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萬達集團董事長王健林最近一次亮相是在7月21日。

這一天，王健林來到天津靜海區實地考察。據靜海融媒報道，萬達和靜海區圍繞靜?，F有體育產業、體育設施和萬達體育資源、文旅項目對接引進等方面進行了深入交流。

2020年上半年，疫情有效控制后，王健林開始頻繁奔波于各地。財經網根據公開報道拼湊出一條王健林的近期活動軌跡，6月7日在江西省贛州市考察文旅項目地塊；6月8日在廣東省肇慶市考察投資環境；6月28日至30日，前往貴州省丹寨縣考察調研。

值得一提的是，王健林實地考察意圖明顯，每到一處都繞不開“文旅”二字。

文旅帶來拿地優勢

頻繁奔波背后，或許正是王健林的文旅野心。

在中房商學院副院長鄧明政看來，“王健林從十年前開始布局長白山文旅項目到現在，從未放棄過做大文旅的野心，2017年甩賣文旅和酒店資產純屬無奈之舉。”

2017年，萬達甩賣近700億元資產包，其中包括13個萬達文旅城和77家萬達酒店。出售資產大大緩解了萬達的負債壓力，王健林在2017年的工作總結中表示，“僅此一項協議就減債440億元，回收現金670億元，相當于減債1100億元?！?/p>

危機解除后，萬達又開始“重倉”文旅項目。自2018年開始至今，萬達先后宣布了自己在延安、遵義、蘭州、湖州、沈陽、天津、四川、長春等省、市的文旅投資計劃。

財經網梳理發現，萬達和地方簽訂文旅項目合作協議后不久，常常圍繞當地展開拿地行動。比如，2020年萬達的不少拿地動作，就和其在2019年簽訂的文旅項目關系密切。

2019年6月9日，萬達和天津薊州區簽訂了《天津薊州區萬達文化旅游及城市綜合體項目招商合作協議》。緊接著，2020年1月8日，萬達地產以底價9.27億元在天津拿下3宗地塊。其中，2宗住宅用地；1宗商業用地。3宗地塊分布于天津薊州新城南環路南北兩側，總出讓面積22.65萬平方米。

克而瑞數據顯示，2020年上半品牌房企在津拿地金額榜中，萬達集團以15.6億元的新增土地總價排名第九；而在2020年上半年品牌房企在津拿地面積榜中，萬達集團則以33.1萬平方米的新增土地建面排名第五?！?/p>

此外，2019年8月6日，吉林省人民政府省長景俊海介紹，萬達與長春市政府簽訂戰略合作協議，決定投資1000億元的影視文旅項目，9月份將開工建設。

2020年1月22日，長春市公共資源交易中心一連發布16條國有建設用地使用權掛牌出讓公告，將凈月區南臨河街兩側的16宗地塊整體打包出讓，總面積近215萬平方米。其中商住用地12宗，總面積約112.2萬平方米；商業商務用地4宗，總面積約102.6萬平方米。

土地出讓公告對競買者提出多重要求，如：競買人應承諾在項目出讓地塊內建設高星級酒店、影視攝影基地(不少于30個棚)、影視制作基地及影視創客中心等業態；競買人本身(含其控股股東直接或間接控股的其他公司)或競買人引進企業(含其控股的子公司)應提供不少于10個獲得住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心頒發的已開發商業項目的《綠色建筑標識證書》和不少于10個高端酒店管理運營證明文件。

天眼查信息顯示，2020年3月9日，長春國資委下屬公司長春潤德成立北方影都投資公司；3月16日，剛剛成立一星期的北方影都投資將上述16宗土地收入囊中。很明顯，成立不久的北方影都投資并不具備諸如“不少于10個高端酒店管理運營證明文件”的相關資質。6月初，長春潤德將北方影都投資100%股權轉讓給萬達地產。

雖然土地出讓公告中并未直接點名將土地賣給誰，但如此嚴苛的競買人要求已將大批房企排除在外。此次長春出讓的16宗土地存在定向出讓給萬達的嫌疑。

關于土地公告中提及的競買人要求是否專門為萬達而設，萬達公關向財經網表示，“這個問題得去問土拍部門，（他們）當時是怎么考量、怎么設置的。”7月27日，財經網致電長春市公共資源交易中心，工作人員表示，“我們只是執行者，按照區里提供的條件進行公告?！彪S后，財經網多次致電長春市國資委相關部門，截至發稿，暫未得到回復。

王健林曾公開表示，“我們獲得土地的成本比其他企業要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主動權。”此外，據每日經濟新聞報道， 2013年，廣州南沙區2013NJY-3號地塊似為萬達量身定制。

多位房地產業內人士告訴財經網，房企在文旅項目的布局，一定程度上會為其帶來在當地的拿地優勢。鄧明政表示，“文旅和產業是房企低價拿地的不變法門?！敝袊髽I資本聯盟副理事長柏文喜則直言，“現階段來說，文旅是拿地的IP，底層還是房地產開發。”

鄧明政告訴財經網，現在各地方城市更倚重產業投資者，純地產（住宅）投資的模式將會越來越難。不僅是文旅項目，地標項目、民生項目、豪華酒店等都很受地方厚愛。一般來說，投資者在和政府談判時準備好“一攬子”計劃，政府同意投資者的土地要求后，投資者再將投資落地，這其實是一種勾地模式，也可以理解為一種補償，只是分步驟進行而已。

重回重資產暗藏風險?

