午夜免费电影-中文字幕丰满乱孑伦无码专区-久久久久久亚洲精品无码-国产精品天天狠天天看

如果來遴選既能展現老上海的歷史與風情，又能兼具新時期上海高端商務商貿職能的區域與街道，那南京西路與淮海中路必然是唯二的選擇。觀察與研究張園前，我完全沒有想到，在上海的核心精華地段，有面積如此之大的一塊“璞玉”尚待雕琢。

可以看到，2018年初上海市政府批復同意的《上海市南京西路歷史文化風貌保護區規劃暨靜安區南西社區C050401單元控制性詳細規劃113、114、115街坊局部調整》文件為將要開始的城市更新劃定了范圍，這塊北起吳江路步行街、南至威海路、西臨茂名北路、東到石門一路的地塊面積達到了8.57萬㎡，加之西側業已完成改造的“豐盛里”項目，整個“大張園”區域范圍達到了9.74萬㎡，這已經相當于三個上海新天地項目的占地大小，也是最新網紅“上生新所”面積的兩倍有余，面積不可謂不大！

在如南京西路此般能級的城市區域尚有如此亟待更新的大體量地塊，形容其為“遺落的璞玉與鉆石”，一點都不為過。

作為同時匯聚上海地鐵2號、12號、13號三線的南京西路站，根據最新統計，其日均進出站客流達到了15.7萬人次，很多人會問，坐擁如此巨大客流，為何現在三條線還未能實現站內換乘，達到通行效率的最大化？原因就在張園，因為涉及到現狀民居的建筑結構及質量問題，造成了三線地鐵地下換乘空間的施工遲遲不能啟動。

我們不禁會想，這是怎樣的一塊土地，讓市政工程擱置近十年為其“繞道”？幾經摸底與規劃，又遲遲不見啟動？

因為它承載了近代上海獨特且珍貴的一段回憶，這段濃縮的歷史更應被珍視與善待。

張園，是上海清末民初著名的營業性私人花園，號稱“海上第一名園”，原為英國商人格農（Grone）所有，1882年，江蘇富商張叔和以一萬多兩白銀購得，故取名“張園”。

1893至1909年間的張園繁榮興盛，在老上海獨領風騷、名噪一時，它以眾多“第一”引時代之先，可謂彼時上海西式時尚生活方式的塑造者與領路人：

上海第一盞電燈在此點亮

上海第一輛自行車在此試騎

上海第一個室外照相館

中國最早的話劇在此表演

電影、馬戲、焰火、熱氣球、過山車、賞花大會等各式時髦事物在此登場

同時也是舉行各類集會、演說的重要場所

1885年，“張氏味莼園”正式開園，最初是以園林景色之盛來招攬顧客，融合了小橋流水、亭臺樓閣等中式元素與大草坪、花卉、綠樹等西方造園風格。除了自然造景，張叔和決心要豐富園中的娛樂設施，由此興建了兩座頗有意義的洋樓。

其一，位于園林西南角的海天勝處，是一處戲劇舞臺，演出劇種包含了昆劇、話劇、髦兒戲、北方曲藝、灘簧、雜技和魔術等，觀眾能夠邊吃邊看，自是輕松自在；

其二，真正讓張園聞名遐邇的則是安塏第洋樓（Arcadia Hall），意為“世外桃源”，其底樓大廳可容納上千人進行集會，里面設置了舞廳，西餐廳供應西餐、茶點。它也是當時上海最高的建筑物，登樓可俯瞰上海全貌，故引得游人如織。

如此時尚風流之地，自然備受名仕與大家的青睞。前有李鴻章出訪歐美之前大駕安塏第肆筵設席；后又霍元甲在此設擂比武勇挫西方大力士；蔡元培等人發起的“愛國學社”與“中國教育會”每周在此發表演講，舉行反清愛國集會；中華民國成立后上海各界在張園舉行歡迎孫中山的集會，其留下重要演說等，好一片繁華活躍之地。

直到后來1915年的新世界與1917年的大世界等更專業的大型游樂場落成之后，張園才被逐步更替。1918年前后，張園的土地被散售給了多家開發商，它們陸續興建起28個各不相同的石庫門里弄，由此形成了今天的格局。

