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登錄在2017年底開始關(guān)注海外置業(yè)以來,宅東創(chuàng)始人周元?jiǎng)P輾轉(zhuǎn)過東南亞、美國、英國,但都一一否決。
原因在于,當(dāng)時(shí)東南亞的房價(jià)已經(jīng)漲得比較高,并且發(fā)展中國家存在較大的政治風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)他把視線轉(zhuǎn)向發(fā)達(dá)國家時(shí),他認(rèn)為英、美的投資優(yōu)勢也不足夠——距離太遠(yuǎn),中西方文化差異較大,還面臨著外交關(guān)系不確定的風(fēng)險(xiǎn)。
他最終看中了日本。
在1989年房產(chǎn)泡沫以來,日本房價(jià)一路下跌,直至2005年跌至谷底,其間數(shù)次回彈上揚(yáng),卻又遭遇了2008年的金融危機(jī)和2011年的福島地震,“連跌三次,三次的谷底都在一條線上,這條線在我看來就是一個(gè)非常安全的安全墊。”
日本是一個(gè)好機(jī)會(huì)。但是新冠肺炎席卷全球以來,宅東的主營業(yè)務(wù),地產(chǎn)投資和民宿運(yùn)營均受到了不同程度的沖擊。
“從天國到地獄”,日本民宿的收益對外國游客的依賴程度較高,有業(yè)內(nèi)人士如此評價(jià)2020年開年以來的日本民宿業(yè)。
據(jù)日本觀光廳4月30日發(fā)布的《宿泊旅行統(tǒng)計(jì)調(diào)查》,3月入住日本旅館·酒店的外國人數(shù)118萬人次,與上一年同期同比減少85.9%。
在迎來營業(yè)額暴跌之后,一些現(xiàn)金流緊張、還貸壓力大的房東開始撤退,有數(shù)據(jù)顯示,截至2020年4月民宿業(yè)務(wù)的撤出件數(shù)約為4100件,達(dá)到2018年11月民宿新法實(shí)施不久時(shí)的(約200件)的約20倍。
不過,同樣也有不少從業(yè)者迅速轉(zhuǎn)換經(jīng)營策略,以期待度過這一關(guān)。
有人增加“鐘點(diǎn)房”和“中、長租”的選項(xiàng)增加現(xiàn)金流;有人免費(fèi)在疫情嚴(yán)重期間把手里的民宿提供給滯留在日本的游客,只收取水電費(fèi)來拉點(diǎn)人氣進(jìn)行宣傳;有人在停擺期間抓緊時(shí)間改善屋內(nèi)環(huán)境,希望提高之后的出租率。
經(jīng)歷過投資熱潮和疫情影響之后的日本民宿業(yè),還是一門好生意嗎?如今的局中人,真的有那么慘嗎?
“開源”自救
李陽在日本做不動(dòng)產(chǎn)公司,手里有50棟位于大阪的一戶建用于做民宿,其中有四十多棟都是客戶在他手上買了房之后委托他管理的。民宿的最后一批客人,是2月中旬左右離開的,李陽也開始著手準(zhǔn)備口罩等防疫物資。
他給鋅財(cái)經(jīng)算了一筆賬,沒人住的情況下,一棟一戶建每個(gè)月的網(wǎng)費(fèi)、電費(fèi)、稅費(fèi)等大約需要1000人民幣,“現(xiàn)在民宿就不用談收益了,只是控制損失。”
他控制損失的辦法,就是在發(fā)微博邀請當(dāng)時(shí)因飛機(jī)停運(yùn)而滯留大阪的游客來免費(fèi)住,只需要交水電費(fèi),“雖然杯水車薪,但閑置著不如幫我拉點(diǎn)人氣,如果他們自覺點(diǎn)幫我維護(hù)一下衛(wèi)生,我還省了人工去打掃衛(wèi)生。”
開源、節(jié)流,這是幾乎所有在日本民宿行業(yè)從業(yè)者在疫情期間減少損失的所必須的動(dòng)作。
3月的時(shí)候,宅東的民宿入住率還能堪堪維持在30%左右,但一進(jìn)入4月,就直接掉到了5%以下,直到轉(zhuǎn)變運(yùn)營策略,目標(biāo)客戶從海外游客轉(zhuǎn)向?yàn)槿毡緡鴥?nèi),改為15天以上的中長租,價(jià)格上打了6折,才使得入住率在近期恢復(fù)到90%以上。
雖說折后的實(shí)際收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上原來的水平,不過,宅東創(chuàng)始人周元?jiǎng)P告訴鋅財(cái)經(jīng),二房東模式的民宿在停業(yè)狀態(tài)下還要繼續(xù)付房租,對現(xiàn)金流的壓力很大,相當(dāng)于持續(xù)虧損;而宅東和自己的投資人們買下的日本房子擁有永久產(chǎn)權(quán),只需要去協(xié)調(diào)項(xiàng)目和人工成本就可以度過這一關(guān)。
