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布局文旅，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“榮盛發(fā)展”）延續(xù)了一度的激進(jìn)打法。 

4月初，榮盛發(fā)展與武漢新洲區(qū)政府等簽訂協(xié)議，打造1500畝旅游度假區(qū)；簽約浙江余姚馬渚鎮(zhèn)6000畝小鎮(zhèn)、風(fēng)情街項(xiàng)目；與奧地利KYATT簽訂合作協(xié)議，將在中醫(yī)中藥、旅游、養(yǎng)老、冬奧會(huì)、酒店業(yè)等領(lǐng)域開展合作。

據(jù)執(zhí)惠不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年3月底至2018年4月初，除了2017年7月，榮盛發(fā)展每個(gè)月都有文旅項(xiàng)目達(dá)成合作或合作意向。一年間，榮盛發(fā)展（擬）布局文旅項(xiàng)目已達(dá)28個(gè)，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項(xiàng)目）概算金額約1997.68億元，近2000億元。

榮盛發(fā)展總部位于河北廊坊，是河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)，一度激進(jìn)拿地儲(chǔ)備大量土地，曾被稱為“河北地王”。

在傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型文旅的風(fēng)潮中，榮盛發(fā)展是積極一員，在高負(fù)債，多依賴融資“補(bǔ)血”的情境下，其密集大手筆投資布局，頗有萬達(dá)曾經(jīng)的高舉高打圈地之風(fēng)。而萬達(dá)折戟之鑒在前，體量、資源等明顯弱于萬達(dá)的榮盛發(fā)展，將遭遇怎樣的風(fēng)雨？

榮盛發(fā)展布局文旅的重要節(jié)點(diǎn)是2015年。

當(dāng)年11月22日，榮盛發(fā)展公告稱擬投資設(shè)立榮盛康旅投資有限公司全資子公司。其經(jīng)營(yíng)范圍為旅游度假設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)醫(yī)療、文化體育、生命和生物工程的投資、研發(fā)等。

按照榮盛康旅的解釋，“康旅”是大健康和泛文旅的組合，商業(yè)模式是“康+旅”。榮盛康旅的打法是布局“大北京、大黃山、大華中、大海南、大上海、大西南”六大康旅區(qū)域，在大海、湖泊、高山旁和森林四種大自然業(yè)態(tài)建設(shè)“游養(yǎng)醫(yī)藥”四大產(chǎn)業(yè)，涵蓋旅游、度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)、醫(yī)療、生物及生命工程全產(chǎn)業(yè)，目標(biāo)是成為全國(guó)領(lǐng)先的新型康旅度假生活方式運(yùn)營(yíng)商。

其中在2016年至2020年，榮盛康旅主要聚焦“游養(yǎng)醫(yī)”三大板塊。

其實(shí)早在2014年，榮盛發(fā)展就已開始布局文旅。當(dāng)年5月，其宣布將在安徽黃山進(jìn)行高端文旅項(xiàng)目開發(fā)，涉及資金約10億元。2015年7月，位于河北唐山的大型室內(nèi)主題公園——榮盛未來城對(duì)外發(fā)布，投資近50億元。

到2016年下半年，榮盛康旅國(guó)際度假區(qū)已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺(tái)、衡水、黃山、九華山、神農(nóng)架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個(gè)康旅項(xiàng)目，并在當(dāng)年8月并購(gòu)了美亞航空。

2016年11月，榮盛發(fā)展發(fā)布“3+X”戰(zhàn)略，即以大地產(chǎn)、大健康、大金融+X（互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略），通過“游養(yǎng)醫(yī)”構(gòu)建大健康板塊，加大生態(tài)旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生等領(lǐng)域投資。 

榮盛發(fā)展的文旅布局開始明顯加速，密集投資。

如上所述，自2017年3月末至2018年4月初，一年間，榮盛發(fā)展（擬）布局文旅項(xiàng)目已達(dá)28個(gè)，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項(xiàng)目）概算金額已近2000億元。