作為上海規模最大、保存最完整、建筑形式最豐富的歷史建筑群，又地處上海如此重要與核心的位置，當前張園的每一步自然備受各界關注。

1、用百億級投資匹配都市“鉆石級”地塊

張家花園的過往風流前文已述，坐擁南京西路歷史風貌保護區的核心地段，在現如今的城市功能大格局中，它依然承擔著重要的角色。來看下圖：

當前南京西路基本形成的五大板塊中，張園地塊屬于“石門路傳媒產業區”，豐盛里地塊則屬于“梅泰恒高檔商務購物區”，可見“大張園”輻射商務與商貿雙重職能。而對于未來的設想，2017年初發布的《南京西路兩側高端商務商業集聚帶“十三五”規劃》中明確地提出“地鐵13號線南京西路站地塊及張園地區更新作為區域四個新開工項目之一，重點發展高端商業商務、金融服務業、軟件信息業、管理與咨詢專業服務業、廣告傳媒業、文化旅游、休閑娛樂服務業等產業，打造成上海產業新高地”。

目前項目已進入到地塊內房屋征收階段，此次征收的范圍如下圖所示（征收范圍如圖二所示的115-02、115-03、115-06、115-10、115-12地塊），其余地塊保留并做相應的業態調整與優化。

經過相關的測算，被征收地塊的土地收購儲備、場地平整及必要的前期基礎性開發等投資，將達到111.28億元！后期還會有建筑、景觀、道路的改造與裝修，招商補貼與營銷宣傳等費用，圍繞張園展開百多億級的投資已是板上釘釘。

2、“保護性征收”思路下的幾重操作手法

盡管張園地塊實施的具體方案尚未公布，但在查閱了大量相關資料后，我發現圍繞項目更新的幾大思路及操作手法已經相對明確，這些經驗或許也將成為影響今后上海灘無數城市更新項目的經典法則。

1）“商、旅、文”融合的復合型整體定位

得益于張家花園過往的燦爛歷史以及南京西路片區完善的商業商貿功能，更新后的張園將定位于集“商、旅、文為一體的城市級地標性區域”。我們當前只識得南京西路兩側商場鱗次櫛比，檔次定位各有區分，但它們依然屬于傳統商業的大范疇，待到“完全體”的張園落成之后，重歷史文化與強旅游體驗的商業設施將成為南京西路的唯一。

2）整體保護策略下的“修舊如舊”

城市更新過程中對于古建的保護力度一直是業內關注的焦點，新天地、建業里等知名項目都曾因“假古董”之說而備受非議。而張園已在開發之處就已經明確了相關原則，采用“保護性征收”的新政策，即對張園相關區域進行整體征收，“征而不拆”以最大程度上保留張園的歷史文化原生態風貌。

在對歷史建筑進行保留保護和修繕改造的過程中，堅持修舊如舊，留住歷史文化根源。來看下圖，整個地塊內保留與保護建筑不可謂不多：

3）積極調整地塊及建筑用途

在具體實施過程中，張園項目內將大幅減少住宅用地比例，對張家花園、公惠醫院等歷史保護建筑置換為其他建筑性質，建筑用途由現狀的居住置換為商業服務、商業辦公等，建筑量保持不變，并為軌道交通換乘通道預留空間。

同時南京西路站換乘通道涉及的115-02/06地塊的保護建筑用途由住宅變更為商業商辦文化等，建筑內居民騰出，涉及通道的建筑或將通過“落架大修”方式同步建設換乘通道。

4）與時俱進的實施細節

張家花園延宕十數年至今方起更新，部分操作手法也已發生變化，這是經驗的積累，更是認知的演進。

我們先來看多年以前的一版項目效果圖方案，這種用高層圍合街區，較高開發強度的操作手法并不少見：

而最新版的實施規劃中有兩點變化非常明顯：

一是更加注重公共開放空間的打造。規劃中新增了4處、總面積達5000平方米的公共廣場空間（下圖綠框所示），這對于強化商旅文融合下的社交屬性，集聚人氣、豐富游覽體驗意義重大。

二是更加注重與周邊城市界面的協調統一。東側115-12地塊建筑量調整為8.9萬平方米，增加了5.12萬平方米建筑量，容積率由4調整為9.5，高度由98米調整為180米，這樣可以與東側太古匯項目的兩座高塔形成高聳繁華的摩登時尚界面；南側115-10地塊建筑量調整為0.69萬平方米，減少1.34萬平方米，容積率由4.15調整為1.41，高度由66米降低為12米，這樣更益于整個項目的西側和南側形成敞開的公共界面空間。

5）塑造經典的過程充滿挑戰

“璞玉”在手，雕琢過程中我們也應該清楚的認識到，張園的更新同樣面臨不小挑戰：

其一，操作大型項目的經驗。這種混合功能的大型城市更新項目，本身比之傳統商業就有著更高的開發難度，我們當然首先會想到專業的項目應該交由更加市場化的公司來操作。無論是第一代的經典上海新天地還是最新的網紅上生新所，他們都是由專業的地產開發公司來操刀。

而目前看來，張家花園應該是由國資背景下的置業集團作為開發的實施主體單位，它們過去主導的如衡山坊、建業里等體量都相對較小，而如張園這般體量的項目對于市場判斷與定位的精準度、資源的組織與統籌能力、后期運營的專業化與市場化顯然有著更高的要求。

