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高起點布局文旅板塊，成立文旅公司獨立運營

2017年7月19日，融創與大連萬達商業訂立協議書，以總代價438.4億人民幣收購萬達商管持有的十三個文化旅游項目的項目公司91%股權，其中包含10座文旅城，融創通過特有的收并購方式邁入文旅板塊，并實現高起點布局。

次年8月，融創文旅集團正式成立，并與地產集團區分，獨立負責文旅業務運營。同年十月，融創又以62.8億元收購萬達文旅城項目的設計、管理及規劃公司，收獲了一只規模近5000人、架構完整、經營豐富的文旅團隊，并成立融創文旅設計院、文旅建設事業部，文旅集團組織架構逐步完善。

19年，融創再度斥資約153億收購環球世紀、時代環球各51%股權，一躍成為會展類項目最大的持有及運營商，文旅板塊再添新業態。截至2020年6月，融創文旅已在國內布局12座文旅城、4個旅游度假區、25個文旅小鎮、8個會議會展中心，涵蓋49個樂園、48個商業、近150家高端酒店。

定位中國家庭歡樂供應商，主打三大文旅類型

作為融創多元化布局的重要板塊，融創文旅主要由文旅城、度假區、文旅小鎮三大類型構成。文旅城定位于“身邊的目的地”，主打一站式吃住娛購游的生活體驗。度假區集中布局在自然資源豐富、氣候條件優越的區域和城市，如海南、西雙版納、桂林等地，以景觀資源作為主要賣點。文旅小鎮則是為了滿足人們向往寧靜生活的需求，選址多集中在遠離都市的遠郊，主打田園生活，集文化、運動、康養、農牧為一體。

以文旅城為主要發力點，打造“3+N”種業態模式

選址一二線核心城市，文旅城是融創的主要發力點。選址方面，文旅城主要布局在國內人口基數大、長期基本面向好一二線核心城市，如濟南、廣州、青島等地。業態方面，除主題樂園、商業、酒店三大基本業態外，依據不同的區域特點，再以雪世界、海世界、電影世界等八種主題業態進行動態組合，形成“3+N”種業態搭配模式，項目體量多在150萬方之上，截至2019年底已有八座文旅城開業運營。

文旅營收雖逐步增長，尚處于培育階段

2019年，融創文旅板塊實現營業收入28.5億，較去年同期上升41%，其中，廣州、無錫、昆明三大文旅城順利開業。根據企業2019年業績推介材料，廣州、無錫文旅城開業半年分別實現收入4.8億、3.2億，融創茂出租率均達到100%，其中廣州雪世界日均客流超2700人次，基本實現滿載運營，無錫水世界最高單日客流突破1.2萬人次。雖然文旅板塊的營收逐步增長，部分樂園的經營態勢向好，但與千億營收的地產開發業務相比，19年文旅板塊營收占比僅為1.7%，尚處于起步階段。

文旅+地產形成良性互動，住宅熱銷緩解資金紓困

2015-2019年，融創固定資產由不到1億元迅速增至701億元，投資物業也增至268億元，文旅高投入、長回報的特性使得較多資產沉淀其中。

文旅+地產開發同步進行，配套住宅銷售大大緩解資金壓力。由于文旅項目處于一二線核心城市，人口基本面向好，且居住于周邊即可享受一站式吃住娛購游的生活體驗，豐富的業態對于潛在購房群體具備較大吸引力。因此，通常在文旅城開業之前，融創會先開發部分配套住宅進行銷售，實現文旅+地產開發同步進行，住宅銷售的回款再投入到文旅開發之中，緩解現金流壓力。根據《2019年單項目銷售排行榜TOP100》，融創濟南、重慶、昆明三大文旅城項目進入榜單前十，銷售均破百億，其中濟南文旅城更是以134.5億元摘得桂冠，其中濟南、重慶文旅城未開業即已實現熱銷，為后續文旅投入提供有力支持。

整體上看，融創憑借強大的資金實力，通過收并購方式在短時間內迅速成為國內文文旅板塊領先企業，19年三大文旅城順利開業且經營態勢良好，文旅版圖逐步成型。雖然新開業文旅進展順利，但后續的持續運營以及每年貢獻穩定的產出才是文旅板塊的最大考驗。融創雖在文旅項目上擁有多種業態的組合搭配，有利于與其他主題樂園形成差異化，但縱觀國內外能夠長期盈利的主題公園，標志性IP的打造以及具有吸引力的內容最為核心，融創在這方面還有待提高，從規模領先到盈利能力領先，融創還有較長的路要走。

*本文來源：微信公眾號“克而瑞地產研究”（ID:cricyjzx)，作者：沈曉玲、萬任澄，原標題：《評司論企 | 融創中國逐步成型的文旅版圖》。