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1月14日，萬達在哈爾濱召開集團年會，王健林講了近半小時的話。

萬達官方公眾號披露部分講話，主要是其2017年經營數據。但數據之外，性情中人王健林也有不少帶情感色彩的話語流露，今晚和多名接近萬達的內部人士交流，還原王健林今天說了哪些萬達對外未披露的話，披露全貌。

繞不開的融創、富力三方交易

2017年，萬達和王健林都不容易，歷經風波。

2017年對萬達來說，是非常難忘的一年，經歷了風波，承受了磨難，面對困難的經營條件。

面對集團高管和骨干，王健林直言不諱。

去年7月，萬達、融創、富力三方交易轟動市場，融創一舉438.44億吞下萬達13個文旅項目，而拍出199.06億的富力，作為酒店資產接盤方，事先毫無征兆，而且還經歷了中途退出又重新加入的戲碼。

對這筆市場矚目的三方交易，王健林做了直率的總結，在公司內部首次坦露全貌和心聲：

“去年7月，萬達富力融創協議，轉讓文旅、酒店資產，減債440億元，回收現金680億元。為什么轉讓，各種解釋，根本不理解。

“第一，什么叫生意，俗話說做買賣，就是有買有賣，沒有只買的生意，也沒有只賣的生意。不管買也好，賣也好，關鍵看價格。萬達清償海外賬務，賣一半資產就清償全部負債，就是掙了一倍。所以買賣是正常邏輯，關鍵看差價。

“第二，萬達廣場已經很重資產，幾千億元，文旅項目再持有，資產太重了。雖然有大量銷售物業可以回收投資，文化項目能收回投資，但每個項目周期要7至8年，十幾個項目累加，至少5-6年內，萬達每年要凈增千億有息負債，萬達的負債就會太多；

“第三，是加杠桿與全球全國去杠桿大趨勢不符。對已有大量較高收益商業物業的萬達來說，沒有必要再去持有另一條線。賣掉文旅酒店走輕資產品牌經營之路，絕對是上策。社會不理解，員工也有不理解，三年之后再看，迪士尼、環球、大型酒管公司均是如此；

“第四、企業經營安全是第一位的，企業運營安全性增加非常多。為集中有限資金發展萬達廣場，就要有舍有得，否則就不能保證開業50個廣場，在建超百個廣場。”

這次交易的影響，王健林坦言：“此次轉讓使得集團資產、收入兩項指標有所減少，總資產7000億同比減少11.5%，收入2273億同比減少10.8%”。

但他算的是戰略方向上的大帳：1. 清償海外賬務；2. 輕資產轉型；3. 全球全國去杠桿大趨勢；4. 企業經營安全。

正因此戰略舉措，如今面對未來，萬達底氣仍在筋骨未傷，凈利潤同比持平，總資產中國內資產占比93%。

王健林今天宣布，今年萬達業績將恢復增長，集團計劃收入2479億（同比增長9%）。

對于外界關注的萬達網科，王健林也順勢鼓氣：網科集團上半年內與世界級網絡巨頭戰略合作將落地。

提前盤點萬達30年得失

盤點2017年，王健林宣布了一項成就：一百年來，全球大型房企無一例轉型成功，萬達已經改寫商業歷史，成功轉型為服務型為主的企業。

首先，服務業收入占絕大多數。萬達2017年收入中，服務業收入占比為63.4%，同比提高8.4%，每一年都會大幅提高，今后還會繼續提高。服務收入中，含金量增加，穩定的租金收入占比約為18%，租金收入是最長期、穩定的收入，利潤高。且增速遠高于其它產業。

其次，文化收入占比提高。2017年，萬達文化產業收入占集團收入比重已升至28.1%，已成為另一個支柱產業，接近30%。

同時，輕資產戰略超出預期。萬達轉型關鍵是萬達商業轉型，萬達商業轉型關鍵是從單一重資產發展企業轉為輕資產為主、輕重并存的企業。

王健林對此表示：“說萬達完全不投資是錯誤的，只是不是像以前百分百持有。去年年會，萬達商業正式提出萬達商業輕資產戰略，一年之內，輕資產萬達廣場開業24個，新發展輕資產萬達廣場47個，其中合作類輕資產萬達廣場簽約37個。遠超年初發展25個輕資產、其中合作類15個的目標，超出預期。

