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在變化形勢下，原來做五星級酒店為主的開元旅業,將不再興建五星級商務酒店投資也主要集中鄉村度假酒店、文化主題酒店、曼居商務酒店及森泊度假村等方面。
投資方向有所側重的同時，開元旅業還將調整現有星級酒店的運營管理。由于高星級酒店面對的人群發生了變化(原來面對的是政府高端人士，現在則以商務會議人士為主)，開元將一方面壓縮大餐飲比例(調到了50%左右)另一方面則降低人均消費標準(從2012年以前的500元降到了250元左右)。

“降一半并不是說營業收入減半，因為其他客戶群體就增加了。去年我們的人均消費降了將近一半，但是餐飲總收入只下降了15%左右，貫徹薄利多銷原則就是我們的調整。”開元旅業集團董事長陳妙林表示。
除自持酒店外，陳妙林認為，作為一個酒店集團來說，不能完全靠自己的資本去建造，因此，開元自2007年開始做輕資產模式，現在一半是重資產，一半是輕資產，“我們計劃到2020年80%以上都會是輕資產，20%是重資產，輕資產發展比較快一點”。
隨著輕資產規模越來越大，開元也正在籌劃酒店集團的單獨上市。據陳妙林介紹，上市資本包基本以輕資產委托管理為主的，“今年預計做到1個億的利潤，爭取明年達到1.3-1.5億元的規模。如果按照現在A股上市公司市值計算，上市后的市盈率將達到40倍”。
開元旅業投資方向的調整，不過是整個地產行業或者說酒店行業大變動的冰山一角。在集團已走過27個春秋后，陳妙林指出，當前房地產市場經歷多輪洗牌是必要的，“讓大家清醒一下，任何產業都不是好做的”。
以下為觀點地產新媒體對開元旅業集團董事長陳妙林先生的采訪實錄：
記者：國家旅游局時隔15年后再度開啟旅游行業杰出人物的評獎，旅游局再度評獎是不是意味著旅游行業將迎來新變化?
陳妙林：旅游局再度評獎主要有三個因素，一是這幾年中國旅游業每年保持11%-12%增長速度，好于中國經濟增長速度。
第二，中國對旅游業越來越重視;第三是國家旅游局想通過評飛馬獎鼓勵旅游業的發展。
記者：隨著旅游行業形勢漸好，集團在旅游投資方面是不是有側重?
陳妙林：在經濟與環境發生出現一系列變化后，我們在旅游投資上也有一些變化。原來開元旅業以做五星級酒店為主，現在我們不再興建五星級商務酒店，投資也主要集中在三大方面。
一方面是投資一些鄉村度假酒店，取了一個新名字叫芳草地;第二，投一些文化主題酒店，像紹興大禹、寧波十七房、鹽官古城這種;第三就是曼居酒店。
除此之外，四年前我們跟荷蘭一個公司準備合作開發森泊度假村，這個項目原來是跟政府合作的，但由于政府拆遷、供地等原因，這個項目一直沒有做出來。
去年開始，我們開始在其他地方選址，馬上就要簽約湖州長興地塊，位于太湖邊，準備建一個綜合性休閑度假旅游項目，其中包括各種游樂設施、度假木屋式酒店。預計初步投資18億元，9億元建度假酒店，9億元建游樂設施，這個項目將是未來重點投資領域。
記者：開元已有幾個落地的文化主題酒店，能不能將這類酒店歸為一種精品酒店?該類酒店的價位如何?
陳妙林：二者的概念不一樣，類似曼居這種商務酒店可以叫精品酒店，但文化主題酒店均帶有特定文化內涵，比如說紹興大禹酒店是由大禹后代為大禹守陵形成的古村改造而成;寧波十七房則是寧波幫發源地，鹽官古城的民居也比較有歷史文化底蘊。
價位方面，這類酒店會比較高。紹興大禹酒店只有99個房間，周末平均房價接近2000元/晚，平時是1200元到1500元左右，比五星級酒店還高。
雖然這種酒店住起來肯定不如五星級酒店舒適，但賦予特定文化內涵后，有文化的小資青年、喜歡懷舊的人或長期居住在大城市的都市青年，會比較喜歡。
記者：開元文化主題酒店主要分布在浙江，未來會不會推向全國其他地方?如何看待其發展前景?
