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距國家5A景區(qū)野三坡運營方河北野三坡旅游投資有限公司（簡稱“野三坡旅投”）宣布破產(chǎn)重整，已過去多日，但其疑團卻尚未有完整拆解。

5A金字招牌、臨靠北京市場、2018年游客人次號稱已達600萬……這些已顯現(xiàn)其競爭力所在，野三坡旅投有“躺賺”的空間。

但承擔(dān)大體量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、過度依賴門票營收模式單一、長期高負債等，又讓野三坡旅投難負重壓，疫情給了一個較體面的破產(chǎn)重整“借口”。

野三坡旅投由河北淶水縣國資控股，第二大股東為“河北地王”榮盛發(fā)展，某百強房企榜單第16位，銷售額已破千億元。妥妥的兩大金主，是很多景區(qū)尤其民營景區(qū)艷羨所在，為何最終走向破產(chǎn)重整？這背后發(fā)生了什么？ 

真的到了破產(chǎn)重整這一步？

就官方公開披露信息看，野三坡景區(qū)破產(chǎn)重整的原因并不復(fù)雜。

河北野三坡旅游投資有限公司（簡稱“野三坡旅投”）目前金融負債超過7億元，到期應(yīng)支付金融租賃借款、短期借款、應(yīng)付工程款等2億多元，共累計超過9億多元。另野三坡旅投現(xiàn)有固定資產(chǎn)約3.84億元，無形資產(chǎn)價值約9.2億元，總資產(chǎn)約13.06億元，負債率約68.9%。

受理法院認為，野三坡旅投現(xiàn)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，且目前明顯缺乏清償能力，因此接受債權(quán)人提出的對野三坡旅投的破產(chǎn)重整申請。

在法院的民事裁定書中，野三坡旅投對其上述負債給出了多條原因：

1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金投入過大，建設(shè)資金主要靠銀行及金融租賃公司貸款，金融負債7億多元，財務(wù)費用支出在所有費用支出中比重大。2、在資產(chǎn)中，大部分是基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施類資產(chǎn)，在費用中折舊費和維護費占比較大。3、所有投資建設(shè)項目的回報，都靠門票收入支撐，而旅投公司的門票收入增長緩慢，不足以支撐所有的費用支出；公司收益性項目少，收入增長僅靠景區(qū)門票，短期內(nèi)公司收入很難快速增長。

在接受媒體采訪時，就野三坡旅投破產(chǎn)重整一事，野三坡景區(qū)管委會相關(guān)負責(zé)人曲寶軍還提到，受旅游淡季和疫情影響，野三坡旅投沒有營收，導(dǎo)致無法償還到期債務(wù)。

但在第一財經(jīng)的報道中，有租賃企業(yè)高管對曲寶軍的說法并不認同，其對野三坡旅投突然宣布破產(chǎn)重組“有點難以理解”，原因是景區(qū)今年上半年的現(xiàn)金流不好是行業(yè)共性問題，而野三坡旅投此前賺錢，若景區(qū)向債權(quán)人申請延期，租賃公司和銀行一般愿意延期。

破產(chǎn)重整的“鍋”甩給疫情，還是另有考慮？一個重要細節(jié)，野三坡旅投當(dāng)前只有兩大股東，大股東為淶水縣野三坡風(fēng)景名勝區(qū)開發(fā)服務(wù)中心，占股51.02%，二股東為淶水榮盛康旅投資有限公司（簡稱淶水榮盛康旅），占股48.98%。

淶水榮盛康旅為榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（簡稱“榮盛發(fā)展”）旗下控股公司。榮盛發(fā)展在2019年銷售額超過1153億元，在中指院的百強房企名單上位列第16位，房企小巨頭無疑。

對野三坡旅投“急”著破產(chǎn)重整，有行業(yè)人士對執(zhí)惠表示，從野三坡旅投的資產(chǎn)負債情況來看，資產(chǎn)大于負債，出現(xiàn)這樣的問題，一般不是經(jīng)營問題，主要是信心問題。

當(dāng)前疫情走向仍處于不確定中，疫情帶來的影響還在持續(xù)，景區(qū)難以復(fù)蘇、金融租賃帶來的償債壓力、設(shè)備折舊費用等，將可能帶來更大風(fēng)險。

另有行業(yè)觀察人士告訴執(zhí)惠，作為野三坡景區(qū)的運營公司野三坡旅投，過多承擔(dān)了基礎(chǔ)設(shè)施投資，二股東淶水榮盛康旅作為市場化企業(yè)，更應(yīng)該把投資放在景區(qū)內(nèi)部提升上，而基礎(chǔ)設(shè)施投資的主體一般是政府，而不是景區(qū)運營公司。

該人士表示，目前野三坡旅投的資產(chǎn)負債，也相當(dāng)不合理，疫情的影響只不過是導(dǎo)致運營公司破產(chǎn)重組的一個推手，重組的一個訴求可能是明確權(quán)責(zé)利?！耙叭侣猛吨兄蛊飘a(chǎn)重組，從金融操作手段來講，只要大股東淶水縣野三坡風(fēng)景名勝區(qū)開發(fā)服務(wù)中心給些擔(dān)保措施，就可以避免這種結(jié)局，而大股東沒有這么做?！?br/>

