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國內(nèi)高端客房量第二大的浙江開元酒店管理股份有限公司（以下簡稱“開元酒店”）準(zhǔn)備上市了，如果加上待開業(yè)酒店的房間數(shù)，這家酒管公司的高端客房量可能處于國內(nèi)第一位置。

開元酒店此次上市的福利之一是，我們可以通過公開資料，盡可能的還原這個(gè)酒店巨無霸的真實(shí)一面。更為可觀的是，開元酒店的住宿業(yè)態(tài)類型涵蓋了高端商務(wù)、度假酒店以及中端商務(wù)、精選酒店，其業(yè)務(wù)又涵蓋自營、租賃運(yùn)營、管理輸出、特許經(jīng)營等全方位酒店業(yè)務(wù)。

開元酒店的模式與運(yùn)營現(xiàn)狀算得上中國住宿產(chǎn)業(yè)的大成縮影。

前天，萬科掌門人郁亮發(fā)表了一次內(nèi)部講話，他提到“我們找不到一個(gè)和房產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)”。其實(shí)在文旅產(chǎn)業(yè)中，酒管業(yè)務(wù)的利潤最高，其利潤率遠(yuǎn)超房地產(chǎn)，可看做住宿業(yè)態(tài)的皇冠之珠。

我們直接點(diǎn)，開元酒店的業(yè)務(wù)品類中哪一個(gè)最賺錢？毛利高，營收有規(guī)模可稱為最賺錢。毫無疑問，它的酒店管理服務(wù)（以下簡稱“酒管服務(wù)”）業(yè)務(wù)最賺錢，這項(xiàng)業(yè)務(wù)簡單來說就是由開元酒店出管理與品牌，業(yè)主方承擔(dān)幾乎所有運(yùn)營成本并向開元酒店支付管理費(fèi)、獎勵(lì)費(fèi)。

相對來說，在國內(nèi)幾家酒店巨頭中，開元酒店稍顯特殊以中高端酒店為主，并沒有在連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店領(lǐng)域布局，這是開元酒店酒管服務(wù)業(yè)務(wù)較為特殊的一面。

峨眉峰仔細(xì)看了下開元酒店的酒管服務(wù)業(yè)務(wù)狀況。從2015年—2018年8月底，這項(xiàng)業(yè)務(wù)營收分別為1.18億、1.06億、1.3億、1億，此項(xiàng)營收占開元酒店的總收入比例歷年都在8-10個(gè)點(diǎn)，不算高。盡管看似不起眼，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利卻高出了天際。

上述時(shí)間段內(nèi)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率分別為87.3%、89.7%、90.6%、91.5%，按照開元酒店給出的全方位酒管服務(wù)條款的概述，開元酒店并不承擔(dān)運(yùn)營費(fèi)用也不承擔(dān)裝修費(fèi)用，甚至連派出的員工社保供款也要由業(yè)主補(bǔ)償。 

你要知道的是，開元酒店的酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)的毛利率在上述時(shí)間段內(nèi)最高20%，最低連10個(gè)點(diǎn)都不到。更關(guān)鍵的地方在于，盡管酒管業(yè)務(wù)的營收占比不到10個(gè)點(diǎn)，其毛利收入?yún)s占到開元酒店總毛利的三成左右。 

盡管目前的酒店利潤普遍不高，但并不妨礙酒管業(yè)務(wù)的高利潤，一高一低之間展現(xiàn)的就是品牌和管理的力量，這也是萬達(dá)、富力等房地產(chǎn)集團(tuán)拼命想擠進(jìn)去的領(lǐng)域。

