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登錄多數(shù)房企從來沒有面對過如此特殊的局面:
去年8月監(jiān)管部門“三道紅線”融資新規(guī)發(fā)布后,被“逼”著降負債、降杠桿、保安全;
今年3月,包括北上廣深在內(nèi)的22個重點城市,被要求集中供地,原則上一年不超過3次。其他18個城市分別是南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。
資金、土地,房企的兩個“命門”,正進入新的玩法模式,命運難免有更多分岔。
以集中供地來說,此前有分析認為,這一新政對大型房企將帶來較大影響,但對中小房企反而會有利好,表現(xiàn)在大型房企短期內(nèi)籌融資難度增加,難免顧此失彼,不能同時參與多個地塊競爭,不能再利用資金和信息優(yōu)勢“通吃”市場、壟斷資源。而中小房企可能有更多選擇的余地,因為大型房企可覆蓋機會減少,它們可以避開與大房企的直接競爭拿下地塊。
但目前的現(xiàn)實比較“骨感”。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至6月3日,全國已有包括北京、天津、沈陽、長春、深圳等19個城市完成了今年首批集中供地,成交金額高達8333億元。
其中有兩個突出現(xiàn)象:一是首批集中供地的土地價格上漲高企,比如重慶,46宗土地中有22宗的溢價率超過50%。再比如杭州,對溢價率做出限制,但集中供地首日成交的32宗土地中,基本都以靠近30%的溢價率上限成交,其中有24宗進入了競自持環(huán)節(jié)。
二是中小房企不但沒享受到新政利好,反而更多陷入進退兩難的處境,主因在于土地作為基本生產(chǎn)資料,必然要不斷拿地,冒著高溢價率也要和大房企“掰掰手腕”,可高價拿地后怎么做出一定的利潤,同樣焦慮。
公開信息顯示,被認為是房企50強的杭州濱江集團,在杭州首批集中供地土拍中拿下5塊土地,拿地“壕”氣,但接下來怎么辦?其董事長在與投資者的互動中表示,“努力做到1%~2%的凈利潤水平”,而要實現(xiàn)這一目標,是建立在“濱江團隊精干高效管理,公司融資能力強,融資成本低,品牌影響大”這樣的狀況下。
旭輝集團旗下晨曦資本研究院發(fā)布的報告顯示,今年5月上旬北京掛牌出讓的30宗地中,虧損及零利潤地塊占39.13%,低利潤項目占52.17%,中利潤項目僅有8.70%,中高利潤及高利潤項目占比為0。
大概率來看,集中供地新政可能更利好頭部房企,其次是中型房企,小房企則日子更艱難。這背后的因素包括不限于:頭部房企資金實力更強、22個城市錯開供地時間,所謂的資金壓力也就弱化很多,對頭部房企來說玩法差不多。但土地市場交易的集中化,加重了土地的稀缺性,以及競爭成本壘高,導致中小房企不得不跟,而又難顧及利潤,面臨資金壓力增加、賺錢更難雙重問題。那種“拿錯地可能會死,不拿地只能等死”的窘境更加明顯。這樣的情況如果較長期持續(xù),房地產(chǎn)市場格局也將再次生變。
這種迅速上演的變局,對文旅地產(chǎn)企業(yè),或文旅是重要業(yè)務板塊的地產(chǎn)企業(yè),也將帶來巨大沖擊,畢竟“地產(chǎn)”仍是其中內(nèi)核。這在一二線城市表現(xiàn)會更為突出,一方面,上述22個城市已囊括了多數(shù)一二線城市;另一方面,一二線城市仍是文旅地產(chǎn)項目的競爭高地,其影響因素包括:
1、最新統(tǒng)計的整體城鎮(zhèn)化率雖已超過63%,后續(xù)整體速度會放緩,但還會升高(不同區(qū)域速度不一),今年的政府工作報告即提出“深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,加快農(nóng)業(yè)轉移人口市民化,常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%,發(fā)展壯大城市群和都市圈。”
