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登錄一定歲數(shù)的職場人士可能會回想起,在很久以前人們一度將醒著的時間分為涇渭分明的兩塊:工作一塊,生活另一塊。而今,勞動力市場中估計有1/3是由“機動”員工組成,包括自由職業(yè)者、承包人和自雇人士。當一份工作不再是朝九晚五時,保持工作和生活的平衡將益發(fā)艱難。不過,現(xiàn)在有這么一個地方,由來已久的界限在這里不再那么重要,勤奮地工作和縱情地放縱交織在一起,辦公室上方高懸著寫有“奔命”這類字樣的霓虹燈;在這里,打開自助酒吧里的酒桶龍頭可以喝到免費啤酒,其中一個龍頭上寫著“WeWork”。
簡單來說,WeWork是一家分租辦公空間、幫助自雇人士處理多種瑣事的公司。不過,在給這家成立僅5年的公司令人咂舌的50億美元估值時,風險投資家看中的并不是這些特點。WeWork形容自己是一種新型工作場所,針對的是后衰退時代的勞動力大軍和向來不知格子間為何物的一代人。它夢想成為一個讓你永遠不想下班的地方。
我本人擔任自由撰稿人已超過10個年頭,對這樣一個創(chuàng)意還真是挺動心的,于是在4月決定到WeWork一試。這家公司提供的選項很多,從每月45美元的隨付隨用工位,到價格數(shù)千美元的小型辦公室,最終我選擇的是一個350美元的“公用區(qū)暢行”會籍。有了這張通行證,我可以使用WeWork遍及世界各地的辦公場所,只要能在吧臺找到個座位就行。我下載了它的iPhone應用程序,在曼哈頓瓦里克街的一家WeWork預訂了一個座位。第二天,我就已經(jīng)坐在這幢樓二層的公用區(qū),在我的筆記本上敲著鍵盤了。
這家WeWork辦公樓和我之后參觀過的那些一樣,四周是一圈鑲著玻璃墻的小型辦公室。很多辦公室上面掛著科技味兒十足的名牌:Blipit、Znaptag,但在里面工作的有律師、非營利機構(gòu)、電影制作人、政治顧問和一個牛肉干品牌。我所在的工作區(qū)燈光搖曳,有點像美食酒吧的調(diào)調(diào),在裝飾上輔以深色木材和皮制扶手椅,配了一家酒吧,它的墻面上貼著酒瓶障眼畫墻紙,里面放著任人飲用的小型啤酒桶。一天下午,在跟我的會計打了一通電話交流報稅事宜后,我走出隱身于紅色絲絨窗簾、散發(fā)著一股情欲氣息的電話亭,發(fā)現(xiàn)外頭剛好在辦一場由某個龍舌蘭酒品牌贊助的酒會。一會兒工夫,我就一邊喝著西柚瑪格麗特酒,一邊跟一個同樣剛剛?cè)腭vWeWork的視頻游戲設計師攀談起來。
以色列出生的WeWork聯(lián)合創(chuàng)始人亞當?諾伊曼(Adam Neumann)將這家公司稱為“實體社交網(wǎng)絡”,他苦心孤詣,目的就是為了讓人們之間的聯(lián)系更加順暢。“上個月我們送出了9萬杯啤酒,這讓我們深感自豪。”他在近期一次TechCrunch Disrupt NY活動接受采訪時說。WeWork令人艷羨的數(shù)字還不僅如此:它現(xiàn)在擁有2.3萬顧客和32個辦公場所,其中半數(shù)集中于紐約,在紐約各寫字樓中,增長最快的首推WeWork。得益于上一輪高達3.55億美元的融資,這家公司如今開始在全球擴張,用諾伊曼的話來說是進軍那些“高智商值”的城市。
很多傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資人對于WeWork 50億美元的估值大惑不解。有了這筆資金,你可以建造全球最昂貴的摩天大樓,而且還能有10億美元結(jié)余——新世貿(mào)中心1號大樓的總面積為278710平方米,與WeWork所有辦公場所的總面積大致相當。除此之外,WeWork的商業(yè)模式聽來既熟悉,又充滿危險,無非就是從房東那里整體租賃空間,再隔成小間加上差價分租出去。上市公司雷格斯(Regus)的規(guī)模遠高于WeWork,在全球110個國家設有2500家業(yè)務網(wǎng)點,但市值比WeWork低了13億美元。諾伊曼說,質(zhì)疑人士沒有領悟到他在辦公場所規(guī)劃方面的遠見。“我們并不是跟其他分租辦公場所競爭。我們是跟寫字樓作為一個整體在競爭,這在美國是一個價值15萬億美元的大市場。”
