午夜免费电影-中文字幕丰满乱孑伦无码专区-久久久久久亚洲精品无码-国产精品天天狠天天看

每個管理者似乎都有一條能讓市場活泛起來的錦囊妙計，前門大街又是少有的稀缺資源，人人都想在這里試一次水。從 2008 年到現在，從潘石屹這樣以精明著稱的運營者，到有政府背景、打著各種旗號的文化商人，來了又去，起起伏伏，這市場越做越小。

10 天之內，運營方東方盈石變幻莫測的態度讓程旭一頭霧水。“先是說不給租了，然后說可以先交個改造方案看看，做體驗式非遺‘網紅店’。隔了一周，夸我們弄出來的是個標桿級方案。到了第二天，一切又都不做數了，讓抓緊撤店。”

35 歲的程旭是北京“老字號”內聯升鞋業有限公司的副總經理。根據《中國青年報》及《北京青年報》報道，3 月 19 日，前門大街共有 14 家店鋪收到東方盈石通知，要求在 5 日內撤店，包括內聯升、月盛齋、盛錫福、大北照相館等 4 家老字號，以及蘇州稻花香、益得成鼻煙、譚木匠、北京禮品商店等 10 家旅游商品店鋪。

前門大街長 850 米，寬 21 至 25 米。南頭是珠市口西大街，北頭是正陽門箭樓，箭樓再往北就進了天安門廣場區域。從南頭的旅游大巴下來，到前門大街買伴手禮、上廁所、吃飯，再到箭樓拍拍照，這差不多是初次到北京的跟團旅游者都會選擇的一個路線。這樣的游客每年會有 5475 萬人。

前門大街示意圖，圖片來自搜房網

此次收到撤店通知的店鋪主要集中在前門大街人流更為密集的北側，幾乎都是 2008 年開街時入駐的老商戶，且都于去年底合同到期，平均運營時間在 10 年左右。

到 4 月 8 日，14 家店鋪中僅剩盛錫福、大北照相館和益德成鼻煙還在營業。凡是被關閉的店鋪櫥窗都被包上了彩色外皮，寫著“前門文化體驗街區”的字樣。在接受《好奇心日報》采訪時，盛錫福店員承認收到了撤店通知，但表示暫時還不會關店。她身后摞滿帽子的貨架上，掛著“10 元清貨”的標識。益德成鼻煙和大北照相館則均稱未收到通知。

4 月 12 日，吳裕泰和天福號也收到了前門大街另一運營方 SOHO 中國的通知，稱每天每平方米房租將漲價 1 元。兩家老字號的合同將分別于下月底和三個月后到期。與此同時，2009 年入駐的 Zara 也已清空，門口只掛了一張“停業勿擾”的說明。

老字號和商鋪在撤離，不同主題的非遺文化館卻多了起來，每走幾十米就會遇到一家——“劉氏竹編館”，“安徽非遺館”，“前門·華韻非物質文化遺產體驗中心”。這些店鋪裝潢富麗，以體驗、展示為主，兼有售賣功能，大多掛著“永新華韻”這家公司的名號。有些店鋪即便與非遺沒什么關系，門前也擺上了仿古銅像。出售香水、設計現代的“氣味圖書館”門前，就站著一尊戴瓜皮帽、穿馬褂、抬手嗅聞香料的銅像。

在《北京青年報》 4 月 2 日的報道中，天街集團總經理李軍否認了”前門大街要打造成全國非遺一條街”的說法?！氨敬握{整希望商戶設置品牌旗艦店、形象店或專賣店，店鋪裝修要符合前門大街整體風貌。同時希望老字號增加體驗功能，例如月盛齋可以在店里展示醬牛肉技藝，盛錫?？烧故局泼惫に嚕尤敫叨硕ㄖ??！彼瑫r表示，華韻只是前門大街的一個商戶，不是主導者。

