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今年以來一直較為沉寂的國內資產證券化市場終于傳出好消息。7月10日晚間，上市公司藍光發展發布公告稱，其首例辦公物業類REITs——“招商財富-華泰-藍光虹橋世界中心資產支持專項計劃”已于7月9日成功設立，募資10.65億元。據悉，該產品不僅是2020年以來民營A股上市公司首單類REITs項目，也是同期市場規模極大的類REITs，此“資產支持專項計劃”的成功發行，迅速引發市場高度關注。

近年來商業地產一直面臨著存量龐大、融資渠道有限的發展瓶頸，如何通過金融創新來盤活存量、優化資本結構、降低資金成本成為行業亟待解決的難題，以類REITs為代表的資產證券化就成為了一個非常重要的方向。根據REITs研究中心的統計數據，截至2019年底國內共發行類REITs產品68只、總金額超過1400億元，而今年以來全市場累計發行了8只REITs產品、金額僅100.51億元。

在這樣的背景下，藍光類REITs的成功發行不僅體現了其背后操盤手——藍光文商旅在推進資產證券化創新方面的持續發力，也為全市場立下了一個十分具有參考性的、里程碑式的樣本。

藍光類REITs樣本

縱觀目前國內已經發行的類REITs產品，其在屬性上更偏向于債券，通常有固定的時間期限，底層資產大多數集中于商場、寫字樓、門店等。2017年開始涉足長租公寓，2019年涉足物流倉儲物業，基本都以收取租金為主，從發行角度來看多以專項計劃私募的形式出現。

再來看藍光類REITs，可以發現這只產品在交易結構、增信機制、產品治理、資產管理等多個方面都結合REITs產品的特點進行了創新設計。

首先，項目擁有卓越的增信主體。藍光發展主體評級AAA，可以充分應對現金流波動風險；業績行業領先，2019年全口徑銷售金額突破1000億元；財務狀況良好，各項指標穩健增長。

其次，該項目的發行規模為10.65億，產品預計期限19年，每三年開放一次。其中優先A利率6.0%，優先B利率6.5%，優先C利率6.8%，綜合利率為6.39%，有效降低公司財務成本。

藍光集團上海總部

第三，優質的底層資產，也就是藍光持有的上海虹橋世界中心辦公物業。該建筑坐落在上海市青浦區，背靠國家會展中心，共9層，合計建筑面積超過2萬平方米。物業估值為10.65億元，約為優先A類資產支持證券發行規模的3.33倍，可為優先A類提供有效支持。基礎資產在未來產生的經營性現金流較為豐沛，2021起預計每年增長4%。

另外，完善的風控管理措施極大助力了此次發行。藍光類REITs采用了多重增信措施來控制項目潛在風險，包括優先級/次級產品結構分層機制、物業資產抵押、物業運營收入現金流超額覆蓋、流動性支持安排、藍光方面的差額支付承諾等信用增級方式，保障投資者利益。

藍光文商旅靠什么喝到“頭啖湯”

在今年疫情黑天鵝出現、投資信心普遍不足的情況下，藍光類REITs的成功發行無疑為這個市場注入了一針強心劑。作為該項目背后的“操盤手”，藍光文商旅集團的這番動作也受到行業的高度關注。其董事長張剛在接受《每日經濟新聞》專訪時坦言，近期接到的電話十有八九都是在詢問這只類REITs產品，而大家關注的焦點在于：藍光文商旅是如何成為今年“首個吃螃蟹的人”？

在張剛看來，隨著商業地產行業不斷成熟發展并進入存量時代，資產管理和金融創新將成為商業地產企業的重要能力，盤活商業地產存量、大力推動資產證券化已成為全行業的趨勢。而REITs作為目前商業地產領域最先進的釋放經濟價值的退出模式代表備受矚目，此次藍光類REITs的成功發行獲得了良好的市場反響，表明投資者對藍光主體信用和運營能力的認可。

量子星項目內景

這位藍光文商旅的掌門人也獨家解析了藍光類REITs的特點與優勢。他指出，首先藍光類REITs標的物虹橋世界中心所處的區位優勢明顯，正所謂“過去20年看浦東，未來20年看虹橋”；其次，在配套設施方面，虹橋世界中心依托于上海進博會，周邊的商務生態圈也逐步成熟，國家支柱產業的聚集使得這里形成了大量剛需；第三，產品本身結構設計合理，不論是對物業收入的超額覆蓋，還是標的物的抵押和提前處置，以及流動性和增信等，都體現出藍光文商旅強大的專業運營能力、資本運作能力、資源導入能力和創新精神。

“輕資產”模式下的資產證券化探索

藍光文商旅創始于上個世紀90年代，是藍光發展的集團成員企業，也是中國最早涉足商業地產資產管理的公司之一。其輕資產運營模式在行業內一直走得比較靠前，近年來通過輕資產輸出，藍光文商旅旗下的募、投、建、管、退全周期資產管理類業務實現了長期、持續、穩定的增量收益。

量子星項目內景

以此次的藍光類REITs為例，眾所周知在商業地產投資中，退出這環一直是難題。而隨著虹橋項目完成類REITs退出，藍光的投、融管、退鏈條已完全打通，其標志性意義不言自明。

張剛強調，在類REITs項目中，最核心的還是操盤方的專業運營能力：“資產證券化的核心，還是運營為王。以大資管、大運營的思維，做到資產價值管理的以終為始。”

在商業資產運營的過程中，藍光文商旅建立起了數字化決策支持系統和智慧云系統，依據這些系統對商業經營、商業銷售、酒店經營、項目資產價值、財務等8大板塊41個模塊90個子模塊進行數據價值分析，指導商業運營，為輕資產管理項目提供數字化支撐和決策指導，充分體現出“輕資產”運營的價值。

張剛強調，未來藍光文商旅將不斷探索，積極參與到各類證券化產品的發行中，通過多元化融資手段助力企業發展。同時積極響應國家和政府的號召，以標準化產品不斷降低融資成本，積蓄更強大的資本實力。