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日前，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在某活動(dòng)上發(fā)表演講，其中提到”堅(jiān)定的布局消費(fèi)升級(jí)，像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等等。我們也一直這么做的......我們這方面的布局主要是為了五年以后、十年以后的事。因?yàn)檠矍岸纪﹄y掙錢的。我們要從容、穩(wěn)健，還是要講規(guī)模、講高質(zhì)量增長(zhǎng)?！?/p>

簡(jiǎn)單拆解下，或可理解為房地產(chǎn)當(dāng)前不好做，文旅、醫(yī)療、大健康等有很大機(jī)會(huì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，房地產(chǎn)+這些是需要的，可以做大規(guī)模，還可能更高質(zhì)量賺錢。

今年10月，融創(chuàng)與清華大學(xué)合作，擬投資45億元在青島打造醫(yī)學(xué)中心，算是正式進(jìn)軍醫(yī)養(yǎng)行業(yè)。而據(jù)執(zhí)惠梳理的信息顯示，今年以來，全國(guó)多個(gè)省市相繼簽約布局康養(yǎng)類文旅項(xiàng)目，數(shù)量超30起，協(xié)議簽約總金額高達(dá)4000億！除了融創(chuàng)，涉及的地產(chǎn)巨頭還有恒大、萬達(dá)、綠地等。

相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，到2020年我國(guó)康養(yǎng)市場(chǎng)將超過8萬億的總規(guī)模。人口老齡化加劇、“健康中國(guó)”戰(zhàn)略實(shí)施等，帶來市場(chǎng)利好，而房企憑借資金及土地運(yùn)作優(yōu)勢(shì)快速切入，通過打造高端養(yǎng)老社區(qū)、醫(yī)養(yǎng)中心、康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)等搶灘布局。

而另一面，目前成功的康養(yǎng)度假產(chǎn)品寥寥，缺乏運(yùn)營(yíng)模式和管理經(jīng)驗(yàn)、管理服務(wù)水準(zhǔn)不高等問題不一而足。一些康養(yǎng)項(xiàng)目動(dòng)輒投資數(shù)十上百億、占地幾百上千畝，錢投了、地有了，能夠持續(xù)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈卻不易形成。

規(guī)模有了，但這些康養(yǎng)項(xiàng)目能高質(zhì)量賺錢嗎？康養(yǎng)文旅又該如何良性發(fā)展？

康養(yǎng)文旅“大躍進(jìn)”

康養(yǎng)文旅項(xiàng)目簽約正在提速。執(zhí)惠統(tǒng)計(jì)的信息顯示，今年年初以來，包括云南、貴州、四川、重慶、湖南、安徽、浙江等地陸續(xù)簽約康養(yǎng)類文旅項(xiàng)目，數(shù)量超30起，總簽約金額逾4000億元。這其中，包括恒大、萬達(dá)、融創(chuàng)、寶能、綠地、藍(lán)城等在內(nèi)的一批知名房企，均在具有稀缺性的旅游目的地布局，主打以生態(tài)環(huán)境為賣點(diǎn)的康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。

2019年以來康養(yǎng)文旅項(xiàng)目簽約開工情況

從分布的地域來看，四川、云南憑借自然資源及地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，簽約的項(xiàng)目最多。

具體來看，今年以來，四川省康養(yǎng)類文旅項(xiàng)目簽約達(dá)7起，包括綠地集團(tuán)、偉光匯通等均在該省布局康養(yǎng)度假區(qū)、旅游小鎮(zhèn)等。今年1月，在四川德昌縣2019文旅康養(yǎng)專題投資推介會(huì)上，德昌縣康養(yǎng)旅居產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、海花溝旅游度假區(qū)項(xiàng)目、鳳凰陽光溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目等6個(gè)項(xiàng)目集中簽約，總金額超百億；今年8月，大涼山（安寧河谷）2019文旅康養(yǎng)拉薩招商推介會(huì)更是一口氣簽約了14個(gè)項(xiàng)目，投資總額達(dá)154.51億元。