按照一位未透露姓名的東城區負責人對《中國青年報》的說法，天街集團每年投入 5000 萬元補貼區屬老字號企業，讓他們可以享受每天每平方米 1 元的低租金。

隨處可見的非遺館

撤店

撤店并不在程旭的預料之中。他也從沒聽說過 5000 萬補貼和 1 元租金的事。

內聯升在前門大街 51 號運營了 10 年，是西城區政府下屬國企。2008 年，改造后的前門大街開街，內聯升作為第一批 10 家北京老字號之一由崇文區政府（現已并入東城區）邀請入駐。次年，SOHO 中國收購并開發出 5.5 萬平方米的前門商業地塊，其中有 2.3 萬平方米均位于前門大街。程旭考慮到這里歷史上就是老字號的聚集地，也是游客必到的準景區，打算長期經營。

與 SOHO 中國 5 年合同到期后，2013 年，東城區收回了五分之四的區域，內聯升正位于該區域內，運營方也換成了東方盈石。東方盈石隸屬于天街集團，后者是北京東城區國資委全資控股的一家國企，主營業務為房地產開發及管理。

運營方更換后，內聯升的租賃合同改為一年一續，續簽時間也從最初的 7 月改為年底。租金雖然從 SOHO 時期的每平米每天 27 元降為 20 元，但物業費延續了之前的每月每平米 80 元。東方盈石同時要求重新核算面積，新面積被估測為 330 平米，比原來多出了 50%。這意味著內聯升需要繳納的租金和物業費總額其實增加了。

去年 12 月，程旭按慣例給運營方東方盈石遞交了續約材料，但一個月后仍沒收到回復。東方盈石給出的說法是“集團比較大，走流程比較慢，春節之后再說，不會有什么問題的“。

3 月 1 日，兩會前一天，程旭收到了第一次關于撤店的口頭通知。天街集團表示，由于大街需要統一調整，這一批 14 家合同到期的商戶都不再打算續約，5 天內必須撤離，否則就要查封店鋪。

前門管委會告訴內聯升，他們“并不清楚這件事，區里沒說，我們核實一下，你們該怎么談繼續談“。程旭就讓律師寫了封律師函，送到了天街集團董事長李樺的辦公桌上，要求天街集團留出 3 個月到 6 個月時間，以便商戶安置人員、尋找倉庫、消化貨品，“如果強行撤店，我們保留追究法律責任的權利”。同時，內聯升也開始清理店內的滯銷商品以及部分閑置柜臺。

3 月 10 日，天街集團一位名為王剛的副總約了程旭及內聯升董事長程來祥面談。王剛表示，天街并不是要趕走現有商戶，而是要升級改造整個街區，運營模式也打算從原來的收租金改為收銷售扣點，扣點比例在 20% - 30% 左右，如果銷售不佳，“租金和扣點取其高”。他說，老字號可以從政策上考慮照顧，五一之前先出改造方案，再談續約的事，但方案要符合大街新的定位、調性、風格：“體驗式，非遺特色，最好是和文創結合?？傊憧丛趺茨艽蛟斐删W紅店吧。”

內聯升在一周內給王剛提交了一份臨時方案。按程旭的說法，王剛看了很高興，說：“你們要這么改出來就是這條街的標桿了?！钡诙欤瑬|方盈石突然告知程旭，王剛調回了總部，之前談的不再作數，“你們抓緊撤吧”。

3 月 28 日，程旭從前門大街 51 號撤出 6000 多雙布鞋、30 多個柜臺，關店、交房。內聯升在前門商業地塊有兩家店。位于 51 號的是分店，有兩層，220 平米?？偟陝t位于前門大街北口西側的大柵欄商業街，五層，1988 年落成，是內聯升的私產。

由于 19 日才收到最終通知，程旭沒來得及找庫房，就把貨品都運到總店 4 樓的資料室，一直堆到了天花板。3 樓的展廳原本是北京市五個國家級非遺展廳之一，也關閉了一周多，用于存貨。店里的 10 名員工則回到家中等信。

