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上市商業集團2017年度財報披露逐漸接近尾聲，在這場年終考核中表現如何？未來有什么發展大計？

以下統計了6家港資集團和6家內地集團的商業運營數據。對比發現，2017年，包括恒隆、太古、新世界發展、新鴻基、九龍倉、嘉里建設等港企以及華潤置地、大悅城、龍湖、新城控股、寶龍、萬達等內地集團在內，整體呈現上漲趨勢，這不僅體現在營業收入方面，更直觀的反應在商場租金收入上。

隨著集團“得意之作”上海恒隆廣場及港匯恒隆廣場逐漸完成升級改造，內地投資物業租金收入整體表現強于2016年。也難怪集團董事長陳啟宗在業績會上微笑地說道“我們知道春天早晚會回來，事實也是如此”。

內地物業租金收入漲幅基本持平

2017年恒隆地產物業租賃總租金收入增加1%至77.79億港元（折合人民幣約62.58億元），若撇除因資產優化而短期關閉的區域，則上升4%。撇除香港的38.21億港元（折合人民幣約30.74億元），內地整體租金收入37.88億元，基本與2016年持平。

目前，恒隆地產在內地持有上海、沈陽、濟南、無錫、大連、沈陽共八座恒隆廣場，商場租金收入26.72億元，同比上漲1%。其中上海恒隆廣場表現最好，整體租金上漲8%至14.09億元，商場部分租金收入上漲22%。

2016年3月開始，上海恒隆廣場商場的地下車庫關閉改造，并于2017年1月起分階段重開。目前引入的30多個品牌中，其中包括了首次進入中國的Valextra及Chiara Ferragni。除了B1層的大幅度改造，其他也有調整。諸如1樓的普拉達重新裝修過，迪奧更是拓展至三層高的旗艦店Dior Maison；2樓的HUGO BOSS撤出，被LOEWE羅意威取代，還新增了YSL等品牌。

用恒隆自己的話說，上海恒隆廣場已經鞏固了其作為上海乃至內地的頂尖奢侈品匯聚的定位，租金收入可持續實現增長。

上海港匯恒隆廣場整體租金收入12.42億元，同比下滑了8%，主要是受商場改造影響。2017年1月港匯恒隆廣場商場開始了為期三年的改造，包括主入口、連接地鐵9號線的地下通道、地下車庫、商場一樓等部分都進行優化升級。受此影響，港匯恒隆廣場商場2017年租金收入僅8.83億元，同比下滑了9%。恒隆表示，若撇清受影響區域，則商場租金收入上漲7%。受到改造影響的還有租出率，下跌了19個百分點至77%。

除上海兩個項目外，其他六座恒隆廣場租金收入表現各異，其中沈陽皇城恒隆廣場大漲9%，表現突出。

關于未來，恒隆透露未來將涉足線上，尋找合作伙伴。且2018年將把焦點放在推動物業項目的零售額及租金增長，同時提高上海以外項目的租出率及租戶質素。

目前恒隆地產內地在建的兩大商業項目為昆明恒隆廣場和武漢恒隆廣場，且均已招租。

昆明恒隆廣場位于昆明核心商圈三市街，與地鐵2、3號線東風廣場站直接相連。整個綜合體項目總建筑面積43.4萬方，包括商業、辦公、服務式公寓。商場計劃于2019年年中開業。

▲武漢恒隆廣場

武漢恒隆廣場位于武漢核心商圈武廣，繁盛的商貿樞紐硚口區京漢大道，鄰近輕軌及地鐵網絡。整個綜合體項目總建筑面積46萬方，包括一座面積17.7萬方的商場、一個甲級辦公樓、服務式公寓。

發跡于英國的香港上市企業太古地產，進入內地16年，至今發展了6個項目。2017年，太古地產內地項目表現良好。

內地收租18.48億元

2017年，太古地產內地租金收入大幅上漲12%至港幣23.03億元，折合人民幣約18.48億元。

據聯商網&搜鋪網了解到，目前太古地產在內地投運的商業項目僅5個，分別是北京的三里屯太古里和頤堤港，上海的興業太古匯，廣州的太古匯和成都的遠洋太古里。

北京三里屯太古里目前共約250零售店鋪，去年租金收入總額錄得理想增長，零售銷售額增長4%，2017年新租戶有Off-White、Thom Browne、Giuseppe Zanotti、Roberto Cavalli、Comme Moi等；

