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租房市場萬億級規模曾吸引不少資金盲目追捧長租公寓的風口。由于前期投入大，在缺乏成熟的思考和模式的情況下，不少企業難以持續發展。相關數據顯示，2019年就有超過20家長租公寓因資金鏈斷裂爆雷。今年以來，長租公寓暴雷事件愈演愈烈，僅8月單月爆雷數量就高達15家。近日，蛋殼的爆雷給風波不斷的長租公寓再次蒙上陰影。

為何頻繁爆雷

當前市場上的長租公寓可分為分散式與集中式兩類，其中分散式從個人房東處租賃房屋，房源分散，經過裝修后對外出租，獲得租金差收入，俗稱“二房東”；集中式則是將整幢物業改造后出租，房源集中，管理方便，但前期投入較大。

從收益來看，集中式公寓因為管理效率更加集中化，并且通過精細化運營這個放大器，能夠有效提升收益，獲得持續發展；而分散式前期資本沉淀較少，利于企業在短期內快速擴張，但成本利潤難以控制。

與其它風口一樣，不少分散式長租公寓企業為迅速擴大市場份額，采用“高收低出”、“長收短付”的經營模式，即以較高的租金從房東手中收取房源，再以較低的租金出租，并且收取租戶租金的周期長于支付給房東的周期，一旦長租公寓因經營管理不善等原因導致資金鏈斷裂，矛盾就會轉嫁給房東和租客。

而部分企業則與金融機構合作，將“高收低出”、“長收短付”包裝成金融工具。查閱近期爆雷企業名單，絕大多數都采取的是“租金貸”模式，其中又以分散式長租公寓為多。蛋殼正是通過使用“租金貸”這一金融工具讓租戶轉為與金融機構簽約，租戶按月支付租金，企業卻能從金融機構處一次性獲取所有租金，并繼續用于規模擴張，通過金融杠桿無形中放大了爆雷風險。疫情讓“租金貸”這一商業模式的脆弱性加速暴露，即便是頭部企業也無法抵抗。據媒體報道，自如已緊急暫停部分租金貸業務。

另一類遠離喧囂的運營商

頻頻爆雷之下，長租公寓的矛盾日益突出。然而，這個賽道中還有一類勤懇耕耘的企業——房企系和酒店系出身的長租公寓運營商。

在需求走弱與政策嚴厲調控下，樓市由增量時代轉向存量時代，房地產市場逐步邁入了下行周期。如何在發力新業務的同時發掘存量資產的價值？成了擺在房企面前的新課題。據不完全統計，萬科、碧桂園、保利、龍湖等多家大型房企已布局長租公寓。

2015年，華住創始人、華住集團董事長兼CEO季琦投資城家，成為酒店系布局長租公寓的標志性事件。季琦在15年前開啟人生第三次創業，并成功將華住集團打造成為全球規模前10的酒店集團，在保持為出差客人提供美好酒店初心的同時，也為無數酒店投資者創造出豐厚的回報。城家的創立，為資產持有人、租房人群提供了新的投資和居住選擇，也是華住集團對接存量資產運營和存量資產提升的重要布局。

在“加快推進住房保障和供應體系“的指導精神和后地產周期的背景下，主要業務分布在集中式長租公寓的房企系和酒店系運營商，其目標無外乎三點：1、激活存量資產；2、助推租賃市場供給側改革；3、為人才安家。

反思爆雷 推動長租公寓回歸本質

近期，監管政策密集出臺，要讓長租公寓回歸“住”的本質。這意味著，長租公寓以往依靠“高收低出”、“長租短付”、“租金貸”等手段大舉擴張的時期已經過去，行業正從重視規模轉向深耕運營。