程旭不能理解經營老字號與做非遺之間有什么沖突，“要說非遺，內聯升布鞋可是國家級非遺”。

根據《中國青年報》報道，前門大街與鮮魚口美食街一共約有 190 家商鋪，其中老字號占 16%，營業收入則占到天街集團旗下店鋪總收入的 45%。

游客坐在撤離的店鋪前

歷史

這是前門大街 2008 年改造開街后第三次說要升級了。

有 579 年歷史的前門大街至少經歷過五個發展階段。明正統四年（1439 年）正陽門箭樓建成后，鮮魚口和廊房胡同一帶初步形成了一個大商圈；清朝這里雖遭遇兩次大火，但大街兩側形成了專門的街市，如肉市街、珠寶市、煤市街等；清末至民國，遭八國聯軍焚毀的正陽門箭樓被修繕，前門火車站的設立也吸引了更多人流和商鋪；建國后，這里的業態又變得更加多元，國營商場、新的私營商戶等也加入進來。

2005 到 2008 年，借著奧運的契機，前門大街大改造，被視為北京市的一項重大工程。以前車水馬龍的主干道被改成了步行街，而街兩側則另外開辟了兩條與之平行的南北向干道，分別是前門東路和重新打通的老煤市街。他們取代前門大街，成為南接騾馬市大街（兩廣路）、北連前門樓月亮灣的通道。

失去了交通功能的前門大街如今成了一條商業街。行政上，前門大街西側、一條與之平行的南北向街道珠寶市街，將前門商業地塊一分為二，西側的大柵欄歸屬西城區政府管理，東側的前門大街和鮮魚口則劃歸東城區。人氣上，北側靠近天安門廣場，游客密集；南側則人流驟減。

在程旭的記憶中，過去 10 年前門大街的定位總是反復變更。

2008 年剛開街時，運營方 SOHO 中國提出要打造一條“北京的香榭麗舍”，以老字號為特色，加上一些高端國際品牌，比如蘋果旗艦店、勞斯萊斯或法拉利的展廳、勞力士旗艦店等。但從實際招商結果來說，在更冷清的南側，哎呀呀、 美特斯邦威、森馬、麥當勞都入駐了，Zara、H&M 等快時尚品牌也加入進來，此外還有中國銀行、中國郵政。

2014 年左右，前門大街又提出“國際化體驗式消費”，引入了標致汽車、杜莎夫人蠟像館、奇思妙想博物館，餐飲類則引入過多樂之日、M 餐廳、漫咖啡。

現在，這個定位又變成了具有非遺特色的“文化體驗街區”。

標致汽車店面

誤解

盡管前門管委會對外公開的日人流量為 15 萬，但實際進店人流可能并沒有那么多。

前門大街這家內聯升從 2016 年起就不盈利了。開街時，該店一年銷售額為 1200 萬元；2015 年，由于客流過少，程旭將這家店的二層變成了庫房；到 2017 年，單店銷售額已降至 600 萬，但租金和物業費沒變過，盈利因此降至幾萬塊。相比之下，內聯升位于大柵欄商業街的總店一年銷售額維持在 4000 萬。

根據程旭的說法，由于人氣下降，SOHO 中國仍然自持的那五分之一區域租金已經降到開街時的 30% - 40%。這些店鋪并不集中，如分散在街道兩側的北京稻香村和吳裕泰。2015 年，SOHO 中國曾聯系內聯升詢問是否對北京稻香村如今所在的店鋪感興趣，租金每天只要 9.5 元一平米。

SOHO 中國前門大街租賃部的一位負責人告訴《好奇心日報》，目前其自持物業僅有悅云軒所在的一間 380 平米店鋪在談續約，有可能出租，一個月投入不會高于 20 萬。也就是說，每平米每天租金加物業費最高不超過 17 元。

“已經不掙錢，賠也賠不到哪里去，就當打個廣告了?！背绦駥Α逗闷嫘娜請蟆氛f。他們做的是全國游客生意，店內游客比例占 80%。

人氣不足、經營困難，不是內聯升一家老字號面臨的問題。天福號也是 2008 年第一批入駐的老字號之一，位于前門大街 19 號，也是兩層，店鋪面積為 160 - 170 平方米。天福號企劃部總監鐘贊告訴《好奇心日報》，過去 10 年，前門大街店一直在虧損，每年虧損額度從 90 至 110 萬元不等。天福號旗下一家位于西直門的 40 平米街邊小店，年銷售額是前門大街店的一倍。2011 年，由于進店游客過少，他也把二層變成了庫房。