峨眉峰覺得這世間可能只有類似這種業(yè)務(wù)才會對土豪們說一句：錢不是萬能的。 

看看開元酒店的酒管業(yè)務(wù)到底是怎么掙錢的便能知曉一二，這項(xiàng)業(yè)務(wù)收入共計(jì)四部分構(gòu)成，分別為基本管理費(fèi)、獎勵(lì)管理費(fèi)、開業(yè)咨詢費(fèi)、營銷推廣會員預(yù)定費(fèi)，這四部分構(gòu)成。四項(xiàng)費(fèi)用中前三者占據(jù)大頭。其中基本管理費(fèi)占據(jù)酒店總收入的2到5個(gè)百分點(diǎn)，獎勵(lì)費(fèi)用則對應(yīng)GOP的4到6個(gè)百分點(diǎn)，開業(yè)咨詢費(fèi)用則是單筆百萬起步。

毫無疑問，這種分配比例極為強(qiáng)勢。第一項(xiàng)收入是從總收入中切分，絕對旱澇保收。第二項(xiàng)收入是從GOP中切分，刨除各種經(jīng)營成本，獎勵(lì)幅度更刺激。第三項(xiàng)收入則更為前置明確。當(dāng)然對于那種議價(jià)能力極強(qiáng)的酒管公司來說，人力成本亦是轉(zhuǎn)給業(yè)主方，開元酒店多數(shù)如此。

做酒店要賺錢，除了地段就是服務(wù)水平，若兩者之間衡量輕重，酒店的服務(wù)水平可能更為重要。很好理解，三百六十行，行行都怕口碑爛大街。作為酒店行業(yè)，服務(wù)水平背后就是人的作用。

截止去年8月底，開元酒店共計(jì)有員工5135人，而酒管業(yè)務(wù)的員工數(shù)量僅為596人，人均產(chǎn)生的利潤可達(dá)到每年10-20萬元。

你要知道的是，這596人需要管理的酒店截止去年8月為96家，大概兩萬間客房。也就是說大概六個(gè)人就要管理一家托管酒店。當(dāng)然這些人應(yīng)是受托酒店的管理層或執(zhí)行層，而具體的基層服務(wù)人員都需要外部招聘。

由此，難題來了。 

基層服務(wù)人員的服務(wù)水平至關(guān)重要，除了酒店設(shè)施和裝修風(fēng)格外，如何讓被托管的酒店與開元酒店服務(wù)水平保持平衡？由此，這就需要酒管公司有一套打法成型、行之有效、被證明成功的系統(tǒng)職業(yè)培訓(xùn)體系。

你看，酒管公司如果沒有以十年為單位的酒店運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)積累，又如何形成行之有效且被證明成功的打法呢？這些經(jīng)驗(yàn)積累，房地產(chǎn)公司不可能有，花錢也買不來。

開元酒店目前有一個(gè)三級人才培訓(xùn)體系，所謂三級則對應(yīng)高中基層三種人才。峨眉峰也發(fā)現(xiàn)國內(nèi)的大型酒店集團(tuán)多數(shù)都有自己的內(nèi)部學(xué)院，積累的基層服務(wù)經(jīng)驗(yàn)可成體系輸出。不過最大的問題是，這些內(nèi)部學(xué)院對中高層管理者更高維度的培訓(xùn)則明顯力不從心，既有自身原因亦有市場變化感知弱、消費(fèi)者迭代需求把控難之現(xiàn)實(shí)原因（插一句廣告，執(zhí)惠目前正在運(yùn)營基于文旅產(chǎn)業(yè)的培訓(xùn)業(yè)務(wù)，各位有緣人可與峨眉峰對接）。

行文至此，一個(gè)疑問仍待解答，開元酒店這個(gè)最賺錢的業(yè)務(wù)，是在掙誰的錢呢？

在開元酒店的酒店管理服務(wù)業(yè)務(wù)板塊中，前五大客戶貢獻(xiàn)的服務(wù)費(fèi)收入占總收入比例從2015年到2018年六月底分別為32.8%、26.4%、25.6%、23.7%，這五大客戶的酒店類型為高端五星酒店類型：開元名都，中端四星商務(wù)酒店類型：開元大酒店。 

