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2015年06月04日，互聯(lián)網(wǎng)+二房東魔方公寓融資2億美金成為了長租品牌公寓的爆炸性新聞，一度超越Y(jié)ou+國際，炫酷的數(shù)字沖擊了所有從業(yè)者內(nèi)心深處最真實(shí)的欲望，拋開浮在面上的高大上，這個(gè)暗流涌動(dòng)的行業(yè)正在掀起資本進(jìn)入的MERS傳染，拋開了真實(shí)的服務(wù)成了的圈錢投資的利器。

資本熱的背后，到底發(fā)生了哪些鮮為人知的故事？到底應(yīng)該如何正確有效的開始品牌公寓創(chuàng)業(yè)？品牌公寓有哪些不可越過的坑？未來，互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓會(huì)何去何從？

長租品牌公寓相關(guān)行業(yè)近3月融資大播報(bào)

長租公寓類融資：

2015年2月，艾普瑞金融集團(tuán)宣布投資1000萬人民幣給貴州御居公寓。

2015年3月23日，上海寓見城市青年公寓獲得A輪千萬融資，A輪領(lǐng)投方為順為資本，聯(lián)創(chuàng)策源跟投。

2015年3月25日，武漢可遇青年公寓獲得雷軍順為資本1000萬投資；

2015年5月20日，美國華平投資集團(tuán)對(duì)魔方投資近2億美元。

2015年6月01日，青客公寓此次獲得由賽富亞洲領(lǐng)投、紐信創(chuàng)投等跟投的1.8億元的B輪融資。

長租平臺(tái)類融資：

2015年3月12日，中小板公司世聯(lián)行公告稱，擬投資4.2億元收購Q房網(wǎng)15%股權(quán)。

2015年3月15日，房產(chǎn)O2O平臺(tái)“房呀”宣布獲得順為資本百萬美元融資。

2015年3月18日，長租O2O服務(wù)平臺(tái)九豬獲得德商創(chuàng)客基金400萬元天使投資。

2015年4月22日，俞敏洪、盛希泰聯(lián)合創(chuàng)辦的洪泰基金與新進(jìn)創(chuàng)投投資了互聯(lián)網(wǎng)租房企業(yè)107間1000萬元。

2015年5月6日，吉屋網(wǎng)完成A輪融資，本次融資額為1億元人民幣，由亞洲最大的創(chuàng)投基金之一賽富基金領(lǐng)投，上海中城渝通投資中心參與共同投資。

2015年05月07日，愛屋及屋獲得D輪融資1.2億美元融資。

2015年05月11日，云南淘房網(wǎng)獲得三六五網(wǎng)A輪3825萬融資。

2015年06月03日，租房O2O平臺(tái)火炬租房日前對(duì)外宣布已獲得1000萬元天使輪融資，投資方為知名天使投資人薛蠻子以及景林資本。

不到3個(gè)月的時(shí)間里，圍繞長租行業(yè)的公寓和平臺(tái)行業(yè)融資金額估算達(dá)到了29.99億元，資本掀起的狂歡一定程度上也是資本推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的貢獻(xiàn)，然而到底這些產(chǎn)品的背后有哪些值得關(guān)注的疑點(diǎn)？

資本掀起的MERS你應(yīng)該注意什么？

長租行業(yè)真正被資本引爆是來自于you+國際青年公寓被雷軍順為資本的投資，而早在2014年以前，這個(gè)行業(yè)融資情況就已經(jīng)是屬于比較大金額的交易了，下面是2010年—2014年的長租一個(gè)發(fā)展基本路徑和融資情況明細(xì)：

發(fā)展基本路徑：

2010-2012年，長租業(yè)態(tài)形成，公寓運(yùn)營房間數(shù)常見為100-300間。

2013-2014年，加速成長期，領(lǐng)先企業(yè)擁有1000+的房間管理數(shù)，部分企業(yè)獲得VC投資。

過去幾年融資基本情況：

單純從長租公寓的經(jīng)營來講，最重要的兩個(gè)經(jīng)營指標(biāo)：

1、空置率：整體房源中未出租房源的間數(shù)。

2、利潤率：所有成本減除后，所有房間的利潤率。

在這些獲得投資的長租公寓中，出租率基本都達(dá)到了98%-100%，資本回收期最快能達(dá)到1年，而利潤率也能達(dá)到25%上下,成為了資本涌入的核心所在。

品牌長租公寓的快速融資來源于公寓管理者和團(tuán)隊(duì)自身對(duì)資金和成本的嚴(yán)格控制，外在看到的強(qiáng)大資金池的吸引，是忽略了品牌公寓本來的經(jīng)營價(jià)值所在而盲目的浮躁。在接觸的眾多品牌公寓里，多數(shù)一些以單間分隔而成立的小團(tuán)隊(duì)在產(chǎn)品還沒基本成型前，就在慌忙的開始了BP和演講的融資之路，以模式而圈錢的風(fēng)潮正在越來越快消減掉普通投資者的信任，盲目從業(yè)的二房東們，沒有優(yōu)良的營業(yè)數(shù)據(jù)和融洽的作戰(zhàn)團(tuán)隊(duì)前，請(qǐng)別輕易的消費(fèi)自己的信任和人脈，掉進(jìn)去丟掉的除了你的錢還是你的信心滿滿的未來。

