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長(zhǎng)租公寓是租賃市場(chǎng)中的一個(gè)新興力量，也是產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)中處于風(fēng)口上的市場(chǎng)。粗略估計(jì)，中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億，潛在空間巨大，這也是長(zhǎng)租公寓受到廣泛關(guān)注的原因之一。
長(zhǎng)租公寓：廣闊的潛在空間

從幾組數(shù)據(jù)中來(lái)觀察這個(gè)市場(chǎng)：

第一，龐大的流動(dòng)人口催生租賃需求。

中國(guó)的流動(dòng)人口規(guī)模超過(guò)2億，青年人占絕對(duì)比例，且他們的需求以租賃為主，簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)表明目前有超過(guò)1.3億青年人通過(guò)租房解決居住問(wèn)題，一個(gè)不太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓烙?jì)表明這部分人的市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)4000億。

考慮到北京、上海和深圳是人口流入的三大城市，這里的市場(chǎng)空間相對(duì)更大，以上海為例，公安部的數(shù)據(jù)顯示上海的人口已經(jīng)達(dá)到了4000萬(wàn)，常住人口2500萬(wàn)，1500萬(wàn)流動(dòng)人口，每年平均凈流入在70萬(wàn)～90萬(wàn)之間。為什么上海會(huì)成為公寓行業(yè)集中爆發(fā)的重地，數(shù)據(jù)可以說(shuō)明一切。
第二，年輕人的租賃需求不斷升級(jí)，傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)無(wú)法有效回應(yīng)和滿足他們的新型需求。

數(shù)據(jù)顯示77%的租房人群在30歲以下，85后居于絕對(duì)主導(dǎo)，通常情況下他們步入社會(huì)至工作3年以內(nèi)，開始有穩(wěn)定的租房需求，而85后人在優(yōu)越的條件下長(zhǎng)大，大多無(wú)法接受傳統(tǒng)二房東所提供的很差的居住條件。

他們更加強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化和社交化，強(qiáng)調(diào)思想和文化的氛圍，傳統(tǒng)的普遍租賃市場(chǎng)要么長(zhǎng)期忽視、要么無(wú)法理解這種需求，更不可能有效滿足，這為青年長(zhǎng)租公寓提供了可以切入的市場(chǎng)空白點(diǎn)，近年來(lái)出現(xiàn)的多個(gè)品牌公寓都在不同程度上響應(yīng)了年輕人的這種新型需求。

第三，目前公寓租賃市場(chǎng)的主力軍是職業(yè)二房東和個(gè)人房東，真正意義上的品牌公寓極度分散、規(guī)模極小，未來(lái)行業(yè)整合的空間極大。

個(gè)人房東房源少，少則幾套，多則幾十套，而且基于不同的租金、租期、房型，管理極其困難;職業(yè)房東則通過(guò)群租的形式把三房一廳或三房二廳改成十幾人的群租房，存在非常突出的安全隱患，目前不少城市也在打擊這種群租現(xiàn)象。

從相反的角度對(duì)比，中國(guó)真正意義的品牌公寓市場(chǎng)的發(fā)展則處于初期階段，美國(guó)最大的公寓管理公司有超過(guò)20萬(wàn)套房源，而且市場(chǎng)上供應(yīng)的房源中有超過(guò)60%都是品牌公寓。

考慮到公寓租賃屬于本地化服務(wù)，承租人地域選擇性強(qiáng)，出租人管理半徑有限，再加上房源獲取成本和資金需求較高等因素，造成了國(guó)內(nèi)公寓租賃市場(chǎng)極度分散的現(xiàn)況，單就北京而言就有約500個(gè)公寓品牌。

目前中國(guó)最大的北京自如，管理的公寓規(guī)模只有3萬(wàn)多套，北京的租客超過(guò)800萬(wàn)，公寓只是太平洋中的一滴水。
第四，消費(fèi)者行為的變化，這為互聯(lián)網(wǎng)改造公寓行業(yè)提供了潛在可能。

2015年3月份的 一次“網(wǎng)絡(luò)租房調(diào)查”表明，二三線城市通過(guò)網(wǎng)絡(luò)尋找房源的比例達(dá)到了54.2%，超過(guò)了北上廣深的47.4%。76.9%的用戶曾用過(guò)手機(jī)尋找房源，60.1%的網(wǎng)民愿意把放房源信息放到網(wǎng)上，占到了絕大部分比例。可以說(shuō)，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的趨勢(shì)已經(jīng)不可阻擋，絕大部分用戶開始通過(guò)手機(jī)來(lái)查詢租房信息。

