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江西贛州，章江和貢水在此交匯合為贛江奔流向北。章江以“S”形的身姿穿城而過，形成了贛州新老城區形似太極圖的城市框架。

贛州城區西南方，與章貢區隔章江而望的大片區域是贛州蓉江新區所在地，也將是贛州重點打造的文化旅游、科技創新中心。在贛南大道、復興大道及和諧大道圍合而成的區域，一個名為“贛州·中國文谷”的項目寄托著當地打造文化旅游中心、發展全域旅游的夢想。

這里也將成為知名藝人、書院中國文化發展基金會發起人、中書控股集團董事長李亞鵬布局文旅地產的新陣地。10月15日，贛州中書資源置業有限公司（以下簡稱“贛州中書資源公司”）以約7.8億元的總價競得蓉江新區四宗地塊，主要開發建設書院小鎮板塊、藝術小鎮板塊、Wonteddy奇萌泰迪城等。

不安心做藝人的李亞鵬，于2014年11月17日正式退出娛樂圈，開始專注經商及慈善事業，并在文化藝術資源整合的基礎上涉足旅游地產行業。不過，在布局贛州之前，李亞鵬曾在云南麗江打造的雪山小鎮項目，首戰鎩羽而歸，最終陷入股權轉讓、官司纏身的境地，位于河南鄭州的首個“中國文谷”建設進度也遠不及預期。

11月7日，《中國經營報》記者深入地塊所在地發現，項目正在進行土地平整，眾多大型渣土車往來其中，據現場施工方確認，項目為贛州中國文谷摘牌土地，正在做開工前的準備，施工板房正在搭建。蓉江新區產業招商局副局長毛毳告訴記者，土地摘牌都是正常的招拍掛程序，具體的招商政策按照贛州市相關規定執行。

對于相關問題，記者多次撥打李亞鵬手機，截至發稿時一直無人接聽。

土地被疑“量身定制”

在經過兩年多的接觸、洽談后，自帶明星光環的“贛州·中國文谷”迎來了落地時刻。

10月15日，編號分別為蓉江新城RJ02-B11-01、RJ02-C03-01、RJ02-C08-01地塊、RJ02-B12-01的四宗土地先后落槌，被贛州中書資源公司以約7.8億元的總價競得，用于打造“贛州·中國文谷”項目。

據了解，上述四宗土地總面積220402.1平方米(約合330.6畝)，其中2宗為商服用地、2宗為住宅、商服混合用地，商服用地面積約8.9萬平方米，約占總面積的40.4%；商住用地面積約13.1萬平方米，約占總面積的59.6%，成交均價約3400元/平方米。

根據土地出讓條件，蓉江新城RJ02-B11-01地塊須建設以中國傳統文化為核心的主題園區，建設內容包括但不限于公益性書院及以中國傳統文化為主題的精品酒店、企業書院等；蓉江新城RJ02-C03-01地塊須引入已獲得不少于五家世界著名國家級博物館文創項目代理及運營授權的文創產業項目等。

除此之外，當地還對土地出讓設置了諸多嚴苛條件。例如，為保證規劃建設的統一性，競買人在競拍蓉江新城RJ02-C08-01地塊時，必須一同申請競得其他三宗土地，不接受上述任意一宗地的單獨競買申請，不接受自然人及聯合競買申請。

這也讓當地國土部門陷入了為贛州中書資源公司“量身定制”“定向出讓”的質疑。贛州當地一位不愿具名的全國房企項目負責人告訴記者，這個是非常明顯的，早在2018年蓉江新區招商部門在和中書控股簽約時，就向外傳達了建設書院小鎮的信息，這和土地拍賣限定的建設“公益性書院”“企業書院”、引入著名國家級博物館文創項目的約定高度一致。

而李亞鵬及其中書控股集團定位于文化藝術資源整合運營商，形成了“COART”和“書院”兩大核心品牌，公司旗下擁有文創電商平臺藝蓮公園，并已獲得包括大英博物館、故宮博物院在內的多家博物館文創項目運營權。

對于相關質疑，記者致電贛州市自然資源局負責統籌管理建設用地規劃條件及供地后規劃條件變更管理工作的國土空間用途管制與自然資源開發利用科，截至發稿時未獲回復。蓉江新區產業招商局副局長毛毳表示，其去年才負責招商工作對之前洽談過程并不了解，并提供了中書資源一位蔡姓負責人聯系方式，不過記者多次撥打呼叫被轉移后顯示為空號。

江旅集團為“大靠山”

