代到汽車時代”的演變做類比，正如需要新的法令管制新技術一樣，也需要新的法令管理Airbnb時代下的短租行業。

應對來自傳統酒店業等領域的抗爭

Lehane和他的公共政策團隊不懼與酒店業抗爭，他經常指責酒店“定價欺騙”和“在稅務方面的立場反復無常”。Airbnb甚至組織在其平臺上的房東抗議像Share Better這樣的反Airbnb機構，Airbnb認為這個機構在酒店業的支持下一直在稽查非法短租房源。

Airbnb還資助成立了制約與均衡項目（Checks and Balances Project）“國家監察博客”，在博客上發表一些針對“酒店游說”、學術界專家、酒店工會及市政府委員等其他房屋共享敵對者的言論。該博客最近批判的目標是誰賓夕法尼亞州立大學的一位教授，他主導了一項針對Airbnb的研究，但研究資金是由美國酒店住宿協會（AHLA）提供的。

平心而論，Airbnb不應該僅僅擔心來自酒店業的批評。除與各大酒店進行斗爭外，Airbnb還要提防來自經濟適用房倡導者的攻擊，這部分人群極力宣揚Airbnb是造成各大城市住房供應短缺的主因。在諸如冰島的一些目的地，由于本地酒店客房供應不足，Airbnb的瘋狂增長使得向游客供應的客房量增加了一倍，但同時也給這個國家帶來了嚴重的住房問題。

對于這些批評，Airbnb自始至終把自己定位成中產階級權利的捍衛者。Airbnb認為，將房源放在Airbnb上的房東并不是靠出租多個房源做生意的商人，而只是想靠此收入來源勉強維持生活。但有研究表明，Airbnb的快速增長得益于其平臺上有大量的靠盈利為目的的房源運營商。此外，盡管Airbnb在紐約和舊金山制定的“一個房東只能運營一個房源”政策并沒有阻止在平臺上一個房東運營多個房源的情況發生。Airbnb在2016年3月推出的“一個房源可多人共管”新特性對解決此問題也無濟于事。

“Airbnb比較擅長打造品牌和講故事，”麥克康奈爾說，“本質上講，故事的重點并不是Airbnb 40-50%的收入來自于專業房源管理者；而在于講述像一對退休夫婦靠在Airbnb上出租多余的房間而保住自己房子這樣的故事。”

對于Airbnb的公共政策及與酒店業關于公眾認知之爭，麥克康奈爾說：“雙方的斗爭其實就是一場競賽。各方在其中都有很大的既有利益，他們都用善于打情感牌，以此來爭取公眾的同情。我認為，雙方在很好地利用這一策略博取公眾的同情。誰會贏得最終的勝利現在還不敢說，但我認為Airbnb最終獲勝的幾率比較大，不只是因為他們故事講得好，而是因為人們喜歡他們提供的房屋共享服務。”

與當地政府的合作之道

盡管Airbnb一直自詡為其平臺房東的堅定支持者，但在與一些監管機構的斗爭過程中，Airbnb還是默許監管者提出的要求，并且把責任推給那些它要保護的中產階級市民。比如，紐約市政府頒布新短租廣告法令后，Airbnb對紐約市政府及州政府發起訴訟，但在得到Airbnb平臺上出租多套房源的房東而非Airbnb本身應該負責繳納違反紐約《多套住房法》巨額罰款的保證后，Airbnb撤銷了對政府機構的訴訟。

如果你問Airbnb的克里斯·勒翰（Chris Lehane）哪種立法模式是他希望與城市監管機構的和解方式時，他會列舉出諸如新奧爾良、芝加哥，以及不久會實施新法令的舊金山。針對這些城市，Airbnb已開發房東注冊系統，并同意挑選一些房東數據與當地政府共享。在美國之外的墨西哥城，Airbnb也以更積極的方式配合地方監管機構出臺的法令，這與Airbnb之前在紐約、巴塞羅那等城市的做法迥然不同。