對野三坡旅投破產(chǎn)重組走向，該人士認為，第一個可能的結(jié)局為維持現(xiàn)有的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，政府出手重新變成國有獨資公司，二股東淶水榮盛康旅出局；第二個可能是引入市場化機制，將基礎(chǔ)設(shè)施投資從目前業(yè)務(wù)中完全剝離出去，進一步明確權(quán)責(zé)利。

在他看來，就當(dāng)前野三坡旅投的股權(quán)結(jié)構(gòu)，將給當(dāng)?shù)卣D(zhuǎn)圜空間帶來一些制約。

為更好的進行景區(qū)運營管理，更為合理的公司層級及股權(quán)結(jié)構(gòu)可以是政府出資控股，引入一家金融機構(gòu)，組建國資控股企業(yè)（一級），再由這家企業(yè)與淶水榮盛康旅這類民營企業(yè)合資，另組建專門的景區(qū)運營公司（二級）。

那么，第二大股東淶水榮盛康旅，可能出局嗎？

二股東的文旅地產(chǎn)謀圖

關(guān)于淶水榮盛康旅，讓我們先從2015年說起。

2015年10月19日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（簡稱“榮盛發(fā)展”）公告稱，公司與河北省淶水縣政府簽訂《野三坡景區(qū)合作開發(fā)框架協(xié)議書》（簡稱《協(xié)議書》），榮盛發(fā)展擬對野三坡景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)進行投資開發(fā)，將野三坡打造成集旅游觀光、休閑娛樂、養(yǎng)老養(yǎng)生、體育健身、度假旅宿等功能為一體的國內(nèi)外獨具特色的著名綜合型景區(qū)。

該項目三年內(nèi)總投資約20億元，所涉地域范圍為野三坡景區(qū)整體約520平方公里內(nèi)區(qū)域（含尚未開發(fā)的金華山景區(qū)），包括但不限于百里峽景區(qū)、龍門天關(guān)景區(qū)、魚谷洞景區(qū)、白草畔景區(qū)、拒馬河景區(qū)等景區(qū)，包含當(dāng)時已為國有或者將來根據(jù)項目開發(fā)計劃需征收、租用的山場、林地、水系等用地范圍。

榮盛發(fā)展表示，在協(xié)議簽訂后10個工作日內(nèi)，榮盛發(fā)展將在淶水縣投資設(shè)立“淶水榮盛康旅投資有限公司”。此即上述淶水榮盛康旅。

按《協(xié)議書》，榮盛發(fā)展將通過淶水榮盛康旅投資入股野三坡旅投、河北野三坡旅游發(fā)展有限公司（簡稱“野三坡旅游發(fā)展”，為野三坡旅投全資子公司），包括先合計支付協(xié)議定金5000萬元，首輪第二期投資分期共到位3 億元(含已付的定金 5000 萬 元),?？顚Ｓ糜谥Ц缎峦顿Y公司和新發(fā)展公司所需資產(chǎn)收購、債務(wù)清理、新景點開發(fā)建設(shè)等資金。

之后協(xié)議相關(guān)約定工作完成且到2016年底前， 首輪第三期投資分期共到位3 億元，?？顚Ｓ糜谛峦顿Y公司中“景區(qū)核心業(yè)務(wù)”的運營管理、新發(fā)展公司相關(guān)業(yè)務(wù)等。

而榮盛發(fā)展要可開發(fā)土地，推動文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項目擴張布局。根據(jù)《協(xié)議書》，淶水政府層面負責(zé)落實協(xié)議相關(guān)的建設(shè)用地。包括在同等條件下，淶水政府層面通過公開出讓的方式優(yōu)先向項目開發(fā)公司供應(yīng)土地，用于景區(qū) 整體提升打造、旅游娛樂、養(yǎng)生養(yǎng)老和住宿居住等用途。

2016年2月，淶水榮盛康旅入股野三坡旅投，持股比例48.98%；同年5月，淶水榮盛康旅以1.11億元受讓野三坡旅游發(fā)展90%股權(quán)。雙方實質(zhì)合作開啟。

而據(jù)榮盛發(fā)展2016年財報，該年公司通過招拍掛、股權(quán)收購等方式共取得80余宗地塊的土地使用權(quán)，總建筑面積約953.95萬平方米，包括在建的野三坡健康谷項目、野三坡四季圣誕小鎮(zhèn)項目，都在2016年12月通過招拍掛獲得用地。

在后來榮盛發(fā)展對外推出的榮盛康旅野三坡國際度假區(qū)項目中，主要包括健康谷、四季童話小鎮(zhèn)兩個項目，后者可能即為四季圣誕小鎮(zhèn)。

從公開信息看，這個堪稱進入野三坡景區(qū)較核心區(qū)域的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項目，開發(fā)商為榮盛發(fā)展旗下控股企業(yè)，但與野三坡旅投以及淶水其他國資企業(yè)可能暫無直接關(guān)聯(lián)，相關(guān)權(quán)益可能都落入榮盛發(fā)展“腰包”。