人流之所以分散，與街區的動線設計以及業態分布有關。

前門大街原本是一條雙向四車道的交通干道，改為商業街后路面過寬，店鋪的經營空間也受到限制。由于正對著天安門廣場，這里禁止設置招攬顧客的燈箱或招牌，店員也不允許在街上推銷宣傳。兩側街巷以前門大街為中軸線呈網格狀延伸開去，其中鮮魚口和大柵欄商業街以低價小吃、旅游紀念品以及老字號為主，盡管存在業態重復的問題，但吸走了前門大街上的大批客流。

4 月 10 日這天，萬達文化旅游創意集團文旅發展中心總經理馬升東和故宮博物院、中央美術學院的幾個朋友一起，在前門大街考察。人流稀疏的景象讓他想起萬達在長春做過的一個項目?！耙彩且粭潡澖ㄖM成的街區，運營到后面發現業態相互沖突，動線也設計得不合理，有的巷子里全是人，有的巷子一個人沒有?！?/p>

他覺得經營這樣的文創街區至少需要考慮三點：在動線上保證訪客可以一次性走完所有街道；管理上保證多元業態；引入“內容”，比如開發影視、舉辦活動。

前門大街冷清的南側街區

2008 年評估前門大街項目時，鐘贊團隊已經發現由于運營成本尤其是租金過高，投入與銷售收入無法平衡。吸引他們的只是“傳統文化商業街”這個“全北京獨一無二、不可替代的定位”。

但實際上，普通游客們在傳統文化商品上的消費潛力可能并不高。他們更多是對拍照以及廉價紀念品感興趣。

丁紅在北京干了 8 年導游，帶旅游團來前門大街，已經形成了固定路線。下午 4 點左右，旅游車可以?？吭谥槭锌诼?，下車后從南口進，先讓游客們進前門食品商場買土特產。再往大街中部走走，那里西側有個公共廁所可以解決生理問題，東側則有四個正方形的露天座椅，坐得下三十人休息。這些都結束了，就可以去北口的大柵欄或鮮魚口，那里有很多定價十幾元的小吃，也有團餐，可以解決晚飯。

對于其它店鋪或體驗館，”變得太快了，我也搞不清楚。游客都是上了年紀的大爺大媽，花錢省，不會有太大興趣，最多拍個照。“

徐霞是丁紅團里的一員，今年 50 歲，從江蘇徐州來，第一次在北京旅游。她對前門商品市場感到很滿足，這里有 28 元一盒的宮廷八件，28.8 元一斤的糖葫蘆、茯苓夾餅、牛皮糖和果脯，20 元一盒的蜂蜜棗糕，162 元 2 袋的北京烤鴨。此外還有小掛件，10 元一個。這些能夠解決她所有的禮品需求。

旅游團在前門食品商場購物

由于定位不清，前門大街店鋪來來去去變得也很快，人氣無法聚集。整條街的業態顯得雜亂無章：H&M 挨著中國郵政，麥當勞挨著中國銀行，ZARA 旁邊是慶豐包子，全聚德烤鴨則同東風標致旗艦店靠在一起。內聯升 51 號店斜對面，是名創優品。

定位混亂其實主要由于運營方頻繁變更。

2003 年，崇文區政府（現已納入東城區）成立了作為前門項目實施主體、物業產權人的天街置業發展有限公司。天街公司當時只有兩個股東，包括崇文區國資委以及隸屬于崇文區國資委的崇遠投資經營公司。

2009 年，潘石屹收購了前門區域 5.5 萬平方米的地塊，其中 2.3 萬平方米位于前門大街。2 年后，盈石資產管理有限公司加入，與 SOHO 中國合資成立了盈石搜候（上海）有限公司，雙方各持 50% 股份。盈石在商業地產運營上經驗頗豐，成功案例包括朝陽大悅城和頤堤港。

2013 年，東城區收回了五分之四的地塊，SOHO 中國也退出了前門大街大部分物業的運營和招商。新公司由天街集團、北京盈石、興隆公司合資，名為“北京天街盈石商業管理有限公司”。2014 年 4 月，這家公司又更名為“北京東方盈石文化資產經營有限公司”，其中天街集團以 45% 股權控股。