北京頤堤港2017年零售銷售額增長60%，2017年新租戶有Armani Exchange、Joseph、MO&Co.、Banxiaoxue、Stella Luna、Tanni、Fresh、Origins、Roseonly等；

廣州太古匯2017年零售銷售額連續24個季度上漲至27%，2017的新租戶有杜嘉班納、Gentle Monster、Lululemon、麒麟珠寶、菲拉格慕及維多利亞的秘密等；

成都遠洋太古里2017年零售銷售額上漲49%，2017年的新租戶有Atelier Cologne、Jo Malone、Delvaux、Thom Browne、Gentle Monster、Lululemon等；

上海興業太古匯2017年11月開業，目前出租率96%。

太古地產表示，未來仍然將運營作為頭等大事，短期內的經營目標是發揮現有物業的價值，讓其不斷保值增值。且暫時沒有進入輕資產的計劃。

太古地產近期發展仍專注于一線城市，上海浦東前灘以及北京項目的擴建是2018年受關注的項目。

上海浦東前灘太古里項目由陸家嘴集團控股子公司和太古地產合作開發，太古地產持有該項目50%股權。整個綜合體項目總建筑面積約52萬方，包括商業、辦公、酒店、住宅等物業。其中，商業面積12.4萬方。

▲浦東前灘太古里

北京三里屯太古里西側有一個名為“雅秀大廈”的項目，建筑面積約3萬方。2017年12月，太古地產宣布向昆泰集團（雅秀大廈業主）長期整租雅秀大廈，并計劃重新定位改造，升級后的的雅秀大廈將作為三里屯太古里的西區。

與兄弟企業九龍倉置業分拆后，九龍倉地產公開了“分家”后的首份成績單。

據聯商網&搜鋪網統計，目前九龍倉內地在成都、重慶和無錫有IFS項目，其中無錫項目為寫字樓，成都和重慶為商業綜合體項目。

2017年，成都國金中心商場部分的收入增長了20%至7.61億元。201年商場的客流大漲18%，租戶銷售額增加30%，2017年新增的租戶有Vacheron Constantin、ENZO、DSquare2、Moynat、Arc'teryx、Nike Jordan、Onitsuka Tiger、Fjallraven、Dyson、Moleskine等。

重慶IFS于2017年9月開業，購物中心建筑面積11萬方，引入了Louis Vuitton、Dior、Gucci、Valentino、Fendi、Saint Laurent、Salvatore Ferragamo、Dolce & Gabbana等品牌。

兩個奧特萊斯項目，2016年下半年開業的長沙時代奧萊，2017年的整體出租率為82%；成都時代奧萊2017年零售銷售額同比上12%。

除已開業的三個IFS項目，九龍倉在長沙和蘇州也有兩個IFS，有望在2018年開業。

長沙IFS項目的商業面積約25萬方，擬定于2018年5月7日開業。長沙IFS進駐的400家品牌中，約70家品牌首次進駐湖南。更有約20家國際名品更為華中首店，如包括Parkson Beauty、JIMMY CHOO、Brunello Cucinelli、Abercrombie & Fitch、COS、Qeelin、Chiara Ferragni、Alexandre de Paris、Reflections、Bebe、NUMBER (N)INE等。

從香港維多利亞港一路向北，新鴻基地產的商業坐標遍及廣州、上海、南京、北京等地。雖然大本營香港的租金收入強勢，但內地亦穩定發展。

內地租金收入漲幅超香港

從新鴻基地產公布的截至2017年12月31日的半年業績報告得知，集團整體租金收入港幣115.06億元（折合人民幣約93億元），占總收入的21%，按年上升7%。其中香港租金收入港幣90.11億元（折合人民幣約72.84億元），同比上升4%。

