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多次將發展戰略推倒重建的俊發集團有限公司(下稱“俊發集團”)，在一次次目標受挫后，依舊堅持著為自己定下新目標的“習慣”。2013年，俊發集團提出的“五年千億”計劃終以折戟收尾，其又緊急在2017年提出了連續三年年均復合增長率提升30%的目標。為了達成所愿，俊發集團再次提出了新的“五年計劃”。

近日，俊發集團宣布啟動“最美云南計劃”，計劃用城鄉更新模式做文旅項目開發，并表示將在5年內投資500億元，用于云南的鄉村振興建設。

在房地產行業集中度不斷提升之際，俊發集團對企業發展重心做出調整的原因是什么?同時，在云南文旅市場強敵環伺的環境下，俊發集團想要以城鄉更新的方式與其他企業打差異化，又能否成功突圍?這也是個挑戰。

5年500億建設“最美云南”，俊發集團有意暫緩全國布局？

6月29日，俊發集團再次對企業發展戰略進行了更新。在其舉辦的城鄉更新戰略發布會上，俊發集團宣布啟動“最美云南計劃”，計劃投資500億元，用5年時間助力云南鄉村振興。在俊發集團看來，未來這將是鄉村振興的“云南答案”。

在其上一個五年千億計劃折戟之下，俊發集團新的五年規劃能否成功，備受業界質疑。2013年，俊發集團曾以剛剛百億的“身價”立下規模目標稱，要在5年時間內銷售額超過千億。但現實的情況是，到了2018年年底，俊發集團全年銷售額僅為550.3億元，至此，千億夢碎了一地。

許是預見到千億計劃存在難度，2017年，俊發集團還提出了新的三年戰略，將“深耕云南、布局全國四大區域”作為發展方向，要求整體收入以每年30%的復合增長率穩步提升，并在2019年力爭完成670億元的營業收入，其中地產板塊銷售額達成500億元目標。

俊發集團2013-2019年上半年銷售額趨勢圖/藍鯨房產制表

從業績情況來看，2017年立下的“三年戰略”完成情況還算不錯。2018年，俊發集團以44.3%的復合增長率超額完成年度任務。同時，據克而瑞統計數據顯示，2019年上半年，俊發已經實現房地產銷售收入353.5億元，按照年復合增長率30%來計算，其已經完成全年目標的49.41%，下半年如正常發揮，有再度過線的可能。

不過，令業界感到意外的是，近期，俊發集團又一次對企業戰略做出了新的五年計劃稱，在5年內投資500億元，振興云南鄉村，用城鄉更新模式做文旅項目開發。對此，俊發集團表示，“十九大”特別提到，要把特色小鎮和田園作為供給側結構性改革重要平臺，扶貧攻堅進入深水區。因此，俊發作出這一戰略調整，是跟隨政策腳步。

作為一家銷售額剛剛突破500億大關的中型房企，俊發是否具備支持5年500億元的資金投入的實力呢?58安居客首席分析師張波對藍鯨房產表示，俊發的500億投資來源應該比較寬泛，除了企業自有資金外，還有國家鼓勵增加農村金融供給，同時也可以利用股權、債券、期貨、保險等金融市場功能來實現資金供給。他認為，俊發此次借助城鄉更新，或許可以實現資金來源的多元化。

值得注意的是，俊發集團在云南房地產市場占有率連續10年保持第一而被冠以“云南王”的稱號，這雖然在一定程度上表明了現階段其在云南房地產市場難以撼動的地位，卻也暴露了其偏居一隅的尷尬。而其2017年提出的“深耕云南、布局全國四大區域”戰略，曾被看做是“走出去”的機會。但藍鯨房產查詢俊發集團官網顯示，截至2019年6月30日，俊發集團在云南以外，僅有成都、海口、貴陽有4個項目在售。

如今，俊發集團是否有意暫緩全國拓展腳步?“此次啟動城鄉更新模式，勢必影響俊發集團內部不同業務板塊之間的資源配置，影響其下一步的市場拓展與業務發展速度。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜如是對藍鯨房產表示。張波也發表了同樣觀點，俊發近期宣布的振興云南戰略，意味著其今后會更聚焦在云南大本營的發展，將更多的資源包括資金投向云南市場，全國化布局或難以增速。

