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“房子2018年就竣工了，我們交錢一年了，到現(xiàn)在都沒拿到房本，也沒有人告訴我開發(fā)商到底什么時(shí)候可以交房！”家住北京的劉女士在2019年購(gòu)買了山水文園五期的現(xiàn)房，7月29日，她告訴記者，從2019年的6月等到今年的7月，開發(fā)商一拖再拖。

新冠肺炎疫情之后，劉女士所交涉的售樓處關(guān)門，售樓電話不通，銷售人員也不再回復(fù)微信。劉女士手握一張購(gòu)房協(xié)議意向書不知所措。

“開發(fā)商不會(huì)是跑路了吧？這都裝修好了，屬于爛尾嗎？”劉女士焦急的咨詢了多方人士，但并沒得到準(zhǔn)確答復(fù)。

劉女士的情況并非個(gè)例，同樣在山水文園五期購(gòu)房的某業(yè)主，因?yàn)檫t遲不能辦理正常購(gòu)房流程，已在人民網(wǎng)給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)留言反應(yīng)情況。

7月30日，時(shí)代周報(bào)記者以買房者的身份走訪山水文園五期，發(fā)現(xiàn)仍有顧客陸續(xù)來看房，房產(chǎn)中介勸誡記者，如果買房不建議買五期的信房，可以考慮一、二、三、四期的二手房。

追問之下，房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，五期房屋做不了網(wǎng)簽，因?yàn)樯剿膱@五期的“房產(chǎn)五證”中卻少一張證件，即使購(gòu)房人交完房屋全款，也無法取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

在上述問題背后，山水文園集團(tuán)的整體發(fā)展眼下也不容樂觀。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所7月22日披露，北京某酒店管理有限公司以底價(jià)72317萬元，轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。公開信息顯示，該酒店的轉(zhuǎn)讓方上饒市山水文思企業(yè)管理中心（有限合伙）、北京德科雷聲裝飾有限公司，均與山水文園有關(guān)聯(lián)。

山水文園似乎正在打一場(chǎng)艱難的資金鏈之戰(zhàn)。

盲目擴(kuò)張隱憂

7月29日下午，山水文園離職員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，2016年，山水文園五期被抵押給長(zhǎng)城信托，總借款金額約38億元。此次抵押也是造成業(yè)主們不能進(jìn)行網(wǎng)簽的原因之一。抵押后，集團(tuán)就開始多元化發(fā)展，走地產(chǎn)＋文旅的路。為此，集團(tuán)簽了美國(guó)六旗品牌的獨(dú)家使用權(quán)，并且宣稱要做到5年15鎮(zhèn)，規(guī)劃里面包括浙江海鹽，重慶壁山，婺源，崇明，南京等，當(dāng)時(shí)集團(tuán)對(duì)內(nèi)部稱要做山水大事。

自此，山水文園開始了一場(chǎng)為夢(mèng)想的長(zhǎng)跑。

上述離職員工告訴時(shí)代周報(bào)記者：“老板有夢(mèng)想，但是經(jīng)營(yíng)不能光講情懷，現(xiàn)在山水文園的不少項(xiàng)目其實(shí)屬于白搭錢?！?/p>

2014年6月，山水文園集團(tuán)在京津冀板塊投資300億元，打造第一個(gè)“山水六旗小鎮(zhèn)”，該項(xiàng)目包含了主題公園、抗衰老機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等五大板塊。僅抗衰老機(jī)構(gòu)一項(xiàng)，就計(jì)劃引入干細(xì)胞、瑜珈、心理學(xué)、道家養(yǎng)生等所有中西文化能融合的概念。山水文園集團(tuán)董事局主席李轍趁機(jī)推出了121計(jì)劃，他對(duì)外表示，讓每一個(gè)人都活到121歲。

按照李轍當(dāng)時(shí)的預(yù)計(jì)，這個(gè)項(xiàng)目的年客流量將達(dá)到500萬左右，實(shí)現(xiàn)輻射全國(guó)乃至亞洲地區(qū)的文化旅游目的地。然而，該項(xiàng)目最終不了了之。

此后，山水文園集團(tuán)在海鹽拿下15宗國(guó)有土地使用權(quán)，著手打造浙江省嘉興市海鹽縣的“山水六旗度假區(qū)”。與京津冀板塊相同，這個(gè)計(jì)劃總投資同樣是300億元，2016年開工，預(yù)計(jì)2019年開園。

但是，文旅業(yè)務(wù)高速擴(kuò)張的同時(shí)，山水文園的主業(yè)，住宅業(yè)務(wù)卻一直處于停滯不前狀態(tài)，集團(tuán)現(xiàn)金流承壓，最終導(dǎo)致海鹽山水六旗樂園也被叫停。

7月31日，一位不具名業(yè)內(nèi)專家告訴時(shí)代周報(bào)記者，文旅的盈利模式是前期投入，后期盈利。顯然，對(duì)于第一個(gè)文旅項(xiàng)目，山水文園運(yùn)營(yíng)不足兩年，仍處于投入大于產(chǎn)出的階段。

公開資料顯示，為了引進(jìn)美國(guó)六旗集團(tuán)，山水文園買下了對(duì)方在國(guó)內(nèi)的唯一合作權(quán)，每年需要付給六旗方面6000萬美元品牌費(fèi)用，約合人民幣4億元。也就是說，從2015年至今，無論項(xiàng)目進(jìn)展如何，山水文園都要支付“版權(quán)費(fèi)”。