在世人眼中,自主創(chuàng)業(yè)一度有點離經(jīng)叛道,是在第一次約會時羞于提及、跟父母解釋起來時頗費口舌的職業(yè)選擇。“以前我們一提起自由職業(yè)者,就會想到穿著睡衣蹲在家里的那群人。”布魯克林學院(Brooklyn College)系主任理查德?格林沃爾德(Richard Greenwald)、即將出版的《朝九晚五的終結(jié)》(The Death of 9-to-5)一書的作者這樣說道。但是,如今白領專業(yè)人才代表的是“機動”勞動力中增速最快的類別,而且是他們推動著對靈活多樣的新型辦公場所的需求。“他們想找一個星巴克那樣的解決方案,但又不必非得坐在星巴克咖啡館里。”肖恩?布萊克(Sean Black)說,他是地產(chǎn)經(jīng)紀行JLL的執(zhí)行主管,已完成了幾宗WeWork的租借交易。諾伊曼說,他的使命是為被他稱為“我們一代”的人提供改造一個新的工作場所,在這些辦公室,他的租戶們——更確切地說是“會員”——不需要為帶寬、打印機墨盒或者啤酒操心,可以心無旁騖地專注于自己的工作。諾伊曼表示,他提供的不僅僅是辦公室和辦公用品,而是“打造一個創(chuàng)造者的社群”“激勵人們從事自己熱愛的事業(yè)”。此外WeWork還提供其他寶貴的福利,如可以參加集體醫(yī)療保險,而且在它的應用程序上不僅能預訂辦公室,還可作為一個在線社交網(wǎng)絡使用,會員們在上面貼出勵志的語錄、交流奧斯汀最好的烤肉秘訣,同時尋求專業(yè)幫助。(“咱這兒有公證員嗎?”)每個工作場所都有一個制訂活動的“社群經(jīng)理”,負責組織讀書會、乒乓球比賽、瑜伽和冥想課、科技研討會、人生導師講座、品酒會,以及觀影、跳薩爾薩舞或者冷知識問答晚會。
諾伊曼稱,正是這種無形的精神將WeWork與鄙俗的房地產(chǎn)業(yè)區(qū)別開來。“我認為人們的期待已經(jīng)發(fā)生了根本的變化,” Benchmark Capital是一家實力雄厚的硅谷公司,曾領投WeWork,該公司創(chuàng)始合伙人布魯斯?鄧列維(Bruce Dunlevie)說,“今天一個23歲的年輕人在10年后就33歲了,我認為他們壓根不想再走以前的老路。他們將發(fā)明新的功用,并在WeWork式的工作場所創(chuàng)造全新的職場慣例。”
WeWork并不滿足于提供辦公場所。該公司今年晚些時候?qū)⑼瞥鯳eLive,這種徹底沉浸式的產(chǎn)品將辦公空間和微型公寓結(jié)合在一起。在談到為“我們一代”整合工作和生活時,身為卡巴拉教徒的諾伊曼有時說得有些神秘莫測:“當你產(chǎn)生了通過自己的雙手來改變世界的意愿時,當你的工作有著實實在在的意義,并且你發(fā)自內(nèi)心地熱愛它時,成功和金錢都將隨之而來,而幸福也在其中。”
創(chuàng)始人
諾伊曼身材修長,留著一頭齊耳的黑發(fā),對于他的那些多為千禧一代的會員來說,36歲的他看上去頗有些夏令營輔導員的樣子。(WeWork每年確實在阿迪朗達克山脈為創(chuàng)業(yè)者們舉辦夏令營。)他的辦公室位于曼哈頓下城百老匯街,號稱WeWork的“銀河總部”,里面有各類英語和希伯來文書籍、一個滑板與一個裝得滿滿當當?shù)娘嬃闲⊥栖嚒N腋Z伊曼提起,有報道稱他有時會在會議結(jié)束時跟大家干一杯烈酒,他呵呵笑起來說,“謠傳而已。”過了一會兒,他帶著點歉意說,“我最近正在排毒清腸。”