也有相當多是商管和項目系統幫助促成。這47個廣場，萬達不出一分錢，收益相當于投資持有16個廣場，重要的是合作廣場北京、上海、廣州、成都、天津、重慶等一線城市都有開業，這些城市投資持有很難獲得項目。這說明萬達廣場品牌價值和投資者信任。”

最后，就是上文所言通過三方交易大幅降低企業負債。

過去的一年，王健林有所遺憾：

2017年企業取得很好成績，但也存在不少問題。比如少部分企業沒有完成年度目標、腐敗現象依然嚴重，少部分高管本位主義，如花錢大手大腳、線上線下融合不夠。特別遺憾沒有實現滿堂紅，30年聚在一起，不要說再有指標沒完成，那就不好看了。

展望2018年，對王健林有標志性色彩

今年是萬達成立30周年。三十而立，三十年也是世界長壽企業的新起點，萬達迎來百年企業新的起點。是萬達極其重要的一年，萬達會在節儉前提下展開有意義的慶祝活動。希望所有系統都能超額完成目標，不希望還有哪個系統沒有完成目標，要用實際行動慶祝30年。

他提前揭曉了三樁大事：

1. 加快輕資產步伐。每年要不少于50個項目，合作類項目上不封頂。2018年萬達輕資產租金分成超過10億元。預計每年以10億級增長。就這一個指標就是很好的企業，含金量高，分一塊就是7毛5毛利潤。萬達電影、寶貝王、文化旅游這些輕資產也要加快發展。

2. 形成新的支柱產業。萬達廣場是核心支柱產業，還要發展新的支柱產業。

影視產業要繼續保持高增長，補上內容短板。實現影視的企業中長期目標。國內的萬達電影一半開在非萬達物業，單屏收入是國內平均水平1.9倍，線上收入近9成，會員收入9成，非常穩定，會員人數破1億，這是重大成績，為穩定發展打下基礎。力爭三年時間，2020年會員人數破2億。

體育產業要把精力放在自有IP賽事上，把中國區作為體育產業的增長極。

文旅產業要研究跨出萬達城，發展管理其它業主的大型文旅項目。酒管盡早做到管理百家高星級酒店。今年新簽約15家高星級酒店委管合同。酒店管理去年首次實現贏利，新簽約委管酒店10家。班子調整后，去年下半年酒店業績大幅增長，再次證明管理就是人才。

最后，寶貝王集團。自從寶貝王把IP傳播、衍生品收入作為發展方向，呈現出極好前景。去年僅下半年，全網收視率從上半年48億人次躍升到150億人次，衍生品凈利潤近億元。

我個人看法，寶貝王有可能超過萬達電影，成為萬達的新生力量、核心企業。第一，這個產業可以做大。中國兒童數量眾多，有3億，二胎政策后有可能繼續擴大。中國家長舍得為孩子花錢，特別是在教育方面。第二，沒有競爭對手。中國沒有第二家能集IP傳播、教育、游樂、美食于一體的大型兒童產業公司，意味著高競爭門檻，占了先機，潛在競爭對手已失去先機。第三，這類企業高估值。寶貝王非傳統產業，而且一開始就著手線上線下融合發展。以IP傳播、衍生品銷售、教育游樂為內容。第四，成長性看好。去年一年寶貝王開業樂園60家，開業早教中心50家，寶貝王公司實現整體贏利，比指標提前一年。很多先行指標優異，IP播放上半年48億次，下半年150億次。說明定位方向正確，如果定位為游樂不行。看了寶貝王的5年測算，非常高興，希望你們把測算變成現實。相信萬達電影、寶貝王會成為萬達新的支柱企業。

3. 繼續降低企業負債。萬達將采用一切資本運作手段，降低企業負債。包括出售非核心資產、控股情況下出售股權、合作等。萬達將清償全部海外有息負債。包括萬達商業香港退市的資金，也有可靠解決方案。萬達集團計劃用2~3年時間，將負債降至絕對安全水平。萬達在全球絕不會出現任何信用違約，萬達把信用看得比資產、利潤更重要。