其二，如何突破“整體保護”的局限。坦白而言，張園的現狀肌理與空間形態，都不是一個商業項目或是文旅項目該有的典型或是合理的布局，在保留大部分建筑的情況下，如何在相對較小的可改變空間內梳理出合適的動線，并與景觀、業態更好結合，打造主題明確的精彩商旅文體驗，挑戰不可謂不大。

不同于“千呼萬喚還未始出”的張家花園核心區域，與其一街之隔的豐盛里項目于2017年初就已順利開街，我實地探訪之后，不得不感慨其作為整個“大張園”區域的首秀項目，這個開篇已然足夠精彩。

1、“全餐飲”業態的定位可謂獨到準確

豐盛里與張園核心區域僅有一街之隔，被南京西路、茂名北路與威海路三街圍合，西靠靜安別墅，占地面積僅有11,665平方米，建筑面積也不過26,000平方米。

其開始的一版功能定位如下圖：

可以很清楚的看到，這版方案將整個豐盛里的業態功能均定位成“創意購物區”，而開街后的實際情況是經營中的29家商戶，除去一家livehouse和一家健身館，其余27家商戶全部為餐飲品牌，變化為何如此之大？這種招商看似“孤注一擲”，實則邏輯清晰：

首先看市場構成，放眼南京西路，從快消到頂奢，從成熟常規到新奇生活方式，零售購物業態大類中的各項細分均已足夠充分，而重開放、體驗強的特色餐飲集群，除去吳江路，再無其他，很顯然這是市場機會點，豐盛里在這個點上也做到了與吳江路的完全不同。

再者是客源結構，無論是周邊辦公客群的商務消費，還是承接都市購物人群的社交需求，亦或是游客的飲食訴求，特色餐飲比之其他，都是更為精準且最被需要的選擇。

最后就是建筑與空間結構，囿于歷史及整體規劃，不臨主街的豐盛里獨棟且小尺度的空間環境決定了它更適合目的性消費。

如此定位，眼光可謂獨到準確。

2、空間雖小，但卻富于變化，樂趣十足

豐盛里的建筑形態由10棟2至3層的石庫門風格獨棟建筑構成，17畝的地塊上做開放式的街區，空間可謂不大，但這里依然做到了有舒適街道、有室內集中空間、有小型廣場、有靈動水景、有細致鋪裝，富于變化的同時為來者制造出多重樂趣。

從下面的局部結構圖中看得出豐盛里擁有四通八達的道路空間，每兩幢獨棟建筑間的通道都能夠進入項目內部，且這些通道也被用做了店鋪的外擺區域，塑造出不同的消費空間。

項目內部街道寬5米，外擺區域會占掉2米，剩余3米的通行寬度是十分舒適且聚人氣的尺度環境。

豐盛里的中心節點是一處300方有余的公共廣場，廣場上植有一株樹齡過百年的廣玉蘭古樹，并配合小型水景噴泉，人、樹、水在此交匯融合。

地面鋪裝材料選用中國綠、紅棕麻、芝麻灰、芝麻黑、金黃麻等通過幾何形的圖案加以劃分，使空間更具指向性，引導客群向內探索。

豐盛里因為是地鐵12號線的上蓋物業，其與地鐵入口的接駁處就被設置成了小型的室內空間，由此形成了從內街到中心廣場再到室內空間的變化體驗。

3、每家店鋪都獨具特色，令人印象深刻

如果用一組詞來形容豐盛里的店鋪，我想應該是“精致與腔調”，那種符合上海傳承千年的時尚與講究。雖說是餐飲集群，但它依然能做到每家店鋪都獨具風情特色，通過主題、內裝、菜品與商品發散出來。

從融匯東西的HEAT FRENCH ROTISSERIE & BISTRO法式烤雞店到工業風的中國首家鵝島旗艦精釀酒吧，從搖滾音樂藏品博物館主題的Hard Rock硬石餐廳，到石窯烘焙主題的Briant面包坊，再到精品純白劇院風的S.Engine鷹集咖啡。

豐盛里的每一家餐飲店鋪在細分菜系、環境主題都截然不同，由此就形成了超脫于就餐本身、完全進化版的餐飲消費體驗。

“頭炮”豐盛里一成，即是魔都餐飲社交的熱鬧場所，而承載更多歷史與稟賦的張園核心區如何更進一步，讓我們拭目以待。

*本文來源：微信公眾號“房地產觀察家”（ID：realestatereview），作者：徐成龍，原標題：《面積三倍于上海新天地，南京西路最后的“鉆石”張園該如何更新？》。