2014年12月到2015年6月，半年的時(shí)間里，北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、西安等地，清水房源出現(xiàn)了不同程度的價(jià)格上漲，業(yè)主們?cè)诒緛盹L(fēng)平浪靜時(shí)感受到了前所未有的資本沖擊，上調(diào)對(duì)基本房源的價(jià)格期許。多數(shù)的初級(jí)從業(yè)者，在本來的差價(jià)模式里，還沒來得及轉(zhuǎn)身就已經(jīng)往低利潤的邊緣流逝，淘金熱的擁入一度讓本身安靜的行業(yè)像MERS一樣瘋傳。熱并不一定要驅(qū)之而往，一定要在一股腦浮躁的背后，看清自己的所在，不丟掉基本線，不放棄商業(yè)利潤，不盲目跟從。

如何做一家互聯(lián)網(wǎng)+的長租公寓？

做一家長租公寓看似有資本的強(qiáng)烈誘惑，其實(shí)其內(nèi)在的運(yùn)營壓力和投入是比一般的項(xiàng)目要更為沉重，下面我們來依據(jù)長租公寓的一個(gè)基本情況來普及長租公寓從業(yè)的四個(gè)步驟。

第一步：明確行業(yè)情況，確立基本的從業(yè)區(qū)間

從業(yè)長租公寓，首先要搞清楚長租基本的兩個(gè)業(yè)態(tài)：集中式和分散式。

1）集中式:品牌公寓運(yùn)營方租下或者買下整棟樓（或者也有拿下一棟樓的幾層），然后對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務(wù)，然后進(jìn)行出租。

租下整棟樓的公寓有：

1、普通公寓，月租金在500-1000元：深圳協(xié)縱

2、中端公寓，月租金在1000-2000元：青客

3、高端公寓，月租金在2000-4000元：青年匯、You+、未來域、上海寓見、北京自如寓

4、高級(jí)公寓，月租金在10000元以上：亞朵寓、雅詩閣、輝盛閣、優(yōu)帕克

買下整棟樓的公寓有：北京新派公寓

2）分布式：品牌公寓運(yùn)營方在普通生活小區(qū)里分散拿下個(gè)人房東的房源，對(duì)房間進(jìn)行裝修裝配后，以公寓品牌對(duì)外出租。出租分兩種形態(tài)，一種是整租，租進(jìn)來是三居，租出去就是整套三居，一種是合租，租進(jìn)來是三居，租出去是三四間房（一般把客廳再隔出一間來，也就是N+1），然后又分為不同價(jià)位檔次。

合租的品牌公寓有：

1、普通合租公寓，價(jià)格500-1000元：優(yōu)客逸家

2、中端合租公寓，價(jià)格1000-3000元：上海蘑菇、上海青客

3、高端合租公寓，價(jià)格3000以上：北京自如友家

整租的品牌公寓有：高端整租公寓，價(jià)格10000元以上：晟矅行

前日，國內(nèi)較早的長租公寓服務(wù)商九豬內(nèi)部爆出的一個(gè)全國16個(gè)一二線城市的品牌公寓調(diào)研報(bào)告，以目前現(xiàn)有客戶為數(shù)據(jù)源抽樣了全國共計(jì)490個(gè)品牌公寓，調(diào)查發(fā)現(xiàn)北上廣深的品牌公寓數(shù)量占據(jù)70%，其他城市品牌化較差。全國各地的分散品牌公寓中價(jià)位段基本按照127的模型在分布，70%的公寓價(jià)格處在500—1000這個(gè)區(qū)間。集中式公寓按照235的價(jià)格分布，價(jià)格在1000-3000這個(gè)段位的公寓占據(jù)了50%。

新的長租從業(yè)者入門，在具備一定資金規(guī)模和優(yōu)勢(shì)團(tuán)隊(duì)的情況下，二線城市按照1000元左右的價(jià)格進(jìn)行產(chǎn)品定位，一線城市按照2400元左右進(jìn)行產(chǎn)品定位，是比較合理的產(chǎn)品，產(chǎn)品進(jìn)行定位后就是進(jìn)行產(chǎn)品品牌、團(tuán)隊(duì)的后期建設(shè)。

第二步：創(chuàng)造個(gè)性品牌，打造合伙人選擇核心區(qū)域重點(diǎn)突破

被投資的品牌公寓中，分布在北京、成都、上海、廣州、深圳、南京、武漢等地，而南京、上海、廣州的投資最為活躍，最新一個(gè)被順為投資的武漢品牌公寓是二線城市中比較典型的一個(gè)案例。從順為資本的投資邏輯來看，長租品牌公寓較強(qiáng)的地域特征是他們可以分散多地投資的一個(gè)關(guān)鍵。

各地的長租新從業(yè)者，要因地自宜的評(píng)定自己所在城市自己能夠創(chuàng)造出優(yōu)勢(shì)的區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)打造，一旦形成區(qū)域的品牌后，后續(xù)其他區(qū)域的拓展將會(huì)變得非常容易。目前市面上現(xiàn)存的長租公寓，從品牌宣傳來講都是針對(duì)了23—30歲的青年長租人群，一度讓從業(yè)者有非常強(qiáng)的困惑，但是回到租房這一特定人群來看，要進(jìn)行租房的人也就就是屬于這個(gè)年齡階段，在沒有進(jìn)行集中的品牌宣傳前，其實(shí)人群已經(jīng)是這些人：