談科技和馬化騰

“也許大家奇怪，萬達談什么科技創新，是不是附庸風雅，實際隨著萬達轉型，文化旅游產業、線上線下融合發展，萬達連續幾年科技創新有所斬獲。

“慧云消防子系統被公安部消防局列為中國城市智慧消防試點單位；筑云在萬達前年試行一年后正式上線，是全球首款智慧工程管理軟件，被國際權威機構評為全球數字化轉型大獎；飛凡大、小千帆軟件已有中石油、中石化、國家電網、海航、京東、順豐等300多家大型企業參加，飛凡已經摸索出贏利模式，今年可以收支平衡；曲面內顯LED動感平臺，全球首款新型觀影科技設備，廣東萬達城明年可看到。

“到現在全集團累計已獲國內外專利知識產權5069件。

“實踐證明，今后很難區分線上線下企業，4、5年前，我和小馬哥還有一爭，現在看形勢比人強，互聯網正走向物聯網。

“萬達所有系統領導者，都要認識到融合是發展趨勢，不融合可能被淘汰。每個系統今年都要推有用的APP。以前網科把精力放外面，現在放內。

“我犯過一個錯誤，給曲德君太多錢。網科也不是沒有成績，也開發了很多有用的東西，只是還不能商業化。網科一共3000人，網傳裁6000人，怎么可能。不論今年網科跟誰合作，怎么合作方式，應用軟件研發都不能停止。有些已經顯示有前景的項目還要繼續做下去。決不能把希望寄托在別人身上。

“要對所有科創企業、院校、個人開放萬達場景平臺，啟動第二屆'創新加速器'，一年年搞下去，期待這些企業中能孵化出幾個融合應用項目。”

談新組織架構調整

1. 成立商管集團。就是將商業地產更名，成為純粹的商業物業持有和運營管理企業。戰略更清晰，商業模式更純粹，就不再和地產開發銷售業務攪在一起，變為商業管理企業。這樣清楚的商業模式很好估值，新的商管公司非常優秀、資產負債率極低。以輕資產為主，持有物業為輔，成長性也很好。新成立的商管集團將是萬達核心企業。

2. 成立地產集團。開發萬達廣場重資產，負責消化商管擬剝離的地產業務，收入、利潤仍在商管，這部分2年內要清盤。開發重資產，也不排除地產品牌輸出管理。地產集團不求做大，主要看利潤，給了一個負債上限，要嚴控負債上限，否則萬達現在降負債將失去意義。

3. 成立新網科公司。戰略投資者確定后，再確定今年工作內容。

談社會責任和精準扶貧

與此同時，王健林談企業反腐、精準扶貧，“丹寨已成為萬達精準扶貧的新品牌，”對前期網絡熱點正面回應。

“去年7月3日，萬達捐建的貴州丹寨旅游小鎮開業。9月29日，丹寨萬達職業技術學院開學。由于商管等部門通力合作，精準定位、針對性推廣，小鎮開業半年游客超過300萬人次，無中生有，沒有名山大川，旅游景點，就靠造小鎮，一躍成為貴州排名前3的景點。旅游收入翻了三倍，新增就直接就業2000人，間接就業超萬人，帶動1.4萬人脫貧。丹寨已成為萬達精準扶貧的新品牌。

“繼續對丹寨扶貧投入，力爭小鎮開業周年時，大型實景演出登陸。研究如何將龐大游客轉化過夜游客的新的項目或措施，2018年游客確保400萬，力爭500萬人次。”

2017年，不含實物，萬達現金捐贈7.7億元；新創造服務業就業崗位19.5萬人，其中大學生8.4萬人，占當年全國新增就業的1.5%。連續兩年1.5%，都是風吹不著，雨淋不著、而且穩定。

今年，捐贈再安排4億，新創造服務業就業崗位18萬，其中大學生8萬人。

*本文作者曹山石，來源于微信公號山石觀市（ID：cssstock）。