在王健林“收割”低價土地為地產業務打基礎的同時，2020上半年萬達的房地產銷售卻并不出色。

以往常常能帶動部分地產銷售的文旅項目，在2020年的疫情影響下，變得沒有“用武之地”。中國旅游研究院測算，預計2020年全年，國內旅游人次將負增長15.5%，全年同比減少9.32億人次；國內旅游收入負增長20.6%，全年減收1.18萬億元。

克而瑞數據顯示，2020年上半年萬達操盤金額218.7億元。而在此之前，據界面新聞4月份報道，“界面新聞從多個信源處獲悉，萬達地產今年（2020年）銷售目標設定為1000億元。受制于疫情影響，這一目標完成的難度加大，但截至目前，萬達并未因疫情影響改變千億目標。”

如據此推算，2020年上半年，萬達僅實現銷售目標的21.87%，下半年銷售壓力巨大。不過，萬達方向財經網表示，“關于地產的銷售目標，公司從來沒有講過?！?/p>

2020年房企生存環境并不樂觀。上半年，疫情影響下，近半數房企的累計銷售金額低于去年同期。而主力干將的離開，讓原本就在疫情大背景下艱難求生存的萬達 “難上加難”。7月6日，加盟萬達18年、擔任萬達地產集團總裁一職的呂正韜提出辭職，原萬達文化集團總裁張霖接任萬達地產集團總裁一職。

一方面，萬達的銷售增長面臨“瓶頸期”；另一方面，推崇“去房地產化”、“走輕資產模式”的萬達重回文旅、地產的重資產“戰場”。

重資產模式往往容易推高企業負債，這也意味著，萬達極有可能需要面臨新一輪的負債壓力。

2015年，萬達集團提出了“去房地產化”轉型計劃；2017年，萬達集團宣布全面實施“輕資產”戰略。

隨后幾年時間內，萬達都在致力于重資產的剝離。2018年2月，萬達集團成立萬達地產；2018年5月，萬達商管將九江萬達廣場等14家公司轉讓給萬達地產；截至2019年末，萬達商管完成對境內房地產業務的全部剝離。

在萬達看來，萬達的“輕資產”戰略成效顯著。2019年末，萬達在官網表示，近3年開業酒店全部為“輕資產”項目。萬達現在已宣布的文旅項目，除2個項目外，都是“輕資產”項目。萬達體育在中國落地的賽事，也均為“輕資產”項目。

鄧明政告訴財經網，“2019年開始‘滿血復活’的萬達一邊說輕資產運營；一邊又加大力度布局文旅項目，讓很多業內人士看不懂。不過仔細看一下，萬達新拓展文旅項目地塊中，住宅和商住面積的占比，就可以知道，輕重結合模式才是萬達的真實狀態?！?/p>

柏文喜也告訴財經網，此前萬達去房地產化主要是為了脫離地產概念，好盡快沖擊A股上市；現在回A希望渺茫，所以萬達又開始回歸地產開發等重資產模式。

7月8日，一場“萬萬合作”備受地產界關注，萬達拉來萬科入局其在長春影視文旅項目，萬達地產對北方影都投資持股從100%降至85%，萬科持股15%。

柏文喜分析，萬達拉萬科入局，一是解決項目投資籌措，降低投資壓力；二是強強聯手，有利于創造更好的項目實施環境與條件，有利于推進項目的快速落地與開發速度。

值得一提的是，大舉進軍文旅，還是給萬達埋下風險。此前，王健林在2017年工作總結中談到出售13個文旅項目的原因，他表示，“每個大型文化旅游項目需要七年、八年有息負債才能往下走，十幾年才能收回投資。萬達十幾個文旅項目疊加在一起，雖然通過銷售物業能回收大部分現金，但至少五到六年內，每年凈增1000億負債，壓力相當大?！?/p>

重回文旅的萬達將再度面對負債壓力。這一次，王健林能否在負債和重資產中找到平衡？

*本文來源：財經網，作者：熊穎，原標題：《地產雜志 話企｜文旅野心背后：王健林的地產生意》。