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復星旅文近日發布了2019年上半年報，六個月的凈利潤達到4.9億元，而2018年同期還是凈虧損2.55億元。

復星重金購入的地中海俱樂部，貢獻約53.78億收入，總營業額增長5%。備受關注的亞特蘭蒂斯，在開業第二年擴張至6.56億營收，到訪人次、平均房價和入住率均有顯著改善。再加上C秀劇場、迷你營、復游雪等度假服務收入，文旅類項目總計取得72.96億元公司營收。

但扭虧的關鍵因素，實際上是名為“棠岸項目”的亞特蘭蒂斯度假地產。總計197間別墅和807套公寓，接近97%的去化率，為復星旅文帶來了17.7億入賬收入，占到當期總營收的近20%。而在經營利潤上，棠岸項目更是貢獻超過6.35億利潤，幾乎與club med度假村(5.61億)和亞特蘭蒂斯(1.69億)的總和持平。

資料來源：復星旅文業績報，睿標研究

盡管房地產拐點已至，但不得不承認是，地產部分的成敗，仍然是旅居度假能否成功的關鍵。

但問題是，度假地產不會再是資源主導的邏輯。

1、偶然

提到旅居度假，幾乎很難繞開阿那亞。與復興旅文的實際成果類似的是，無論如何重申它的烏托邦理想、價值觀內容、社群化運營和網紅IP氣質，阿那亞首先是一個成功的地產項目。

在很長一段時間內，理解未來中國的旅居度假地產，都必須從吃透阿那亞開始。

而且，首先是吃透阿那亞的偶然性。

2013年，在被海航收購前后，億城股份以6.7億元將阿那亞項目轉手給已經在項目上操盤兩年的馬寅。

在同一天（6月25日）的公告中，億城同時轉投了兩座礦業項目，“年產10萬噸低密高強陶粒支撐劑”和“年產12萬噸煅燒高等級焦寶石深加工”，并提出了20%的年盈利預期。

但到了2017年，由于礦業收入連續虧損，海航完全剝離了億城帶來的礦業業務。

而此時，被億城放棄的阿那亞，完成了18億、10億、30億的銷售奇跡（2015-2017年），一躍成為眾人口中的“神盤”和傳播量數億的文藝圈超級IP。

與當前的網紅文藝范兒不同，阿那亞最初的定位，是”50/60年出生的工程師退伍的老男人”。2015年，自媒體平臺“一條”發布的《中國最孤獨的圖書館》火遍全網。此后，馬寅發現，80%的置業客戶是80后。

他們財富總量雖然沒有50后多，但他們敢消費，80后這群人是有未來，能消費的人群，他們處于事業上升期，并且觀念不同，需要邊工作邊享受生活，所以我們將目標調整為80后人群，所有產品和服務都圍繞80后來做。

——馬寅，樂居采訪，2016.9

阿那亞最大的偶然性，就是這群來自北京且高知高職高質的文藝80后。就像馬寅說的，阿那亞最不可復制的，就是3000個有共同價值觀的業主。

不過，如果再深入去看，難復制的，其實是“價值觀”，而不包括業主。

2015年12月，社科院發布了社會藍皮書，其中一項專題調查統計了北上廣三大城市的“中間階層”。數據顯示，北京的中間階層最多，占到55%；其平均收入最高，達到25.6萬/年；同時其總支出也最高，達到12.6萬/年。

而最重要的是，在社會組織參與方面，和經濟相關的社會組織參與，由上海人拔得頭籌；宗族、老鄉會參與度最高者，則是廣州人；北京人則是在文化相關的社會組織中參與比例最高。

資料來源：社科院藍皮書，睿標研究

注：睿標未能取得精確的數字，但上述表述均來自報告發布會報道材料。

阿那亞的最大偶然性就是，北京的中間階層可能是全中國大城市中，最講求文化追求的。

所以，如果阿那亞誕生在上海，那文藝IP的路線很可能就很難走通，經濟論壇類的活動可能更合適，甚至可以是圍繞“做家務”打造的生活圈（上海中間階層每日花費81.5分鐘處理家務，北京是21.7分鐘）。如果放在廣州，那么家庭、宗族、鄉親等親情IP和陪伴IP，就要遠遠勝過文藝范兒（廣州中間階層工作日也會花費2個小時陪伴家人，北京則少于1小時）。

可以說，以烏托邦為IP內核的阿那亞，北京周邊幾乎是它唯一的歸宿。

2、必然

但這樣的偶然性已經是可控的，尤其是在疊加度假目的地化的穩定路徑之后。這也在不少先驗案例中昭然若揭。

阿那亞也許是偶然地發現了文藝IP的巨大效能，但要在旅居度假地產中充分發揮空間IP化作用，阿那亞們的實操經驗仍然非常重要。

與阿那亞并列四大神盤的奧倫達部落，既是社群服務的先驅踐行者，也是馬寅最重要的學習對象。馬寅本人當年甚至是該盤的第二位業主。

資料來源：睿標研究

“奧倫達部落”脫胎于15年前京郊的一個度假大盤，之后以社群運營聞名業界，從2005年到2010年，置業客戶老帶新比例就已超過50%。另一個他們推出的 “奧倫達部落·海坨山谷”據傳甚至達到100%的“老帶新”比例。