贛州中書資源公司成功摘地后，一幅寫有“中書資源攜手江旅文旅 贛州文谷即將啟程”的海報，同樣吸引了贛州地產圈的關注。

“江旅文旅”，全稱為江西省旅游集團文旅產業投資發展有限公司，是江西省國資企業江西省旅游集團（以下簡稱“江旅集團”）旗下控股子公司，持股65%。這也是李亞鵬深入贛州布局文旅地產的“大靠山”。

記者通過國家企業信用信息公示系統逐層穿透贛州中書資源公司股權信息發現，該公司為北京中書銳佳文化發展有限公司出資490萬元設立，后者分別由北京中書資源投資有限公司（以下簡稱“中書資源公司”）和贛州市新旅投資發展有限公司持股45%和55%，兩家企業經多重股權穿透，分別指向了中書控股實際控制人、李亞鵬母親張萍，財務伙伴曹芝梅和江西省省屬國有企業資產經營管理有限公司。其中，張萍通過霍爾果斯中書資源文化產業發展有限公司（以下簡稱“鄂爾多斯中書公司”）持有中書資源90%股權，江西省省屬國有企業資產經營管理有限公司則持有江旅集團37%的股權。

值得注意的是，國家企業信用信息公示系統顯示，2019年7月4日，霍爾果斯中書公司已將公司全部股權出質給了江旅文旅。

據了解，2017年5月16日，贛州蓉江新區正式掛牌成立，由此進入開發建設“元年”。李亞鵬與贛州結緣也正是始于此時。2017年8月21日，李亞鵬以中書控股集團董事長的身份首次率考察團赴蓉江新區考察。廖樂春指出，中書控股集團來蓉江新區投資興業，有助于蓉江新區打造文化產業、提升城市品位，相關部門要進一步加強對接，加深了解，加快實現合作發展。

2018年5月10日，在第十四屆深圳文博會上，蓉江新區管委會與北京中書資源投資有限公司正式簽約“贛州·中國文谷”項目。在此期間，李亞鵬曾多次赴贛州組織活動并考察相關項目。例如，2018年2月3日，李亞鵬在贛州出席“COART嘉年華及書院贛州文化活動”啟動儀式，開啟“書院贛州公益計劃”；今年6月4日，李亞鵬考察了位于贛州市上猶縣的陽明湖景區、陽明湖民宿小鎮項目。

文旅地產夢

事實上，“贛州·中國文谷”不是李亞鵬全國布局的第一個文旅地產項目，也不是第一個“中國文谷”項目。

據了解，“中國文谷”是李亞鵬在2015年12月提出的品牌概念，致力于打造將文化藝術與商業地產相融合，打造集音樂、戲劇、舞蹈、藝術展等與居住生活相融合、文化藝術資源與街區商業綜合體相嫁接的生態體系。

2017年，李亞鵬全國布局的首個“中國文谷”——鄭州中國文谷落地河南鄭州國際文化創意產業園。

而作為李亞鵬轉型文旅地產的首個項目，位于云南麗江的雪山藝術小鎮是其初步的探索，也是繞不開的痛。2015年6月，陽光100（02608.HK）發布公告稱，麗江雪山藝術小鎮符合公司以街區綜合體產品為主打產品發展方向的戰略轉型部署，公司的全資附屬公司將以1.938億元收購雪山投資51%股權。雪山投資的主要股東變更為陽光100、李亞鵬、北京泰和友聯和中書控股，分別持股51%、27.84%、10%及6.61%。收購完成后，陽光100將主要負責項目的整體運營和銷售，而李亞鵬則負責項目文化商業生態圈的構建。

與項目虧損轉讓相伴而生，雪山藝術小鎮也讓李亞鵬及公司卷入了一場涉資4000萬元的合同糾紛案。記者獲得的相關民事判決書顯示，李亞鵬系中國香港特別行政區居民，住所位于北京順義區天竺鎮的某別墅。

根據起訴書，北京泰和友聯投資有限公司（以下簡稱“泰和友聯公司”）聲稱，在麗江雪山藝術小鎮合作過程中，李亞鵬等原股東在2015年4月17日曾向公司簽署“承諾函”， 將在2015年7月向公司支付固定權益收益約4000萬元，后又在復函當中承諾最后支付期限為2015年12月25日。但李亞鵬一方至今未主動“還款”。

據泰和友聯公司代理律師介紹，此前的一審二審都判決李亞鵬敗訴，并將李亞鵬和其哥哥李亞煒列入被執行人名單，李亞鵬隨后向北京高院提出再審申請，北京高院裁定發回重申，雙方已于11月5日在北京市朝陽區法院審判監督庭交換證據，目前還未有相關進展。

*本文來源：中國經營報，作者：張家振，原標題：《折戟云南再戰江西 李亞鵬的“贛州文旅地產局” 》。