榮盛發(fā)展文旅項(xiàng)目布局概況一覽（折合投資額為執(zhí)惠概算得出，非最終投資額）

梳理項(xiàng)目信息可發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展只有2017年7月未有具體項(xiàng)目布局，而2017年5月、6月接連投資了5個(gè)項(xiàng)目，投資概算金額700多億元。包括河北省中美友誼示范農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目、龍巖市云頂康旅國(guó)際度假區(qū)項(xiàng)目、河北承德興隆縣霧靈山精品民宿旅游開發(fā)項(xiàng)目，概算金額都超過200億元。

類似這樣的百億元手筆，在2017年10月、11月也多次出現(xiàn)。整體項(xiàng)目中，擬投資數(shù)十億、百億級(jí)別的項(xiàng)目占多數(shù)。河北、河南、安徽等地是主要布局區(qū)域。

同時(shí)，榮盛發(fā)展的文旅項(xiàng)目還開始延伸至海外，2017年5月，榮盛發(fā)展擬投資捷克帕索夫斯基水療娛樂項(xiàng)目，擬投金額為5.68億元。今年4月，榮盛發(fā)展與奧地利 KYATT 公司達(dá)成基于“一帶 一路”倡議下的戰(zhàn)略合作，將在中醫(yī)中藥、旅游、養(yǎng)老、冬奧會(huì)、酒店業(yè)等領(lǐng)域開展合作。

激進(jìn)，甚至瘋狂，是外界曾賦予榮盛發(fā)展的標(biāo)簽。以一例來說，其公告曾稱，公司于2016年12月在河北、南京、重慶等地耗資約80億元橫掃47宗地塊。而2017年全年，除了2月沒有新增土地，榮盛發(fā)展在其他11月均有拿地，累計(jì)拿下100多宗，僅招拍掛拿地耗資就超過200億元。

榮盛發(fā)展的文旅布局亦有類似拿地的猛勁。 背后關(guān)鍵在于，拿地、文旅項(xiàng)目布局都如此生猛，榮盛發(fā)展的錢從何來？

榮盛發(fā)展的資金來源渠道多依賴銀行、股市和債市。

榮盛發(fā)展2017年年報(bào)顯示，2017年，該公司在原來銀行開發(fā)貸、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)上，增加了中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具(PPN)、超短融資券、產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈融資等多種方式。2017年融資470多億元，其中銀行貸款超200億元，年度平均融資成本 6.5%。

在榮盛發(fā)展多種融資騰挪術(shù)中，其控股股東頻繁質(zhì)押股權(quán)是重要一環(huán)。從2017年4月開始，榮盛發(fā)展第一大股東榮盛控股，平均每月都向第一創(chuàng)業(yè)股份有限公司抵押股份。

榮盛發(fā)展2017年年報(bào)顯示，截至2017年12月31日，榮盛發(fā)展股東耿建明（董事長(zhǎng)）、榮盛控股、榮盛建設(shè)分別質(zhì)押了0.16億股、14.599億股、5.96億股。其中榮盛控股、榮盛建設(shè)的質(zhì)押率分別超過94%、99%。更嚴(yán)重的是，三者股權(quán)質(zhì)押約20.72億股，占總股本47.66%，逼近50%的質(zhì)押紅線。

在這前后有兩個(gè)細(xì)節(jié)：

一是榮盛控股在2017年12月8日至12月11日期間增持了240萬股，每股8.6元，并且擬自2017年12月8日起的三個(gè)月內(nèi)累計(jì)增持不超過1%的股份。

二是，2018年1月16日，榮盛發(fā)展總裁劉山通過大宗交易系統(tǒng)減持252.6萬股，占公司總股本0.058%，均價(jià)12.18元/股，減持市值約3000萬元。另外，劉山表示未來6個(gè)月內(nèi)將不再減持公司股票。

也就是說，劉山在榮盛發(fā)展股價(jià)上揚(yáng)或相對(duì)高位時(shí)，進(jìn)行了減持。相應(yīng)的是，在2017年4月份，榮盛發(fā)展股價(jià)上揚(yáng)，其高管鄒家立減持了150萬股，金額約為1700萬元。

控股股東適時(shí)增持，或?yàn)樘嵴窆蓛r(jià)，或?yàn)闇p少股權(quán)質(zhì)押壓力，高管高位套現(xiàn)，其實(shí)某方面來看都屬現(xiàn)實(shí)選擇。而同樣現(xiàn)實(shí)的是，榮盛發(fā)展依賴融資“補(bǔ)血”背后持續(xù)多年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)，以及近年來持續(xù)走高的負(fù)債率。