1、長租公寓人群同質(zhì)化，個(gè)性鮮明細(xì)分市場空間依然巨大

同質(zhì)化的品牌公寓里，向更細(xì)分的長租市場縱深，以需求出發(fā)而定義人群是抓住長租細(xì)分長尾的核心。90后到目前已經(jīng)是社群的主力軍的情況下，如何找到他們?cè)僮庾〉募?xì)分需求是非常值得探索的關(guān)鍵一步。

常規(guī)的區(qū)域選擇和個(gè)性定制里有如下幾種可以參考的模式：

1.按照某一地區(qū)的行業(yè)進(jìn)行人群定位，找準(zhǔn)基本的租房價(jià)格區(qū)間和段位，比如：畢業(yè)大學(xué)生合租愛情公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、汽車城公寓、軟件園公寓、商業(yè)中心公寓等；

2.按照各地區(qū)熱門的公共交通的路線進(jìn)行區(qū)域定位，比如：1號(hào)線合租公寓、99路青年公寓等；

3.按照商業(yè)區(qū)或者商圈進(jìn)行定位，比如：兩江商業(yè)合租公寓、大洋區(qū)商業(yè)公寓等；

業(yè)內(nèi)某從業(yè)十年的長租從業(yè)者介紹了幾種細(xì)分市場人群：豆瓣讀書合租公寓、女性合租公寓、IT職業(yè)公寓、老鄉(xiāng)公寓、校友公寓、愛情公寓、動(dòng)漫公寓、藝術(shù)公寓、保險(xiǎn)公寓等。

只要產(chǎn)品的基本價(jià)格區(qū)間鎖定，人群鎖定，產(chǎn)品出來的樣式就已經(jīng)基本確定，而能夠出現(xiàn)的特異化的產(chǎn)品就在于你團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品合伙人對(duì)用戶的把握和整個(gè)團(tuán)隊(duì)服務(wù)的差異化程度。

2、長租公寓品牌差異化易突出，管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)建至關(guān)重要

在接觸的上百個(gè)長租從業(yè)者中，最效率的團(tuán)隊(duì)管理100套合租房源管理團(tuán)隊(duì)6人左右，核心管理層1人，裝修合伙人1人，營銷和服務(wù)管家合伙人4人，人效比極高，基本管家單人的服務(wù)人數(shù)在100人左右，其新房的開拓能力能做到10套每月。

對(duì)于新從業(yè)者而言，要搭建如此高效的團(tuán)隊(duì)是肯定有難度的。一般單個(gè)管家按照N+1的模型管理15套房源是一個(gè)入門線，初期試水按照3人的合伙人配比， 20套房，開拓2個(gè)月，裝修期維持在30天以內(nèi)是初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)比較理想的狀態(tài)。如以上的3人合伙制建制度模式，基本配比是：

管理者：運(yùn)營管理、清水房源收納

裝修合伙人：裝修及產(chǎn)品模型把控

營銷和管家合伙人：房屋出租和租客服務(wù)、清水房源收納

團(tuán)隊(duì)和風(fēng)格搭建完成后，就是長租公寓真正的試水了。目前，業(yè)內(nèi)盛傳的一個(gè)品牌公寓的標(biāo)準(zhǔn)是達(dá)到管理房源100套300間以后，能效比單人管理房源達(dá)到100間。

第三步：小步快跑快速迭代，品牌產(chǎn)品社群鏈?zhǔn)搅炎?/strong>

青客融資兩億后，公寓品牌資深研究者同信投資執(zhí)行總經(jīng)理胡振寅對(duì)青客的模型進(jìn)行了較為深度的分解。青客目前管理房源15000間，員工五六百人，單人的綜合服務(wù)人數(shù)30人，單個(gè)管家的服務(wù)人數(shù)達(dá)到了100人以上，人效比是大體量公寓中比較高的一家，而且現(xiàn)金狀態(tài)很好，其產(chǎn)品也進(jìn)入了3.0時(shí)代。

1、產(chǎn)品迭代規(guī)律顯著，新從業(yè)可適中選擇入行

公寓產(chǎn)品基本是經(jīng)歷了三個(gè)階段，從重感受到重體驗(yàn)到智能：

1）公寓樣板產(chǎn)品1.0：清水房源進(jìn)行全新統(tǒng)一裝修，單獨(dú)房間配套床、桌、椅、柜等基本設(shè)施，公共區(qū)域配套洗衣機(jī)、冰箱等，公共區(qū)域無其他交流的配套設(shè)施。

2）公寓樣板產(chǎn)品2.0：清水房源進(jìn)行全新統(tǒng)一硬裝，軟裝按照人群進(jìn)行風(fēng)格差異化軟裝，注重租住體驗(yàn)，公共區(qū)存在活動(dòng)區(qū)域利于租客之間交流，開始有初級(jí)的智能硬件接入。

3）公寓樣板產(chǎn)品3.0：清水房源進(jìn)行個(gè)性化的定制裝修，軟裝按照人群需求進(jìn)行差異化定制，接入水電氣門一卡制智能硬件設(shè)施，完成智能硬件的遠(yuǎn)程控制和管理，公共區(qū)域存在較為豐富的活動(dòng)場所，并有社群化的初步嘗試。