云南省今年簽約的康養(yǎng)類文旅項(xiàng)目達(dá)4起，涉及的企業(yè)包括寶能、云南城投、中合聯(lián)宇等房地產(chǎn)企業(yè)。今年5月，中合聯(lián)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、云南省滇中產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司與安寧市政府簽訂安寧太平國(guó)際康養(yǎng)文旅城綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資協(xié)議，總投資約300億元，將建設(shè)包括住宅、幼兒園商業(yè)綜合體、養(yǎng)老院或老年公寓、片區(qū)養(yǎng)老院、片區(qū)體育中心等；今年9月，寶能城市發(fā)展建設(shè)集團(tuán)與騰沖市政府舉行“騰沖寶能·彩云之上”品牌發(fā)布會(huì)，該項(xiàng)目定位為高端康養(yǎng)文旅地產(chǎn)，斥資逾400億元。

除寶能外，恒大、萬達(dá)、融創(chuàng)等地產(chǎn)界大佬也紛紛布局該領(lǐng)域。

今年5月，萬達(dá)集團(tuán)成立全資子公司廣州萬達(dá)國(guó)際醫(yī)院有限公司，將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、護(hù)理服務(wù)、療養(yǎng)院老年人、殘疾人養(yǎng)護(hù)服務(wù)等業(yè)務(wù)納入經(jīng)營(yíng)范圍。而在此之前，萬達(dá)還與沈陽市政府簽訂協(xié)議，在已完成投資250億的基礎(chǔ)上，在沈陽市再投資800億，這其中除了建設(shè)大型文化旅游項(xiàng)目外，還包含國(guó)際醫(yī)院、國(guó)際學(xué)校和5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)了解，該投資中的國(guó)際醫(yī)院建筑面積約40萬平方米，其中包括醫(yī)療、康復(fù)、康養(yǎng)等內(nèi)容。

融創(chuàng)也開始注意在康養(yǎng)等領(lǐng)域的“卡位”。今年10月，融創(chuàng)與清華大學(xué)、青島市人民政府及西海岸新區(qū)管委分別簽署協(xié)議，確立在青島西海岸新區(qū)合作共建“清華大學(xué)附屬融創(chuàng)青島醫(yī)學(xué)中心”。根據(jù)協(xié)議，融創(chuàng)將投入約45億用于該中心的建設(shè)，以打造覆蓋全人群、全生命周期，集醫(yī)療、科研、教學(xué)和預(yù)防于一體的醫(yī)學(xué)中心。通過該項(xiàng)目，融創(chuàng)正式進(jìn)軍醫(yī)養(yǎng)行業(yè)。

恒大在康養(yǎng)領(lǐng)域的布局也在加快。早在2017年，恒大明確了旗下業(yè)務(wù)整合成“地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游”四大產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)復(fù)制“童世界”和“養(yǎng)生谷”。目前恒大已在三亞、西安、鄭州、鎮(zhèn)江、湘潭、南京等12個(gè)城市落地恒大養(yǎng)生谷。今年6月，恒大與沈陽市政府簽署戰(zhàn)略協(xié)議，恒大集團(tuán)將在新能源汽車、文化旅游、健康養(yǎng)生等諸多領(lǐng)域投資約1200億元，主打文旅與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有80多家房企和外資企業(yè)布局康養(yǎng)地產(chǎn)板塊?？叼B(yǎng)度假類產(chǎn)品儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型和尋找業(yè)績(jī)?cè)隽康男峦黄瓶凇?/p>

比如孫宏斌在上述演講中提到，房企要提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，還要看布局和土儲(chǔ)質(zhì)量。沿著這個(gè)思路看，結(jié)合大環(huán)境，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)，不失為一個(gè)擴(kuò)增產(chǎn)品布局和增加土儲(chǔ)的“利器”。

這其中的邏輯不難理解。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，單純的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已不再受地方政府青睞，他們更愿意支持和吸引那些帶產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目，尤其歡迎產(chǎn)城結(jié)合、產(chǎn)人結(jié)合的大健康產(chǎn)業(yè)綜合體，這類項(xiàng)目不僅能為地方政府帶來稅收、就業(yè)，還能帶來民生社會(huì)效益。