結(jié)合榮盛發(fā)展的各年度年報(bào)（季報(bào)），可發(fā)現(xiàn)其資產(chǎn)負(fù)債率從2012年的76.56%增至2017年的84.68%。2017年榮盛發(fā)展總資產(chǎn)1917.33億元，總負(fù)債1623.53億元。

榮盛發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì)一覽

與高負(fù)債類似的是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~。

梳理榮盛發(fā)展財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)數(shù)年為負(fù)值，且流出額在近年來不斷擴(kuò)大：從2014年的-16.61億元擴(kuò)大至2016年的-36.95億元，2017年前三季度則為凈流出75.71億元。不過，根據(jù)榮盛發(fā)展最新發(fā)布的2017年財(cái)報(bào)，其2017年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為22.74億元。

終于轉(zhuǎn)“正”，殊為不易。

榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流走勢(shì)一覽

房地產(chǎn)獨(dú)特的周期性等因素，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額短期或較長(zhǎng)期內(nèi)為負(fù)數(shù)，實(shí)屬正常，但榮盛發(fā)展連續(xù)數(shù)年如此，確屬罕見。

榮盛發(fā)展曾表示，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出增加為支付的土地投標(biāo)保證金增多，而經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流與凈利潤(rùn)存在重大差異是因?yàn)榇尕浀脑龆唷Ｆ?017年年報(bào)顯示，2017年存貨為1193.22億元，同比增加34.18%。

也就是說，榮盛發(fā)展大量拿地后，地塊開發(fā)和房子出售等或出現(xiàn)了一些問題。　　

按榮盛發(fā)展的計(jì)劃，其2018年將新增信貸融資600億元，將以項(xiàng)目開發(fā)貸款融資為主,以發(fā)行公司債券、中期票據(jù)、信托、資產(chǎn)證券化及其他新型融資方式為輔。

結(jié)合榮盛發(fā)展激進(jìn)擴(kuò)張拿地來看，其邏輯在于通過融資拿錢囤地，再以土地為敲門磚，繼續(xù)融資……押注期間地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲，以獲取更高收益。但對(duì)應(yīng)榮盛發(fā)展的主客觀條件，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不小。

主觀來說，存貨規(guī)模不斷擴(kuò)增，榮盛發(fā)展的生產(chǎn)銷售效率有待提高；客觀而言，榮盛發(fā)展目前所拿地塊，要么是環(huán)京地區(qū)，要么分布在二三線城市，環(huán)京地區(qū)的樓市強(qiáng)調(diào)控政策未見放松，二三線城市的購(gòu)房需求空間相對(duì)有限，諸多的不確定性，都直接影響著其地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲空間和變現(xiàn)周期。

更大的風(fēng)險(xiǎn)還在于，近2000億元的文旅項(xiàng)目，是否能如期獲得收益，這存在諸多挑戰(zhàn)。

首先，榮盛發(fā)展是否具備足夠的文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力？

榮盛發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰性诜康禺a(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，但具體的文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力較為欠缺，目前來看還沒有一個(gè)很成功的運(yùn)營(yíng)案例。籠統(tǒng)點(diǎn)講，房地產(chǎn)開發(fā)無非拿地建房、賣房，考驗(yàn)更多的是拿地能力，產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)也多是拿地、招商，更多考驗(yàn)招商和資源整合等能力。

而文旅地產(chǎn)在這些能力之外，更考驗(yàn)項(xiàng)目整體操盤能力，內(nèi)容或產(chǎn)品的研發(fā)、迭代更新，整體業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃等，都至關(guān)重要，能否深挖，保持持續(xù)后勁，決定著一個(gè)文旅項(xiàng)目的生死存亡。

尤其在眾多形態(tài)有所區(qū)別的文旅項(xiàng)目接連布局時(shí)，捉襟見肘的人才儲(chǔ)備尤其是項(xiàng)目操盤者的匱乏，更顯難題巨大。

再?gòu)膬?nèi)容端來看，江湖有言“得IP者得天下”，雖有些絕對(duì)，但絕不為過，縱觀目前成效明顯的文旅項(xiàng)目，多在IP方面有所獵獲，構(gòu)成持續(xù)吸客、留客的關(guān)鍵元素。就算產(chǎn)品的IP屬性較弱，但個(gè)性化、差異化很重要。