當(dāng)然，在產(chǎn)品的打造成型的過程中，裝修成為了其核心環(huán)節(jié)，公寓裝修跟普通租房裝修一樣，大致分為六個(gè)步驟：設(shè)計(jì)思路—主體拆遷—隱蔽工程—覆蓋工程—安裝階段—收尾階段，這些大的工程下涉及21個(gè)環(huán)節(jié)，29個(gè)小步，每一個(gè)環(huán)節(jié)的高效勢(shì)必會(huì)是公寓樣板間打造和規(guī)模化復(fù)制的核心因子所在。

2、品牌產(chǎn)品打造區(qū)域爆款，社群引爆供不應(yīng)求

產(chǎn)品打造成型后，以目前區(qū)域品牌公寓3%不到的量來看，基本可以瞬間引爆所在區(qū)域的出租房。因品牌公寓的重屬性，任何品牌的擴(kuò)張能力都是非常有限的，在引起消費(fèi)者興奮的同時(shí)，品牌公寓運(yùn)營方需要考慮的是，如何做好粉絲的沉淀和維護(hù)，以便于在下一期產(chǎn)品預(yù)售時(shí)能夠完成相當(dāng)規(guī)模的預(yù)定量而保證房源的成本產(chǎn)生期為最低。

拿北京寓見Home為例，管家和創(chuàng)始人在新集中式房源300套開始發(fā)售的前3個(gè)月，就開始意識(shí)到了社群的運(yùn)營的價(jià)值所在，他們?cè)谝粋€(gè)有50套房源的老店做分享和一對(duì)一的交流會(huì)，跟每一個(gè)租客成為了除租住以外更深層次的朋友關(guān)系，這里面帶給其團(tuán)隊(duì)的價(jià)值有：金融、記者、設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、律師等附屬的人脈，最為意外的是新項(xiàng)目300套房源基本都是靠原有50套房源租客引薦過來的。

任何的產(chǎn)品都是基于人的需求和情感互換，公寓產(chǎn)品在變?yōu)榇篌w量之前，其基數(shù)N次方的裂變是移動(dòng)化社會(huì)化媒體的傳播黑洞。品牌公寓方在人長居的場所中，只要做到足夠的貼心和仔細(xì)，其品牌可主動(dòng)傳播和衍生的價(jià)值能力是不可估量的。

差異化服務(wù)上，更有品牌公寓方打出了24小時(shí)的關(guān)懷服務(wù)牌，任何一個(gè)有及時(shí)需求的客戶只要通過24小時(shí)專線，就可以最快捷的享受到品牌公寓方的貼心服務(wù)，比如：病了送藥、沒有熱水可替送等。在長租品牌公寓走向酒店化標(biāo)準(zhǔn)差異化服務(wù)的同時(shí)，品牌長租公寓的差別之處少了門口迎接的微笑，多了生活點(diǎn)滴之處的細(xì)心關(guān)懷。

從品牌差異化的方向出發(fā)，大概可以有以下幾個(gè)方面的建設(shè)方向：

產(chǎn)品定位特異化：如果你所在的區(qū)域都是簡單的裝修和布局，那你可以打造品質(zhì)高一點(diǎn)，但是價(jià)格相差不大的產(chǎn)品。

人群定位差異化：如果你所在的區(qū)域都是針對(duì)某一大類人群的產(chǎn)品，那你可以是主管合租房，放小人群提高溢價(jià)能力。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)差異化：如果你所在的區(qū)域是提供保潔和維修每月1次，那你可以做到每周一次，還有例如的陪伴服務(wù)等。

價(jià)格方式差異化：如果你所在的區(qū)域是按照正常的租房模式，那你可以走首月免租，月付年簽，或者畢業(yè)生找工作合租房，工作后付房租等。

個(gè)性化細(xì)分化小社群化的發(fā)展，是品牌公寓生存的優(yōu)勢(shì)生態(tài)，任何一種城市都有足夠大的空間存在足夠多的品牌長租公寓，只是你到底有沒有值得用戶去消費(fèi)的原因，這是每個(gè)長租從業(yè)者需要去思考的關(guān)鍵所在。

第四步：互聯(lián)網(wǎng)+的三端駁論，+互聯(lián)網(wǎng)請(qǐng)小步走

品牌公寓的融資案例中，一定不能錯(cuò)過的就是移動(dòng)互聯(lián)的三端產(chǎn)品（PC+APP+微信）和具備支撐上百個(gè)業(yè)務(wù)模塊的IT系統(tǒng)。毫不意外的事，目前從小到大的創(chuàng)業(yè)者都開始一股腦的講起了互聯(lián)網(wǎng)+下的美好故事，但是他們遠(yuǎn)遠(yuǎn)不知道這里面的成本得有多高。

國內(nèi)較早的一家長租公寓服務(wù)商九豬CEO田浩介紹到，品牌公寓自建互聯(lián)網(wǎng)+的應(yīng)用系統(tǒng)可以使用的方式有兩種：一種是組建團(tuán)隊(duì)，另一種是外包，需要花費(fèi)的時(shí)間在6個(gè)月左右，付出的成本在20萬—100萬之間不等。如果按照100套的公寓為例，單個(gè)合租公寓的出租價(jià)在3000元的話，按照普遍的營業(yè)收益為25%來算，公寓運(yùn)營方要花費(fèi)77%的利潤在IT系統(tǒng)的建設(shè)上，費(fèi)用巨大且并不一定會(huì)有好的開發(fā)結(jié)果。