今年以來，不少長租公寓品牌規模擴張速度大幅放緩，著手運營存量。而早在行業普遍而追求規模擴張的階段，更重視資產運營的長租公寓企業已經在經營質量和效率上布局發力，正因如此，在行業頻頻爆雷的情況下，這類企業展現出了更強的穩定性和更大的潛力。如華住集團投資的城家經營狀況自3月起逐步恢復，目前平均出租率已經恢復至95%以上，部分門店甚至達到100%出租率。相較之下，近期爆雷的上市長租企業2019年出租率僅維持在70%的水平。在其他企業瘋狂擴張之時，暫緩對規模的追求，需要不小的克制力。據悉，城家發展至今沒有一筆“租金貸”，從一開始就非常堅定，不做“租金貸”。此外，城家管理層也多次在公開場合表示：“長租公寓行業應去杠桿，通過租金貸擴張沒有持續性?！?/p>

逆勢之下 各方戰略加碼資產運營商

與近幾年瘋狂擴張的長租公寓品牌比，業內對城家的評價多是低調。作為資產運營商，其價值已經獲得了投資人、房企等機構合作方的廣泛認可。同行紛紛收縮之際，城家大動作頗多。

2019年9月，城家完成了總額近3億美元的A輪融資，由博裕資本領投，阿里云鋒基金、華住集團、雅詩閣、建銀國際、新加坡GIC等機構跟投，創下了集中式長租公寓單次融資金額紀錄。來自全球重量級資本組合對城家的看多，亦是對長租公寓價值的肯定。另據消息人士透露，該輪融資中，戰略投資比例較高。

近期，城家又宣布與遠洋集團、華住集團及遠洋服務達成戰略合作，四方將在酒店及公寓、不動產投資信托基金、客戶服務、商務差旅、商品房銷售以及物業服務等方面進行合作，業務板塊進一步擴張。

作為帶有酒店系基因的資產運營商，城家切入長租公寓市場的思路已逐漸清晰，即專注做好資產運營和產品打磨，以鏈接頭部資源，打通存量物業市場。

規模與運營 長租公寓的一體兩面

種種事實證明，通過租金貸擴張的模式行不通。規模是先天優勢，運營則是長租公寓后天持續發展的關鍵。如今，潮水退去，扎實的資產運營能力成為城家的護城河。

作為工科生，季琦曾多次在公開場合表露出對產品和技術的重視。脫胎于華住的城家，在資產判斷與獲取能力、標準化多產品打造能力、運營管理能力、技術研發能力與銷售能力等五個方面，具有顯著優勢。

由城家獨立開發的國內第一個長短租CAS系統，結合技術流與業務流，將業務場景、運營場景、消費場景全打通。在產品力、技術力、銷售力加持之下，使得城家旗下產品在2020年的表現十分亮眼。

據了解，城家旗下針對白領人群的公寓產品目前平均出租率已經恢復至95%以上，部分門店則長期保持滿房狀態。與雅詩閣合作，城家管理的馨樂庭公寓酒店，租金12,000-17,000元/月，通過長短租收益調節，整體門店平均客房收益達409元，客房入住率達88.6%。

實踐是檢驗真理的唯一標準。種種亂象表明，長租公寓并不是一個暴利的行業，只有精細化運營才能讓長租公寓獲得持續發展。當別人不惜一切代價去追求高租金物業，盲目擴張規模的時候，城家依靠華住集團的采購供應鏈優勢和15年的酒店運營實踐，將成本和管理做到了業內領先的水平。一瓶礦泉水到一張紙巾的成本管理，建立公寓行業第一個服務流程SOP和安全標準。通過這樣的精細化運營，加上集中規模的優勢，才能把成本控制住，將收益做到最好。目前，城家公寓的營業利潤率達到了85%。

城家與遠洋集團兩大高手深度協同，可以瞥見長租公寓正在迎來拐點。5年時間，城家埋頭打磨的這套有效提升資產價值和回報率的系統，正通過“房+管”的合作模式讓更多資產持有人受益，這或許就是長租公寓持續發展的正確路徑。