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遇挫、高光，是近期在華僑城集團（以下也稱“華僑城”）身上可以疊加的詞。

近期上市公司西安飲食公告稱，6月22日，西安飲食終止向華僑城集團轉(zhuǎn)讓15%股權(quán)協(xié)議。這項早在3年前即在推動的事宜，“懸”了許久后，終于有了落定的結(jié)果，只是不曾在華僑城的既定規(guī)劃中。

不過，最近AECOM聯(lián)合TEA發(fā)布的《全球主題公園和博物館報告》顯示，上市公司華僑城主題公園的游客量超過環(huán)球影城，位列世界第三。

這兩個事件若進一步延伸，會有更多的意味。一方面，華僑城曾計劃在西安5年投資2380億元，入主控股西安飲食是計劃事項之一。這筆煌煌巨筆的投資也尚未能全部落地，與此同時，華僑城挺進云南、粵港澳，砸下百億、千億投資；

另一方面，華僑城一直“謀圖”向文旅轉(zhuǎn)型，游客量的提升算是好消息。但其業(yè)務(wù)收益支撐，還是房地產(chǎn)板塊。

西安飲食的最新結(jié)果，算是華僑城業(yè)務(wù)“北退南進”的一個注腳，這個走向接下來預(yù)計還將愈加明顯。而其轉(zhuǎn)型文旅的走向，整體還是“模糊”的。

華僑城這幾年：北退、南進

西安飲食終止向華僑城集團轉(zhuǎn)讓15%股權(quán)協(xié)議，算是一樁“陳年往事”的最新結(jié)果。

早在2017年6月底，西安飲食控股股東西旅集團與華僑城集團簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬將西安飲食15%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華僑城集團，同時將其6.04％公司股份的表決權(quán)、提案權(quán)等授權(quán)給華僑城集團行使。

該協(xié)議一旦落地生效，華僑城集團將成為西安飲食的控股股東。同期，華僑城集團全資子公司還擬以增資擴股方式，取得曲江文旅間接控股股東曲江文投51%的股份，由此成為曲江文旅的控股股東。

由此，一方面，華僑城將增加西安飲食、曲江文旅兩個上市平臺，也就是資本市場的兩個融資渠道；另一方面，華僑城相關(guān)資源資產(chǎn)導(dǎo)入，對提振兩家企業(yè)的業(yè)務(wù)業(yè)績也可能帶來幫助，對做大當(dāng)?shù)貒Y文旅板塊也有助益。

而在此之前，華僑城還宣布了更大的棋局規(guī)劃。2017年6月19日，華僑城宣布將在西安投資2380億元，覆蓋西咸新區(qū)、未央、碑林、蓮湖、曲江等區(qū)域。這是一個“五年規(guī)劃”，被認為是華僑城截至當(dāng)時近年來最大手筆的簽約。而對上述兩家上市平臺的入局控股，也是這一規(guī)劃的重要組成部分。

但后續(xù)推進并不算順利。

近一年后，2018年5月底，華僑城對外宣稱終止收購曲江文投股權(quán)，這場涉資114億元的央地混改宣告失敗。而對西安飲食母公司西旅集團的增資控股也被傳已生變數(shù)。直到2019年2月，西旅集團實控人正式變更為曲江管委會，華僑城入主之意正式“落空”。

沒有在相應(yīng)的審批流程獲得政府層面的同意，是這兩項入股事宜未達“初心”的重要緣由。

不妨有個大致揣測，這種變化的背后，應(yīng)該不是華僑城的資金出了問題或意愿有變，更可能和當(dāng)?shù)刂髡耸康淖儎佑休^大關(guān)系，新官上任后，城市發(fā)展規(guī)劃及其考量的變動，也在情理之中。不管是“曲江模式”，還是“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”新模式，根底都脫離不開大體量的項目用地，背后更需要政府背景或政府長期支持為續(xù)。

略簡單來說，繼續(xù)維持國資控股局面，而非央地混改后央企控股，縱然可能失去央企的資金、資源以及管理方式和理念等方面支持，但在后續(xù)的城市規(guī)劃、城鎮(zhèn)化建設(shè)中，當(dāng)?shù)卣Ａ袅烁嘀鲃訖?quán)，在土地的使用和未來項目打造中，都預(yù)留了更多的騰挪空間。

從公開信息看，華僑城的2380億元五年投資計劃，目前也尚無更多的實質(zhì)進展，應(yīng)早有很多變數(shù)。

而與華僑城未能如愿入主曲江文投時間線幾乎并行的是，2018年7月，華僑城集團吹響“云南大會戰(zhàn)”集結(jié)號。華僑城集團18個子集團會聚彩云南，簽約項目60個，簽約金額超過1000億元。