相比于民宿業(yè)務(wù),地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的停擺更讓他焦灼。
投資人去不了日本,線上海外看房的成交難度很大,周元?jiǎng)P在日本的銷售團(tuán)隊(duì)相當(dāng)于全軍覆沒,他干脆砍掉了80%以上的銷售業(yè)務(wù)。此外,宅東通過節(jié)約人工成本的方式來維持健康的現(xiàn)金流,不拖累發(fā)展節(jié)奏。
值得一提的是,團(tuán)隊(duì)的高管們在疫情期間沒有收入,沒有客戶,卻始終沒有閑著。
一邊煎熬、一邊絞盡腦汁思考怎么推進(jìn)工作,例如銷售團(tuán)隊(duì)天天拉著周元?jiǎng)P去錄制喜馬拉雅的課程,或者在抖音上做資訊分享——宅東所做的日本投資和運(yùn)營的工作并不面向龐大的人群,因此也并沒有對播放數(shù)量有要求。
不過,在系列產(chǎn)品問世之后,通過其背書性,出乎意料地提高了銷售轉(zhuǎn)化率。
置業(yè)熱潮
在不少文章中,給疫情下的日本民宿業(yè)蓋上了“毀滅性打擊”的標(biāo)簽,不過,據(jù)鋅財(cái)經(jīng)了解,在黑天鵝事件引發(fā)的洗牌期中被淘汰的投資者大致有三大類:供過于求又缺乏特點(diǎn)的公寓式民宿,付不起房租的二房東,孤注一擲甚至加杠桿押注民宿的狂熱投資者。
這一輪日本房產(chǎn)投資熱潮,最早還要追溯到2012年。
2012年,日本引入“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”政策,日元貶值,對于國外投資者來說,購入日本房產(chǎn)更為便宜劃算。而隨著2013年東京成功贏得2020年奧運(yùn)會(huì)和殘奧會(huì)舉辦權(quán),投資者們對日本房產(chǎn)的信心進(jìn)一步提升。
東京房價(jià)開始上漲,日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示,2013年東京地區(qū)的房價(jià)同比增長了 5.07%,2014年同比增長了4.69%,2015年9月同比增長了4.12%。
在2018年宅東進(jìn)入之前,房地產(chǎn)市場開始回暖,相比谷底時(shí)上揚(yáng)了20%-25%,不過依舊是30年前房價(jià)的2/5。
這個(gè)數(shù)字放在中國是不可思議的,周元?jiǎng)P還記得2002年自己家里在上海買房時(shí)房價(jià)是6000元一平方,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了九萬塊,漲了15倍。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、東京奧運(yùn)會(huì)臨近的旅游風(fēng)口、日本民宿商業(yè)洗牌期,對于宅東來說,這三個(gè)小風(fēng)口,缺一不可。
周元?jiǎng)P也見證了這些年來日本地產(chǎn)投資的瘋狂。
日本開發(fā)樓盤的門檻很低,來自中國的開發(fā)商蜂擁而至惡性競爭,在設(shè)計(jì)結(jié)束之后就提前開始在國內(nèi)售賣、收全款。
由于信息誤差,中國的投資人往往意識不到開發(fā)商在其中牟利之狠。大把中國開發(fā)的樓盤單價(jià)賣到了9萬塊,而對面日本開發(fā)商開發(fā)的樓盤才6萬塊一平,據(jù)了解,一些開發(fā)商給到國內(nèi)金融公司的渠道費(fèi)就可以達(dá)到10%-12%。
可以說,狂熱時(shí)期的中國開發(fā)商富得流油。
實(shí)際上,出于投資角度,國內(nèi)的炒房概念放在日本置業(yè)并不適用,在奧運(yùn)會(huì)前后的房價(jià)波動(dòng)屬于短期的市場波動(dòng)。對于日本這樣一個(gè)冷靜的市場來說,房價(jià)趨勢最終會(huì)回歸到日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展中。