據(jù)媒體報(bào)道，從2018年第四季度開始，山水文園已無法支付主題公園獨(dú)家版權(quán)使用費(fèi)。1月10日，作為山水文園“獨(dú)家合作伙伴”六旗娛樂公告稱，山水文園應(yīng)向六旗集團(tuán)支付的費(fèi)用出現(xiàn)違約，六旗集團(tuán)已根據(jù)協(xié)議向山水文園發(fā)送正式的付款違約通知。這似乎也向外界說明了，山水文園的資金鏈已處于緊繃的狀態(tài)。

6月2日，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌出現(xiàn)在嘉興海鹽縣，簽署招商合作協(xié)議，打造杭州灣融創(chuàng)文旅城，最終接盤了山水文園的海鹽項(xiàng)目。

2019年12月底，業(yè)內(nèi)流傳出一份山水文園內(nèi)部裁員文件稱：“集團(tuán)公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開到12月30日，給n+1或n+2的補(bǔ)償（根據(jù)工齡）。留下的65人，自1月1日起開30%工資，開到6月30日，后續(xù)根據(jù)公司狀況待定。”

據(jù)了解，山水文園集團(tuán)總部擁有超700員工。若此次裁員總部公司計(jì)劃只留65人，那么，僅公司的總部裁掉的人數(shù)就高達(dá)600多人。

裁員計(jì)劃被曝光后，李轍曾對(duì)外表示，“公司正在布局整體股權(quán)合作重組和局部重組，正在推進(jìn)用我們的IP、策研等核心力量與大型央企合作?！?/p>

上述山水文園離職員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然公司大力發(fā)展文旅小鎮(zhèn)，但并無實(shí)際的業(yè)務(wù)支撐去開發(fā)，屬于地基未穩(wěn)便起高樓的現(xiàn)象。

“地產(chǎn)項(xiàng)目就那么幾個(gè)還賣不動(dòng)了，錢從哪兒來，之前都給員工減薪了?！痹撾x職員工表示。

可以看到，文旅項(xiàng)目已內(nèi)耗了山水文園集團(tuán)過多的資金。

7月29日，有業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，2020年初，六旗娛樂的一紙催款公告，或許從側(cè)面印證了山水文園的自救失敗。

上半年破產(chǎn)房企228家

其實(shí)，遭遇資金鏈滑鐵盧的不止山水文園一家。自2019年初，房企們似乎都慢慢開始步入水逆期。

2019年6月17日中午，上市公司ST銀億(000981.SZ)發(fā)布公告稱，銀億集團(tuán)、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級(jí)人民法院申請(qǐng)重整。

2019年10月，三盛宏業(yè)集團(tuán)無法向員工兌現(xiàn)公司理財(cái)。隨后，三盛宏業(yè)因涉及交叉違約條款被中誠(chéng)信托查封旗下資產(chǎn)，并宣布該信托計(jì)劃提前結(jié)束。

2019年，五洲國(guó)際、新光集團(tuán)等先后被爆出資金鏈危機(jī)。

公開資料顯示，2018-2019年上半年分別有177家、235家房企破產(chǎn)。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至今年6月30日，房企的破產(chǎn)數(shù)量已達(dá)228家。

7月31日，同策研究院肖云祥告訴時(shí)代周報(bào)記者，這些房企破產(chǎn)原因多為負(fù)債過高、資金鏈破裂。中小房企自身薄弱環(huán)節(jié)較多，加之缺乏一定的危機(jī)意識(shí)和戰(zhàn)略規(guī)劃，疊加疫情帶來的銷售回款聚減，資金壓力進(jìn)一步加劇，很多中小房企自然會(huì)撐不下去，資金斷裂。

肖云祥表示，在疫情過后，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境出現(xiàn)明顯改善，對(duì)急需資金的中小房企來說，應(yīng)抓住融資窗口期，抓緊時(shí)機(jī)安排融資規(guī)劃。在投資布局上，在做好基本盤的同時(shí)，敢于下沉和走出去，拓展更廣闊的市場(chǎng)，獲取更多市場(chǎng)份額。

7月31日，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前的情況距離房企加劇洗牌還有一定時(shí)間，同時(shí)，目前的這個(gè)貨幣政策相對(duì)寬松，利率下調(diào)，對(duì)很多房企來講，應(yīng)該說是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的機(jī)會(huì)。

7月30日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴時(shí)代周報(bào)記者，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過去，隨著調(diào)控政策常態(tài)化疊加今年疫情的影響，房企生存壓力加大，尤其對(duì)于中小房企來說生存環(huán)境更加艱難，甚至一些大型房企也在行業(yè)洗牌的過程中被淘汰。大量房企的破產(chǎn)，也意味著新一輪的洗牌正在開啟。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)品力以及融資能力等方面，中小型房企都難以和頭部房企相比，大量的中小房企或?qū)⒚媾R被淘汰。同時(shí)，未來房地產(chǎn)行業(yè)也不再是單單以規(guī)模擴(kuò)張取勝，將會(huì)在產(chǎn)品做精做細(xì)上有著更高的要求。

*本文來源：時(shí)代周報(bào)，作者：劉帥，原標(biāo)題：《押寶文旅荒廢住宅 山水文園盲目擴(kuò)張顯資金危機(jī)》。