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盡管十月以來，已有兩家長租公寓企業赴美上市，但實際上，“盈利難”仍是各大長租公寓至今頭痛不已的問題，而伴隨著行業的 “雷聲”陣陣，長租公寓市場陷入“冰火兩重天”，要么資金緊張、破產倒閉，要么急速擴張、IPO上市。

而作為長租公寓頭部運營商的紫梧桐（北京）資產管理有限公司(以下稱“蛋殼公寓”)，“二房東生意”又經營的如何呢？

黑貓投訴超1500條

違規隔斷出租現象在蛋殼公寓身上又再一次重演了。 

最近幾年，在長租公寓“野蠻生長”期間，因違規隔斷問題受強力監管后，業內有關長租公寓違規隔斷的現象已十分少見。2019年7月，北京市住建委會同北京市市場監管局發布了《北京市住房租賃合同》，相關內容顯示，北京出租房屋應當以原規劃設計的居住空間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租。

即使如此，在政策高壓下蛋殼公寓仍“舊戲重演”。公開資料顯示，今年10月10日，蛋殼公寓因存在被委托代理的兩處房屋打隔斷并對外招租，被北京市住建委處罰，罰款6萬元，并責令其在收到處罰決定書之日起15日內改正。

顯然，這已經不是蛋殼公寓第一次吃“罰單”了，據《企業透明度報告》梳理發現，除了接連多次私打隔斷被罰外，去年至今，蛋殼公寓一直因監管約談、租金貸、偷稅漏稅及投訴舉報居高不下等問題變得十分“焦慮”。

今年3月6日，北京市場監督管理局發布消息顯示，近期因投訴舉報居高不下，東朝所近期對蛋殼公寓進行了約談；不到兩周時間，蛋殼公寓因存在“霸王條款”、排除消費者權利等6種違法行為，遭深圳市場稽查局處罰；3月16日，針對蛋殼公寓裝修完第二天上架問題，其銷售員發表：“公司這么大，賠一個死人的錢還是賠得起的”等言論，蛋殼公寓深陷輿論風波。

時間拉回去年，據北京市住建委官網顯示，2018年9月12日，因未經委托人書面同意，擅自對外發布出租房源信息，蛋殼公寓被監管部門處罰2萬元；9月26日，因未向承租人開具發票，存在偷稅漏稅行為，蛋殼公寓罰款2萬元；11月14日，因蛋殼公寓占用、挪用或者拖延支付客戶資金被罰款1萬元。

這些問題恐怕都還不算“棘手”，因為對于蛋殼公寓來說，更為致命的危機是租客們一直以來居高不下的投訴舉報。

據《企業透明度報告》發現，截至2019年11月6日止，在黑貓投訴上有關蛋殼公寓的投訴已高達1504條，均是租客們針對蛋殼公寓中出現的 “霸王條款”“誘導貸款”“拖欠押金”“態度惡劣”等問題的一些怨聲載道。

甚至有一些租客直接在在微博、微信等社交平臺上發出：“今天蛋殼公寓還我錢了嗎？”“管家態度極其惡劣“等哀怨。

根據艾瑞報告顯示，目前蛋殼公寓的規模為國內長租公寓運營商第二位。截至2019年6月30日，蛋殼公寓的租客入住率僅為89％，與行業94%以上相比處于較低水平，租客續租率也僅超51％。

“相較于國外，國內長租最為稀缺的不是房源問題而是服務，運營能力較強的品牌將在未來掌握市場的主導權，因此，長租公寓只有把服務做好，提供一套成熟的長租公寓平臺系統，未來才有機會在行業洗牌之際迅速占據市場風口。”業內人士向《企業透明度報告》表示。

那么，蛋殼公寓緣何屢屢違規？未來又將如何做好服務守住行業底線？對此，《企業透明度報告》就相關問題聯系蛋殼公寓，但公司方面并未作回應。

“二房東”模式盈利成謎

在資本的熱情退潮后，長租公寓市場陷入“冰火兩重天”。而如今，在高速擴張的現金流壓力下，標桿企業開始全力沖刺IPO，其中就包括蛋殼公寓。

眾所周知，長租公寓盈利主要有兩個渠道：一是租金差，即“二房東”角色，以較低價收房，高價出租；二是服務費，即“租房中介”角色，相當于中介費。據了解，自如、蛋殼等長租公寓的服務費是月租金的百分之十，因此，除去房屋裝修和折舊等因素，長租公寓最終能獲取的利潤十分微薄。

相關研究數據顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在2％-4％，而現金流回正周期至少在6年以上。而此前急于IPO上市的蛋殼公寓最近三年則一直處于虧損狀態，其已“燒錢”超過40億元。

在租賃成本不斷走高的情況下，蛋殼公寓的虧損仍在不斷加劇。招股書顯示，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元；至2018年，凈虧損增至13.70億元；而截至今年9月，蛋殼公寓已虧損25.16億元，較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。

同時，截至2019年前九個月，蛋殼公寓的租賃成本已從2018年前九個月的13億元飆升至44.5億元，占收入的比例從去年的77.7%攀升到89.0%。

顯然，面對巨大的成本投入和單一微薄的盈利模式，蛋殼公寓“錢包”足夠厚嗎？招股書顯示，自2017年開始，蛋殼公寓前后共獲融資金額約達60多億人民幣，扣除三年下來虧損的40億，當前賬面顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現金及現金等價物（包含現金、存款及受限資金）為23億元人民幣。而在招股書中，蛋殼公寓披露剛剛完成1.9億美元D輪融資。

“以目前蛋殼的虧損速度來看，蛋殼公寓的這些‘存款’支撐不了多久，而對于長租公寓來說，充足的現金流就是生命，因此IPO也成了唯一選擇。”廣州一位不愿具名的券商分析師表示。

值得注意的是，在這場“資本游戲”下，蛋殼公寓目前利潤微薄且單一的模式能讓資本市場買單嗎？長租公寓還要持續虧損多久？

對此，財經評論員嚴躍進向《企業透明度報告》表示：“像青客公寓、蛋殼公寓等這樣的互聯網企業，從盈利角度來講，是很難的，因為從事的不是所謂的房屋開發業務，前期投資又比較大，而針對這些企業出現的盈利難問題，目前來看至少前五年是難以盈利的。”

嚴躍進稱，“當下的長租公寓供應量已經有所過剩，明年還需消化存量，而后續企業需要在租售同權上做文章，這一點若是做到位，則企業勢必會形成較好的影響力，若做不到位，后續壓力將會很大。”

“這些年，蛋殼公寓一直處在投入階段，但因其經營模式較為單一使得盈利微薄， 加上長期‘虧損’不止，蛋殼公寓目前的盈利模式并不樂觀也不夠清晰，因此，對于蛋殼來說，今后最重要的是解決目前‘盈利難’、‘利潤薄’這一困境，同時，也要更加重視產品價值與租客服務，拓展多元化的業務模式。”上述廣州券商分析師向《企業透明度報告》表示。

不過，蛋殼公寓聯合創始人崔巖對未來發展前景仍較樂觀。他在今年8月份公開表示，“未來十年中國公寓市場會有2.7億租賃人口，規模達到4.6萬億；現階段長租公寓市場規模，滲透率大約僅2%；中國租賃人口占比大約11.6%，英美及日本租賃房源及人口占比都遠遠超過了30%。”截至今年上半年，蛋殼公寓管理資產規模已大概在50萬間。

*本文來源：投資者網《企業透明度報告》，作者：鄭小琳，原標題：《三年虧損40億投訴居高不下 蛋殼公寓擬上市背后盈利難解》。