但問題是，這些模式，特別是在舊金山即將實施的短租新法令模式能持久嗎，與當地政府合作的模式能讓Airbnb實現盈利嗎？

在舊金山，去年秋天一位聯邦法官的判決結果判定Airbnb、HomeAway等公司為非法短租房源負責。兩公司聲稱受到《正當通訊法》（CDA）的保護，他們作為在線平臺應受到法律的保護。加利福尼亞北區的美國區域法院的詹姆斯多納托法官（James Donato）駁斥了他們的說法，并表示他們把自己當成預訂服務平臺是因為他們本身也參與每一次交易過程（在Airbnb平臺上每完成一項交易，Airbnb都會向房東和預訂房源的客人收取費用）。

最終，Airbnb和HomeAway同意以自動注冊所有當地房東的方式與市政府合作，而這一舉措可能會大大減少這兩家公司在該城市的房源數量。

“明年1月新短租法令實施后會發生什么事情很值得期待，”一位在舊金山的Airbnb注冊房東David Jacoby說，他也是幫助度假租賃和短租房源房東設計旅行指南電子書供客人居住期間使用的公司Hostfully總裁兼聯合創始人。“這次兩家公司與監管機構達成的協議有點被強加的嫌疑，因為法官的判決明顯偏袒市政府通過的新短租法令。目前舊金山僅有大概2000名注冊房東，但在Airbnb平臺上的舊金山房源數量有8000-10000個——這個數字甚至不包括HomeAway和FlipKey及其他網站上的房源數量。比如說，在接下來的半年里，可能會新增數千名注冊房東，但到明年1月份新的短租法令開始實施后，超過一半的房源將會從預訂網站上撤銷，這對舊金山的短租行業造成很大的影響。”

接下來就的關于大房東的事情了。為了拉攏聯排別墅業主，Airbnb在2016年推出友好建造項目（Friendly Building Program），項目面市以來，Airbnb在全球范圍內已累計收集10000多套房源。但是，并不是所有的大房東都對把自己的房屋放在Airbnb平臺上出租這個想法感冒。

其中一個大房東就是公寓投資和管理公司Aimco，該公司已經在加利福尼亞和佛羅里達兩個州對Airbnb提起訴訟。Aimco給出的理由與舊金山法官判決的結果一致——Airbnb作為一個短租平臺，直接參與了預訂房源客人與房東的業務交易，因此根據聯邦《正當通訊法》應該承擔相應的責任。比較有意思的是，正是這部法律保護了eBay、Craigslist等網站不對在其平臺上推廣的產品負責。

“舊金山一紙判決對Airbnb業務和其他在線平臺產生深遠影響。”古德曼說，“該判決對Airbnb商業模式提出質疑，為監管機構的介入打開了一扇窗。如果該訴訟判決成立，那么非法分租房源便不能進入Airbnb庫存，這會大大減少Airbnb的房源庫存量，進而影響公司的估值。”

此外，古德曼還表示，如果Aimco勝訴，這將對Airbnb未來如何繼續開展業務造成很大的影響。古德曼問，“屆時大房東會從Airbnb平臺退出嗎？或者Airbnb提前篩選確保分租房源合法？如果Airbnb繼續運營目前的業務，只要或者有人投訴時，把投訴成立的房源剔除出平臺，這樣可能對Airbnb造成的影響最小。但如果Airbnb要花大量工作來排除非法分租的房源，這樣做會給Airbnb帶來很大的麻煩。那么，只需處理客人投訴還是提前清除非法房源，Airbnb對此會作何選擇呢？”

古德曼表示，所有問題最后都歸結到一非常關鍵的問題——Airbnb的價值主張，這也是Airbnb在IPO文件里必須解決的問題：Airbnb把房東置于非常危險的境地，其平臺上的房源時刻發生變化，但這些股東往往不懂得自己做的事情，也不清楚最終的后果。他們與Airbnb的合同中寫道‘你要保證遵守所有法律’，但Airbnb也不會輕易讓他們完全懂得那些法律。

*本文作者：執惠分析師李海強。