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日前，國土資源部、住房和城鄉建設部、國家旅游局聯合發布《關于支持旅游業發展用地政策的意見》，《意見》明確提出房車營地用地按旅館用地管理。

不曾想，該政策的出臺，卻引發了房車露營業界一片唱衰。有業內人士甚至直言，此次政府定調房車營地用地類型，似乎有拍腦袋做決定之嫌。那么本期中國露營網將著重探討，通過幾位業界專家的觀點，從利空與利好兩個層面深度解讀該政策，同時也提出相應的應對措施。

科普

何為“旅館用地”

意見明確提出，“自駕車房車營地項目土地用途按旅館用地管理”，有很多業內人士在詢問，何為“旅館用地”。因此在進行解讀之前，我們應該首先明白，何為旅館用地。

根據住建部主編和批準并于2012年1月1日施行的《城市用地分類與規劃建設用地標準》國標GB50137-2011，現行用地分類采用兩大類，即城鄉用地分類和城市建設用地分類。意見中把自駕車房車營地的用地納入“旅館用地”，“旅館用地”屬于城市建設用地分類中的“商業服務業設施用地”大類的“商業設施用地”中類的“旅館用地”小類，類別代碼B14。

在該國家標準中，旅館用地是指賓館、旅館、招待所、服務型公寓、度假村等用地，屬商業服務業設施用地。

“商業服務業設施用地”指各類商業、商務、娛樂康體等設施用地，其核心內涵是以營利為主要目的商業服務設施，但是不一定完全由市場經營，政府如有必要亦可獨立投資或合資建設（如劇院、音樂廳等機構），包括“零售商業用地”、“農貿市場用地”、“餐飲業用地”、“旅館用地”、“加油加氣站用地”五小類。

2014年批準建設用地結構

2010-2014年批準建設用地變化情況

根據國土資源部公布的信息，2014年，國家共批準建設用地40.38萬公頃，同比下降24.4%，其中，批準占用耕地16.08萬公頃。批準單獨選址和城鎮村建設用地分別為14.11萬公頃和26.27萬公頃，同比分別下降24.7%和24.3%。其中，商業用地占2014年全部批準建設用地規模的15.6%。

利空

抬高房車營地發展門檻

拉高建設投入成本

中國旅游人才發展研究院副院長范業正表示，該政策的出臺給整個房車露營產業帶來了一定的利空結果。

范業正表示，把房車營地用地性質定調為旅館業用地，自然也就把自駕車房車營地排除在臨建設施之外，作為永久性設施對待。按照“旅館用地”來管理，根據《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定走相關土地出讓和轉讓手續流程，土地使用權出讓最高40年，用地價格自然而然地“水漲船高”。

范業正認為政策給整個房車露營產業帶來了三個層面壞的結果。第一是堵死了以前把營地看做“臨時建筑”的側邊球念頭。第二是辦理商服用地程序要走城建部門來辦理相關手續。第三是用地價格相對集體土地租用來說高出了很多。

范業正指出，營地用地所在的環境是自然環境，不該作為城市建設用地來看待。問題出在把營地項目看做了“城市旅館”項目，缺乏對營地項目的“露營”理念的理解。國際上主打“露營地”概念是很正確的。

華東師范大學自駕車房車研究中心主任符全勝則認為，自駕車房車營地具有公共服務屬性（與旅游廁所一樣）！如果同意這個定性，那么營地用地若按照旅館用地歸類管理，將把營地逼入以贏利為主要目的的旅游地產軌道。

總而言之，作為旅游新業態的自駕車房車營地項目一直受阻在用地問題上，一直期望有好的政策能夠支持其發展，好不容易等來了《關于支持旅游業發展用地政策的意見》，卻被納入了“旅館用地”來管理和收費。沒有等來優惠政策，等來了更加嚴格的管理和更高價格土地收費。 相應地抬高房車營地發展門檻，和拉高營地建設投入成本。

利好

保障露營地項目合法性

推進露營地產業化發展

光與暗共存。房車營地用地性質定調為旅館業用地，可以說為露營地產業發展真正帶來了曙光和機遇，我們不能忽視政策背后帶來的利空結果，也不能忽視政策帶來的積極意義。

ODM（上海）營地規劃設計公司總裁黎章程表示，政策從根本上明確了露營地建設的游戲規則，看似提高了門檻，實則從根上保證了露營地項目的合法性。他認為此舉對于推進露營地行業改革和行業產業化都有非凡的意義，比如在吸引社會資本大規模進入方面將有積極的指導意義，同時也為后續露營地項目的交易、兼并，合作提供了條件。

黎章程認為， 文件出臺的背景，一定意義上反映了當前露營地行業發展的火熱態勢。同時政策的出臺也讓露營地的行政審批手續變得更加明確和簡單。

廣東省旅游協會房車露營分會會長王鏑認為，定性營地土地使用性質，是和鼓露營地投資方介入產業發展，并推動產業健康可持續化發展。在我國，一切土地都是國有的，按使用性質不同，分別給予大家的使用權限和年限。獲取營地土地使用權，首先必須歸類土地使用性質。

編輯部認為，以往國家出臺有關露營地產業發展的政策，大多數屬于“鼓勵發展”層面。而本次將房車營地用地性質定調為旅館業用地，可以說是實打實的“利好”。政策為露營地發展實現了真正意義上的“零的突破”。“師出有名”才是第一步先要解決的事情。

應對

加強營地土地功能細分

節約土地指標減少成本

中國露營網CEO、途居露營地連鎖總經理孫建東表示，以前露營地建設及運營是各種保障難，難在于沒有合法的依據。如今，營地用地政策的出臺，不僅是讓營地建設發展“有據可依”，同時也相應地為產業提供了新的機遇。露營地在獲取合法后，可以進行相應的規避，去減少土地成本的投入。

孫建東表示，依照過往的建設規劃經驗，每個露營地地塊都要配備5%-10%的建設用地，而且意見明確指出，“自駕車房車營地項目按旅游用地確定供應底價”，如果實行底價，那么用地投入成本則會并不那么致命。

加強營地土地功能細分，是節約土地指標建設成本的重要規避手段。

回避的最好方法，是在營地規劃上，把營地建設部分規劃成“營地”范圍，盡可能減少建設用地范圍。

孫建東表示，在跟地方政府探討營地用地政策問題時，都認為土地的利用還是要區分對待，因為無論是從國外還是國內產業發展現狀來看，露營地土地大部分都是景觀用地。

在國外， 建設一個對當地社會負責任的汽車露營地是那些渴望與大自然親近的露營者們的愿望。華東師范大學自駕車房車研究中心主任符全勝也認為，自駕車房車營地具有公共服務屬性。據介紹，美國1/3的旅游土地以露營形式存在，那么中國也可以采取類似模式。

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