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分散式長租公寓服務商青客公寓近日向美國證券交易委員會遞交F-1招股文件，欲發行美國存托股票募資至多1億美元。相比頭部企業自如、蛋殼公寓，青客提前一步，或將成為首個上市的長租公寓。

青客法定代表人金光杰曾做律師時就開始做投資，創辦青客之初，就按照上市公司要求，確保企業下一步有人投資，他將這看作創業成功的秘訣之一。

為什么是青客

房東東創始人全靂分析，青客引入摩根士丹利，對其赴美上市很有幫助，在美國資本市場，承銷商扮演的角色非常重要。

相比其他公寓品牌不斷融資，虧損逐漸擴大，青客小步快走，融資金額不大。知情人士透露，青客創立后，保持每8-9個月融資一次的節奏，最近一筆風投是2018年4月，凱欣資本和大摩投資1億美元。即便此次赴美上市，融資規模也僅在1億美元左右。青客沒有一次性融資稀釋股權，金光杰直接持有30.3%股份，凱欣資本及其關聯實體總共持有28.1%，為最大機構投資人。紐信創投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%股份。

“這樣的擴張路徑，相比鏈家、蛋殼更老道。”全靂透露，青客可能在今年12月完成上市。

但由于使用租金貸，青客難免產生糾紛。不少號稱青客租客的賬號發帖投訴其存在裝修質量差、退租不退押金等問題。

全靂指出，青客的商業模式相對成熟。外界傳言，總資產20億，負債27億。虧損太大是上不了市的。

盈利悖論：搶跑IPO融資

青客招股書顯示，租客定位偏年輕，這與其城市布局相契合，2012年底，青客出租房源940間，均位于上海；截至2018年12月31日，青客覆蓋南京、蘇州、杭州等6座城市，共計91234間房源。增長主要來自二線城市。

2017年和2018年，青客公寓的營業收入5.23億元和8.90億元，同比增長70.3%。從收入結構看，租賃收入分別占97.35%和89.55%；截至2019年6月30日，租賃收入在總營收的占比下降至88.29%，增值服務占比接近12%。

增值服務來自寬帶網絡、公共事務、青客優選以及房東或租戶賠償金。這不得不提青客大量運用的租金貸，不少租客反映，一般租期為1年，但青客會讓一些租客簽署26個月的租賃合同并辦理26個月分期貸款。否則租客無法享受“減免一個月房租、水費寬帶費”的優惠。

青客房源多數在偏遠區域。招股書透露，截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的平均稅前月租金1149元。有投資人透露，算上裝修、購置家具等在內，一間房的開銷約在1.5萬元至2萬元，且轉租差價并不是很高，投資回報時間較長。

2017年及2018年，青客公寓凈虧損2.45億元和4.99億元。成立7年來，虧損總額更是達到了20億元。這樣的商業模式能否持續？

“在搶時間，不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋殼搶先上市了，青客就很被動。”全靂表示，之所以選擇2019年10月啟動，是因為自如和蛋殼已經先后傳出在籌備上市的消息。

青客上市還有一個大背景：2019年是分散式公寓品牌的多事之秋，行業主動洗牌。比如杭州成為公寓重災區，樂伽“高收低租”模式宣告失敗之后，接盤的喔客公寓也出現資金問題，急于尋求新買家。同時，還有三四家長租公寓品牌出現資金問題。

記者梳理公開資料獲悉，從2018年到2019年8月底，26家長租公寓品牌折戟，僅2019年7月，就有6家長租公寓退出。如南京玉恒公寓、西安萬巢、杭州安閑居、杭州速錦房產、南昌誠寓物業等。正如業內人士所言，長租公寓，洗牌時間會比較長，此時如有一家能成功上市，對行業有正面推動作用。

*本文來源：21世紀經濟報道，作者：唐韶葵 ，原標題：《明修棧道，暗度陳倉：青客赴美IPO的資本邏輯》。