不可否認，香港租金貢獻力最大。但就漲幅來看，內地比香港出色。期內內地租金收入人民幣18.15億元，同比上漲了13％。

目前新鴻基在內地已開業的商場有北京APM、上海國金中心、上海環貿廣場、廣州IGC商場和廣州天環廣場。上海的兩個項目國金中心和環貿廣場在租賃市場的表現繼續出色。其中上海國金中心商場出租率高，商戶銷售額錄得可觀的增長。期內，商場利用多項科技進行市場推廣活動和提高顧客忠誠度；環貿廣場的環貿IAPM商場期內錄得出租率、銷售額和客流的增長。

雖然新鴻基目前的租金收入大部分來源于香港，但據新鴻基透露，未來的5-6年內，集團在內地的物業將成為租金收入的重要來源。

據聯商網&搜鋪網了解到，新鴻基在內地規劃和在建的項目主要集中在華東地區，尤其是上海和南京兩大城市，諸如上海徐家匯國貿中心ITC、南京國金中心IFC、上海莘莊天薈。

上海徐家匯國貿中心，總建筑面積70.6萬方，包含寫字樓、商場和酒店等物業，其中商業面積約28萬方，整體項目預計在2023年年底前全面落成。徐家匯國貿中心項目一期為國貿匯，在港匯恒隆廣場斜對面。國貿匯商業面積約3.8萬方，主要以千禧世代為目標顧客，預計在2019年上半年開業。項目二期的零售物業面積約0.4萬方，目前正在預租，預計在2018年下半年落成。項目余下期數包括商場、寫字樓和一間五星級酒店，其中商場面積約27.8萬方。

新鴻基全資擁有的南京國金中心IFC，位于河西中央商業區2號線、10號線雙地鐵交匯站。總建筑面積32萬方，包括辦公樓、商業、酒店。其中商業面積9.3萬方，預計在2020年全面落成。

得益于內地和香港兩地物業的出色表現，嘉里建設2017年交出了一份滿意的答卷。

內地租金收入同比上漲15%

嘉里建設2017年投資的物業租金收入（包括商業、辦公樓等）45.41億港元，折合人民幣約36.21億元，同比增長了12.04％。其中香港物業租金收入10.97億港元，折合人民幣約8.75億元，同比增長了3.69％。

內地物業租金收入34.44億港元，折合人民幣約27.46億元，同比增長了15％。目前集團內地營業的商場為靜安嘉里中心一二期、浦東嘉里城、北京嘉里中心、杭州嘉里中心和天津嘉里中心。

嘉里建設表示，公司將持續專注在主要城市商業中心區發展地標式綜合用途物業，并積極在優質地段開發住宅項目。

除了已經落成項目外，嘉里建設同樣公布了內地在建的項目進度。其中沈陽嘉里中心是重點打造的商業項目。

據悉，嘉里建設擁有沈陽嘉里中心60％權益，位于金廊商圈的核心位置，總樓面面積約1300萬平方尺，將建成集商場、辦公樓、酒店、住宅于一體的綜合體項目。項目共分三期建設，目前一期已經建成，二期和三期正處于建設階段。項目商場部分嘉里城的建筑面積12萬方，定位于為城市新中產家庭提供創意的生活方式，以室內街區形式呈現。規劃有文藝美學書店、文化創意空間以及豐富的兒童零售娛樂等業態。

另一大港資企業新世界發展遵循慣例，每年的上半年僅公開上一財年的半年業績報。且集團業務拓展謹慎，購物中心系列重點推出的K11產品目前也僅在全球開出了4家，其中第四家廣州K11剛在3月開業。不過按照新世界的規劃，未來的步伐或將加快。

租金收入10.86億元

從新世界發展公布的截止2017年12月31日止六個月的業績得知，香港和內地兩處投資物業半年共收港元13.44億（折合人民幣約10.86億元）租金，同比上漲了13.5％。 其中香港物業租金收入港元8.227億（折合人民幣約6.65億元），同比上升了約13.7％。

內地租金收入港元5.216億（折合人民幣約4.22億元），同比上漲了13.2％。

上海淮海中路的新世界大廈匯集寫字樓、K11藝術購物中心和上海首個辦公樓內高級行政人員會所K11Club，期內K11租金收入上漲了7％，出租率達99％，每月平均客流量超79人次。

集團在全球第三家、內地第二家K11購物藝術中心，武漢光谷K11于2017年11月正式試業。項目面積約5.4萬平方米，秉承K11博物館零售新體驗，定位年輕、時尚，以藝術主義、潮流先鋒及未來生活為核心，保留了大量的公共空間，為消費者營造更休閑及更互動的環境。