由西北轉(zhuǎn)戰(zhàn)西南，同樣是文旅資源高地；適逢云南推動“旅游革命”，同樣在文旅產(chǎn)業(yè)中要大干一場；同樣是千億級別投資，這當(dāng)然不是故意的巧合，而應(yīng)是更早即有謀劃和實質(zhì)推進。

早在2017年4月，華僑城集團已戰(zhàn)略入滇，重組了云南世博集團、云南文投集團，并承諾“十三五”期間在云南投資2000億元。

2019年7月，華僑城繼續(xù)簽下云南37個項目，加上此前簽約投建金額，三年下來總簽約金額已達1960億元，基本兌現(xiàn)承諾。

北退，南進。

在西南，除云南外，四川亦是華僑城的重注之地。華僑城官網(wǎng)去年5月初的信息顯示，其在四川簽約并持續(xù)推動的項目投資總額達2400億元，位列華僑城集團單省投資力度第一位，華僑城在四川的項目遍布成都、眉山、宜賓、自貢、廣元等城市，涉及城鎮(zhèn)化、文化旅游、智能終端、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

另一南下必提之地，是華僑城的業(yè)務(wù)大本營，粵港澳大灣區(qū)。大本營之基、粵港澳大灣區(qū)政策之利，讓華僑城不由得繼續(xù)在此大體量投建項目。

不完全統(tǒng)計，今年1月-7月（22日），華僑城在廣東區(qū)域簽約、開工的項目至少有5個，概算金額超過300億元。

而華僑城集團官網(wǎng)去年5月末的信息顯示，華僑城已在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)文旅綜合項目近30項，分布在中山、江門、珠海、廣州、茂名和湛江等十余座城市。

不完全統(tǒng)計，去年上半年，華僑城在廣東投建文旅項目之地涵蓋廣州增城、清遠、陽江、東莞、茂名、潮州、深汕特別合作區(qū)等地，概算投資額有約700億元之巨。其中東莞三個項目的擬投建額近500億元，包括東莞水鄉(xiāng)道滘特色小鎮(zhèn)、南城水濂山特色小鎮(zhèn)分別計劃投資300億元、150億元。此外，華僑城在去年1月初以6.84億元首次競得深汕合作區(qū)宅地，被認為是號稱超千億投資額的小漠文旅小鎮(zhèn)項目的落地之舉。

不過，近期來自官方的消息稱，東莞南城華僑城水濂山鎮(zhèn)項目已經(jīng)正式確認取消。

今年4月3日，在東莞市相關(guān)政府部門主辦的陽光問政平臺上，有網(wǎng)友問及南城華僑城項目的實施情況，東莞市南城街道辦事處住房規(guī)劃建設(shè)局回復(fù)稱: 根據(jù)街道黨委會議精神，南城華僑城項目因多方面原因已于2019年下半年終止。

6月17日，再有網(wǎng)友問及南城華僑城項目遲遲未有動靜的原因，以及翡麗山（位于東莞中央公園水濂山旁）對面在平整土地，是否與華僑城項目有關(guān)。上述住建局回應(yīng)稱：華僑城項目已取消，平整土地項目與此無關(guān)。

按去年3月東莞南城街道與華僑城旗下公司所簽的《戰(zhàn)略合作意向書》，華僑城計劃在水濂山片區(qū)，打造新一代“生態(tài)+”的大型綜合性文旅項目（生態(tài)文化旅游特色小鎮(zhèn)），項目規(guī)劃面積共計19.6平方公里，投資額約為150億元。

這個小鎮(zhèn)，也是目前公開的華僑城計劃落地東莞南城的唯一一個項目。而項目取消背后發(fā)生了什么？

華僑城的兩大疑問

關(guān)于華僑城的各種動作騰挪變化，一直以來至少有兩個疑問：1、一手大量買、一手賣賣賣，華僑城的激進擴張“藏雷”了嗎？或者要折戟了嗎？2、華僑城一直在說的向文旅轉(zhuǎn)型，是真的嗎？能成嗎？

第一個問題，折戟不至于，但華僑城激進擴張下，確實缺錢。公開數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，華僑城旗下上市公司華僑城A的經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為負值，分別為-77億元、-99.84億元、-51.88億元。而今年一季度，該數(shù)據(jù)擴增至-127.87億元，這也和疫情影響地產(chǎn)去化、旅游項目營收下滑等有關(guān)。