據(jù)公司的說法,WeWork之所以有飲酒作樂的風氣,根子在于諾伊曼孩提時代住在集體農(nóng)場里。“盡管我喜歡農(nóng)場天下為公的那一面,但是在那里,不計貢獻報酬相同這一點讓我很難接受。”諾伊曼說,WeWork讓人們重新體會到集體農(nóng)場的合作互助精神,同時摒棄了它的社會主義屬性。“一方面,這是一個社群。另一方面,你要全憑自己,自力更生。”
全憑自己、自力更生有可能是一種令人恐慌的生活方式,諾伊曼對此深有體會。2001年,他跟隨當模特的姐姐來到美國,有幾年時間在為她工作的同時想要推出一個嬰兒裝品牌。他的創(chuàng)業(yè)啟示在2008年降臨,當時他在布魯克林碼頭區(qū)的一處工業(yè)建筑經(jīng)營著自己的嬰兒裝公司,為了節(jié)省開支,他在Craiglist上打廣告,將辦公室的一個角落轉(zhuǎn)租了出去。這位新招的房客叫米格爾?麥克維(Miguel McKelvey),是一位建筑師,曾為服裝大牌American Apparel設計過零售店面。諾伊曼和麥克維跟所在大廈的業(yè)主提出了合作辦公的想法,說得好聽點,這位業(yè)主是一位老派的布魯克林房東。
“他會告訴我,‘你壓根兒就不懂房地產(chǎn)。’”諾伊曼說,“而我跟他說,‘是,你懂,可你的大樓都空了。’”
結(jié)果,他們?nèi)齻€創(chuàng)建了一家名為Green Desk的公司,2008年開張時適逢經(jīng)濟急轉(zhuǎn)直下。隨著工作機會不斷消失,專業(yè)人才開始從事自由職業(yè)。“經(jīng)濟形勢越糟糕,我們的進賬就越多。”諾伊曼說。Green Desk此后在布魯克林和皇后區(qū)又開了6家辦公場所,但諾伊曼和麥克維想要創(chuàng)建自己的品牌。他們將股份賣掉,2010年在蘇荷區(qū)開了首家WeWork。
在當時涌現(xiàn)出了眾多的合作辦公場所,WeWork只是其中一家,但相比那些已經(jīng)小有名氣的品牌,它追求的是一個截然不同的客戶群體。盡管像雷格斯這樣的上市公司確實也會將辦公室租給科技初創(chuàng)公司,但他們迎合的主要是會計師那樣更守舊的專業(yè)人士,以及那些想要在華盛頓、威奇托或者上海開分公司的大公司。他們提供的是安靜嚴肅的環(huán)境,盡可能減少自身品牌的存在感,好讓這個場所看起來屬于他們的客戶。“我們不會在哪哪兒都擺出‘雷格斯’的標志,”雷格斯北美區(qū)首席執(zhí)行官史蒂夫?法利(Steve Farley)說,“我們希望給租戶的客戶帶來一種租戶在這里長期辦公的感覺。”相反,WeWork則不加掩飾地在每一家辦公場所外用大號字體自豪地宣揚著自己的品牌,Loft風格的格局更能打動年輕創(chuàng)意群體的心。
WeWork進入紐約市場的時機恰到好處,此時經(jīng)濟剛剛開始復蘇,但是公司尚未大舉招聘、辦公場所租金價格仍然低迷。該公司在那些還沒有緩過勁兒的地區(qū),以非常實惠的價格租到了房齡較老的小型辦公樓。當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)馬上心領神會。“只要你一走進他們的辦公樓,就會感受到一股能量和激情撲面而來,你立馬會明白他們創(chuàng)造了什么。”紐約房地產(chǎn)開發(fā)商威廉?魯丁(William Rudin)說。魯丁家族在華爾街的一幢建筑遭到了颶風桑迪的損壞,他在2013年將房子租給了WeWork,從而得以翻修。魯丁認為這是一種有趣的方法,可以給整個社區(qū)帶來激情與活力。