陳妙林：發展這種酒店最重要一點是和政府合作，如果政府不支持，我們自己很難動員老百姓拆遷。由政府做好這些工作后，我們的成本相對比較低，成功的可能性就會高很多。
至于這類酒店的發展前景，我認為會越來越好，因為中國的老房子能夠留下來的越來越少，越來越稀缺，所以會比較有生命力。
現在民宿、農家樂、民俗做得很好，就是因為這種有特色文化內涵的東西越來越少，而五星級酒店、高樓大廈卻越來越多。
記者：除文化主題酒店外，曼居酒店定位是中高檔商務酒店，主要特色什么?
陳妙林：曼居酒店具備五星級酒店的基本客房設施，但又化整為零的去除了星級酒店的會議、娛樂、餐飲等設施，因此深受商務人士喜歡。
現在一些經濟型酒店都開始轉向中高端商務酒店，像如家現在在做，因為經過十多年客戶培育，70后這批人都慢慢成長慢慢走向更為高端職位，因此低端經濟型酒店市場會慢慢變小，中高端商務酒店市場會越來越大。
記者：在開創新品牌的同時，開元如何調整現有高星級酒店的運營模式?
陳妙林：高星級酒店面臨的調整不是說服務低端化，而是面對的人群在發生變化，原來面對的是政府高端人士，現在則以商務會議人士為主。
第二是壓縮大餐飲、大會議類型酒店建設，原來五星級酒店餐飲比例占到60%，去年我們把這個比例調到了50%左右，一半是餐飲，一半是客房。
第三，隨著目標客戶人群發生變化，我們的產品也在發生變化。原來餐飲收入主要來自高端宴會，現在則面對大眾、普通百姓消費群體，人均消費從2012年以前的500元降到了250元左右。
當然，降一半并不是說營業收入減半，因為其他客戶群體就增加了。去年我們的人均消費降了將近一半，但是餐飲總收入只下降了15%左右，貫徹薄利多銷原則就是我們的調整。
記者：除自持酒店外，開元在做酒店托管輕資產模式，這是一種轉型嗎?
陳妙林：這個不是轉型，作為一個酒店集團來說，不能完全靠自己的資本去建造，一開始要做酒店品牌肯定是要有自己的酒店，不能說創造一個品牌直接輕資產運營，這沒有人相信你，所以第一步是重資產模式。
我們在2007年開始做輕資產模式，現在一半是重資產，一半是輕資產，今后輕資產規模會加大，計劃是到2020年80%以上都會是輕資產，20%是重資產，因為輕資產發展比較快一點。
記者：開元一直在謀劃酒店集團單獨上市，這一動作進展到哪一階段?
陳妙林：我們的上市路走得比較艱苦，一開始是計劃酒店集團重資產和輕資產一起上市，接著是重資產和輕資產分開上市，后來想把重資產規模做大，將酒店、物業、房產打包上市。
隨著房地產形勢快速變化，現在我們計劃將三塊分拆上市。其中，物管公司已在去年進行了新三板上市，重資產將在香港以REITs的形式上市，今年正在做酒店的單獨上市。
記者：如果酒店單獨上市，資產包中將包括哪些東西?
陳妙林：基本上是以輕資產委托管理為主的，委托管理和租賃管理的酒店會放到輕資產上市平臺，今年預計會做到1個億的利潤，爭取明年達到1.3-1.5億元的規模。如果按照現在的A股上市公司市值計算，上市后的市盈率將達到40倍。
記者：進入互聯網+時代，酒店發展需要互補與創新，您近期也到訪過尚客優交流互動，未來將在哪些方面與其展開合作?在互聯網+方面，開元有沒有一些計劃?
陳妙林：三四年的時間，尚客優做了1000多家酒店，3萬多個房間，發展非常迅速，確實有很多地方值得我們去學習。
我們與尚客優的合作主要在酒店會員聯盟方面，當然他們也提出一些重資產合作，這方面雙方還要進一步洽談，因為共同點還是比較少。
尚客優酒店比經濟型酒店還低一個檔次，每一個酒店基本50個房間左右，但開元即使是曼居酒店也是按照四、五星級酒店標準在做，規模都是在150間以上。
記者：為什么尚客優能在短的時間實現快速擴張?如何評價商業與管理模式?