另有不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，華僑城轉(zhuǎn)讓了18家子公司股權(quán)和1個資產(chǎn)包，2019年其擬轉(zhuǎn)讓19個子公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格總計超過百億。

而據(jù)執(zhí)惠不完全統(tǒng)計，今年1-7月，華僑城依然是轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)、發(fā)債等不停（有疫情紓困因素），動作超過10起，其中在3月，其面向合格投資者公開發(fā)行公司債券已被受理，首期不超過100億元。

事實上作為央企的華僑城，融資有便利，其2019年財報顯示，平均融資成本為4.56%，低于行業(yè)平均水平。

縱如此，項目也還是要賣的。一方面能帶來直接的收益，補充現(xiàn)金流，緩解資金壓力；另一方面，被賣項目可能多不合華僑城心意。

華僑城曾對外表示，文旅項目由于投入大、周期長，企業(yè)需要地方政府匹配一定的其他資源進行補償，投入產(chǎn)出才能平衡，但項目地政府往往只希望企業(yè)投資，資源匹配不足。

比如華僑城曾提及，文旅項目用地需求范圍大、地類多，且各類項目用地都需要統(tǒng)一進行規(guī)劃后才能實現(xiàn)項目開發(fā)運營目的，但部分當(dāng)?shù)卣蚪ㄔO(shè)用地指標(biāo)限制，無法按項目投資及建設(shè)進度需要提供項目用地。分期供應(yīng)部分用地后，后續(xù)項目用地?zé)o法保證順利提供。同時，部分地方政府由于財政困難，配套基礎(chǔ)設(shè)施投入不足。企業(yè)均存在開展項目投資時，承擔(dān)過多基礎(chǔ)設(shè)施投資的問題，造成企業(yè)經(jīng)營壓力過大。

基于成片綜合開發(fā)模式，低價、連片大量拿地，是華僑城模式成敗關(guān)鍵，而這都需要政府提供持續(xù)支持。

由此再加上低成本融資，華僑城在前期的項目開發(fā)投資中，項目的平均成本已低于業(yè)內(nèi)多數(shù)房企，但因為拿地體量大、一定時間里擴張項目多，導(dǎo)致沉淀資金龐大，帶來較大的資金壓力。而一旦通過大體量連片土地開發(fā)建設(shè)，通過做高區(qū)域土地價值，溢價賣房、獲取商業(yè)地產(chǎn)收益、文旅項目運營收入等，地產(chǎn)模式也基本跑通了。

第二個問題，華僑城向文旅的轉(zhuǎn)型，依然“坎坷”，面目清晰而又“模糊”。

站在華僑城的角度來說，最近兩個信息，使其在文旅板塊提升了底氣。一是華僑城A2019年財報顯示，該年其旅游綜合業(yè)務(wù)收入反超房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是自2010年以來的首次。其中旅游綜合業(yè)務(wù)營收約302.63億元，約占營收總額的50.42%；

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊營業(yè)收入約291.34億元，占營收總額的48.54%。

二是AECOM聯(lián)合TEA發(fā)布的《全球主題公園和博物館報告》顯示，華僑城A2019年主題公園業(yè)務(wù)游客量增長9.4%，并超越環(huán)球影城度假區(qū)成為世界第三大主題公園運營商（2018年排名第四，在環(huán)球影城之后）。但這和其70周年國慶的優(yōu)惠活動，以及新計入眾多小景點游客量等有關(guān)，可以說有些偶然性。

更關(guān)鍵的是，華僑城A的旅游綜合業(yè)務(wù)收入包括了旅游地產(chǎn)收益，而具體金額與比例如何，當(dāng)前還較為“隱晦”而不得知。

同時，華僑城A2019年財報顯示，旅游綜合業(yè)務(wù)貢獻毛利約123億元，毛利率約40.63%，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻毛利約217億元，毛利率為74.6%，遠高于前者收益。

可以說，當(dāng)前，房地產(chǎn)依然是華僑城A的業(yè)務(wù)支撐，這個延續(xù)時間還將不短。于此，拿地依然不停，文旅項目充當(dāng)其中“利器”之一。

華僑城A2019年財報顯示，該年其累計獲取土地47宗，新增土地面積625萬平方米，新增規(guī)劃建筑面積1200余萬平方米，土地總價款744.6億元，其中28宗地以底價獲取，新增項目平均地價僅為6165元/平方米。

這些項目主要分布在粵港澳大灣區(qū)、長三角等區(qū)域。

另參考上述今年1-7月新開拓的項目，華僑城整體依然延續(xù)南進走向。未來還會繼續(xù)大舉北上嗎？