幾乎10年前，奧倫達社區話劇社的劇目已經正式登上舞臺，包括業主的譜曲，寫歌，花語會等。而奧倫達的總計社區聚落數量在100個以上，諸如烘焙、童子軍、高爾夫等等，所謂是社群服務在這里接近于興趣愛好的變現服務。諸如社區共創文化、社區公約以及更基本的度假計劃等等，也早在奧倫達就得到成功實踐。

在此基礎上，后來者阿那亞的創新，一方面體現在文藝IP的空間形象打造上，另一方面則體現在社群內容的進一步IP化。

在空間打造方面，圍繞文藝IP，阿那亞構建了全資源的社交空間和生活設施。

資料來源：睿標研究

 其中，圖書館、教堂等對外開放程度較高的特色文化設施，借助極強的藝術感，又為阿那亞注入了滿滿網紅值。“隨便拍都是大片”的效果，使得文藝IP通過具體的空間形象形成了更加廣泛有效的傳播出口。2018年，“孤獨圖書館”最多時一天要接待2000多人。

其次，極其豐富的社群文藝活動，不僅僅為業主帶來了生活體驗，更在一定程度上，將阿那亞打造成了文藝IP的“生產基地”。

2018年，從崔健、樸樹到許巍，從文學、詩歌、音樂、戲劇到建筑，1500多場文藝活動在阿那亞繁茂盛開。而一場戲劇節，馬寅本人就要出資130萬元。

今年的《樂隊的夏天》參加樂隊中，爆火的樂隊Click#15主唱Ricky本職工作就是阿那亞音樂總監，這也是促成了之后的一場阿那亞專場演出。

一般意義上，文旅空間中的活動，最重要的目標是流量導入。但諸如阿那亞的更多案例實際上表明，圍繞核心IP的活動，不僅可以讓邊際用戶“入圈”，更可以讓圈內用戶更加忠誠，提升圈內用戶的價值。

在這個意義上，睿標往期介紹的永興坊實際上與社群化的“阿那亞們”有著底層邏輯的共同點。

資料來源：睿標研究

永興坊的“招商即產業孵化”模式，將自身打造成陜西非遺IP的再生產平臺，非遺繼承人及其組成的商戶平臺組織，借此完成非遺IP與美食、商業、衍生品、體驗項目、生活場景的重新結合，實現非遺IP的生產性保護。

而由業主、客群組成的社群組織，在阿那亞等案例中，同樣表現出了驚人的內容IP生產力。業主重度參與的文化活動自不必說，阿那亞80%的社區商業實際上也依托于業主，甚至阿那亞自行投建酒店都會得到業主的資金支持。

前者通過To B招商的平臺化創新，后者通過To C業主的社群化運營，激發參與群體的創造力而不是運營主體全部包辦，轉化目標客群的，這種內容IP的底層生產邏輯在此有著明晰的共通性。

3、結論

盡管阿那亞、奧倫達都已是過去多年的案例，但現存的大部分旅居度假項目，能做到IP恰當明確、社群活躍可變現的仍然是極少數。

甚至部分度假旅居項目都做不到度假生活配套設施的齊備。雅居樂的云南高黎貢項目，從入市開始市場反應便一直不好，曾計劃重做后期規劃，更換營銷代理團隊，目前該項目似乎仍在去化。但直到今天“高黎貢”的OTA檢索結果仍然只有一個房車營地，幾乎找不到成熟的在地旅游項目。

傳統旅居度假地產往往以旅游目的地為起點，借助目的地本身的稀缺資源、流量特征實現地產邏輯。包括文章開頭的復星旅文，即使多元文化產業已有起色，但真正完成盈利，仍然是亞特蘭蒂斯文旅IP的單輪地產變現。

在可見的未來，受限于資金運作的要求，地產反哺文旅，仍將具有重要的行業范式。但打造度假地產的邏輯，已經在進行著深刻變革。

旅居度假正在成為一種圍繞主題IP的生活場景。而無論是在地文化還是引入IP，不僅需要完善的度假配套，更需要以運營思維實現全社群參與的IP再生產。而地產主體也需要以生態培育平臺的角色身份，把控偶然性，充實IP空間化體系，重塑度假地產價值。

*本文來源：微信公眾號“ 睿標文旅IP洞察”（ID：rbgweixin），作者：藝術范兒的RBG，原標題：《阿那亞的偶然和度假地產的必然》。