分兩個維度來理解,一是城鎮(zhèn)化率已較高的區(qū)域,已形成更多更高層次的文旅消費需求,且還將走高;二是城鎮(zhèn)化速度較快區(qū)域,文旅消費需求也處于抬升階段。這些意味著核心一二線城市的文旅消費圈層擴容,為新型文旅項目落地提供了市場空間。
2、城鎮(zhèn)化推進下,意味著人口增加、區(qū)域外擴,在核心一二線城市表現(xiàn)更明顯,疊加交通條件改善,城市消費的距離圈層延展,也會帶來相應的文旅項目心需求。
文旅地產(chǎn)企業(yè)、或文旅是重要業(yè)務板塊的地產(chǎn)企業(yè),將會面臨多重挑戰(zhàn):
1、上述的拿地挑戰(zhàn),既囿于自身困境,也要面對與知名企業(yè)競爭中可能被碾壓,將優(yōu)質土地供給潛在空間壓縮。旅游央企,大型房企,或已有代表文旅地產(chǎn)項目的房企等,相對挑戰(zhàn)小一些,反之其他企業(yè)則挑戰(zhàn)較大。
以華僑城為例。
華僑城A6月1日公告稱,其公司全資子公司(共2家)以85.03億元共競得蘇州市三宗國有建設用地使用權。從拿地公司名稱及經(jīng)營范圍來看,這三塊地大概率將作為旅游地產(chǎn)/地產(chǎn)項目用地。
2、資金挑戰(zhàn)。上述的“三條紅線”融資監(jiān)管新規(guī),已是直接的巨大制約。同時,不少地方政府已更加“精明”,正在逐步告別以往較“粗糙”的文旅地產(chǎn)開發(fā)模式,表現(xiàn)之一是對文旅地產(chǎn)項目投資方的資金來源更為關注,“卡”得更嚴,是銀行等金融機構貸款籌資,還是自有資金,地方政府態(tài)度迥異,前者較難過關,后者則更容易,這對習慣于“空手套白狼”,或多依賴銀行貸款等資金開發(fā)循環(huán)盤活的房企來說,拿新地開發(fā)新文旅項目的門檻抬升了不少。
3、延續(xù)上述第2點邏輯,更多的地方政府已明晰文旅地產(chǎn)項目的模式、玩法,這會推動更多的本地龍頭類國資旅游企業(yè)或地產(chǎn)企業(yè)等入局,玩法類同,低價拿大量土地,蓋房、建設文旅項目,賣房、運營文旅項目,同時激活項目區(qū)域商業(yè)活力,抬升區(qū)域土地價值。地方國資融資渠道多、融資成本低、政府信賴度高,且“肥水不留外人田”,何樂而不為?
面對這樣的競爭者,央企、大型房企還有不少抗衡可能,中小企業(yè)則受到更多沖擊。
4、運營挑戰(zhàn)。低價拿地、賣房回本及賺錢,但文旅項目草草了事,或平淡經(jīng)營,這種玩法已難以走通,地方政府不但更看重企業(yè)是否有運營文旅項目的(成功)經(jīng)驗,還要求先建部分文旅項目,或與住宅項目同期開建,同時分期批地,這導致企業(yè)的運營能力要求更高,資金壓力也更大,舊模式難以玩轉。
新形勢、新局面下重重挑戰(zhàn)壓頂,房企拿地的四大“痛點”——招拍掛流程復雜地價高,與知名企業(yè)競爭被碾壓,房企屬性太明顯不討喜,缺乏產(chǎn)業(yè)做支撐難入門,痛感已更加“劇烈”,如何緩解?
7月3日-5日,執(zhí)惠集團聯(lián)合中厚明德,特別開設《產(chǎn)業(yè)用地與價值管理》一站式項目實操落地班。
本次實操落地班將聚焦“康養(yǎng)、文旅、鄉(xiāng)村振興、文商旅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”五大板塊,對房企拿地進行前瞻性、系統(tǒng)性、針對性的分析講解,并提供咨詢問診、專家到家、產(chǎn)業(yè)導入等一站式服務,解決房企勢單力薄、資源有限問題,最大限度縮短拿地時間,用優(yōu)質產(chǎn)業(yè)撬動土地政策,降低住宅開發(fā)成本,用住宅溢價進行配套建設,產(chǎn)業(yè)運營持續(xù)收益,讓項目盈利多元化,轉型升級新方向,核心優(yōu)質產(chǎn)業(yè)做配套,從同行房企中突出重圍。
改變現(xiàn)狀,突破困境,有時需要一個契機、抓住一個機會。