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轉型，是這個時代給所有房企開出的同一道考題，第一梯隊的品牌房企尤甚。

如何破除時代開出的考題，答案是抓住下一個時勢，借勢而上。從目前各大頭部房企的布局和戰略規劃不難看出，地產商們正在積極猛抓文化旅游的風口。

在城鎮化進程放緩，振興鄉村，文化和旅游合并，全域旅游等一系列時代背景下，文旅業務因自帶刺激消費的能力受到政府的青睞，而土地資源配置和議價機遇也備受渴望生存下去的開發商們覬覦。

開發商們集體“出走”  

距離國家文化部和旅游局合并時間，剛好8個月出頭。在這段時間里，先后相繼有多家開發商為文旅另辟板塊，成立文旅集團或公司。

在文旅領域，今年最大的一起事件莫過于融創對萬達原文旅項目的收購。10月底，萬達和融創各一紙公告對外宣告了雙方達成一致，融創斥資62.81億收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。自此，融創成為文旅地產的頭號房企。

當然，一向果決的地產梟雄孫宏斌并沒有止步于此。今年8月，融創在海南成立了融創文化旅游發展有限公司，隨后更名為融創文化旅游發展集團。公開資料顯示，融創文化旅游發展有限公司經營業務包括：以自有資金對旅游業、房地產業、文化、影視、游樂園、養老項目進行投資、旅行社業務、文化娛樂經紀代理、度假及養老服務等。

無獨有偶，在海南成立旅游發展公司的開發商還有央企保利。今年6月，保利地產設立保利（海南）旅游發展有限公司，通過掘金海南自貿島的發展規劃的紅利，實現其在文旅產業的盈利增長和擴張模式。

據媒體報道，保利新成立的海南旅游公司主營業務仍是房地產開發，為房地產開發經營、旅游資源開發和經營、養老養生項目投資、房屋租賃、舊樓拆遷等。目前，保利地產在文旅產業的布局主要圍繞在三個方面：酒店管理、文化運營和自主品牌主題公園。

今年8月，碧桂園將旗下購物中心、社區商業、長租公寓、寫字樓和文旅6大業務整合在一起，正式成立文商旅集團。隨后，碧桂園文商旅集團又設立了東部、南部、西部、北部、中部及廣州6個區域。

文商旅集團成立前的4個月，碧桂園便挖來時任藍光文旅集團總裁的張強，擔任碧桂園集團助理總裁兼商管中心總經理。可見，文旅板塊在碧桂園集團發展中的分量。

繼融創、碧桂園之后，華南五虎中的富力這個月也成立了文化旅游發展有限公司。相較其他房企而言，高負債的富力在文旅產業的布局并不被看好，其并不具備大規模開發文旅項目需要的專業設計規劃、運營管理的能力。

落地的“詩與遠方”項目

越來越多房企的涌入，讓文旅這條賽道突然變得擁擠，而提前布局的房企也陸續有文旅項目落地。

在眾多房企中，碧桂園對文旅產業的布局相對較早，其在2016年發產城融合戰略布，投入千億開發科技小鎮，2017年投資120億建設碧水桂鄉鄉村項目。今年9月底，碧桂園轉型的第一個產城融合戰略代表作“廣東省惠州市潼湖科技小鎮”一期對外正式開園。

經歷兩年多的醞釀，碧桂園交出的第一階段招商成績單：英唐智控、華力特電器、客如云、哈爾濱工業大學、科技部國家眾創空間等一批物聯網科技企業和創新載體。這條轉型之路，對只有開發能力，產業資源匱乏，運營經驗為零的碧桂園來說并不容易。

碧桂園采用的是“產業聯盟”的方式，與產業方開展戰略合作，自己只負責開發建設，產業資源導入、培育和運營交給產業資源方負責。碧桂園則從產業運營中獲得穩定的現金流，另一方面，碧桂園還通過產業的導入提升項目土地價值，從事房地產開發，獲取更多利潤。

高呼房地產行業轉折點到來的萬科，2016年底開始大規模布局特色小鎮項目，項目布局主要集中于京津冀和長三角區域。萬科特色小鎮產業方向較為多元化，其主要通過銷售可售物業快速回流資金，實現滾動開發；以及產業物業采用“基金+持有”模式，賺取租金、管理費和未來土地升值收益。

作為萬科比較有代表的文旅項目，良渚文化村核心構架是“二軸二心三區七片”。二軸是以文化村東西主干道和濱河道路串聯主題村落；二心是東西分別設旅游中心區和公建中心區；三區是分別設立核心旅游區、小鎮風情度假區和森林生態休閑區；七片是分布在山水之間的主題居住村落。

但項目在產業配比上相對較弱，文創、養老產業均為后來逐步補充到項目中的產業，目前的規劃為人居65%，文創、教育、養老、旅游占35%。

開發商布局文旅的意圖何在

當人們的需求從最初的生理需求逐步向情感、尊重和自我實現遞進轉變時，文化消費成為最具有想象空間的消費形式，這是文旅地產最令人著迷的地方。作為開發商的必爭之地，文旅地產成為房企利潤增長的重要方向。據了解，目前已有超過70%的百強房企進入文旅領域。

文旅地產不同于城市地產項目，產品品質不是其能否打造成功的關鍵，文旅地產對選址和服務都要求極為嚴苛。它需要有內容滿足人們精神層面的需求，需要落地的各種各樣的配套服務，需要花費更多的精力和責任打造內容，才能成就精品文旅地產項目。

大多數房企只有開發能力，沒有產業運營能力，這對文旅項目是硬傷。這種情況下，房企爭相布局文旅地產，被普遍認為是想借文旅項目拿到價格更低的土地資源，以便實現住宅的開發和銷售，獲取高額利潤。

易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，開發商做文旅地產可以賺錢，但也不是誰都能干，要具備基本條件。首先，是一個能做好產品的企業。其次，有較高的物業管理的要求，能為文旅地產量身定制相關服務。最后，是運營方面的資源整合能力等。

在地產開發高增長不再必須轉型才能活下去的背景下，房企們該如何借文旅之勢拓展業務的邊界，謀求新的發展方向呢？

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