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大健康產業已成為發展潛力最大的產業，在國家的大力推動下，正形成超過十萬億的巨大藍海市場。健康服務已經成為關系到國計民生、未來社會整體幸福指數的國家級重大事業。

大健康產業為什么整體潛力巨大？人口結構變化催生醫療需求人口老齡化已經是全球趨勢，中國也不能例外。據預測，到本世紀20年代，65歲以上老年人口將達到2.42億，占總人口的比重將從2000年的6.96%增長到近12%。老齡化的社會問題，將帶來對醫療保健產業的持續需求。

中國已經進入中等收入國家行列，群眾對醫療健康的需求日益增長，但該產業目前占中國產業比重不足5%，與發達國家存在不小的差距，市場潛力巨大。國家的“健康中國2030”規劃中明確指出，要將醫療健康產業建設成國家支柱性產業，2030年健康服務業規模達到16萬億元。16萬億，是國家經濟支柱產業的量級。

大健康產業的巨大發展空間勢必帶來康養地產及養老地產的發展機遇。據推算，到2030年，康養地產的規模將達到10萬億左右。

何為康養地產？

與一般意義的“健康”、“養老”、“養生”和療養”等概念相比，“康養”是一個更具包容性的概念，涵蓋范圍廣闊，與之對應的康養行為也十分寬泛：康養既可以是一種持續性、系統性的行為活動，又可以是諸如休息、療養、康復等具有短暫性、針對性、單一性的健康和醫療行為。延伸到更大范圍，從生命的角度出發，康養要兼顧生命的三個維度：一是生命長度，即壽命；二是生命豐度，即精神層面的豐富度；三是生命自由度，即國際上用以描述生命質量高低的指標體系。

可見，康養的核心功能在于盡量提高生命的長度、豐度和自由度。

那么什么是康養地產？康是指健康，醫療配套就必須到位。養是養生，必須要選擇在適宜人居和生態景觀資源優質的土地和區域。

所以，康養地產，不僅要求環境好，住宅建筑以及配套設施的科技運用必須符合健康養生養老。最重要的是物業管理，既要滿足業主的養生消費還要創造性的將養生產業進行運營化。

康養地產的先導條件

必須依靠一定的基礎設施。無論是旅游、養老、醫療、運動、文化等哪一類康養服務都不是在海市蜃樓里封閉發展，這必然確立房地產、交通、通訊、能源等基礎產業的先導地位。先導產業的發展滯后必然會對康養產業形成瓶頸，一些以康養為主導產業的市縣在戰略實施過程中不盡人意，問題很多出在基礎設施上。

服務的有效提供。康養消費很多具有公共福利性質（特別是醫療和養老），康養消費權是一類基本人權，解決人民群眾日益增長的康養服務需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進入老齡社會后，每年將新增近千萬的老年人口，巨大的養老服務缺口既是社會壓力又是商機。康養消費是一種復合消費，很多消費又會在一個以住處為圓心相對固定的半徑范圍內進行。這就要求在進行任何一個康養項目開發時都應盡可能地統籌配置多種康養服務。不少養老地產項目經營失敗的一個主要原因就在于僅注重物業租售而沒有給消費者配套醫療、文化等其他必要的康養服務。可以肯定，那種能滿足居住、醫療、文化、運動等多種康養需求的社區化康養項目將受到青睞。

觀念的準確對位。隨著亞健康問題的日趨突出以及人們對健康問題的愈加重視，社會對于亞健康的防治需求日益增長，亞健康人群康養市場已成為中國康養市場最主要的組成之一。因此，康養產業機構通過定向、持續、系統的傳播，引導潛在消費者樹立與時代潮流和個體特征相符的消費觀念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

金融的杠桿作用。康養產業中已經出現了養老保險基金、消費信托等比較成熟的產融模式，以房養老、信用消費等新的產融模式也在逐步發展。特別是《國務院關于促進健康服務業發展的若干意見》等政策性文件發布后，掀起了信托公司、保險公司等大型金融機構進軍康養產業的高潮。這些機構應用自身金融優勢，立足產業整合，通過多渠道募集資金，規模化投資興建康養綜合體并引進各種專業管理機構，在帶給客戶更好消費體驗的同時也在構建投資、消費兩位一體的產融模式方面作出了有益嘗試。

康養地產如何拿地？

目前，政府土地政策收緊，調控的表層意義是管住地產增量，深層意義是“去地產化”，鼓勵“地產+產業”，鼓勵激活存量資產。

對于康養地產的土地獲取，除了增量土地的獲取之外，應該更重視以下幾類土地：

空置的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用；

已出讓的商品房開發用地在尚未進行正式開發前；

已建成的尚未對外銷售的存量商品房，直接進行改造后；

集體建設用地。

同時，康養地產在拿地環節，應十分重視對土地獲取成本的控制，其中很重要的就是拿好醫療用地、養老用地。

現階段，康養地產對于市場來說還是新興產業，市場“康養地產”的認識和理解不統一，業內尚未形成完善的發展體系。以下是康養地產的幾種常見開發模式。

1 居家式康養地產開發模式

居家式康養地產開發模式是指以家庭為核心，以社區為依托，以專業化服務為依靠，并加入康養主題概念；僅提供基本康養服務和社區配套服務，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經營方式。

2 大型綜合康養社區開發模式

大型綜合康養社區綜合性強、功能多元，面向健康活躍期、低度護理期以及高度護理期全齡段老人的全方位需求，采取租售結合的經營方式，所以對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求較高。

3 全齡社區康養地產開發模式

全齡社區是指以全生命周期為線，營造適宜全齡段客戶居住的大型成長型活力社區。老人和其他年齡段的人生活在一起，而且各自都有相匹配的服務，創造生活體驗至上的社區。

4 異地度假型康養地產開發模式

異地度假型康養地產開發模式將養老與度假旅游結合，針對健康又有支付能力的中老年人，在經濟較發達的沿海城市或風景優美的旅游度假區開發養老產品。 

5 康療型康養地產開發模式

康療型康養地產開發模式，即“社區+醫院+地產”模式，是指要嫁接專業醫療資源，強調提供專業化的健康管理服務，主要面向對健康格外關注的中高端中老年群體。

6 學院式康養地產開發模式

學院式康養地產開發模式是指在園區中以學校為組織形態，以開展符合中老年人生理和心理特征的學習、活動為核心內容的一種新型康養模式，實現中老年人物質和精神的雙盈晚年，從而推動家庭、社會的和諧發展。

*本文來源：微信公眾號“國源智庫要聞”（ID：gzhiku），原標題：《做康養地產有哪些先決條件？如何拿地？》。