縱觀康養(yǎng)行業(yè)崛起原因，這與當(dāng)前中國(guó)國(guó)情有著密切聯(lián)系。

人口老齡化催生市場(chǎng)藍(lán)海

人口老齡化的加劇以及“健康中國(guó)”戰(zhàn)略的推動(dòng)，是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要推力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年末，我國(guó)60周歲及以上人口24949萬人，占總?cè)丝诘?7.9%，增加859萬；65周歲及以上人口16658萬人，占總?cè)丝诘?1.9%，增加827萬，老年人口比重持續(xù)上升。而世界衛(wèi)生組織預(yù)測(cè)，2033年前后中國(guó)老齡人口將翻番到4億，到2050年，中國(guó)將有35%的人口超過60歲，成為世界上老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家。

2011-2018年我國(guó)65歲及以上人口統(tǒng)計(jì)（來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院）

在此背景下，健康老齡化成為我國(guó)應(yīng)對(duì)人口老齡化的必由之路。但與國(guó)際大健康產(chǎn)業(yè)相比，中國(guó)的大健康產(chǎn)業(yè)仍處于初創(chuàng)期。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比是17.8%，接近20%；加拿大、日本等國(guó)這個(gè)比例也超過了10%。而我國(guó)僅占4%至5%，相當(dāng)于日本的1/2、美國(guó)的1/4。中國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)細(xì)分和結(jié)構(gòu)合理化建設(shè)方面仍有很大發(fā)展空間。

基于此，國(guó)家也在持續(xù)加碼康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)。從2013年“加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”，2014年“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合+農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施”，2015年“中醫(yī)藥+醫(yī)養(yǎng)結(jié)合+智慧養(yǎng)老”，2016年“健康中國(guó)2030規(guī)劃”，2017年養(yǎng)老政策“質(zhì)量提升年”，到2018年“新設(shè)老齡健康司”，政府出臺(tái)了各種優(yōu)惠補(bǔ)貼、土地政策等專項(xiàng)鼓勵(lì)政策，為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來重大戰(zhàn)略機(jī)遇。其中，2016年發(fā)布的《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》指出，到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超過8萬億元，到2030年達(dá)到16萬億。

不久前，國(guó)家衛(wèi)健委老齡健康司司長(zhǎng)王海東表示，下一步，國(guó)家衛(wèi)健委將主要圍繞建立完善老年健康服務(wù)體系、增加老年健康服務(wù)供給、提高老年健康服務(wù)水平開展6項(xiàng)工作。據(jù)悉，《關(guān)于建立完善老年健康服務(wù)體系的指導(dǎo)意見》文件很快將印發(fā)，此意見的目的就是要推動(dòng)建立包括健康教育、預(yù)防保健、疾病診治、康復(fù)護(hù)理、長(zhǎng)期照護(hù)和安寧療護(hù)這6個(gè)環(huán)節(jié)覆蓋城鄉(xiāng)、綜合連續(xù)的老年健康服務(wù)體系。

政策的助力為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的大環(huán)境。發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)已不僅是市場(chǎng)的剛性需求，而是中國(guó)社會(huì)進(jìn)步的重要標(biāo)志，是社會(huì)發(fā)展的規(guī)范要求，是適應(yīng)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然要求。

康養(yǎng)文旅無疑是一個(gè)巨大的藍(lán)海。面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)口，房企等各路資本投資康養(yǎng)文旅需要注意哪些問題，需解決哪些問題?