2015 年 7 月底，天街集團又與永新華韻文化產業集團合資成立了北京東方華韻文化產業發展有限公司，負責運營前門非遺博覽園，其中永新華韻法定代表人李永軍通過永新華韻和永新華兩家公司控股 60%。

根據天眼查資料顯示，永新華韻是 2012 年一家注冊在青島的公司，此前并無任何商業地產項目運營經驗。

頻繁變更往往意味著每次嘗試都未能取得預期效果。據《北京商報》2016 年 9 月報道，前門大街當時標記了門牌號的店鋪共計 132 家，其中空置店面近 40 家，空置率近 30%。

但前門大街的運營似乎又很難以常規商業邏輯去評價。“你如果說這是政府行為，它也不是照政府行為走的，考慮的不是公益、社會價值，而是商業價值。但要說商業，它又和真正的市場化差得太遠。”程旭說。

亂象

天街集團可能希望一勞永逸地解決主街南側及主街之外商鋪長期空置的問題，方法之一就是打造非遺街區。不同的主題館至少可以填補數十個空置商鋪，讓它們看上去不那么令人尷尬。

盡管天街集團總經理李軍否認”前門大街要打造成全國非遺一條街”，但很顯然，天街集團在 3 年前就有這個打算了，例證就是至今仍在運營的東方華韻。

2015 年 6 月，新修訂完成的《北京市非物質文化遺產保護專項資金管理辦法》正式頒布，其中擴大了補貼范圍，加大了資金支持力度。根據新管理辦法，市級非遺代表性傳承人補助費由原來的每人每年 1 萬元提高至 2 萬元。

一個月后，永新華韻文化產業集團董事長李永軍宣布了在前門打造非遺博覽園的計劃。他的愿景是要把這一區域變成”文化的硅谷、非遺的孵化基地”。據《北京日報》當時報道，非遺博覽園規劃總建筑面積達 40 萬平方米，總投資 240 億元，地理范圍北起前門箭樓、南至兩廣路，東起前門東路、西至前門大街東側，完全覆蓋了前門商業地塊，包含一街（中國非遺大街，即前門大街），兩核（非遺大戲院、非遺博覽館），三區（非遺博覽區、非遺體驗區、非遺創意區）。

“一些店鋪與非遺博覽園的規劃不符，將逐漸撤出。8月，優衣庫租約到期，最先撤出?！崩钣儡姰敃r對《北京日報》說，“按照市場價格，這個區域的租金很貴，但我們采取與非遺大師合作的方式，共建工作坊和展示空間?！?/p>

2015 年首屆前門國際非物質文化遺產論壇，圖片來自營口熱線

非遺博覽園可能也是為了解決前門大街東側、臺灣文化商務區轉型的尷尬。后者可以說是天街集團在前門區域運營 10 年來最失敗的一個案例。

2010 年 12 月底，臺灣文化商務區推出，打出了“北京前門，臺灣映像”的口號。它連通前門大街和前門東路，總面積 4 萬平米。仿古灰色建筑群中引入了眾多臺商店鋪及體驗空間，包括鄧麗君音樂生活館、臺灣美學生活館、臺灣藝術中心。前門大街管委會主任葛俊凱當時表示，這是北京東城區委區政府重點打造的文化商業項目。

根據《北京商報》報道，天街置業、興隆公司與天和公司當時簽訂了關于前門部分地塊的租賃合同。興隆公司作為二房東進入，天和公司則是其旗下實際運營方。一位知情人表示：“天和公司本應向天街置業交付 409.27 萬元租賃保證金，但天街置業方面一直沒有全數收到保證金，這期間欠款金額已超過 2000 萬元。”

2012 年 10 月，雙方的關系卻從租賃突然變為委托經營管理。當時的東城區副區長陳之常、區國資委副主任朱家求、天街集團董事長李樺、總經理李潤杰均參與了簽約儀式。天和公司此前的租賃費用、賠償金、違約金等，變成由天街置業方面承擔。天街置業還轉而向興隆預付了 1000 多萬元，此后又先后支付了近億元的各項費用，理由是“天和公司墊付過大量項目工程款，造成自身資金緊張，因此需要天街置業預付部分資金”。