陳妙林：尚客優理念比較新，完全是輕資產發展模式，推出后恰好符合中央“大眾創業”的要求。尚客優的酒店規模比較小，如果是50個房間，每個房間的標準是6萬元，那一個酒店只要投資300萬，所以尚客優能發展很快。
當然，對尚客優來說，個人可以用100萬來投資一個酒店，也可以用50萬來投資酒店的西點店，或是用20萬來投資酒店的一個咖啡廳，這樣就比較靈活。
但對方跟我們又不一樣，我們是先做成功了再推向市場，對方是沒做成理念就推向市場，我們比較傳統，他們的是比較先進的思維方式，可這種模式不適合開元。
記者：不管是輕資產還是重資產，酒店運營對資金的要求都非常高，集團一般是怎么解決這個問題?有沒有一些融資動作?
陳妙林：說融資的窗口期是中國股市，中國股市大漲就是融資的窗口期，按照比較流行的說法，在風口上豬都會飛起來。
酒店集團原計劃三年后上市，而在今年急著推出，也是看到了融資窗口期，因為現在上市后市值高就更容易融資，而且批準也比較容易。
記者：在天津之后，集團在蕭山又布局了養老地產項目，該項目進展如何?您怎么看當前國內養老地產的發展情況?
陳妙林：天津的養老院是個試點，我們堅定認為雖然步子不快，但是中國養老產業肯定有很大的發展。養老有三種，一種護理性養老，一種居住性養老，設計一個老年公寓，然后集中起來管理，還有一種旅游性養老，像海南大部分是旅游性養老。
天津項目是四星級酒店改造成的養老院，屬于護理型養老，但要賺錢也不容易，現在不要說入住率不高，即便入住率高，每個房間兩三千的租金也不過打平成本。但我們仍在堅持，就是想做成一個模式，做成一個品牌，就像我們做酒店一樣。
我相信養老產業以后一定會賺錢，現在政府也在出臺很多政策鼓勵養老產業，但中國養老問題一定是個大問題。
記者：養老產業國內發展條件不成熟，主要哪些因素導致的?
陳妙林：首先觀念是一大原因，很多人進養老院，小孩不愿意，父母也不愿意。所以我們物業公司現在在做一些上門服務的養老業務，比如說我們小區的業主家里老人沒人照顧，又不愿意送出去，我們可以提供上門服務，這也是一種養老模式。

我們正在設計幾種模式，第一，把老人接出來，在小區設一個公共區域照顧這些老人;還有一種就是派人上門服務，這都是我們要發展的模式。
一是觀念問題，二是養老保險制度問題，現在七八十歲需要護理的老人大部分都沒有養老保險;第三，養老的勞動成本、房屋成本都很高。
記者：既然租金成本太高，未來公司會不會考慮自己拿地做養老產業?
陳妙林：自己拿地也有土地成本，當然政府會給一些政策。未來蕭山項目計劃自己拿地，做成綜合性養老項目，包括居住型及護理型，先是居住型的，當老人到了七八十歲就過渡到護理型。
記者：集團發展已有27年歷史，期間中國房地產市場經歷了多輪洗牌，您如何看待地產行業未來走勢?
陳妙林：我認為中國房地產大的問題應該沒有，這一輪調整是必要的，讓大家清醒一下。
任何產業都不是好做的，就像酒店一樣，房子越蓋越多，建的酒店也越來越多，這個行業也就不好做了。
這一輪洗牌以后，很多該退出的退出，該破產的破產，沒進來的就不敢進來，進來的也退出了，這個產業就會健康。我們經常說沒有一個破產的行業，只有破產的企業，企業會破產，行業不會破產。
記者：未來房地產行業的發展應該沒有問題，酒店行業也是這樣的嗎?
陳妙林：酒店行業應該會有一些調整，比如說我們天津的酒店就改成養老了，北京、上海很多酒店則改成了寫字樓，因為寫字樓租金比酒店高。
在北京、上海都沒有問題，杭州就有問題，因為杭州寫字樓租金不高，北京、上海因為房價高，租金就高。我們北京一個酒店經測算后做寫字樓比做酒店好，但確實舍不得酒店裝修的成本。
未來這些會在市場調整下慢慢改變，通過幾年的時間，一定會有一個健康的產業。
中國酒店這幾年盲目發展主要有幾個原因，第一是通過房地產帶動酒店發展，賺了錢就去建酒店，其中包括政府大力推動。
第二個原因，有一些企業賺了錢后，也會傾向去投資建酒店，總覺得很光彩，但不知道酒店光彩的背后是艱難。