1、互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓的三端駁論，請(qǐng)小心輕測

互聯(lián)網(wǎng)集成系統(tǒng)給予租客帶來的優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)預(yù)期是沒有問題的，但是過于依賴互聯(lián)網(wǎng)+帶來的融資跳板是沒有意義的，服務(wù)行業(yè)的重心也絕不是任何的互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)完全的行業(yè)顛覆性的。

不要過渡沉浸互聯(lián)網(wǎng)+整體解決方案：多數(shù)的長租從業(yè)者在考慮互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)，基本都設(shè)計(jì)了非常完整的互聯(lián)網(wǎng)+閉環(huán)概念，但是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初，是沒有很好的考量可能要付出的致命性的代價(jià)。在本來價(jià)值產(chǎn)生越來越低的同時(shí)，花重金進(jìn)行拋開產(chǎn)品本身的大產(chǎn)品設(shè)計(jì)是沒有任何意義的。品牌長租公寓也一定不要困惑在工具的實(shí)現(xiàn)上，而影響了整個(gè)長租產(chǎn)品的投資重點(diǎn)和核心。

不要過于強(qiáng)化互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的價(jià)值：互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品最關(guān)注的應(yīng)該是用戶的使用，在符合使用體驗(yàn)的情況下，進(jìn)行通道的建設(shè)和打通是沒有任何問題。但是目前長租從業(yè)者中，多數(shù)人都站在了管理和企業(yè)的角度思考如何更便捷化，而沒有從用戶角度反推產(chǎn)品本來該呈現(xiàn)的價(jià)值。任何的智能都是在往忽視過程的體驗(yàn)走，而任何的體驗(yàn)都離不開最直接的交互。

不要盲目的依賴IT系統(tǒng)的支撐：在見過的幾百個(gè)長租從業(yè)者中，有不少的新從業(yè)者都在開始對(duì)互聯(lián)網(wǎng)+的管理蠢蠢欲動(dòng)。有一個(gè)典型的案例是，某長租公寓房源不到100套，管理人數(shù)達(dá)到了40余人，在臃腫的組織架構(gòu)下，管理者一直把希望放在了IT系統(tǒng)的支撐上。而對(duì)于多數(shù)的老從業(yè)人來講，在沒有任何系統(tǒng)的情況下如何實(shí)現(xiàn)1人100間的能效比，才是新從業(yè)者真的應(yīng)該思考的問題。

2、長租公寓互聯(lián)網(wǎng)化，+互聯(lián)網(wǎng)三步走才是王道

長租公寓服務(wù)，是以人和體驗(yàn)為本身的產(chǎn)品?；ヂ?lián)網(wǎng)化的過程一定不能操之過急，對(duì)于新從業(yè)者，有三點(diǎn)建議，也算是互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓的思考跟大家共同探討。

1）管理工具互聯(lián)網(wǎng)+：不管是老的從業(yè)者還是新的從業(yè)者，必須要經(jīng)歷的過程就是小米加步槍的苦逼打法（筆加紙），后面升級(jí)變成了面包加機(jī)槍（Excle和傳統(tǒng)管理系統(tǒng)），目前衍生成了牛奶加大炮（Saas的三端移動(dòng)產(chǎn)品）。

管理工具的互聯(lián)網(wǎng)+，是以公寓服務(wù)者為中心的一種工作方式的變革。從業(yè)者不應(yīng)該以全面布局，立馬全上的思路進(jìn)行公司的運(yùn)營升級(jí)，只有建立在員工和團(tuán)隊(duì)管理互聯(lián)網(wǎng)+以后，公司的第一步步+互聯(lián)網(wǎng)才能夠比較好的實(shí)現(xiàn)。九豬CEO田浩覺得，用第三方管理服務(wù)商的身份進(jìn)入這個(gè)行業(yè)就是想做這么一件事，市場培育期比較長，需要我們團(tuán)隊(duì)和自身有比較長期的克制消磨的能力。

2）營銷服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)+：在管房與租房之間，其實(shí)租房是多數(shù)中小型從業(yè)者最關(guān)心的問題?；ヂ?lián)網(wǎng)+工具要實(shí)現(xiàn)快速的租房，從社會(huì)化媒體的傳播邏輯上是可取的，但是在實(shí)際的操作流程中，我們并沒有積累用戶客群和魚塘，我們?cè)趺磳?shí)現(xiàn)租和服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)+。不少從業(yè)者早期經(jīng)歷過建網(wǎng)站，投競價(jià)，做SEO優(yōu)化等各種門道，但是他們發(fā)現(xiàn)花了一堆冤枉錢，效果還是不如趕集、58、中介付出去的端口費(fèi)。