截止去年八月底酒管服務(wù)的前五大金主分別為東吳集團(tuán)、歌華集團(tuán)、余杭高速、開元控股與開元房地產(chǎn)、上海即豐實(shí)業(yè)，扒到這上面的疑問已明。

這五家業(yè)主單位除上海即豐實(shí)業(yè)背景較為模糊外，其他四家中東吳集團(tuán)、余杭高速為房地產(chǎn)、基建公司；開元控股、開元房地產(chǎn)為開元酒店關(guān)聯(lián)人，歌華集團(tuán)為北京國企，業(yè)主類型大致為兩家半類房地產(chǎn)公司，兩家非房地產(chǎn)公司，一家國企。對于未來，峨眉峰甚至可做一個(gè)預(yù)判，越來越多的文旅目的地業(yè)主將會委托開元酒店做住宿業(yè)態(tài)酒管服務(wù)。

總體來說，開元酒店業(yè)績不錯(cuò)，但它所面臨的市場環(huán)境遠(yuǎn)非一帆風(fēng)順，挑戰(zhàn)不小，壓力不小，所需應(yīng)對之大變局也會越來越多，現(xiàn)今之成就可能成為天花板。

目前開元酒店經(jīng)營酒店31家，酒管服務(wù)+特許經(jīng)營109家，總客房數(shù)超過三萬間。這些酒店毫無例外均是中高端酒店。

從開元酒店的實(shí)際運(yùn)營數(shù)據(jù)看，2015年到2018年的前8個(gè)月的EBITDA利潤率一直沒有跑進(jìn)20%，甚至最低到10%以下。如果一家酒店集團(tuán)處于經(jīng)營酒店業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張期，上面這個(gè)數(shù)據(jù)就很好理解，前期的人工、營銷推廣等都是大花項(xiàng)卻不得不做，就像很多目的地景區(qū)開業(yè)前三年亦是鮮見盈利。 

但是實(shí)際情況則是開元酒店在上述時(shí)間段內(nèi)的自經(jīng)營酒店業(yè)務(wù)擴(kuò)張趨勢并不明顯，比如其自己經(jīng)營酒店數(shù)量在三年八個(gè)月內(nèi)增加了5家，相反則是其輕模式的酒管服務(wù)酒店數(shù)量擴(kuò)展明顯，此期間翻了一倍還多。 

如果刨除酒管服務(wù)業(yè)務(wù)利潤，那么開元自有酒店和租賃物業(yè)經(jīng)營酒店的EBITDA利潤率到底多少才是關(guān)鍵，這個(gè)數(shù)據(jù)也直接決定了其能否把酒管服務(wù)業(yè)務(wù)做大。道理很簡單，如果自己做的利潤不高，那么業(yè)主方的利潤又有多少呢？ 

說句題外話，峨眉峰覺得，有時(shí)候?qū)懳穆卯a(chǎn)業(yè)文章真挺復(fù)雜的，因?yàn)槲穆冒{了太多商業(yè)業(yè)態(tài)，每當(dāng)下筆真得要自己測算數(shù)據(jù)。比如開元這種酒店集團(tuán)在國內(nèi)就挺難對比，一是它做高端酒店為主，外加中端全服務(wù)和中端精選。二是他的業(yè)務(wù)品類就是酒店不涉其他。所以如果拿A股幾家酒店上市公司20個(gè)點(diǎn)以上的EBITDA利潤率來對比？不行，因?yàn)樗麄兊淖∷迾I(yè)務(wù)全覆蓋或者還有其他業(yè)務(wù)。如果拿國外高星酒店集團(tuán)來對比？似乎也說不過去，因?yàn)槌杀静煌?，股東關(guān)聯(lián)度不同，培育期也不同。

不過可作明確的是，以中高端酒店為全部主業(yè)的開元酒店，其EBITDA利潤率可能高于國內(nèi)同類型業(yè)務(wù)同行，但還沒有達(dá)到領(lǐng)先水平。