奧運(yùn)對于民宿行業(yè)來說,能助其房價(jià)翻數(shù)倍,但對于投資房產(chǎn)這樣一個(gè)追求長期收益的機(jī)會(huì)來說,其對于日本房地產(chǎn)的溢價(jià)影響有限,2025年的世博也同樣難以助力大阪成為下一個(gè)上海。
想要在日本炒出國內(nèi)的回報(bào)率,恐怕并不容易。
突發(fā)的全球性疫情沒有對日本民宿行業(yè)造成“滅頂之災(zāi)”,但或許能為一時(shí)腦熱的狂熱投資者澆上一盆冷水。
浮躁褪去
原定于7月23日開幕東京奧運(yùn)會(huì)和殘奧會(huì),受新冠病毒疫情影響被推遲一年,不少日本民宿開始賣身回血,但對于另一部分現(xiàn)金流充足的投資人來說,又增加了一次抄底加碼的機(jī)會(huì)。
周元?jiǎng)P稱自己在日本的民宿是越做越“平民”,而這種回歸生意本質(zhì)的做法也讓其在今年的疫情之中,成為了站到最后的人。
在日本民宿業(yè)風(fēng)雨飄搖的幾個(gè)月里,宅東一共買了4棟樓,走上了瘋狂“買買買”的道路。
這個(gè)速度相比于去年一整年購入的近20棟來說,算不上快,但是在不少企業(yè)拋售資產(chǎn)的現(xiàn)狀下,購入價(jià)格非常便宜。周元?jiǎng)P告訴鋅財(cái)經(jīng),他購入的價(jià)格相當(dāng)于去年同期價(jià)格的八到九折左右,并且是三四百方的大物件,“本來我們都遇不到這種物件”。
周元?jiǎng)P給出的解法,是最簡單的做生意的邏輯,“賺錢”。
在入局之初搭建財(cái)務(wù)模型時(shí),周元?jiǎng)P曾經(jīng)猶豫過一番:做特色的中高端民宿,還是減少投入做高頻次?不多久,宅東選擇了后一條路線,前者民宿的消費(fèi)頻次必定會(huì)減少,而且前來日本投資地產(chǎn)的客戶也大多不會(huì)去買大體量、昂貴的樓。
這種思路與其他赴日房地產(chǎn)投資者大相徑庭。
周元?jiǎng)P告訴鋅財(cái)經(jīng),他在日本置業(yè)完全是為了商業(yè)回報(bào)率,他在2018年民宿法推出的時(shí)候,花了1000多萬投了兩棟樓,運(yùn)營初期就做到了87%的入住率,“我感覺我坐在金庫上面。”
計(jì)算之后,發(fā)現(xiàn)年回報(bào)率可以達(dá)到13%-15%。“日本置業(yè)哪怕再失敗,以后虧損也只有20%-25%,在國內(nèi)是很有可能攔腰砍斷。”
自持的兩三百方的物件改出約10個(gè)房間,給出一個(gè)平實(shí)的價(jià)格,客廳和衛(wèi)生間公用,后來,宅東又嘗試做了上下鋪,生意也同樣不錯(cuò)。“也不用特別高端,那就沒人來住了,去日本玩的年輕人還是非常價(jià)格敏感型的。”
好的生意,最簡單的邏輯就是“低買高賣”,與之形成鮮明對比的,是原先過度擴(kuò)張的赴日投資的民宿行業(yè)玩家在這場戰(zhàn)役中紛紛落敗。
現(xiàn)金流為王,這句話比以往任何適合都適用。
不過,做“生意”的宅東躲過了疫情,但也并非沒有苦惱。
原先在國內(nèi)適應(yīng)了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)高速發(fā)展的周元?jiǎng)P,發(fā)現(xiàn)日本的產(chǎn)業(yè)趨于穩(wěn)定和成熟,節(jié)奏很慢、流程按部就班,很難有冪指函數(shù)一樣的成長機(jī)會(huì)。在原先,周元?jiǎng)P的規(guī)劃是在今年6月份之前發(fā)展50個(gè)項(xiàng)目,但如今的現(xiàn)實(shí)卻是,盡力狂奔但也只完成了一半。
“今年以來,宅東已經(jīng)進(jìn)入了2.0版本,在國內(nèi)做品牌規(guī)模,把日本當(dāng)作大后方,做資產(chǎn)落地的保值、增值。”他也不得不承認(rèn),與國內(nèi)的高速發(fā)展相比,日本整體的產(chǎn)業(yè)節(jié)奏和發(fā)展速度太慢了。
(本文內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表執(zhí)惠立場。)
*本文來源:鋅財(cái)經(jīng),作者:蕭何 ,原標(biāo)題:《日本民宿遭滅頂之災(zāi)?有人扛不住了,有人抄底加碼》。
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