營銷的互聯(lián)網(wǎng)+是一個(gè)偽需求，那么服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)+又是不是呢？大型的品牌公寓中，我們能夠感受到的維修報(bào)備、服務(wù)評(píng)價(jià)、房租繳納都實(shí)現(xiàn)了一站式的移動(dòng)端應(yīng)用接入。從目標(biāo)受眾上來講，大型品牌的市場定位和消費(fèi)人群的互聯(lián)網(wǎng)使用程度是足夠的，因?yàn)榉?wù)人群的廣度和深度，互聯(lián)網(wǎng)+工具化的應(yīng)用用戶是能夠接受的。但是對(duì)于小的品牌公寓來講，如果客戶拿著現(xiàn)金來給你繳納房租，你卻給人家說用加個(gè)微信公眾號(hào)和支付寶轉(zhuǎn)賬的時(shí)候，這樣的服務(wù)體驗(yàn)是很差的。特別是一些租客的及時(shí)性需求：比如水爆管、天然氣漏掉、燈泡壞了，你要叫客戶在APP申請(qǐng)是可以的，但是你又能管得住下面的員工也能長期在線嗎？如果一線服務(wù)員工都是連手機(jī)使用都使用不是很順暢的情況下，又如何實(shí)現(xiàn)快速通道的需求滿足呢？

這樣我們又回到了第一個(gè)問題，長租品牌公寓奔跑前，請(qǐng)問你實(shí)現(xiàn)了你的第一次互聯(lián)網(wǎng)+管理了嗎？如果沒有請(qǐng)反本溯源，回頭看看你還沒有做的事，做好了再出發(fā)。

3）租后社群互聯(lián)網(wǎng)+：以長租公寓為基礎(chǔ)的強(qiáng)關(guān)系社群，是長租品牌公寓講得最多的故事。但是就目前現(xiàn)存的一些知名的品牌公寓里，真的把長租公寓社群玩起來的人還是真的是少數(shù)。那么既然大型品牌公寓在社群玩法上都處于比較尷尬的位置，小品牌公寓又如何去開啟社群玩法租后服務(wù)呢？

不得不承認(rèn)，大公寓困惑的社群玩法，或許對(duì)于小的品牌公寓來講，反而可能成為優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)引爆市場。就目前You+國際而言，其每個(gè)項(xiàng)目的入駐人數(shù)在200—600人 不等，而單場社群集合的人數(shù)在10以上以后，其深度鏈接價(jià)值就會(huì)變得很小，那么如果一個(gè)100套公寓的運(yùn)營方，6個(gè)人的團(tuán)隊(duì)基本一月可以單對(duì)單的完成1-2兩次的深度鏈接，其產(chǎn)生的社群價(jià)值也就可想而知。

當(dāng)然不同的社群玩法其鏈接的意義也不盡相同，但是我們更多的思考是如何在長租品牌公寓中突出重圍。社群在積極小的情況下發(fā)現(xiàn)深度鏈?zhǔn)搅炎儯缛涸谧兇蠛髶碛凶夂蟮纳罘?wù)談判能力，并在第三方服務(wù)上產(chǎn)生合適的收益。那么回到新從業(yè)者身上，租后社群的互聯(lián)網(wǎng)+前期也是一個(gè)偽命題，需要的是在傳統(tǒng)社群的基礎(chǔ)上+互聯(lián)網(wǎng)。

第五步：快速入門走現(xiàn)金流，成熟化運(yùn)作走體量

長租公寓中，看似流程復(fù)雜，但其實(shí)盈利的方式卻很簡單，盈利基本來自于兩個(gè)方面，一是租房服務(wù)收益，二是房客衍生服務(wù)收益。

1、租房服務(wù)收益四大塊，越細(xì)分越能關(guān)注到差異化

裝修投資回報(bào)：一個(gè)清水房源一次性進(jìn)行裝修后，花費(fèi)大概3萬元，那這個(gè)花費(fèi)平攤到合約期每年可實(shí)現(xiàn)一定的資金升值。

批零租金差：一個(gè)清水房源按照1300拿來后，加上3萬元平均到合約期每月的價(jià)格是大概能到2000元，房間分隔后統(tǒng)一租出的價(jià)格在3000元左右，就能夠?qū)崿F(xiàn)1000元的房屋差價(jià)利潤。

服務(wù)溢價(jià)：服務(wù)溢價(jià)的費(fèi)用是目前業(yè)內(nèi)長租公寓的一個(gè)慣例，大概的服務(wù)費(fèi)用是月租金的10%—15%之間，從基本乘法可以看出租金價(jià)格越高，服務(wù)溢價(jià)收益越高。

未來租金增長收益：行業(yè)慣例中，每間房會(huì)按照2%-5%的折舊成本來核算房租的增長區(qū)間，每年都會(huì)有一個(gè)增長。

2、房客衍生服務(wù)收益，前景看似后可預(yù)見距離遠(yuǎn)

社群服務(wù)收益：社群服務(wù)是長租公寓中商業(yè)模式里比較常見的一種，越大體量的長租客群，越能體現(xiàn)出社群的價(jià)值，而因?yàn)樯缛簩?shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的可能性值得進(jìn)一步探索，小體量的長租公寓基本屬于付出，沒有收益。

O2O服務(wù)收益：以人群打通O2O生活服務(wù)，看似在前景的設(shè)計(jì)上非常好，但是如果沒有達(dá)到一定的體量，第三方接入收益基本為零，新從業(yè)者也可以忽略不計(jì)。

