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五一期間，陳仁科老師應邀參加了有6名開發商董事長組織的小型茶茗會。期間，幾名開發商不約而同地談到了中小房企在疫情后的走勢，特別是針對康養和文旅兩個話題，并就此向陳仁科老師請教。

保利、萬科、碧桂園進軍養老地產行業；恒大、綠地則投入到文旅產業。

然而，那么多房企都投入到這兩個行業，但成功的并不多。為什么？

陳仁科：我先講講中國的養老行業。中國的養老地產行業有很大的潛力，因為，中國養老產業無限大。

你想想，再過5年，60后、70后都將進入老年，現在一個家庭要養四個老人，有哪個家庭會把四個老人集中在自己家里贍養？如果只能選一對老人，那另一對老人怎么辦？讓他們居家自養？隨著年齡不斷老去，誰的兒女又能放得下心讓老人獨居？最后，只有一條路，選擇養老院。

但是，目前我國的養老院呈現兩種極端，一是將老人圈養，實質上就是老人集中營，除了保證老人溫飽，其他都是放任不管。這很不人性，但是，這也不能怪這些養老院，因為，我們的養老政策和養老模式都還不成熟，養老院很難盈利，沒有盈利怎么投入？所以，稍有能力的家庭都不會選擇這樣的養老院。

另外一個極端則是現在所謂的高端養老，動輒每月一、二萬的費用，雖然硬件服務都跟上去了，但這卻不是普通老人能享受的。由此，就出現了一個重大問題，我們廣大的中產家庭老人哪里去？

因此，目前中國的養老行業發展并不樂觀。在中國，做養老的不懂養老，不懂得用中國人的思維去做養老，怎么可能會成功呢？日本的養老院模式算比較成熟了，但是日本的養老院模式進駐中國，幾乎沒有成功的案例。為什么會造成這種現象呢？關鍵是思維的問題。

中國的很多養老院都是建在離城市1個小時以上的郊區，很多年輕人把老人送到養老院后，因為交通距離太遠，只能選擇周末的時間去看望他們。

還有一個問題簡單談一下，現在我們都在學習外國的養老模式，特別是日本等國家的，但我們學到的只是皮毛，如對老人貼身服務，看上去很細心，但卻沒有幾個人知道，這正是讓人最反感的。因為，老人最怕被別人把自己當成老人，他們不需要你“貼身”，他們希望有更多的私人空間。我去年在與日本機構交流時，感受最深的就是，“我們養老院里沒有老人”。

而這些，都是目前中國養老行業存在的一些問題。

該如何解決養老行業中的問題呢？

陳仁科：上面說的是養老行業的問題，我認為要解決這些問題，還是從養老地產方面下手，那么就要解決養老地產的兩個問題：

第一個問題是選址。現在做養老有兩種形式，一是在城市養老，包括居家養老，舊物業改造的養老院，優勢是不離開兒女，能最快享受城市的功能配套，如醫療、公共活動空間、老人福利設施，缺點是，大城市的環境對健康影響很大，比如各種污染，這對老人來說是個很要命的問題，因為老人免疫力越來越低，最容易被病菌感染。這次疫情老人感染率最高，死亡率最高就是最好的證明。

因此，現在大家開始關注或者說越來越青睞城郊養老。這在國外很普遍，可以說國外基本上都是城郊養老，真正意義上的離塵不離城。在城市周邊交通時間在一個小時內，自然資源相對良好，空氣潔凈，基本配套設施完善，環境優雅。而這樣的選址就為我們做地產提供了市場，因為，更多的自理老人還是不希望居住在養老院里，而是希望有自己獨立的居住空間。

第二個問題是城郊養老，最好與度假結合起來。現在出現了很多養老小鎮，我對此是持批判態度。因為，一個小鎮全是老人，這對老人的身心健康是不利的，大家想想，出門進門，低頭抬頭滿眼都是老頭老太太，整個小鎮會呈現一種什么樣的景象？所以，我覺得城郊養老不是建養老院，而是做一個養老、度假、觀光整合在一起空間，或者說就是小鎮，這就為我們地產開發商提供了一個新的更大的戰場，這也是中小開發商的一條新路！

中小房企本身就在三四線城市，因為生態相對保護較好，文旅資源相對豐富。再加上現在國家放開農用地轉集體建設用地政策的出爐，土地成本大大降低，對于中小房企進入文旅產業提供了支持。

但是，現在很多開發商做文旅卻出現了很大偏差，就是把自己的角色模糊了。大把的錢投進去，目的是要將人氣做起來，熱熱鬧鬧，人流如織。但是，這個人氣是旅游人氣，這些人氣是觀光人氣，來了就走，走了不再來。

那么，我們做文旅地產要的人氣是什么呢？是來了不想走，走了還想來的人。我們的目的不是為了圖熱鬧，不是讓人氣到此一游，而是要讓他們在這里停下來，感受另一種生活，這就是度假！只有這樣，他們才有可能購買我們的房子。

所以，我們一定要牢記，我們是地產開發商，做的是文旅地產，不是單純的文旅項目開發。

那么，養老可以和文旅結合起來，城郊養老和文旅小鎮結合，既解決了人氣問題，又解決了選址和環境配套等問題。

*本文來源：今日頭條，作者：陳仁科，原標題：《為什么中國99%的文旅、康養地產都失敗了？陳仁科縱論失敗癥結》。