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中國奧園11.6億元入主京漢股份,有意再推文旅板塊上市

大景區 本文作者:張學新 2020-04-09
奧園文旅集團總裁曾表示要拆分文旅板塊上市。

中國奧園(HK.03883,下簡稱“奧園”)成了京漢股份(SZ.000615)的新主人。

4月7日晚間,奧園發布公告稱,擬以11.6億元人民幣的代價,收購京漢股份29.99%的股份。收購完成后,原實控人田漢持股比例降低至10%左右,奧園成為京漢股份的控股股東。

據悉,京漢股份是一家河北房企,在河北、京津等區域有著豐富的土地儲備。在業內人士看來,郭梓文通過收購京漢股份,成功擴大了公司在環渤海區域的布局。與此同時,其標的A股平臺的資質,也給奧園下一步的發展帶來了想象空間。

京漢股份易主

出生于白洋淀的田漢,曾是京漢股份的當家人。收購之前,田漢通過京漢控股及建水泰融,合計持有京漢股份40.92%的股本。隨著本次收購事項的完成,田漢持股比例將降低至10.93%。

在業內人士看來,田漢似乎早有退隱之意。從2019年11月到今年3月,他通過建水泰融已累計減持京漢股份4.98%股權。今年年初,京漢股份總裁、常務副總裁張祥順、曹進先后去職。高管減持與變動的背后,是京漢股份長期面臨的資金難題。雖然坐擁著“雄安地主”的稱號,但京漢股份近幾年的發展并不如意。

2015年,在田漢的資本運作下,京漢股份借殼湖北金環,成功登陸了A股資本市場。隨后,借助雄安新區的概念優勢,京漢股份市值一度突破200億元,是當時奧園市值的3倍多。然而,京漢股份“形勢一片大好”的情況并沒有維持太久。

受公司戰略轉型的影響,公司逐漸開始走下坡路。2019年前3季度,京漢股份實現營業收入17.32億元,同比減少42.49%。更為嚴重的是,由于轉型綠色纖維項目仍在建設期,尚未形成收入,公司逐漸陷入資金困境。從去年開始,京漢股份先后出讓北京、四川簡陽等地區公司的項目股權。期內,京漢股份流動負債(扣除預售賬款)合計為37.62億元,貨幣資金僅為12.84億元,不足以覆蓋短期負債。

在知名房地產評論員嚴躍進看來,目前政策對房地產開發的管理較為嚴格,京漢股份雖然擁有大量土儲,但產品變現能力似乎并不強。這在一定程度上,導致了公司在資金上存在壓力。值得關注的是,在收購事項完成后,奧園還將透過借款或協助目標公司融資,向京漢股份投入不少于5億元,供其償還借款及用作日常營運。由此可見,京漢股份的資金壓力并不小。

如今,田漢將京漢股份交到郭梓文手中,又能給奧園帶來哪些好處呢?

奧園圖謀A股上市?

雖然是廣東人,但郭梓文對燕趙大地一直有種特殊的向往。

在尚未開展全國化布局之前,奧園(當時稱“金業集團”)便已在北京、天津等地拓展。其中,最為人知的便是奧林匹克花園項目。2009年7月,郭梓文以3.7億元的價格,獲取北京耀輝國際城的控制權,后更名為“長安8號”。

隨后相當長的一段時間,奧園將主要精力放回華南,僅在北京及環京保持著有限的存在。作為一家全國化房企,奧園的區域分布并不均衡。2019年,奧園在華南、華東、中西部、環渤海銷售額分別為:425億元、271.5億元、306.96億元、129.87億元,其中環渤海區域占比是最低的。截至2019年底,奧園在環渤海的土儲建筑面積占比僅10%,也是其國內土儲占比最低的區域。

而據公告披露,京漢股份項目主要分布在北京、天津、河北省等地,共計約18個項目,總可售建筑面積約124萬平方米。業內人士分析稱,通過對京漢股份的收購,奧園彌補在環渤海區域的缺失。

此外,在業內人士看來,奧園獲得京漢股份控制權的同時,也獲得了一個寶貴的A股上市平臺。雖然奧園方面向藍鯨房產表示,公司目前并無借殼或回A的打算,但在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來,未來通過整合實現協同效應,奧園可以獲得“A+H”雙資本平臺運作的相互支持和策應的效果,在強化市場資源獲取能力的同時,有效降低運作成本。

最有可能被打包注入的資產或許是文旅業務。據了解,目前奧園旗下擁有“地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新八大板塊。其中,包含康養、商管、物業等業務的奧園健康生活(HK.03662),已于2019年3月份上市。而奧園的文旅板塊的上市計劃卻被擱淺。

事實上,奧園一直對文旅集團寄予厚望。早在2017年,奧園管理層就提出,用三年時間將奧園文旅的營業額規模增加至100億元。2018年8月份,奧園文旅集團總裁程耀公開表示,公司計劃于一年后拆分文旅板塊上市。

2019年,奧園管理層在評價文旅板塊地位時提到,“奧園文旅已經具備了跟政府談判,并獲取產業用地的能力,讓公司在土地資源獲取上有了更主動的權利。”顯然,推動文旅板塊的發展,不但可以推動公司多元化業務,對地產主業也能帶來反哺作用。

而從標的資產的分布來看,京漢股份在文旅業務上有著一定規模的布局。據其官微披露,公司的文旅小鎮主要布局在北上廣及雄安新區、重慶、武漢、南京、成都等一二線及重點城市周邊,并與產業、文化、旅游、養老、社區等功能進行有效疊加。

隨著奧園收購京漢股份的消息傳出,奧園文旅是否會借此與京漢股份進行資源整合,并借助其A股地位實現上市圖謀,同樣值得想象。

以11.6億元的價格,便獲得了一個A股上市平臺和上百萬土地儲備。對于中國奧園而言,這筆交易似乎并不虧。

*本文來源:藍鯨財經,作者:張學新,原標題:中國奧園11.6億元入主京漢股份,郭梓文欲再推文旅板塊上市?》。

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