如何針對(duì)手機(jī)進(jìn)行房源查找、租房交易等，應(yīng)該成為互聯(lián)網(wǎng)公司現(xiàn)在應(yīng)該重點(diǎn)考慮的事情。從房主的角度來(lái)看，更多的人開始接受將房源信息互聯(lián)網(wǎng)化，租房網(wǎng)站要做的就是要對(duì)這些房源信息進(jìn)行優(yōu)化、辨別、篩選，以最真實(shí)、最便捷的方式呈獻(xiàn)給租房用戶。
長(zhǎng)租公寓：挑戰(zhàn)和出路
從2002年至今，長(zhǎng)租公寓從無(wú)到有已經(jīng)經(jīng)歷10多年的發(fā)展，直到2014年迎來(lái)互聯(lián)網(wǎng)和資本兩大浪潮，這個(gè)行業(yè)才真正站到風(fēng)口之上。

然而，站在當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)看，公寓行業(yè)仍然處于初期的階段，并不會(huì)因?yàn)橘Y本的關(guān)注而有翻天腹地的變化，公寓的核心仍然在于從拿房到出房的存貨周轉(zhuǎn)速度，比拼的是運(yùn)營(yíng)能力。而行業(yè)本身遇到的挑戰(zhàn)仍然不少，總結(jié)起來(lái)，大致如下：

一、挑戰(zhàn)：長(zhǎng)租公寓的普遍問(wèn)題
1、房源選點(diǎn)問(wèn)題。

目前的選房模型不夠科學(xué)，通常都是粗略判斷一個(gè)地方比較便宜，先把它借下來(lái)，等到租金慢慢上漲，然后再到處去找租客，這點(diǎn)是不科學(xué)的。

肯德基的選址模型是一個(gè)很好的借鑒，為什么它會(huì)開這么多家，而且每一家都很盈利，通常肯德基會(huì)有非常專業(yè)的開店模型和研究報(bào)告以指導(dǎo)怎么去選地址，包括從人流、交通、周圍的客單價(jià)等。相比較之下，我們的選址是取決于創(chuàng)始人或者個(gè)人的判斷，但是這個(gè)差別真的會(huì)非常大。
2、獲取房源成本問(wèn)題。

舉個(gè)例子，一套徐家匯的兩房一廳正常租金是1萬(wàn)，有一家企業(yè)為了獲取房源，它給的是全傭(一般都是35%)，即一萬(wàn)塊錢的傭金。
3、盤源和遠(yuǎn)期租金上漲預(yù)測(cè)問(wèn)題。

通常房源獲取的成本和遠(yuǎn)期租金決定了中間的價(jià)差，這個(gè)價(jià)差的大小受制非常多的因素的影響。

其一是盤源是否充足。例如在上海的老城區(qū)里面，超過(guò)一千戶的樓盤不多，考慮到80%左右的自住率，意味著只有200套的可租賃房源，通常這些地方已經(jīng)有三個(gè)以上的二房東，再加上個(gè)人房東，所以這里的盤源緊張程度也決定了成本和拿房周期以及難度。

其二，租金的預(yù)測(cè)更加困難，通常會(huì)受制于周邊交通條件、商業(yè)配套情況等因素的影響。

4、空置率和周轉(zhuǎn)率問(wèn)題。

拿完房以后肯定就是算庫(kù)存了，庫(kù)存有實(shí)際庫(kù)存，有免租期，當(dāng)免租期結(jié)束之后才是實(shí)際庫(kù)存。如果免租期結(jié)束以后，房子還沒有租出去，就會(huì)產(chǎn)生空置率。周轉(zhuǎn)率的概念，就是從拿房、改造、再到出房的周期，這對(duì)營(yíng)運(yùn)能力有很強(qiáng)的要求。
5、分銷渠道和營(yíng)銷費(fèi)用問(wèn)題。