榮盛發(fā)展此前并無文旅IP儲(chǔ)備，加上缺乏足夠的產(chǎn)品研發(fā)打造能力，文旅大盤子上能落地且具備足夠競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)容產(chǎn)品，整體偏弱。

以唐山的榮盛未來城為例。據(jù)此前媒體報(bào)道，榮盛未來城定位室內(nèi)主題樂園，將購(gòu)物與文化、旅游、休閑、娛樂相融合，形成40%體驗(yàn)業(yè)態(tài)+50%自持業(yè)態(tài)的組合。包括“星幻港室內(nèi)主題樂園”“魔豆城兒童職業(yè)體驗(yàn)中心”“奧特萊斯名品街”“星星國(guó)際影城”“全球美食匯”“星幻驛站”等業(yè)態(tài)。

具體到產(chǎn)品，星幻港室內(nèi)主題樂園設(shè)置撕裂星空過山車、太空梭海盜船、飛行球幕、黑暗乘騎、海盜船、旋轉(zhuǎn)木馬、跳樓機(jī)等；魔豆城兒童體驗(yàn)中心包括職業(yè)體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)、科技體驗(yàn)三大版塊。其中職業(yè)體驗(yàn)板塊擁有8大社會(huì)行業(yè)43個(gè)體驗(yàn)項(xiàng)目，近百種體驗(yàn)職業(yè)。運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)板塊設(shè)置蹦床、N攀、極限運(yùn)動(dòng)3大運(yùn)動(dòng)系列，科技體驗(yàn)板塊擁有聲、光、電、力、磁、水、光影互動(dòng)、VR虛擬現(xiàn)實(shí)等8大系列展項(xiàng)。

榮盛未來城星幻港室內(nèi)主題樂園

坦誠(chéng)說這些產(chǎn)品本質(zhì)上市場(chǎng)慣見，并無特別之處，可挖市場(chǎng)潛力有限。 

另從市場(chǎng)環(huán)境來說，以榮盛發(fā)展2015年投資的保定淶水縣野三坡景區(qū)為例，其將被打造成集旅游觀光、休閑娛樂、養(yǎng)老養(yǎng)生、體育健身和度假旅宿等功能為一體的綜合型景區(qū)，三年投資20億。 

淶水縣2014年、2015年的數(shù)據(jù)顯示，兩年間野三坡景區(qū)全年接待游客人次、旅游業(yè)總收入和門票收入都保持增長(zhǎng)，但受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，增速都已下滑，其中門票收入同比增長(zhǎng)分別為160%、15.4%，增速下滑嚴(yán)重。

對(duì)榮盛發(fā)展投資開發(fā)野三坡一事，原中國(guó)證監(jiān)會(huì)曾在2016年9月19日發(fā)出的《行政許可項(xiàng)目審查反饋意見通知書》(162130號(hào))中要求其說明合理性和必要性。榮盛發(fā)展的回應(yīng)是由于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型(“3+X”戰(zhàn)略)，公司在向生活方式運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。 

梳理可發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展（擬）布局的文旅項(xiàng)目，多分布在二三線城市，與其傳統(tǒng)地產(chǎn)拿地區(qū)域多有重疊，類似野三坡景區(qū)的隱憂并非孤例。

在榮盛發(fā)展2017年年報(bào)中，2017年康旅板塊營(yíng)業(yè)收入31.32 億元，但這對(duì)于整體投資仍不足以為道。

持續(xù)提高的融資額，對(duì)榮盛發(fā)展的資金回籠等要求甚高，尤其當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)仍波動(dòng)不止，其潛在風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)料。加上金融監(jiān)管趨嚴(yán)，去杠桿加速推進(jìn)，榮盛發(fā)展的融資環(huán)境已不如前。

房企對(duì)文旅地產(chǎn)趨之若鶩，但目前尚未形成一個(gè)很成熟的模式，縱如萬達(dá)也多番折戟，未復(fù)元?dú)狻Ｃ媾R多重風(fēng)險(xiǎn)的榮盛發(fā)展，其摸索中充滿坎坷荊棘，當(dāng)在情理之中。命運(yùn)幾何，還需等待。