藍鯨房產就“最美云南計劃”的實施，是否會影響到俊發的全國化進程致函俊發集團，但截至發稿仍為收到對方回復。

以城鄉更新入局文旅市場，前景難料

1998年成立于云南省昆明市俊發集團，創始人李俊當年只有19歲，其以昆明市中心青云街的城中村舊城改造項目起家，至此，城市更新業務成為俊發集團的核心業務板塊。2016年，俊發集團更是明確了自己“城市更新綜合服務商”的定位。

據其官網信息顯示，1998年-2017年之間，俊發集團共完成城市更新項目19個，改造面積554萬平方米，并形成了先安置、后搬遷、再拆遷的俊發模式。在房地產市場由增量時代向存量時代轉變的過程中，俊發集團憑借其在城市更新業務上的建樹，可謂掌握先機。

在這次“新五年計劃中”，俊發集團再次升級了城市更新模式，提出了城鄉更新的概念，并整理了一套分3個階段、18個里程碑節點，細致到123個事項的標準化流程。其介紹說，這一流程改變了傳統“推倒重建”的改造模式，以村民利益為核心，引進資本與當地村民機構形成合股機制，提供一整套綜合性、系統化的城鄉更新解決方案。

俊發集團表示，未來，將成立城鄉更新集團，通過城鄉更新模式來開發文旅項目。在俊發集團的設想中，最美云南計劃共包括三大板塊，四大產品。三大板塊指的是美麗縣城、大健康、全域文旅。四大產品分別是：高原特色體育訓練基地、萬畝現代田園綜合體、運動康養小鎮、森林溫泉康養小鎮。

“最美云南計劃”的設想雖然美好，但俊發集團為何在此時進行轉變，城鄉更新計劃之下，又是否意味著其將逐漸減輕城市更新的核心優勢?轉做文旅地產，俊發集團又有何過人之處?

易居研究院財經評論員嚴躍進對藍鯨房產指出，文旅市場未來的確具有發展前景，但是，近幾年文旅項目的發展情況參差不齊，俊發集團選擇在此時入局，中間的不確定性因素確實會比較多。

張波對藍鯨房產指出，目前國內真正做文旅地產稱得上優秀的并不多，以文旅為賣點的地區真正發展得好的也并不多。俊發集團此時布局文旅，挑戰不小。

2018年中國省級城市文旅小鎮項目分部情況/數據來源于艾瑞咨詢

從市場環境來看，云南作為旅游大省，早已是房企爭相布局文旅小鎮的聚集地。據艾瑞咨詢研究院整理數據顯示，2018年，云南省共有66個文旅特色小鎮，僅次于貴州的120個以及四川的79個。

柏文喜向藍鯨房產分析說：“當前中國文旅行業的發展還存在過度依靠地產來平衡投資，以及文旅本身難以實現投資平衡的問題。”他表示，如何找到依靠文旅產業自身的收入來支持產業本身生存與發展的商業模式，是當前房企做文旅地產的難點，否則文旅產業和文旅地產就不能形成正向的協調關系，淪為項目的噱頭和負擔。

以較早涉足文旅概念的華僑城為例，上述業內人士所言卻有依據。根據文旅界近期發布數據顯示，自華僑城提出“文化+旅游+城鎮化”模式以來，其在文旅項目的投資粗略估算已超萬億。為了“輸血”進文旅項目，甚至以拋售資產為繼。據藍鯨房產不完全統計，2018年華僑城預計轉讓18家子公司股權和1個資產包，其中不乏上海蘇州灣這樣一線城市核心地段的項目。而2019年以來，華僑城的賣賣賣仍在繼續，截至2019年7月1日。先后掛牌出讓昆明陽宗海項目、西安思睿、成都項目公司、云南華僑城置業等股權。即便如此，據企業財報數據顯示，2018年華僑城經營活動產生的現金流量凈額為-99.84億元，同比下降26.16%，其資產負債率也較2017年微增0.9%，達73.77%。

由此來看，俊發集團以城鄉更新模式入局文旅產業，勢必伴有一定風險。而這步“棋”能否助其在千億路上更近一步，亦值得研究。

*本文來源：藍鯨財經，原標題：《俊發集團千億夢碎后暫緩全國布局？5年500億發力文旅市場前景難料》。