廣州凱旋新世界的租賃業務理想，廣粵天地組成了多元化的業態，期內項目的整體出租率為90％。

對新世界發展的表現，執行副主席鄭志剛帶著表示，過去半個財年，新世界發展完成了優異的成績。

雖然目前集團僅開出了4個K11項目，但對于未來在國內的發展方向，鄭志剛也表達出商業地產對于新世界發展的重要性。“新世界發展不單單只發展住宅業務，希望到2020年在租賃方面能與住宅開發方面達到平衡點，各自占比50％左右。”

鄭志剛強調，未來將會開發23個K11項目，至2023年布局9個國內城市。目前，K11在廣州、沈陽、武漢、北京、天津、寧波都有項目正在籌備。

其中，廣州K11已于3月31開業，而沈陽K11也計劃于今年5月正式亮相。

聯商網&搜鋪網同時統計了6家內地集團的商業運營數據后發現，2017年，包括華潤置地、大悅城、龍湖、新城控股、寶龍、萬達在內，整體呈現上漲趨勢，這不僅體現在營業收入方面，更直觀的反應在商場租金收入上。

目前，華潤置地已開萬象城15個，萬象匯5個，五彩城4個，深圳萬象天地，上海時代廣場商業，北京置地廣場購物中心，共27個購物中心項目，總體錄得租金收入港幣57.4億元（折合人民幣約46.3億元）。

其中萬象城系列收租約港幣47.4億元（折合人民幣約38.3億元），萬象匯系列收租約港幣3.9億元（折合人民幣約3.1億元），五彩城系列收租約港幣4.3億元（折合人民幣約3.5億元），深圳萬象天地收租約港幣0.7億元（折合人民幣約0.6億元），上海時代廣場商業收租約港幣0.1億（折合人民幣約0.08億元），北京置地廣場購物中心收租約港幣1.0億元（折合人民幣約0.8億元）。

從租金收入角度上看，華潤置地旗下已開業的商業項目中，開業了超17年的深圳萬象城最賺錢，全年收租約港幣10.7億（折合人民幣約8.6億元），按年同比上漲8.8％。

未來規劃上，華潤置地執行董事、董事會副主席唐勇透露，2018年華潤的銷售目標將增長20％至1830億元，投資物業租金收入預計達到100億元，2019年則將增長至120-130億元。

據華潤置地最新公開的消息，到2020年后，華潤置地將有18個購物中心陸續開業，總的購物中心數量將達到66個。

2018年，華潤置地在商業方面將繼續聚焦一二線城市，計劃開出6個購物中心項目，分別是廈門萬象城、太原萬象城、南通萬象城、濟南萬象城、柳州萬象城、杭州蕭山萬象匯。

龍湖董事長吳亞軍在2017年的業績會上表示，“龍湖地產”更名為“龍湖集團”，并不是為未來分拆業務做準備；而是為了保證各個板塊在核心競爭力、品牌、能力上的協同，從而產生一些新的機會；而且有利于吸引資源和技術人才。

2017年龍湖完成了5座天街項目的開業，包括重慶源著天街、杭州濱江天街、蘇州獅山天街、重慶U城天街二期及上海寶山天街。截止2017年年底，年底已在北京、上海、重慶、成都、杭州、蘇州開出16個天街項目，已運營商場建筑面積258萬方（不含停車場）。

租金方面，投資物業的全部25.9億元的租金收入中，商場占比97.7％，即25.32億元。其中19個天街項目（含重慶時代天街一至三期、重慶U城天街一至二期）2017全年租金收入約23.28億元。在不計入2017年新開業的5座天街項目情況下，重慶北城天街租金收入最高，約4億，同比上漲了6.6％，但出租率僅87.0％。

未來規劃上，目前龍湖在建商場14個，合計在建面積145萬方。北京房山天街、常州龍城天街和成都西宸天街將于2018年開業。預計至2020年集團總開業商場數量將超過40家，租金實現60億元。而集團2018年的銷售目標為2000億元。