也就是同一時期,WeWork得到了在硅谷屈指可數(shù)的頂級風投公司Benchmark的注意。鄧列維第一次從同事那里得知這家公司時心存疑慮,“我們對將辦公場所重新包裝銷售沒有興趣。”他說。但他還是飛到紐約,跟諾伊曼走了很長一段路,查看了WeWork的4個網(wǎng)點。“換成是現(xiàn)在,我們可以輕而易舉地說,這是辦公場所的重組和裂變,可是在當時,我們很難找到貼切的詞來描述。”鄧列維說。他想到了馬斯洛的人類需求層級理論——WeWork提供的不僅僅是一所遮風擋雨的房子,更像是陪伴與激勵這一類的情感必需品。
辦公需求的變化
WeWork自家的辦公室如今熙熙攘攘,忙于處理各種交易。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)分析公司CompStak統(tǒng)計,在過去兩年里,僅在紐約市一地,它就已經(jīng)簽下了12筆大型租賃交易。受摩根大通公司(JPMorgan Chase)、高盛集團(Goldman Sachs)和開發(fā)商莫特?扎克曼(Mort Zuckerman)大筆投資的推動,還有更多交易正在進行中。(扎克曼在舊金山的一處開發(fā)項目中也設置了WeWork網(wǎng)點。)這家公司現(xiàn)在開始租用整幢大廈。“他們瘋了一樣地擴張,我們根本跟不上他們的節(jié)奏。” CompStak的研究主管諾姆?撒赫爾(Noam Shahar)說。
WeWork大肆擴張,讓一些潛在的業(yè)主摩拳擦掌,仿佛也染上了諾伊曼自大、喜歡攀龍附鳳的風格。記性好的人會回想起2000年網(wǎng)絡公司泡沫破滅時,無數(shù)初創(chuàng)公司關(guān)門,類似WeWork的辦公場所手握長期租約進退兩難。在硅谷廣泛投資的雷格斯美國分部于2003年申請破產(chǎn),好在之后慢慢恢復了元氣。租賃和翻新大廈是需要花費時間的,這意味著WeWork要基于對無法預測的客戶群體的假設付出長期的承諾。“WeWork的商業(yè)企劃案比我們做的很多事情都要困難多了。”鄧列維說。
除了經(jīng)濟崩潰帶來的風險,WeWork還要面對經(jīng)濟繁榮的風險。據(jù)CompStak介紹,這家公司剛剛創(chuàng)建時在紐約能找到每平方米320-430美元租金的樓宇,而今租金可要貴得多了。諾伊曼說,他對自己所能支付的租金設定了一個上限,也開始考慮搬到一些更偏遠的地區(qū),比方說不再留在曼哈頓城區(qū),轉(zhuǎn)而搬到新澤西城或者哈萊姆區(qū)。而扎克曼提出了可能在未來鎖定辦公空間的潛在途徑。“他們要么自己成為開發(fā)商,要么跟開發(fā)商結(jié)盟。”他預測說。
WeWork考慮過這種發(fā)展方向,但擁有自己的大廈跟它的戰(zhàn)略定位背道而馳。對這家公司的估值建立在對其商業(yè)模式的認識上,那就是它不像一個寫字樓業(yè)主,而更像是類似Uber或Airbnb的分享經(jīng)濟初創(chuàng)公司。“購入房地產(chǎn)的動作太慢,我們是一家輕資產(chǎn)的公司。”諾伊曼強調(diào)。WeWork的首席財務官邁克爾?格羅斯(Michael Gross)曾為一家精品酒店連鎖品牌工作,他說WeWork跟這類精品酒店如出一轍,兜售的同樣是氛圍和服務。“我們現(xiàn)在是在打造一個全球網(wǎng)絡和一個全球創(chuàng)業(yè)者社群,辦公空間只是它的一個方面。”格羅斯說。
WeWork最終有可能會因為價格原因而被擠出像曼哈頓或者舊金山這樣的創(chuàng)意中心,但它仍然面對著一個廣袤的世界。鄧列維說,如果它能在美國和海外一線城市復制紐約的成功故事,“我相信我們將成為年收入500億的企業(yè)。”
4月,麥克維在布魯克林自由職業(yè)者峰會上發(fā)表演講時,一位觀眾舉起手來。“泡沫萬一破滅了會怎樣?對WeWork的需求將會漸漸減少嗎?”這位觀眾問。