開元酒店未來之根本在于其自我重資產(chǎn)運(yùn)營的酒店業(yè)績?nèi)绾?，這是其一。 

其二在于這家公司的未來走向，像開元酒店這種大型酒店集團(tuán)，影響它的永遠(yuǎn)都是外界的宏觀力量。

開元酒店以做高端高星酒店起家，以陳妙林經(jīng)營蕭山賓館為始，這二三十年，中國一二三線城市城市化進(jìn)程狂飆猛進(jìn)，城市核心區(qū)新增物業(yè)樓宇層出不窮，但時(shí)間到了2019年，我們發(fā)現(xiàn)一二三線城市的城市化盛宴已接近尾聲，核心區(qū)位優(yōu)勢物業(yè)均已瓜分殆盡，對區(qū)位、人群、商圈要求極高的高端高星酒店早已勢力均衡。此時(shí)，中端精選酒店則成為住宿產(chǎn)業(yè)玩家的標(biāo)的獵物，一個(gè)次新城市區(qū)域可能承載不了多家高星酒店，卻能承載多家中端精選酒店，當(dāng)然你也可以認(rèn)為這是90、85后新生代消費(fèi)者的選擇。這就是大勢也是開元酒店必然要面對的宏觀力量，它行嗎？

1、酒店的客群渠道是一個(gè)重要指標(biāo)。開元酒店的客群來源中，B端客群歷年占間夜40%以上，其次為直客，再次為第三方渠道。類似開元酒店這種高星為主的酒店，B端一直都是收入的重要來源，峨眉峰覺得這種收入模式有利有弊，收入穩(wěn)定有利，客群單一為弊，卻了未來想象空間。

2、酒店自有會員活躍度亦是一個(gè)重要指標(biāo)。開元酒店在去年8月底共有獨(dú)立會員6865萬人，活躍度有多高呢？同期年活躍度只有3個(gè)百分點(diǎn)左右，這些年活躍會員的貢獻(xiàn)卻很多。峨眉峰大致測算了下，2017年活躍會員每人每年差不多要在開元酒店預(yù)訂5個(gè)間夜，這表明開元酒店的會員中商旅人群是絕對主力。

從這兩個(gè)指標(biāo)我們發(fā)現(xiàn)，作為國內(nèi)民營老牌酒店集團(tuán)，開元酒店客群已非常成熟，不過成熟的另一面就是老化。如果非要說，什么樣住宿業(yè)態(tài)才符合年輕趨勢，那就是所謂的中端酒店，你也可以通俗了解為網(wǎng)紅店、小資店，這種住宿業(yè)態(tài)是流星閃過還是成為未來主力，誰也說不清畢竟可做觀察的時(shí)間仍然很短，但它的客群目標(biāo)指向卻很明確——90后、85后。

峨眉峰發(fā)現(xiàn)，開元酒店其實(shí)已在布局這種中端住宿業(yè)態(tài)，而且速度很快，手筆不小。 

從開元酒店對中端的定位來看，其旗下共有開元曼居、開元頤居等中端精選酒店類型；有開元名庭、開源大酒店等中端全服務(wù)酒店類型。 

截止去年8月底，這兩個(gè)類型在營酒店數(shù)量為81家，其中以開元曼居為主的中端精選酒店類型為52家，其中酒管服務(wù)酒店40家，自己經(jīng)營酒店12家。同時(shí)，開元酒店已簽約未營業(yè)的酒管服務(wù)酒店中，中端酒店總數(shù)達(dá)到了77家。

同時(shí)值得注意的一個(gè)趨勢是，開元酒店在已簽約的酒管服務(wù)酒店中，高端酒店數(shù)量達(dá)到了54家，高端商務(wù)酒店與高端度假村各占一半各位27家。這表明，隨著今明后三年國內(nèi)天量文旅目的地項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，開元酒店已開始大批量布局目的地的度假住宿服務(wù)。