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2019年胡潤全球房地產富豪榜的上海首富，上海龍之夢的老板童錦泉投資251億元在浙江湖州長興縣打造一個超級旅游大盤，叫做"太湖龍之夢"，這個項目有上海迪士尼的四倍那么大，整個項目有6家星級酒店、13個劇院、7個主題樂園、1個古鎮、1個野生動物園、1個馬戲團和盆景園、3萬平米會展中心、5000畝的濕地公園，總占地面積達到23.46平方公里。能想象有多大嗎？

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其實，這只是當前文旅地產開發的冰山一角而已。近年來，除了一直深耕在文旅市場的那些龍頭企業外，原來在住宅及商業地產領域的大型房企也紛紛殺入這個市場。

例如兩個月前，萬達集團在四川完成投資1600億元的基礎上，再投資1100億元，其中就以文化、旅游項目作為重點投資；而在此前的4月份，萬達在甘肅省投資450億元，除了5個萬達廣場外，其余也是投資超大型文旅項目和3個星級酒店。

根據執惠機構統計數據，截止到2019年上半年，在全國百強房企中，就有60家企業揮師進入文旅地產領域，其中超過10家專門成立了文旅集團公司，各省市的重點文旅項目就超過100個。

國內文旅地產于2007年開始進入快速發展期，到2012年開始呈現井噴式發展，國家旅游局有關數據顯示，2012年全國的旅游地產項目2259個，到2013年猛增到5299個，2014~2016年增幅有所減緩，2016年以后，又迎來一個新的發展高峰。

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文旅地產的興起，主要有兩個方面的原因：一是國內旅游業的快速發展；二是房地產市場中，住宅與商業開發逐步飽和，文旅成為房地產的一個新增長點。

國內旅游業從上世紀90年代開始興起，2005年后進入全面發展期，隨著老百姓生活水平提高，人均可支配收入增多，旅游地產的產品也逐漸豐富。根據國家旅游局的數據，2008年起的最近十年，國內旅游收入快速增長，連續10年同比漲幅超過12%，2018年國內旅游收入已經突破5萬億元大關，占GDP總量的11.04%。旅游業在國民經濟中的比重明顯提高。

2008年~2018年的十年，也正是國內住宅地產、商業地產快速發展時期，絕大部分開發商都在住宅地產上發力，商業地產則緊隨其后，成為房地產開發商的另一個重要市場。隨著住宅與商業市場的快速發展，在開發商的激烈爭奪中，住宅市場、商業地產市場日趨飽和，逐步進入到存量時代。在此背景下，旅游地產成為了一個新目標。

以此同時，住宅地產與商業地產培養出一批實力超強的大型房企，其中，主要以住宅開發商為主，比如碧桂園、萬科、恒大、綠地等；同時，也培育出了深耕在商業地產領域的一批大型開發商，如萬達、世茂、寶龍等。而深耕于旅游地產方面的開發商則數量較少，比較有代表性的如華僑城、宋城股份、中青旅等。

這為住宅、商業地產開發商進入文旅地產領域創造了極好的條件。截止到2018年底，在文旅地產前十強的品牌開發商中，除了華僑城和中青旅外，文旅陣地已經全部被跨界進入的住宅、商業開發商占領，比如融創、恒大、世茂、萬達、華潤、陽光100等。

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目前國內文旅地產的開發，主要分為四類：第一種是主題公園模式，如迪士尼、歡樂谷、觀瀾湖、恐龍園等；第二類是文旅小鎮模式，如宏村、麗江、烏鎮、周莊、朱家角等；第三類是景區開發模式，如東部華僑城、各地的海景房、山景房、湖景房等；第四類叫做都市消費娛樂模式，如萬達影院、誠品、百老匯等。

近三年來，文旅地產的場面可以說異常熱鬧，僅各種新型的特色小鎮就已經數不勝數，這中間有成功的，也有失敗的。就文旅地產而言，目前，成功項目少于失敗項目，盈利項目少于賠本賺吆喝項目。

好在于進入這個領域的基本上都是大開發商，財大氣粗，就算短期內沒有收獲滿意的營收和利潤，卻有著足夠的實力和抗風險能力，在他們看來，文旅是一塊巨大的蛋糕，盈利不盈利是一回事，搶灘卡位才是最重要的，對于他們來說，這個市場未來絕不能缺席。

大開發商可以這樣玩，只不過中小企業如果也這樣玩，可能就玩不起，遲早會出問題。

2016年5月，位于陜西西安藍田縣的白鹿原民俗文化村開始試營業，僅過了一年多就游客銳減、商鋪關門。投資超過20億元的成都龍潭水鄉成為網紅文旅項目，不是因為火爆，而是因為火爆之后，關門大吉了。

在云南麗江，有一個名叫"雪山藝術小鎮"的文旅項目，如今已經變成陽光100的地盤，這里原來是李亞鵬投資的文旅項目，最后草草收場。李亞鵬不僅因為這個項目留下一堆債務，還由此承擔項目失敗帶來的一系列后果，被列入了失信人"老賴"的名單。

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文旅地產正在成為大咖博弈的戰場，中小企業進入這個領域存在極大的風險。主要原因體現在二個方面：一是文旅地產的開發，要求開發商具備強大資金實力和長期抗風險能力；二是文旅項目的運營，要求具備極高的操盤能力和強有力的后期經營管理能力，而這兩點正是中小房企所缺乏的。

專家認為，如果中小房企要在文旅地產領域中生存下去，切忌跟大型房企去比拼實力和耐力，更不要在規模上陷入惡性競爭的陷阱，可根據每個企業實際情況，采用三種變通方式求得主動權。

一是走土地流轉路線。如果是早期進入這個領域，由于獲取文旅項目的土地成本較低，在"圈地運動"中有儲備土地資源的中小房企，可以通過土地流轉獲得增值收益，或憑借長期深耕某地，積累起來的各種資源，就地取材獲取優質土地資源。

其二是走合作之路。利用當地長期積累的資源，與全國性的大型房企聯姻合作，或者借助外來資本、跨界資本，提供當地資源，進行優勢互補、資源整合，從而站穩腳跟。

其三，選擇"小而精"文旅項目。在文旅地產的細分領域，選擇一些"小而精"的項目，進行開發運營，是一個不錯的選擇。萬萬不可用100斤力氣去挑200斤的擔子，對于那些文旅地產的超級大盤，盡量避免陷入其中。

結語

當前，文旅地產已經開啟了"大盤時代"，幾乎每一個項目都是"巨無霸"，目前的現狀是，如果文旅項目達不到一定的規模，都不好意思說自己是文旅項目。顯然，這種一味求大、求規模的運作模式，正在成為這個領域的"雙刃劍"，它可以快速成就一個企業和品牌，也可能快速毀掉一個企業和品牌。文旅地產的大盤時代，你準備好了嗎？

*本文來源：微信公眾號“ 金千文旅”（ID：jinqianwenlv），作者：zjd，原標題：《房地產開啟一個新戰場，文旅地產的“大盤時代”誰才是贏家？》。