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一、城鎮化搞不下去的原因

從現象上看不錯，城鎮化是搞不下去了。早在兩三年前，這種以房地產思路做的城鎮化項目，必然死路一條，道理很簡單：

第一，城市房地產開發是居住需求，是剛需，而郊外城鎮化不是居住需求，而是游玩需求，購買動機完全不同。

第二，房地產開發是快周轉，是基于銀行的債權體系，而銀行債權的前提是你要有贏利能力。而城鎮化項目是慢周轉，是個長期收益的事，銀行顯然不能支撐，也不愿支撐。

第三，房地產是個簡單的業態，建好房子銷售就好了。而城鎮化項目是多業態，是個小社會，非常復雜，這也是房地產企業搞不定的。

遺憾的是，中國的城鎮化項目，基本是由房地產公司搞的，他們以為象過去做房地產一樣，把房子賣出去，獲得現金流，然后再反補城鎮化項目就行了，但現在城里的房子都賣不出去，城外的房子如何賣得動？

所以，我斷定城鎮化項目做不動，事實也正是如此，在城鎮化喊了兩年之后，聲音終于小下來了。

但城鎮化真的錯了嗎？以國際發展趨勢，是個正常的人都會認同城鎮化，或者說逆城市化是必然趨勢，中國的城鎮化戰略并沒有錯，錯在玩城鎮化游戲的都是房地產商，他們以房地產思路做城鎮化，自然大錯特錯。

當然，帳也不能全算在房地產商身上，他們不做，誰又來做？根本的問題，還是出在中國的金融體制問題上。

二、城鎮化與政府救市：繁榮的資本市場是創新與城鎮化的前提

對目前出現的股市災難，本輪政府拿出的姿態是，不遺余力去救市，舉全國之力務必把股市挺上去。奇怪的是，過去Ｎ多主張市場自由化人士，包括我本人，對政府的這種做法采取了支持的態度。

按道理，政府強力干預市場，這當然是錯誤的。但為什么這次救市得到了不少市場化人士的支持，這是因為大家清楚，中國今天的出路，在于一個強大而自由的資本市場，而這個市場已經開始了，比如新三板放寬管制，明確實施主板上市注冊制，這是多好的勢頭？

所謂“大禮不辭小讓”，方向正確，我們小民其實很寬容政府在特殊時刻的“任性”。但問題是，救這個市來干什么？只有在一個條件下，我們支持政府救市，那就是讓中國的資本市場自由化，發揮真正的股權市場功能，拯救與支撐中國的創新。

在過去，中國的金融體系是銀行一家獨大，銀行這樣的債權體系，只會支持兩類企業，一類是房地產這樣的高產出企業，另一類是靠山寨，靠模仿迅速做大的制造性企業，結果是什么？是包括房地產在內的產能大量過剩。

是中國沒有需求了？非也，看看每年有多少人出國旅游，再看看全球４６％的奢侈品都被中國買走，這說明什么？說明國內的制造體系完全滿足不了中國中高端人群的需求，人民生活水平提高了，可企業只習慣生產山寨低價品，怎么辦？

出路在于創新，這就是“互聯網+”提出的由來。很多人認為“互聯網+”是如何應用互聯網技術手段的問題，我覺得，這種認識既低估了移動互聯網的革命意義，也低估了本屆政府的眼光。

我們要從金融層面來看“互聯網+”，這樣才能得到真正的認識。“互聯網+”在資本市場層面的最大意義，是傳統企業可以基于互聯網聚合客戶資源，創造新的業務模式，這在資本市場上是可以估值的。這種估值模式，改變了傳統企業靠硬件，靠賺錢才能融資的模式。

這意味著，中國相當一批傳統企業，完全可以通過互聯網改變商業模式，從而到資本市場直接融資，有了錢，有了金融系統性的支持，企業才能夠講轉型，否則，誰有這能耐？

城鎮化在國家層面最重要的戰略意義，就是承接城市中產階級消費升級，在擁有了住房汽車之后，中產階級需要遠離越來越擁擠的城市，去親近自然，去享受文化娛樂生活，住宅市場下降，城鎮化市場上升，這多自然？

只不過，不能再以房地產的思路去做城鎮化了，而是要以“互聯網+”的思路，從金融層面來解放問題。或者這樣說，城鎮化項目如果不從金融模式的設計上突破，是沒有出路的。

有人不耐煩了，理論好講，如何做才是真招。好吧，城鎮化項目業態無非有如下幾種：商業地產，旅游地產，養老養生地產，農業休閑地產，文化地產，產業地產幾種，下面，我就來講如何做。

三、實戰模型二：“互聯網+商業地產”項目的頂層設計

受電商的沖擊，商業地產陷入了困境，開業了的商業綜合體一天不如一天，慘淡經營。在建或沒有開業的，招商招不起來，店鋪賣不出去，未來在哪里？

其實按“互聯網+”的思路，出路很容易找到，那就是改變傳統的“商業地產住宅化”思路，即不要指望賣掉商鋪來回流現金，而是建立“互聯網+社交＋商業”的資本模型，這個模型包括這么幾點：

