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一方面擁有山岳美景和多年運營經驗，一方面卻只能靠索道或門票收入度日，隨著文旅行業熱度不斷增加，山岳景區轉型的大幕已經拉開，數以千億計的資本可能會在未來數年蜂擁而入，這并非夸張，國內前50名房地產企業過半數涉足旅游產業，前五位的房地產大鱷則100%涉足旅游產業，BATJ互聯網巨頭亦全部進入旅游產業。

12月6日，黃山旅游對外發布公告稱，公司與宋衛平旗下的藍城集團簽署框架協議，雙方欲聯手打造若干醫療康養小鎮、特色農業小鎮、主題旅游小鎮等綜合體。同日，黃山旅游的另一份公告亦表示公司與黃山區政府簽署協議合作開發黃山與九華山之間的太平湖風景區。

*太平湖景區

另據執惠了解，12月7日，在中國黃山第二屆旅游投資發展高峰論壇上，黃山賽富基金管理有限責任公司終于落定，首期10億資金中，黃山旅游投入2.5億。

山岳型景區產品是中國觀光旅游的傳統產品，在國內旅游目的地體系中占據重要地位。然而，近年來，隨著旅游消費升級時代的到來，山岳型景區開始遇到發展瓶頸，主要表現是產品供給單一，以觀光型為主，同質化嚴重；收入來源單一，陷入以門票、索道客運為主的尷尬境地，人均客單價低，經過多年發展，收入遭遇增長天花板；新的產品供給開發不足，企業增長乏力。而另一方面則是火爆全國遍地開花的特色小鎮、田園綜合體形態層出不窮。

作為最早上市的景區類旅游公司，黃山旅游曾提出“一山一水一村一窟”的戰略，與黃山區政府簽約獲取黃山腳下的太平湖特許經營權便是其戰略落到實處之所在。

在12月7日論壇當天的發言中，圍繞山岳型景區的發展痛點，黃山旅游總裁章德輝提出了自己的思路：“一個轉變，兩個維度，四篇文章”。

一個轉變是黃山旅游的總要求，兩個維度是實施路徑。其中四篇文章包括：

第一篇為“山內文章”，即實施景區供給側結構性改革，創新產品供給，提高產品附加值和體驗感，增強吸引力，比如正在實施的東海景區開發、山上酒店錯位發展，推出研學游、戶外游等。

第二篇為“山外文章”，即走下山，依靠黃山旅游巨大IP品牌及每年三百多萬的客流量，打造全區域、全產業、全時空的全域旅游目的地，比如進行“一山一水一村一窟”布局，規劃建設譚家橋國際小鎮，打造集旅游集散、度假休閑、購物娛樂于一體的國際小鎮。

第三篇文章是轉型文章，黃山旅游將推動傳統業務積極轉型發展，分別對應景區、酒店、索道、徽菜、旅行社。

第四篇文章是創新的文章，即實施“旅游+”戰略，探索跨界創新，包括旅游特色小鎮、旅游演藝、體育、教育、目的地電商平臺、農副產品等。

黃山旅游總裁助理丁維對執惠表示，“黃山旅游已經“上山”20年了，主要是圍繞黃山來做經營，我們的利潤和營收來自于黃山。但是隨著時代的發展，現在對度假產品和休閑產品的需求與日俱增，而黃山靠門票索道的收入已經進入瓶頸期，我們需要通過資本力量，并購，來打造新黃山”。

實際上，不光是黃山旅游，眾多上市的山岳景區亦存在靠山吃山、外延難伸。比如麗江旅游今年上半年的營收構成中，索道業務占據過半；湖南張家界旅游的主營收入中三分之二則來自索道客運、景區門票。在實際發展中，麗江旅游易主華邦健康，由民營企業掌管經營；張家界旅游則重金投入開發大庸古城文旅項目，希望實現多元化收入。

黃山旅游此次與藍城集團合作打造特色小鎮亦引發關注。值得關注的是，在12月7日在黃山市舉辦的這次論壇上，宋衛平還與黃山旅游高層一同亮相。

根據公開的協議來看，兩家胃口不小。雙方將打造康養小鎮、特色農業小鎮、旅游小鎮等綜合體，盡管這些主題小鎮都是目前流行的主題形態且存在一定程度的合一性，但是不得不承認這些主題各異的小鎮也包含了不同與以往的內容業態，其打造運營的難度可想而知。同時不論是黃山、太平湖，還是各類形態的古村落，其土地規劃亦是嚴之又嚴，如何將特色小鎮的房地產項目落地亦考驗投資方的規劃設計能力甚至是游說規避能力。

在談及黃山旅游與藍城集團的合作細節時，丁維稱目前已經開始詳細調研預期的地塊，“我們目前與藍城集團簽署的是一個戰略合作協議，約定了未來的戰略房展方向，成立合資公司擬。但是包括雙方出資多少，占比多少，還沒有進一步商定”。

可以看出的是，目前黃山旅游與藍城集團的合作仍然停留在框架協議階段，至于投資額度到底有多大尚未有具體數字。

丁維對執惠表示，“這些特色小鎮主要圍繞黃山市打造，當然前提是要以黃山市可以提供多少土地而定，土地需求不小。未來投資額度，地塊決定不了也就決定不了具體數字。昨天我們也在看相關的地塊，目前圍繞黃山現有的存量地塊進行。” 

不過黃山旅游開發太平湖的“一水”戰略仍然要符合相關政策要求，此亦考驗黃山旅游在針尖起舞的規劃運營能力。太平湖為國家4A級景區，若拿下太平湖的特許經營權，黃山旅游仍需要符合該景區的總體規劃。太平湖景區劃分為風景游覽區、生態保育區、濕地生態區、水域保護區、康體運動區、歷史文化體驗區、接待服務區七大功能分區。其中分級保護共分一級、二級、三級和外圍保護地帶等三個等級。 一級保護區面積為58.53平方公里。二級保護區面積為169.32平方公里。三級保護區面積為47.98平方公里。外圍保護地帶面積為149.07平方公里。

丁維亦對執惠表示，“盡管黃山旅游已于太平湖所在地的黃山區政府簽署協議，但未來與藍城集團的落地項目還不好說是否在太平湖。包括項目中的商業物業、商業地產等內容還要符合太平湖的總規和詳規，現在項目的具體規劃還在做。目前無法得知具體的用地指標。”

此次黃山旅游的“下山”盡管細節未定，但其投入的資金十分龐大卻能定論。相比于一個特色小鎮動則數十億的投資規模，黃山旅游與藍城集團的合作涉及醫療康養、特色農業等旅游形態，黃山旅游的資金儲備亦十分重要。在12月7日，于黃山市舉辦的黃山第二屆旅游投資發展高峰論壇上，黃山旅游與知名風投賽富公司合作的第一支產業基金也正式落定，據執惠了解，這支基金的總體規模為10個億，其中黃山旅游出資2.5億，其余部分靠募集完成。

黃山旅游相關人在與執惠對話時表示，產業基金主要為黃山服務。這只基金可以緩解黃山旅游在投資并購旅游行業時遇到的回報周期較長的弊端，適當減少對上市公司的業績影響。

*本文作者：執惠分析師王延超。