至今，興隆公司仍然保有東方盈石的股東身份，控股 20%。

2015 年 8 月，臺灣文化商務區全部關閉。曾租下該區域負一層的皇冠企業集團董事長江永雄說：“現在說什么也沒有用，我在那里投入五年時間，虧了很多錢?！?/p>

隨后，永新華韻成為新的運營方，與天街集團成立了新的合資公司“東方華韻”。打造非遺博覽園的口號也立即提出。

原臺灣文化商務區，改為非遺博覽園后空空蕩蕩

雖然已運營 3 年，非遺博覽園的運營效果看上去并不盡如人意。

4 月 10 日這天，兩側排列著近 10 家永新華韻非遺主題館的大江胡同空空蕩蕩，只有些胸口別著“天街集團”紅色標志、穿著西裝的工作人員，站在門口交談。有些店鋪禁止入內，“僅限 VIP 及客戶”。

在隔壁的新潮胡同，有些店門上還殘留《立即返還占用商鋪通知書》。根據這份通知書，北京玉和天下黃金珠寶有限公司于 2013 年 10 月 30 日與天街集團下屬的北京廣崇房地產綜合開發有限責任公司簽署了 2013 年 11 月 1 日至 2021 年 9 月 20 日的租賃合同，但玉和天下拖欠了 2017 年 3 月 1 日至 2018 年 2 月的物業費，共計約 3.75 萬元。

城市象限創始人茅明睿這天也來了前門，打算拍些街區的照片用在次日的城管培訓課上。他的公司此前長期與西城區及東城區旗下房地產企業合作，用數據研究前門大柵欄和鮮魚口區域的情況。

走到大江胡同中大門緊閉的臺灣會館時，茅明睿聊起臺灣文化商務街的轉型，說自己始終只認同商業驅動城市更新的做法?！鄙虡I等于服務，驅散商業就是驅散服務。你把服務趕走了，就是把人趕走了。沒有人，不和人互動，這些展館和樣板間有什么區別？如果不靠補貼，它們又如何能夠經營得下去？”

程旭也去大江胡同的這些非遺體驗館里轉悠過，想學習一下怎么做體驗式空間。他發現店里基本沒花什么功夫做室內設計，只掛了幾幅易拉寶、擺幾個展柜，擺上核桃微雕或者瓷器。不少店只有一位店員，與其說是銷售員，更像看店的。問一天能進來幾個人，店員說：”有時候一個人都不進來”。問“這能發得出工資嗎？”，店員說：“反正是國企，有錢?！?/p>

下午 5 點，十幾個澳大利亞男孩在南口圍成一圈，踢起了毽子，Julia 在一旁舉著手機給他們拍照。Julia 是澳大利亞塔斯馬尼亞市一所男子高中的老師，教漢語。每年她都會帶學生到北京做為期一周左右的交流。對于學生們來說，前門大街南側由于人流稀少變成了一個城市廣場一般的存在，是個令人感到舒適的公共空間。

另一個魅力點是廉價紀念品，“你知道，孩子們都沒什么錢，但想帶點禮品回去給親人朋友。”Julia 說。 他們沒有注意到非遺體驗館。

澳大利亞高中生們在前門大街南頭踢毽子

但對天街集團和永新華韻來說，可能沒有比主推非遺更好的時候了。

去年 9 月出臺的《北京城市總體規劃（2016 年-2035 年）》（簡稱“新總規”），提出保護傳統中軸線、恢復歷史河湖水系等要求：“以歷史文化街區為依托，打造文化魅力場所、文化精品路線、文化精華地區相結合的文化景觀網絡，將老城建設成為承載中華優秀傳統文化的代表地區”。 北京市委書記蔡奇強調，核心區要加大非首都功能疏解工作，“靜下來”。具體來說，人口密度、建筑密度、旅游密度、商業密度都要降下來。

程旭現在對前門大街沒什么留戀，只有點心疼花在店鋪上的那 200 萬裝修費。

*本文來源：微信公眾平臺“好奇心日報”（ID：qdailycom），作者：劉璐天，原標題：《老字號撤店，北京前門大街又改定位，它為何總是難免寂寥命運？》