１，開發建立本地生活化的電商平臺，細分用戶。

２，把招商的錢用于吸引用戶到平臺上來（按互聯網營銷標準，二十萬本地用戶也就幾百萬搞定）

３，將這個電商平臺資本化（按資本市場估值，２０萬本地用戶至少值兩千萬美元），平臺有了價值，引入投資者就簡單了。

４，將線下商業地產作為電商平臺的體驗平臺、社交平臺與大眾創業平臺（建立本地微商的創客體系）。

５，將此Ｏ２Ｏ體系到新三板或創業板上市（地產是上不了市的，要通過Ｏ２Ｏ去上市），通過增發獲得經營所需要的資金支持，并通過并購或被并購等方式實現規模經營，將資產證券化。

６，以上做法，就是真正的Ｏ２Ｏ，大家可以對照看，我講的Ｏ２Ｏ與萬達王健林的做法區別在哪？先有線上后有線下，這才是真正的“互聯網+”，而萬達王健林的做法，正好相反，這就是我認為萬達電商轉型基本沒有成功的可能。

四、實戰模型二：““互聯網+旅游地產”項目的頂層設計

旅游地產最大的問題是旅游投資期長，投資大，另外，旅游有十分明確的季節性，旅游旺季供不應求，旺季一過，門可羅雀。目前旅游地產做不起來，原因就在于此。

其實按“互聯網+”的思路，出路很容易找到，那就是改變傳統的“旅游地產住宅化”思路，即不要指望賣掉地產來回流現金，而是建立“互聯網+旅游文化＋休閑養生”的資本模型，這個模型包括這么幾點：

１，建立全國甚至全球性的旅游主題的電商平臺，以興趣，愛好與價值觀細分旅游用戶（更簡單的做法，是直接與旅游電商公司成立合資公司）

２，把招商的錢用于吸引用戶到平臺上來（按互聯網營銷標準，幾十萬旅游用戶也就最多幾百萬就搞定）

３，將這個電商平臺資本化（按資本市場估值，幾十萬旅游用戶至少值幾千萬美元），平臺有了價值，就可以引入戰略投資者。

４，將線下旅游地產作為電商平臺的休閑社交娛樂平臺（把旅游需求轉化為休閑度假娛樂需求，從而有效避免淡旺季問題），產品發布平臺（如拉斯維加斯）與大眾創業培訓平臺（主題化的微商體系），通過眾籌等方式創造參與式的旅游景點。

５，將此Ｏ２Ｏ旅游體系到新三板或創業板上市，通過增發獲得經營所需要的資金支持，并通過并購或被并購等方式實現規模經營，將資產證券化。

這種設計與過去房地產思路最大的不同，在于我們先要搞清楚，旅游的資本價值是什么？是游客而不是所謂的景區，游客才是旅游地產最值錢的資本。

當然，你可以說，沒有景區如何有游客？是的，但先做游客還是先做景區？是把游客當成資本價值還是把景區當成資本價值，這是完全不同的兩個思路。

一旦旅游地產的資本模型建立在如何聚合旅游客戶上，這樣的做法就完全顛覆了傳統的旅游地產思路，讓旅游投資模式發生了改變。比如完全可以讓游客來“眾籌”參與創造景區，相比自己關門建造，既省錢，又省力。

對于養老養生地產，農業休閑地產，文化地產，產業地產，原理都是共同的，按照國際消費趨勢，在人均ＧＤＰ超過八千美元之后，消費的動機與行為方式都發生了很大變化，別再把消費者當成消費工具，而是要基于消費者創造出他們喜聞樂見的設施與服務。而這種創造方式，在今天有了一個十分重大的突破，那就是互聯網＋。

結語

關于城鎮化，很多研究也不再僅僅是種想法，這一年多來，與不少客戶在合作進行。而正是因為我們這種創新型的模式，我覺得中國的資本市場就太重要了，這也是我打賭中國股市不會崩盤的原因。

道理很簡單，在中國制造嚴重山寨化與過剩化的背景下，如果創新者不得到支持，那失敗者不再是單個的企業，而是國家了。經濟是基礎，這點統治者比我們清楚。

現在，資本市場正處于一個轉型期，新三板，戰略新興板，創業板，甚至主板，全面轉向注冊制，且很快全面打通，我們知道，中國經濟轉型在此一舉，再也輸不起了。

記得巴菲特說過一句話：“別人貪婪的時候，你要恐懼。別人恐懼的時候，你要貪婪。”

城鎮化戰略錯了嗎？看看國際趨勢就明白了。城鎮化項目現在讓人恐懼嗎？是的，讓人恐懼。一個代表趨勢的東東讓人恐懼，意味著什么？

意味著可以“貪婪”地行動了！