在俄勒岡州出生、留著胡子的麥克維先是回顧了早年在Green Desk的經(jīng)歷。“當時每個人都說,我們的生意成不了,因為經(jīng)濟正走著下坡路,而現(xiàn)在他們又說我們成不了,因為經(jīng)濟出現(xiàn)了泡沫,這還真是蠻搞笑的。我覺得整個說法都是扯淡。在座各位都知道,世界已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。這些大廈和塔樓,里面充斥著令人崩潰的吸音吊頂、丑陋的灰色地毯、單調(diào)的熒光燈下令人靈感枯竭的環(huán)境——現(xiàn)在已經(jīng)沒有人愿意再這樣工作了……這跟經(jīng)濟沒有半點關(guān)系,這門生意只關(guān)乎人性。”麥克維如是說。
租用WeWork辦公場地的很多顧客都是處于起步階段的初創(chuàng)公司。“它能讓我們看起來更像是做正經(jīng)生意的。”25歲的紐約創(chuàng)業(yè)者亞歷克斯?克魯格(Alex Kruger)說。克魯格嘗試過不同的工作場所,包括奧斯汀的一處團體之家,最終他入駐WeWork,開始是為停車位轉(zhuǎn)售應用程序SpotHero打工,后來成為初創(chuàng)公司Attendant的首席執(zhí)行官。對于克魯格來說,體面至關(guān)重要,因為Attendant意欲進入市場規(guī)模200億美元的殯葬業(yè),為客戶提供諸如取消手機賬戶和雜志續(xù)訂這類服務。自從4個月前創(chuàng)立公司以來,他已經(jīng)從獨自一人在WeWork的一張工位上工作,發(fā)展為在一間小型辦公室里管理幾名雇員。
如果按面積計算,租用WeWork的辦公室不算便宜。在我入駐的那幢辦公場所,一個4人間辦公室的月租金為2200美元起,而開放式工作區(qū)的一張專屬工位月租金為400美元。但是WeWork可以提供靈活的月租條款和創(chuàng)業(yè)者非常看重的附加服務。福利提供商TriNet可以提供實惠的健康保險;摩根大通銀行提供付款管理系統(tǒng)服務;亞馬遜網(wǎng)絡服務則提供了打折的主機托管服務。在單槍匹馬的自由職業(yè)者看來,相比租一個大一點的公寓或者蹲守在咖啡館里,在WeWork購買會籍恐怕也是更劃算的選項。
“像我這樣處在過渡期的人,我們需要走出家門,在外工作,這樣才能振作起來。”D.J.麥克法登(D.J.McFadden)說。他是會計師,自從去年12月被解雇以來,他就一直堅持在位于紐瓦克的家和位于曼哈頓的辦公室之間通勤,他在這里的WeWork租了一個工位。
未來的挑戰(zhàn)
這家公司未來將要面臨的一大挑戰(zhàn)是回頭率。如果WeWork的會員聽說還有更好的辦公場所,將會如何?如果經(jīng)濟持續(xù)好轉(zhuǎn),他們又找到了固定工作,又將如何?WeWork可以跟大公司合作,這樣一來他們的業(yè)務將更加穩(wěn)定。但是諾伊曼擔心這樣會打破WeWork的文化平衡感。“我們蠻猶豫的,不想做得太過頭,因為將社群的感覺調(diào)得恰到好處,對我們來說非常重要。”他解釋說。
鄧列維說,WeWork應當把握住與大公司合作的機會。“現(xiàn)在大型公司渴望親近創(chuàng)新,”他說,“我們越是挑挑揀揀,就越是自己跳出來行使編輯或社會管理者的職能,坦白說,我覺得這樣做蠻危險的。”
大公司租戶或許不能完全欣賞WeWork“努力工作,努力享樂”的理念。WeWork的競爭對手表示,這一點對他們有利。區(qū)域型合作辦公室運營商Metro Offices在華盛頓地區(qū)擁有10家辦公場所,公司首席執(zhí)行官凱瑟琳?布坎南(Kathlene Buchanan)說:“當然會有些人大中午的就想來杯烈酒,趿拉著夾腳拖鞋到處溜達,但如果我的客人想集中精力從事繁復的工作,我有責任保持工作場所職業(yè)化的感覺。”
