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持續(xù)虧損、問題纏身、聯(lián)合創(chuàng)始人崔巖退出法定代表人，蛋殼公寓靠上市能力挽狂瀾嗎？IPO是其救命稻草嗎？

不能否認(rèn)，站在風(fēng)口上的蛋殼公寓迎來了一輪機(jī)會(huì)。自2017年，十九大確定房地產(chǎn)長效機(jī)制核心內(nèi)容“租售并舉”，住房租賃市場迎來高速發(fā)展期，長租公寓一度被看作是風(fēng)口上的行業(yè)。

但近年來長租公寓行業(yè)暴雷不斷、亂象環(huán)生，甚至有租客被“套路貸”。

進(jìn)入百度輸入“蛋殼公寓太坑”關(guān)鍵詞，發(fā)現(xiàn)有太多投訴蛋殼公寓的相關(guān)內(nèi)容。野蠻生長下的蛋殼公寓，為了上市而上市，似乎并沒有解決好內(nèi)部與外部的問題。

內(nèi)部問題是，聯(lián)合創(chuàng)始人崔巖退出公司法定代表人，這對于沖刺美股IPO一個(gè)多月仍未果的蛋殼公寓而言，絕對不是好消息。

外部問題是，市場普遍反映甲醛超標(biāo)、裝修不合格等問題始終存在，針對輿論，始終沒有公開而有效的答復(fù)。

這樣的蛋殼公寓如果能通過IPO，并且順利上市，可以說是個(gè)奇跡。

蛋殼公寓在爭議中上市提速

“蛋殼公寓上市與否都與我無關(guān)，但有一點(diǎn)可以肯定。以后我認(rèn)識(shí)的同事朋友，我肯定會(huì)告訴他們不要通過蛋殼公寓租房，我的親身經(jīng)歷就是一部血淚史。住的房子感覺味道非常濃列，網(wǎng)上有多人反映過類似情況，但卻沒有一個(gè)相關(guān)監(jiān)管部門對此予以環(huán)評檢測，或者給消費(fèi)者一個(gè)說法，這是最坑的，沒有之一。”一位北京的劉小姐說。

這位劉小姐從外地大學(xué)畢業(yè)后來京，選擇了通過蛋殼公寓租房，但沒過多長時(shí)間，實(shí)在難以忍受難聞的味道，所以只能通過其他中介找到了合租房。

尤其是北京這樣的大城市，蛋殼公司的口碑似乎和其擴(kuò)張速度完全不匹配。一般而言，企業(yè)上市之前，經(jīng)過幾年的鋪墊，都會(huì)有良好的口碑和美譽(yù)度，不過蛋殼絕對于屬于一個(gè)異類。

蛋殼公寓成立于 2015 年初，是通過數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，打造資產(chǎn)管理和居住服務(wù)平臺(tái)，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等。

創(chuàng)立至今四年多時(shí)間，已進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、天津、武漢、南京、成都、無錫、重慶、西安13地市場。

蛋殼公寓從第一天開始就爭議不斷。問題主要集中在室內(nèi)污染嚴(yán)重、詐騙式消費(fèi)、租房變被動(dòng)貸款等，這些問題似乎對蛋殼公遇產(chǎn)生不了任何影響。

其背后的財(cái)團(tuán)實(shí)力雄厚，在資本推動(dòng)下，蛋殼公寓忽視的是構(gòu)建良好的市場秩序和保證消費(fèi)者健康，而是加速上市進(jìn)程。

此前，蛋殼公寓曾宣布完成由愉悅資本領(lǐng)投的超億元人民幣A+輪融資，由華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本聯(lián)合領(lǐng)投的1億美元B輪融資。

今年3月，蛋殼公寓宣布完成由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投的5億美元C輪融資，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投，投后估值超過20億美元。

美國東部時(shí)間2019年10月28日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會(huì)(SEC)遞交F-1招股書，擬進(jìn)行首次公開募股(IPO)。

高營收與高負(fù)債

招股書披露，蛋殼公寓募集資金將用于進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)規(guī)模、加強(qiáng)在技術(shù)方面的實(shí)力，以及一般性營運(yùn)資金用途。

為什么招股一個(gè)多月，還有花旗集團(tuán)、瑞士信貸和摩根大通擔(dān)任本次IPO的承銷商，蛋殼公寓至今還未成功上市。我們不妨從招股書上分析一二。

蛋殼公寓的收入主要來自客戶的租金、服務(wù)費(fèi)（搬家、金融、保險(xiǎn)等）。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017年和2018年，蛋殼公寓營收分別為6.57億元和26.75億元。2019年前三季度，其營收為50億，較2018年增長198.8%。

但高營收背后也有巨大的虧損。2017年和2018年，蛋殼公寓凈虧損分別為2.72億元、13.70億元；截至2019年9月，蛋殼公寓已虧損25.16億元，較去年同期的8.12億大增209.85%。

不到三年時(shí)間，蛋殼公寓已累計(jì)凈虧損40多億元，且越虧越多。蛋殼公寓方面表示，公司整體尚未盈利，主要是由于其過去兩年持續(xù)高增長，大量的資源投入到新城市及新公寓的開發(fā)過程中。

按照蛋殼公寓的說法，規(guī)模擴(kuò)大以后，出租率應(yīng)該同步上長，但實(shí)際上公寓數(shù)量和出租率的增長相比并不樂觀。

2018年，蛋殼公寓的出租率為77%，同比減少9個(gè)百分點(diǎn)；2019年前三季度的出租率為87%，同比增加4個(gè)百分點(diǎn)。

單從同比增長看，增加4個(gè)百分點(diǎn)是好的跡象。不過，蛋殼公寓的退租現(xiàn)象嚴(yán)重，現(xiàn)金流有較強(qiáng)的依賴性。

先從退租看，招股書資料顯示，2017年、2018年和2019年前9個(gè)月蛋殼公寓因租客退租而返還的預(yù)付租金分別為4.36億元、17.57億元和17.57億元，客戶的退租呈現(xiàn)加速趨勢。

再看現(xiàn)金流，據(jù)招股書顯示，蛋殼公寓通過收取大量的預(yù)付租金，形成巨額資金池。招股書資料顯示，2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓個(gè)人預(yù)付款7.94億元，來自金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款高達(dá)31.06億元，兩者合計(jì)達(dá)到39億元，這些預(yù)付款是支撐蛋殼公寓現(xiàn)金流的關(guān)鍵。

隨著蛋殼公寓進(jìn)入了更多北上深以外的城市，已租出公寓的平均月收入也有所下降。2018年已租出公寓的平均月收入為2352元，同比減少了4%；2019年前三季度，已租出公寓的平均月收入為2155元，同比大幅減少了11%。

據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)，長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅2%-4%，現(xiàn)金流回正周期至少在6年以上，屬于微利型行業(yè)。在激進(jìn)式的跑馬圈地后，截至2018年末，蛋殼公寓的資產(chǎn)負(fù)債率為83%；到了2019年三季度末，蛋殼公寓的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)100%。

從蛋殼公寓現(xiàn)在的處境來看，IPO的募資只是一個(gè)開始。一旦上市，其融資規(guī)模、力度或仍將加大。但隨著萬科，龍湖等資金雄厚的房地產(chǎn)商入局長租公寓，蛋殼未來的對手或更加強(qiáng)大，而這或是蛋殼最大的瓶頸之一。

*本文來源：藍(lán)科技，原標(biāo)題：《長租公寓公司接連“出事”虧損不斷的蛋殼靠IPO救命？》。