康養(yǎng)文旅如何良性發(fā)展？

近幾年，國(guó)內(nèi)一批房企相繼推出康養(yǎng)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，打造了健康小鎮(zhèn)、醫(yī)養(yǎng)中心、健康住宅社區(qū)、健康綜合體等康養(yǎng)業(yè)態(tài)。典型如萬科的良渚文化村，綠城的烏鎮(zhèn)雅園。

萬科早在2012年就開始著手布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)，集中在建設(shè)養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)等方面，目前養(yǎng)老項(xiàng)目已在北京、上海、杭州、青島、成都、廣州等多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)，其中最為典型的當(dāng)屬萬科良渚文化村。該項(xiàng)目以其特有的生活形態(tài)和文明氣息著稱于世，集中了國(guó)際性的良渚文化博物館、“良渚圣地”公園、良渚五星級(jí)度假村、“良渚不夜城”、“良渚風(fēng)情街”、良渚生態(tài)森林公園、水上樂園等多元豐富的旅游休閑內(nèi)容。

綠城是國(guó)內(nèi)涉水養(yǎng)老地產(chǎn)較早的房企。2011年，綠城組建學(xué)院式養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)平臺(tái)——綠城頤樂教育公司，運(yùn)營(yíng)管理頤樂學(xué)院。烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目是綠城“學(xué)院式養(yǎng)老”的代表，該項(xiàng)目分為養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療和休閑度假三大主題，其間設(shè)有3.5萬平方米規(guī)模的頤樂學(xué)院和7.3萬平方米的國(guó)際康養(yǎng)中心。2018年，綠地在其發(fā)布的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃中提到，綠地康養(yǎng)居酒店計(jì)劃投資200億元，兩年內(nèi)在全國(guó)一線城市、省會(huì)城市及周邊、旅游度假區(qū)等區(qū)域開工100家店，五年內(nèi)在國(guó)內(nèi)外形成500家連鎖，同時(shí)對(duì)優(yōu)質(zhì)康養(yǎng)資產(chǎn)推進(jìn)資產(chǎn)證券化。

執(zhí)惠統(tǒng)計(jì)的信息也顯示，在上述今年簽約的康養(yǎng)類文旅項(xiàng)目中，綠地集團(tuán)涉及的數(shù)量最多，且投資額巨大。包括與中科院共建醫(yī)療健康小鎮(zhèn)，總投資450億元；綠地與張家港市合作建康養(yǎng)小鎮(zhèn)，投資約100億元；在四川都江堰、貴州官倉相繼拿地，擬建設(shè)康養(yǎng)旅游小鎮(zhèn)等等。

隨著越來越多的企業(yè)投身康養(yǎng)文旅，大健康產(chǎn)業(yè)的盈利空間正慢慢清晰化。不過，目前成功的康養(yǎng)度假產(chǎn)品仍寥寥，現(xiàn)存項(xiàng)目仍然無法擺脫住宅產(chǎn)品思維，產(chǎn)業(yè)布局缺乏統(tǒng)籌，盈利模式、運(yùn)營(yíng)方式不夠清晰等問題不一而足。

一些康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大、設(shè)施全、業(yè)態(tài)多，但沒有產(chǎn)業(yè)支撐，只是依靠養(yǎng)生度假娛樂，始終沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈。而項(xiàng)目中的娛樂、餐飲、購物、度假等業(yè)態(tài)都是附加值，并不是主體，都不足以對(duì)康養(yǎng)項(xiàng)目的根本產(chǎn)生支撐作用。

事實(shí)上，康養(yǎng)項(xiàng)目更看重的是護(hù)理服務(wù)、配套設(shè)施和人性關(guān)懷三者的結(jié)合?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)在本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，基于“服務(wù)”的美好身心體驗(yàn)才是產(chǎn)業(yè)王道；同時(shí)，康養(yǎng)消費(fèi)作為一種復(fù)合消費(fèi)，很多消費(fèi)會(huì)在相對(duì)固定的半徑范圍內(nèi)進(jìn)行，這就要求康養(yǎng)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)盡可能地配置多種服務(wù)，包括配套健康調(diào)理、醫(yī)療、文化等服務(wù)；人文關(guān)懷亦是關(guān)鍵的因素，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、宣傳推廣、服務(wù)提供等過程中，尊重消費(fèi)者人格尊嚴(yán)和風(fēng)俗習(xí)慣，提供人性化關(guān)懷，這是一種競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力。只有將三者協(xié)調(diào)統(tǒng)一，才能保證項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。