24小時提供的酒水是WeWork標志性的服務項目,這個象征性的要素是要刻意將它的辦公場所跟單調(diào)的職場區(qū)別開來。在完成了一天的努力工作后,WeWork的會員們會互相頂拳慶祝,昭告天下“現(xiàn)在是啤酒時間”。
不過,我更常看到的是WeWork不拘禮節(jié)的氛圍取得了富有成效、甚至鼓舞人心的成果。有一次,一個人違反了在公用區(qū)不得打電話的非正式禁令,一個正在酒吧區(qū)工作的人向他走去。我原以為兩人會大吵一通,沒想到,這位在酒吧區(qū)工作的男士——斯佩羅?斯塔姆伯里斯(Spero Stamboulis),影視制片人——上前恭維說:“我不清楚你的工作是什么,但你打電話真是把好手。”后來,斯塔姆伯里斯告訴我,他于幾個月前開始在這里工作,到現(xiàn)在已經(jīng)交換到了大概200張名片。他遇到的一些人將有可能與他合作。“在現(xiàn)實生活中,如果你這么做,人們的表情就好像你打了他們一拳,或者侵犯了他們的空間那樣,而WeWork創(chuàng)造了一個令人舒心的公共論壇。”他說。
獨自工作很難建立人際交流,這也正是很多人覺得難以脫離熟悉的辦公室環(huán)境的原因。“在內(nèi)心深處,我們都離不開社群。” 諾伊曼說。
如果WeWork能提出一個應對孤獨的辦法,那么將可能放諸四海而皆準。諾伊曼暗示W(wǎng)eWork對于游客來說將是個十分有吸引力的落腳點。“酒店的體驗是‘我個人’的體驗,而非‘我們’的體驗。而且這種感覺很孤獨,對于商務旅行尤其如此。”他說。
想要親眼看看這種想法的合理升華,可以從里根國際機場搭乘華盛頓地鐵,直接到達弗吉尼亞州克里斯特爾城郊區(qū),這里大量風格粗獷的寫字樓和地下購物中心因國防工業(yè)的收縮而備受沖擊。聽起來難以置信,但是沃那多房產(chǎn)信托公司(Vornado Realty Trust)正在翻新這里的一幢12層辦公樓,作為WeWork的新產(chǎn)品WeLive的試驗田。諾伊曼對這個住宅項目諱莫如深,不過公共文件顯示,從1樓到9樓將被改建為公寓,其中大部分是28平方米的開間,樓上3層則是辦公場所。競爭對手覺得這種宿舍風格的理念著實可笑。“我大學畢業(yè)已經(jīng)很多年了,可不想再回去。”雷格斯的法利說。
我跟克魯格說起了WeLive項目,這位年輕的殯葬業(yè)創(chuàng)業(yè)者給出了直接的回應。“太贊了,”他說,“什么時候開張呀?”WeWork在未來或許將不會服務最廣泛的市場,而是進一步深化它對核心顧客群的服務。克魯格雀躍地談起了去年在阿迪朗達克山脈參加WeWork夏令營的經(jīng)歷,在這次活動中,他聆聽了TED風格的演講、學習了箭術(shù)、發(fā)展了商業(yè)人脈,還結(jié)交了一個好朋友。
最近的一天晚上,克魯格總算做好了準備,要將自己的勞動果實跟大家分享。在瓦里克街這間WeWork辦公室定期舉辦的商業(yè)計劃演示比賽中,他向一群同仁介紹了自己的Attendant公司。“我不喜歡自己變成一張烏鴉嘴,但大家有朝一日都會死的。”他在開場白中這樣表示。他做的一張幻燈片中這樣寫道:“死亡真是討厭。打電話給你的有線電視公司真是討厭。兩樣事情一起做,那無異于噩夢。”
活動結(jié)束時,觀眾們吃著贈送的炸玉米餅,喝著用塑料杯盛放的啤酒,投票評選最佳演示。Attendant是冠軍,但克魯格沒有在現(xiàn)場慶祝。這個從忙碌中甘之如飴的創(chuàng)業(yè)家已經(jīng)離開了WeWork和它流淌著的啤酒桶龍頭,出門參加一個由老齡化組織贊助的晚間見面會。創(chuàng)業(yè)之后,工作就是他的生活。