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終于，在經歷了風光、追捧、質疑、暴雷、維權之后，蛋殼公寓走上了退市的道路。

在去年疫情大規模爆發的前夕，蛋殼公寓以股票代碼“DNK”登陸紐交所，成為2020年第一支成功上市的中概股。按照發行價，承銷商行使超額配售權后，蛋殼公寓總計募捐資金超過了1.49億美元，市值也達到了27.4億美元。

但是在短短四百多天后，蛋殼公寓的股價停留在了2.37美元/股，總市值也大幅蒸發超過80%，僅僅剩下4.33億美元，甚至還來不及交出自己的第二份年報。

蛋殼不得不退市

上市那一天，是蛋殼公寓最高光的時刻，但從那之后，蛋殼公寓的規模雖然在持續擴張，但也一步一步將自己推向了破產的邊緣。

根據蛋殼公寓公布的數據可知，截止2019年9月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州等13地市場，共運營406746間房間，與成立的第一年相比房間數增長166倍，而且2015到2018年之間的3年復合增長率也高達360%。

而同樣飛速增長的還有蛋殼公寓的虧損。根據財報顯示，2017年、2018年和2019年，蛋殼公寓的凈虧損額分別是2.72億元、13.69億元和34.37億元，有息負債也從2017年的9.37億元增至2019年的52.23億元，年復合增長率同樣高達229%。

但是連年的虧損并不是導致蛋殼公寓最終退市的最根本原因，自身如履薄冰的商業模式才是最根本的原因。

蛋殼公寓采用的是“高進低出”、“長收短付”的運營模式，因為要搶奪房源所以租給房東的租金會更高，而為了吸引租戶則需要降低自己的租金，另外再加上統一的房屋裝修費用，也都會為蛋殼公寓帶來不小的資金壓力。

這種模式也是其他長租公寓平臺所采用的，而為了盤活資金，這些平臺幾乎都會選擇通過更大的優惠政策來吸引租戶采用年付的方式支付租金，而向房東按月支付租金，利用時間差來盤活資金鏈并擴大自身規模。

按照這種模式，隨著規模的擴大蛋殼公寓可以獲得長期的造血能力，但是房源數量的限制使得蛋殼公寓的這種模式難以長久。長租公寓一般都在一二線城市中，但是這些地區的房源很是緊俏，也就限制了這種模式的長期發展。

被“嫌棄”的蛋殼

如此一來，蛋殼公寓在短短四百多天就從神壇跌落，退市也已成定局的現狀也就并不令人意外了。只不過，走上退市之路的蛋殼公寓依舊會造成很多的不良影響，引得多方的“嫌棄”。

首先自然是來自房東和租客層面的不滿。對于房東和租客來說，自從蛋殼公寓首次暴雷之后，他們的心就沒有一天不是冰著的。房東收不到租金，租戶要不回租金，維權和官司卻也一拖再拖難有結果，房東和租客心里的火氣只能越積越多。

其次是與蛋殼公寓合作的銀行。因為對于大部分租客來說，很難一次性拿出那么多租金，于是蛋殼公寓就會鼓勵租客使用合作方微眾銀行的租金貸來墊付租金，從而讓蛋殼公寓在短期內獲較多資金。

根據蛋殼公寓的歷年財報可知，在2017年和2018年，蛋殼公寓通過租金貸模式獲取的租金預付款在總的租金收入中占比分別高達90%、88%。而在2017—2019年之間，蛋殼公寓中選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%。

但是暴雷之后，被趕走的租戶自然不想繼續還貸，微眾銀行的處境很是難堪，雖然之后微眾銀行表示租戶所欠租金貸由蛋殼公寓負責償還，但是深陷虧損的蛋殼卻同樣難以支撐這高昂的貸款費用。

最后是長租公寓行業的其他從業者。蛋殼公寓暴雷之后又退市，已經成為了長租公寓行業的警鐘，也讓外界對長租公寓充滿了戒備。而對于同樣采用蛋殼公寓這種模式的長租公寓平臺來說，能否繼續獲得消費者以及市場和投資方的信任，也成了很大的問題。

不想被拉下水的“蛋殼們”

不論是維權難的“蛋殼難民”，還是摘牌退市這件事情，都讓蛋殼公寓成為了整個行業的失敗樣板。這自然對其他長租公寓玩家帶來了很大的負面影響，嚴重者甚至影響到了自身的穩定發展，然而這些從業者卻并不想就這樣被蛋殼公寓拉下水。

比如作為“長租公寓第一股”的青客公寓，和蛋殼公寓一樣深陷連年的虧損之中，根據青客公寓的2020年年報可知，截止2020年9月30日，青客公寓的累計虧損金額已經達到38.1億元，處于一種失控的狀態。

而且青客公寓同樣也因為相類似的“高進低出”經營模式，在租金貸和資金周轉的壓力之下存活。于是為了擺脫現狀，青客公寓也在逐漸向更輕模式的服務商轉型，讓自己的業務更加多元，從而探索更大的增長空間。

再比如也經常因為租客投訴而被動處于風口浪尖的自如，雖然自身發展因為輿論壓力而受到了一定的限制，但是擴張的腳步卻也從未停下。

前不久自如宣布，將自身旗下的豪宅業務與住宅公寓服務商“曼舍”戰略合并，準備實現自己在在分散式公寓、集中式公寓、大型租賃社區、高端豪宅公寓、短租市場等多領域中實現全品類的租住產品覆蓋，試圖通過多元業務的布局來保證自身的長久發展。

還有一些表現不錯的長租公寓品牌，依靠背后房產巨頭，為自身發展消除影響。比如萬科旗下的泊寓，根據年報可知，2020年萬科的租賃業務營收為25.4億元，同比增長72.33%，泊寓也在2020年新開業3.3萬間，累計開業14.24萬間。

另外根據龍湖的2020年報可知，旗下長租公寓品牌冠寓在2020年營收18.12億元，同比增長了54.13%，并且首次實現盈利，而且冠寓在2020年新開業1.5萬間，累計開業超過9萬間，整體出租率也達到88.5%。

蛋殼沒機會，但長租公寓還有

不難看出，不論是退市中的蛋殼，還是險中求變的青客和自如，甚至是背靠大樹好乘涼的泊寓和冠寓，他們的發展和現狀都從各個方面說明了想要在長租公寓這一領域中平穩地走下去，從業者深厚的內功是必備的。

蛋殼公寓的退市對于整個長租公寓來說是一個教訓和警醒，雖然利用“高進低出”的經營模式以及“短付長收”的資金運作手段可以在短期內幫助平臺在規模上有所突破，但是這種如履薄冰的商業模式卻并不是可以長期依賴的方法，穩健且長期的盈利模式才是最終的決勝關鍵。

而如今退市程序的啟動也意味著蛋殼公寓未來的機會已經渺茫，但這卻不意味著整個長租公寓領域沒有機會。

因為社會現狀以及年輕群體對住房的需求，長租公寓在可見的未來中還有比較穩定的發展前景。另外根據《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示，在90、00后中，有超過6成的消費者將長租機構作為租房時的首選，年輕群體的進入也保證了整個行業新鮮血液的注入。

而且可以預見的是，長租公寓這片市場之前的火熱也將會趨于冷靜，資本方也同樣如此，整個行業也將會迎來更冷靜且健康的發展步調，未來也將會有更大的想象空間。只不過，這其中已經不見了蛋殼公寓的身影。

*本文來源：微信公眾號“劉曠”（ID:liukuang110），原標題：《蛋殼公寓退市啟示錄》。