2017年，大悅城購物中心的總租金收入同比增長11％，達23.36億元。主要得益于成都大悅城、沈陽大悅城、北京朝陽大悅城和天津南開大悅城的良好運營，這四座大悅城租金收入同比漲幅均在兩位數。尤其是成都大悅城，同比上漲了24.71％，是所有大悅城租金漲幅最大的。

從已開業的7座大悅城來看，北京西單大悅城以1,131元/㎡的月平均租金居于首位，其總租金收入達6.47億元。

未來規劃上，大悅城推出了全新商業產品線“大悅春風里”，2018年計劃新增1-2個項目，重點在武漢、青島等城市，預計推出時間在2018年底或2019年初。

同時在大悅城品牌布局上，2018年計劃開業4個大悅城項目，分別是杭州大悅城、西安大悅城、昆明螺螄灣大悅城，以及改造中的上海長風大悅城。

4，新城控股

堅持“住宅+商業地產”雙輪驅動模式的新城控股已基本完成全國重點城市群、重點城市的全面布局，尤其在商業地產領域發展迅速。

截至2017年年底，新城控股已累計開業23個吾悅廣場，實現租金及管理費收入10.20億元，平均出租率97.91％。2017年，全國有超過2億人次光顧吾悅廣場，單廣場日均客流量可達4.32萬人。

2017年，新城控股在南京、成都、青島、寧波、長春等12座吾悅廣場實現滿鋪開業，并推出結合當地文化元素的主題街區，如長春吾悅廣場結合當地一汽、長影文化元素，打造最大室內主題街區“時光引擎”。

需要注意的是，23個吾悅廣場中，青浦吾悅廣場、諸暨吾悅廣場、青島吾悅廣場及成都武侯吾悅廣場四個項目是商輕資產項目，其中業主方年租金收入為約8934.3萬元（歸屬新城控股的年租金收入約為1781.9萬元）。

未來規劃上，2018年新城控股計劃推出18座吾悅廣場，已確定開業17座，且都將是4.0版本升級的新型購物中心，經營管理的吾悅廣場租金及商業管理費收入超過20億元，將是2017年的2倍。到2020年實現至少開業百座的目標。

2017年，寶龍新開了吳涇寶龍廣場、義烏寶龍廣場、阜陽寶龍廣場、涪陵寶龍廣場、淮安寶龍廣場、揚州寶龍廣場6座綜合體項目。截至2017年底，寶龍在營商場達36座，可租賃面積近300萬平方米。

租金收入方面，2017年，寶龍地產租金及物業管理服務收入約18.04億元，較2016年同期上升約29.7％，其中租金收入較去年同期上升42.8％至8.56億元。

未來規劃上，商業地產是寶龍的主營業務。寶龍集團董事局主席許健康曾在2018年初集團內部工作會議上談到：“寶龍的核心是做商業地產，所以商業地產的比例還會加大。”

據悉，截至2017年12月31日，寶龍已出售及交付物業中，位于上海的有8個商業項目，分別是上海七寶寶龍城，上海虹橋寶龍天地，上海寶山寶龍廣場，上海臨港寶龍世家，上海吳涇寶龍廣場，上海青浦寶龍廣場，上海嘉定寶龍廣場，上海臨港寶龍城市廣場。

更名萬達商管集團后，將以輕資產為主、重資產持有為輔，且新的商管公司將是萬達未來的核心企業，可見萬達持續輕資產戰略的決心。王健林認為，萬達商管以后就是收租金，并致力于保持利潤每年兩位數增長。而開發業務將全權交于新成立的萬達地產負責。

業績方面，2017年，萬達集團商業地產收入1125.4億元，完成全年計劃的104.1％，同比減少21％；租金收入255.2億元，完成全年計劃的101.4％，同比增長30.3％。

2017年，集團新開萬達廣場項目49個，萬達茂1個，萬達旅游小鎮1個。其中輕資產廣場24個。至2017年年底，萬達累積持有物業面積3151.1萬方。

2018年，萬達商業地產計劃收入1245.4億元，其中租金收入326.8億元。擬投入新的萬達廣場50個以及南京仙林萬達茂、青島東方影都萬達茂。

*本文來源：微信公眾平臺“地產商業圈”，原標題：《2017商場租金收入PK：恒隆、太古、新鴻基VS萬達、龍湖、大悅城》