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4個半月后，北京城市民宿最嚴(yán)監(jiān)管落下“實錘”。

8月10日，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知（征求意見稿）》；12月24日，北京市住建委、北京市文旅局等部門正式印發(fā)這一《通知》，其相關(guān)規(guī)定自明年2月1日起正式實施。

從《通知》字里行間描述看，其應(yīng)不具體涉及鄉(xiāng)村民宿，主要對城市民宿影響較大。

雖為北京一地之策，但一定程度上意味著城市民宿正進(jìn)入一個新的監(jiān)管與發(fā)展環(huán)境中。

截圖來源：北京市住建委官網(wǎng)

《通知》里有對城市民宿約束很大的條款內(nèi)容主要是（以下內(nèi)容非《通知》順序）：

1、首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租房；

2、符合本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約的應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會書面同意或取得本樓棟內(nèi)其他業(yè)主的書面同意；

3、取得出租住房業(yè)主的書面同意；

4、房屋符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等安全條件；

5、書面告知所在小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面告知社區(qū)居委會；

6、短租住房經(jīng)營者應(yīng)在住宿人員入住前，當(dāng)面核對住宿人員身份證件信息，即時通過規(guī)定的信息系統(tǒng)申報登記信息。

其中上述第2條、第6條更為關(guān)鍵。

“取得業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會書面同意或取得本樓棟內(nèi)其他業(yè)主的書面同意”，結(jié)合城市民宿帶來的小區(qū)業(yè)主矛盾或糾紛等信息，這條規(guī)定基本意味著城市民宿一定時間里已進(jìn)不了小區(qū)，已在小區(qū)運(yùn)營的城市民宿，接下來也可能較大批量的退出，再謀后路。

按《通知》所說，其正式實施時間為2021年2月1日，在還剩1個多月時間里，北京城市民宿運(yùn)營商、平臺等如何達(dá)到《通知》要求，將決定著接下來一段時間里的退出量。

而“短租住房經(jīng)營者應(yīng)在住宿人員入住前，當(dāng)面核對住宿人員身份證件信息”，也就是入住城市民宿者需實名入住，相比此前的刷臉入住或電子鎖密碼入住，這一新規(guī)定對城市民宿運(yùn)營者來說，意味著人力成本的大量投入，本身城市民宿因為房源的分散性，已抬升了運(yùn)營成本，對其盈利帶來制約，由此，接下來城市民宿運(yùn)營商的盈利之路更顯艱難。

對城市民宿加上“緊箍咒”的不僅有北京，更早前的《重慶市物業(yè)管理條例》（2020年版）、《珠海市經(jīng)濟(jì)特區(qū)旅游條例》（2019年），都規(guī)定住宅用于經(jīng)營民宿等住宿服務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。或可大致預(yù)測，上述《通知》及這些條例，代表了國內(nèi)不少區(qū)域主管部門的管理走向，也多少折射出短租民宿市場發(fā)展的部分趨勢：

其一，民宿是市場發(fā)展的必然走勢，是文旅住宿領(lǐng)域的產(chǎn)品新供給，但也正因為屬于一種新業(yè)態(tài)，在相應(yīng)監(jiān)管政策、行業(yè)規(guī)范等方面，還難以直接定性，一直處于“灰色地帶”，如何脫離灰色，還有個探索過程。從長遠(yuǎn)看，不管是主管部門的“主動”作為，還是民宿市場發(fā)展趨勢影響，建立適用的民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動民宿短租行業(yè)往規(guī)范化方向發(fā)展，是必然；

其二，城市民宿體量和區(qū)域市場擴(kuò)張，短時間或較長時間里將面臨停滯或收縮，也屬大概率。

就第二點，我們也分兩個維度來看：

第一個維度是，鄉(xiāng)村民宿會由此迎來更多的發(fā)展機(jī)會嗎？也即城市民宿運(yùn)營商在一定時間里的退出或業(yè)務(wù)體量縮減，由此轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)村民宿領(lǐng)域投資與運(yùn)營（本身一些城市民宿運(yùn)營商也有鄉(xiāng)村民宿業(yè)務(wù)板塊，只是體量相對還不夠大），況且疫情影響下，鄉(xiāng)村旅游需求相對提升，鄉(xiāng)村民宿的需求也走高。

鄉(xiāng)伴文旅創(chuàng)始人朱勝萱曾在專訪中對執(zhí)惠表示，未來5年將是鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的一個第二階段重要窗口期，其有多個重要影響因素，包括：

其一，疫情影響。這表現(xiàn)在多個方面，包括本已較為火熱的鄉(xiāng)村旅游在疫情下，消費(fèi)需求被進(jìn)一步推高。城市周邊游走高、微度假及安心安全需求等交相作用，鄉(xiāng)村民宿不管是作為單個住宿業(yè)態(tài)，還是作為鄉(xiāng)村休閑度假綜合體中的核心業(yè)態(tài)（或基礎(chǔ)業(yè)態(tài)），“被需要”層級提升；同時，出境游消費(fèi)回流，中高端（或高端）住宿產(chǎn)品需求、休閑度假需求會在國內(nèi)尋找替代載體。

其二，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的宏闊市場和宏觀政策格局視角下，鄉(xiāng)村民宿正扮演和將扮演的角色。