另一面，2016年之后，野三坡旅投繼續(xù)投建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括承擔(dān)了河北省首屆旅游發(fā)展大會重點項目建設(shè)、野三坡5A級精品景區(qū)建設(shè)等重大任務(wù)。或可大致估測，上述榮盛發(fā)展的數(shù)億元若如期到位，對于野三坡旅投所要投入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金可能并不夠，仍需要大量資金，而榮盛發(fā)展對這些項目的投建出資可能并不積極，于此野三坡旅投需要尋求大量資金，銀行、融資租賃成為兩個主要渠道，尤以融資租賃為重。可能有兩方面原因：1、野三坡旅投旗下核心資產(chǎn)為野三坡景區(qū)，雖屬5A，但可抵押資產(chǎn)較少，從銀行獲取大量貸款不易，但因有政府背書，可獲取部分貸款；2、野三坡融資渠道較少，基于政府背書等通過融資租賃獲取大量貸款，但成本相對走高，為后續(xù)負債加劇帶來隱患。

地王激進：資金危機、擴張、上市融資

作為河北首家通過IPO上市的房企，榮盛發(fā)展一度激進拿地儲備大量土地，曾被稱為“河北地王”。而其布局文旅也較為激進。

早在2014年5月，榮盛發(fā)展宣布將投資約10億元在黃山進行高端文旅項目開發(fā)，成為其布局文旅的肇始。而關(guān)鍵節(jié)點在2015年11月，榮盛發(fā)展公告稱擬投資設(shè)立榮盛康旅投資有限公司全資子公司。其經(jīng)營范圍為旅游度假設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)醫(yī)療、文化體育、生命和生物工程的投資、研發(fā)等。

康旅，榮盛發(fā)展解釋為大健康和泛文旅的組合，商業(yè)模式是“康+旅”，其打法是布局 “大北京、大黃山、大華中、大海南、大上海、大西南”六大康旅區(qū)域，在大海、湖泊、高山旁和森林四種大自然業(yè)態(tài)建設(shè)“游養(yǎng)醫(yī)藥”四大產(chǎn)業(yè)。

到2016年下半年，榮盛康旅國際度假區(qū)已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺、衡水、黃山、九華山、神農(nóng)架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個康旅項目。

2016年11月，榮盛發(fā)展發(fā)布“3+X”戰(zhàn)略，即以大地產(chǎn)、大健康、大金融+X（互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略），挺進康養(yǎng)地產(chǎn)的意圖愈加明顯，而野三坡是為重要一隅。

執(zhí)惠曾有不完全統(tǒng)計，從2017年3月底至2018年4月初，一年間，榮盛發(fā)展（擬）布局文旅項目已達28個，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項目）概算金額約1997.68億元，近2000億元。

不過，從既有信息看，榮盛康旅走得并不算順利。早在2018年7月，媒體曝出榮盛康旅總裁離職，并提及榮盛康旅盈利較難，公司人員流動性大等問題。

榮盛發(fā)展2019年財報提到，康旅板塊2019年營收59.07 億元, 新增土地儲備面積116萬平方米。

康旅成為拿地的重要入口。榮盛發(fā)展提到2020年要繼續(xù)發(fā)力康旅板塊。

不過，一度激進、高負債擴張的榮盛發(fā)展，當(dāng)下面臨的資金和負債問題依然嚴(yán)峻。其2019年財報顯示，其負債率為82.45%，較2018年有所降低，但依然處于行業(yè)較高水平。

同時，榮盛發(fā)展2019年流動負債為1776億元，相比2018年的1543億元增加233億元，其面臨更多的中短期償債壓力。

榮盛發(fā)展2019年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為21.2億元，相比2018年的175.1億元，直降約87.9%。而今年一季度，榮盛發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約為-49.2億元，去年同期-11.7億元，同比凈流出增加321.29%。

此外，榮盛發(fā)展今年一季度末貨幣資金為266億元，比2019年末的304億元減少38億元，而其短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債為346億元，無法覆蓋。

榮盛發(fā)展不想停下來，今年一季度，其斥資63.8億拿下17宗土地，另在4月，其在成都以23.51億的價格溢價50%競得一幅地塊。

缺錢、激進拿地，榮盛發(fā)展更多依賴融資，包括大量舉債。其財報等信息顯示，其一季度借款所得現(xiàn)金超過117億元；在5月擬向榮盛控股、榮盛建設(shè)借款不超過30億元。

另就是向資本市場要錢。5月10日，榮盛發(fā)展公告稱，擬分拆榮萬家生活服務(wù)股份有限公司赴港上市，具體上市時間待定。

這不只是追趕房企旗下物業(yè)上市熱潮，還在于真的缺錢，以及緩解資金危機。危機待解，對野三坡旅投的破產(chǎn)重整，榮盛發(fā)展將如何為之？