消費(fèi)信貸和長租產(chǎn)品金融投資：金融產(chǎn)品的計(jì)入是已經(jīng)形成了非常穩(wěn)定的客群和信用體系后才能涉及的，目前小型品牌公寓要接入金融服務(wù)的難度很大，一定程度上來講，對(duì)于小型品牌公寓也屬于忽略不計(jì)的方面。

種種跡象表明，新從業(yè)者最快速入行的模式是快速出產(chǎn)品出租，進(jìn)入正循環(huán)的現(xiàn)金流，在服務(wù)的過程中提升團(tuán)隊(duì)服務(wù)能力，根據(jù)用戶需求和未來產(chǎn)品的發(fā)展設(shè)計(jì)后期的迭代產(chǎn)品快速入門。隨著團(tuán)隊(duì)能力的逐步升級(jí)，產(chǎn)品進(jìn)入成熟化運(yùn)作并進(jìn)行體量的再次升級(jí)。不得不再次提醒的是，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，只要體系一旦成熟就是不斷的試水和優(yōu)化，等最終的結(jié)果就是失去市場。

長租品牌公寓的資本MERS雖病，但卻存在一些意外的驚喜

在適度的長篇論述里，試圖用真實(shí)的例子理一理長租從業(yè)者中傳染上的資本MERS中找到病因，對(duì)癥下藥，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)目前已經(jīng)迷失的從業(yè)者還在自得其樂的資本狂歡中無法自拔。某種意義上來講，這個(gè)行業(yè)不管從業(yè)者如何浮躁，其做產(chǎn)品的本質(zhì)和做服務(wù)的熱情，也或多或少對(duì)我們社會(huì)某些存在的社會(huì)底層問題帶來一些改變：

第一、吸納人才，促進(jìn)流動(dòng)人口登記

有業(yè)內(nèi)資深從業(yè)人士說到，一個(gè)城市有多少品牌化的長租公寓就代表這座城市有多少創(chuàng)新創(chuàng)造的年輕活力。雖然在一定程度上他的話顯得偏執(zhí)，但是從目前反應(yīng)的數(shù)據(jù)來看，北上廣深無疑是中國品牌公寓中聚集地，素有中國第五城的成都目前品牌公寓的擁有量也在急劇上漲。

人的衣食住行中，住在第三位，馬斯洛需求原理的第一二層也反應(yīng)出了住是特別重要的一點(diǎn)。中國人宿有住來家之首重，古語中也有先成家后立業(yè)之說。不難看出，在深刻人的需求和現(xiàn)實(shí)環(huán)境里，北上廣深成人才的擁有量確實(shí)居于首位。

如果長租行業(yè)一旦進(jìn)入了正規(guī)化、專業(yè)化、系統(tǒng)化運(yùn)營，那么例如九豬一樣的服務(wù)商銜接住政府的流動(dòng)人口登記，一種程度是促進(jìn)政府的公共事業(yè)的效率提升，為社會(huì)的穩(wěn)定和長治久安也會(huì)有一定的貢獻(xiàn)。

第二、舊房改造，降低政府改造壓力

舊房改造一直是長租公寓中很常見的一種房屋升值的方法，在北上廣深都有一些大型的品牌公寓是收納政府或者常見的老樓進(jìn)行二次改造升級(jí)出租，在降低社會(huì)資源浪費(fèi)的同時(shí)，還極大的促進(jìn)了舊房改造的效率。目前全國幾十個(gè)一二線城市中，有相當(dāng)多因?yàn)橐?guī)劃或者行政決策控制下來得優(yōu)良房源還又待二次開發(fā)和運(yùn)營，而品牌公寓商的出現(xiàn)則為這一浪費(fèi)資源的情況帶來了解決方案。

第三、降低控制率，提高城市人口居住面積

2008年，房改樓調(diào)以后，城市化規(guī)劃建設(shè)的新樓盤無法售出，房地產(chǎn)商面臨極大的資金壓力和空置困惑。還有在房改前期，許多投資人購買的投資房多數(shù)都處于空置的狀態(tài)。在一些一二線城市的樓盤里，到夜晚開燈率不足30%，空置房現(xiàn)象明顯。

長租品牌公寓使用的模式是用代運(yùn)營或者房東拿房模式進(jìn)行清水房源的裝修和出租，那么一定程度上品牌公寓的接入會(huì)一定程度在這些浪費(fèi)的空置房源期找到新的解決方法。租住人員從之前的地下室回到了正常的租住房間，那人均使用面積一定程度上也會(huì)有了很大的提高。

第四、為社會(huì)公積金租房服務(wù)提供樣板

2015年，國家為估計(jì)房地產(chǎn)發(fā)展，提供了多樣的公積金使用方法，租房使用公積金成為現(xiàn)實(shí)。而品牌長租公寓商，有現(xiàn)成的系統(tǒng)，有現(xiàn)成的服務(wù)，有現(xiàn)成的監(jiān)控體系，如果開放審核接口給專門的長租品牌公寓服務(wù)商后，政府負(fù)責(zé)互聯(lián)網(wǎng)+下的資金發(fā)放和監(jiān)管，也極大的為公共服務(wù)效率提供了便利。品牌公寓從業(yè)者也從簡單的改建變成代運(yùn)營，為最大化增加服務(wù)效果和體驗(yàn)，給房東帶來利潤。