但是，鄉(xiāng)村民宿目前也有自身待解問題。

朱勝萱認(rèn)為，由于鄉(xiāng)村民宿在地化要求高，包括民宿外形、形態(tài)的在地化、服務(wù)體系的在地化和文化的在地化及衍生，使其非標(biāo)化屬性突出，加上體量小、所用土地為租賃用地，多重因素導(dǎo)致其投資回報率提升還沒有完全破局，這是一個“致命問題”。民宿運(yùn)營商很難通過民宿獲得貸款或融資，沒有融資抵押的可行路徑、沒有適度可用杠桿，也就證明這個行業(yè)很難被做大。

第二個維度是，民宿巨頭將會受到多大影響？比如途家、小豬，以及Airbnb等。

以剛上市不久的Airbnb來說，中國市場一直是其期許增長區(qū)域及未來最重要的市場之一，但因進(jìn)入中國較晚，且運(yùn)營團(tuán)隊一直不穩(wěn)、拓展策略影響等，其中國市場房源數(shù)落后于途家，雖保持追趕態(tài)勢，但差距尚在。前期疫情影響，疊加《通知》要求，其在中國市場的房源開拓預(yù)計將保持相對滯緩態(tài)勢，時間也不會短。這對其股價自然也有“牽連”作用。

不管是線上預(yù)訂平臺，還是線下運(yùn)營品牌，房源多寡是市場話語權(quán)大小的直接指標(biāo)。途家、Airbnb、小豬等頭部梯隊在中國市場的激烈競爭之一還是房源量的擴(kuò)增。

可以看到，城市民宿對核心商圈、交通便利等條件要求，已將合適的房源范圍縮小，加上這次《通知》及后續(xù)連帶效應(yīng)，優(yōu)質(zhì)房源的較快速或較大規(guī)模占取，會更難。

房源之外，不可繞過的是城市民宿的運(yùn)營難度、盈利模式。

民宿運(yùn)營盈利有多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，包括：

1、供應(yīng)鏈足夠強(qiáng)，以及對其掌控力足夠強(qiáng)。包括優(yōu)質(zhì)房源的開發(fā)獲取能力，房源價格（房源位置與租金的高性價比）、房源裝修成本、民宿物料置換、服務(wù)人員成本等有效控制；

2、足夠高的入住率，涉及更多的流量入口開拓，差異化個性化的體驗服務(wù)，更高的流量轉(zhuǎn)化率和留存率；有效的營銷方式等，尤其是淡季的入住率保證；

3、較高的客單價，涉及民宿的價格模型，比如入住率、旺季淡季不同價格、對應(yīng)的成本核算；場景營銷和本地游都是可延伸的服務(wù)，但具體到為客人量身定制本地游服務(wù)還待商榷，本地管家是否具備這一定制能力，其中所涉旅游資源能否有效整合，性價比等都是挑戰(zhàn)。

城市民宿當(dāng)前還屬“二房東”模式，大體來看，房源（包括個體房源、投資人房源等）、線上流量轉(zhuǎn)化、線下運(yùn)營等，各環(huán)節(jié)的突破和彼此作用，成為城市民宿發(fā)展需要突破的桎梏。

民宿這門生意，市場滲透率還有不小空間，留給大小巨頭們還有不少機(jī)會，但依然還不好做，在《通知》帶來的新市場語境中，它們有一段“特殊期”要渡過。

民宿作為一種新業(yè)態(tài)，折射的是消費(fèi)新經(jīng)濟(jì)、文旅新經(jīng)濟(jì)中住宿產(chǎn)品新供給、文化體驗新需求，在目的地的創(chuàng)新變革與競爭、目的地監(jiān)管與發(fā)展探索中，它們的走向，它們的角色，又該如何？

2021年開年大會——2020第五屆中國文旅大消費(fèi)年度峰會暨“龍雀獎”頒獎盛典，將聚焦“新經(jīng)濟(jì) 新業(yè)態(tài) 新人才”主題，帶來一些答案方向。

該峰會將于1月20日在上海舉辦，通過梳理文旅各個脈絡(luò)細(xì)分的頂級機(jī)構(gòu)/企業(yè)，找到經(jīng)過疫情等危機(jī)淬煉依然挺立向上的，或是為當(dāng)下文旅行業(yè)標(biāo)桿的，或承載著文旅發(fā)展趨勢的迭代新勢力的文旅企業(yè)，為文旅業(yè)當(dāng)前及未來拼接出發(fā)展基底圖景。

同時，該峰會繼續(xù)通過聚合國家相關(guān)部委和地方文旅主管部門人士、行業(yè)頭部機(jī)構(gòu)/企業(yè)、國內(nèi)外文旅專家學(xué)者、旅企高層、知名項目操盤手等交流“碰撞”，期許為文旅業(yè)者打造最頂尖的論道平臺，多層次多角度縱深探討研判后疫情時代文旅發(fā)展走向，也為目的地、文旅企業(yè)等搭建富有成效的資源鏈接服務(wù)平臺，提供協(xié)同互促合作，形成鏈條性、生態(tài)圈的合作共同體。

在不確定性中找到確定性，在變與不變中明確方向，2021年，新路開啟。