目前還沒有太好的分銷渠道，低端的主要集中在58同城的平臺(tái)上面，高端的主要還是通過(guò)一些門店的中介，門店中介營(yíng)銷的費(fèi)用也非常高，還有是通過(guò)做移動(dòng)端、做PC端，通過(guò)購(gòu)買非常多的關(guān)鍵詞。
6、IT系統(tǒng)問(wèn)題。職業(yè)二房東做不好的原因是因?yàn)樗麄儧]有IT系統(tǒng)，目前很多公司都是用excel表在統(tǒng)計(jì)，處于非常原始的階段。
7、隔間能耗計(jì)算問(wèn)題。現(xiàn)在大家都沒有很好地解決這個(gè)問(wèn)題。
8、實(shí)現(xiàn)盈利問(wèn)題。目前來(lái)看這是最大的問(wèn)題，如果一個(gè)公司剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的，就要抱著一種長(zhǎng)期抗戰(zhàn)的心態(tài)，投入可能需要三年、四年，通常做的比較好的三年收回投資，如果營(yíng)運(yùn)能力差一點(diǎn)，那么就五年、八年。
二、出路：智慧公寓管理
智慧公寓即長(zhǎng)租公寓與智能家居、IT系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合可能是一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展方向。在這個(gè)方向上，以下的解決方案可能是需要的：
第一，要及時(shí)的做到房屋房態(tài)的監(jiān)控。未來(lái)能否通過(guò)一個(gè)手機(jī)或一個(gè)終端，能夠及時(shí)了解房屋的狀態(tài)。現(xiàn)在很多人做公寓，甚至都不知道這些房子到底租了沒有，這很荒唐。
第二，安全監(jiān)控。因?yàn)橛腥鹤狻⒑献猓园踩O(jiān)控非常重要。
第三，智能門禁和門鎖。很多人是在Wi-Fi狀態(tài)下做門鎖，但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰的，這也是一個(gè)問(wèn)題。而且Wi-Fi也是有距離的，我個(gè)人不覺得這是未來(lái)的方向。
第四，房屋定位服務(wù)和入住體驗(yàn)服務(wù)。
第五，自助看房服務(wù)。
第六，隔間式精細(xì)化能耗計(jì)量。
長(zhǎng)租公寓：幾個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)
關(guān)于行業(yè)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，目前廣泛討論的重點(diǎn)方向包括公寓租賃平臺(tái)、租賃后服務(wù)平臺(tái)、社區(qū)資產(chǎn)管理平臺(tái)、二房東平臺(tái)以及公寓社交化等仍然停留在較淺的層面上。至于未來(lái)可能的趨勢(shì)變化，以下幾個(gè)方向值得深入探討：
第一，由單一的房屋租賃逐漸成為業(yè)主房屋資產(chǎn)管理。

業(yè)主的房屋資產(chǎn)管理是未來(lái)所有公寓公司去努力的方向，未來(lái)可能會(huì)有很多開發(fā)商以及經(jīng)紀(jì)公司一定會(huì)切入到物業(yè)資產(chǎn)管理。
第二，由集中包租逐漸成為房屋托管。

包租從未來(lái)看一定是不好的模式，是重資產(chǎn)的模式。為什么要包租?在一個(gè)特定區(qū)域的樓盤采取了包租以后，就鎖定了，當(dāng)通過(guò)包租相對(duì)集中之后，可以對(duì)這個(gè)樓盤有一個(gè)定價(jià)權(quán)，所以采取包租。如果包租到一定階段以后，當(dāng)形成品牌效應(yīng)的時(shí)候，一定要托管，不能再包租，集中包租長(zhǎng)期來(lái)看是錯(cuò)誤的行為。
第三，由單一區(qū)域經(jīng)營(yíng)逐漸成為區(qū)域經(jīng)營(yíng)。

現(xiàn)在有很多公寓管理公司有一個(gè)非常難以理解的現(xiàn)象，就是當(dāng)它在一個(gè)地方都沒有建立成熟的、可復(fù)制樣本的情況下，突然會(huì)進(jìn)行跨城市的異地?cái)U(kuò)張。正常情況下，租賃是一個(gè)區(qū)域化市場(chǎng)非常強(qiáng)的業(yè)務(wù)品種，個(gè)人理解，正確的做法應(yīng)該是選擇一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，把本地化做透，市占率做到第一，而不是追求不同城市的擴(kuò)張。
第四，由傳統(tǒng)租賃收入逐漸成為租賃消費(fèi)升級(jí)和金融產(chǎn)品融合型收入。
第五，分布型和集中式經(jīng)營(yíng)方式會(huì)融合，逐漸走向以社區(qū)為單位分布式集中管理，并滲透到物業(yè)行業(yè)。
第六，開發(fā)商和公寓運(yùn)營(yíng)商合作共建創(chuàng)業(yè)公寓。

未來(lái)公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整棟也好，只是產(chǎn)品的差異，不是業(yè)態(tài)的差異。未來(lái)衡量一個(gè)公寓企業(yè)的能力的關(guān)鍵指標(biāo)是兩個(gè)：第一，管了多少資產(chǎn)，多少間，多少租客，不要講什么業(yè)態(tài);第二，盈利還是不盈利。