第五、規(guī)范租房合同，租住雙方關(guān)系平等化

租房在租客一直處于劣勢(shì)的位置，首先是租客沒有合同簽訂的主動(dòng)權(quán)。如果租房進(jìn)入合適的政策法規(guī)中，租客也從一定程度上會(huì)得到更多的保護(hù)。長租品牌公寓的透明化，也會(huì)引入更多的社會(huì)力量進(jìn)行行業(yè)監(jiān)督和行業(yè)自律。

不管怎么講，對(duì)于目前的長租品牌公寓從業(yè)者而言，諸多走在政策邊緣的事情還是有待進(jìn)一步的確認(rèn)和考證：

1）政策不明朗，沒有給予長租品牌公寓從業(yè)者（職業(yè)二房東）合適的法律依據(jù)；

2）房源打造允許模型政策未公開，沒有對(duì)房源模型（N+）的模式有一個(gè)借鑒；

3）空置清水房源渠道散亂，沒有公開透明的法律渠道；

4）租房金融支持政策不明朗，小品牌公寓從業(yè)者發(fā)展能力受限。

長租行業(yè)空間巨大，實(shí)時(shí)入行注意業(yè)績可獲得不菲回報(bào)

在行業(yè)諸多不確定因素的情況下，蜂擁而至的行業(yè)者就證明了這個(gè)行業(yè)確實(shí)存在的巨大行業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)國家人口計(jì)生委發(fā)布的《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》2014版，中國流動(dòng)人口規(guī)模2014年已達(dá)2.45億，其中超過77%為80后，72%的流動(dòng)人口通過租房居住，2013年承受的房租平均每月1051元。

2.45億人*72%租房率*1051元/月*12月=22247億元市場規(guī)模

2.45億人*72%租房率≈1.764億租房流動(dòng)人口

超過77%為80后，超過1.7億租房青年，超過20000億青年租房市場現(xiàn)狀。

長租公寓中，現(xiàn)在主流的模式是從房東手里拿房后通過適當(dāng)?shù)母脑觳⑴涮籽苌?wù)賺錢，這種模式屬于重資產(chǎn)，但是相對(duì)來講對(duì)初級(jí)從業(yè)者屬于比較穩(wěn)妥的類型。而除此之外，也有：

1）開發(fā)商建造+裝修——個(gè)人業(yè)主持有——運(yùn)營公司租入+運(yùn)營（例如成都優(yōu)客逸家、上海青客、南京魔方、西安核桃等）；

2）開發(fā)商建造——機(jī)構(gòu)業(yè)主持有+裝修——運(yùn)營公司運(yùn)營(例如北京寓見Home等)；

3）開發(fā)商建造——業(yè)主持有——基金公司租入+出資裝修——運(yùn)營公司實(shí)施裝修+運(yùn)營(例如廣州協(xié)眾等)；

4）所有環(huán)節(jié)協(xié)同作業(yè)（例如廣州You+等）

2015年，正是1990年生的人25歲時(shí)，畢業(yè)了剛工作不久，開始有穩(wěn)定的租房需求，而90后人在優(yōu)越的條件下長大，是不能接受現(xiàn)在市場上的很差的居住體驗(yàn)的。那么，到了更追求生活品質(zhì)的95后25歲時(shí)，也就是2020年之后，這個(gè)需求會(huì)更加強(qiáng)烈。鑒于消費(fèi)升級(jí)大背景和年輕一代的消費(fèi)需求，具有更好的居住體驗(yàn)和性價(jià)比的連鎖品牌長租公寓，一定會(huì)逐步替代傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，剩下只是替代速度問題。

機(jī)遇和挑戰(zhàn)的背后，我們?cè)僭谶@個(gè)行業(yè)的風(fēng)口上再反思一下這個(gè)領(lǐng)域可能存在的以下四大挑戰(zhàn)，以備于更好的從業(yè)和發(fā)展:

1）房源選點(diǎn)問題，獲取房源成本問題；

2）分銷渠道和營銷費(fèi)用問題，空置率和周轉(zhuǎn)率問題；

3）隔間能耗計(jì)算問題，IT系統(tǒng)問題；

4）盤源和遠(yuǎn)期租金上漲預(yù)測問題，實(shí)現(xiàn)盈利問題；

目前業(yè)內(nèi)比較領(lǐng)先的幾家長租公寓服務(wù)商之一九豬提出了比較領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)+解決方案，就是以房源為中心進(jìn)行智能化和金融化的便捷生活服務(wù)，未來很美未來很好，而關(guān)于長租的未來他們正在開始起航和攪局。（本文獨(dú)家首發(fā)鈦媒體）

附：長租品牌公寓及行業(yè)相關(guān)最新動(dòng)態(tài)：

愛屋吉屋，傭金減半。

鏈家丁丁租房，0傭金。

淘寶與青客公寓的合作，推出芝麻信用租房。

58同城的首款租房分期信用貸款產(chǎn)品“58月付”正式上線。

鏈家旗下的 “自如·友家”與京東白條推出“自如白條”項(xiàng)目。

租房平臺(tái)雙零費(fèi)用，房東、租客直聯(lián)直簽，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保障及租客人身意外傷害保險(xiǎn)。

（本文作者楊秀江，自媒體人，關(guān)注微電商、房產(chǎn)、在線教育的互聯(lián)網(wǎng)+變革和機(jī)遇；微信號(hào)：xiujiang89）