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中國，一個有著五千年文化的古國，擁有著眾多的古城，雖然有些因某個特定年代某些特殊原因被破壞，但是現代化的城市基建還是難掩其濃郁的文化積淀。

中國的每一個城市都有其獨特的風骨氣韻，最特別的是那些老城的建筑群，雕梁畫棟，碧瓦朱甍。若是雨天，撐把油紙傘，漫步在青石街上，多少帶點清雅文藝的感覺。

中國的經濟發展十分迅速，短短三十幾年，讓十多億人吃飽了飯。并且讓多數人溫飽過后開始追尋精神的自由以及文化思想的綻放。這是一個了不起的成就，這也是一個野蠻的成長過程。

在物質生活得到極大的滿足后，人們的生活關注點開始慢慢的轉移，從攫取生活質料的方向上，開始關注其之外的東西。就這樣在基礎產業發展到今天的水平，人們開始關注更遠的地方，開始關注人類本身的休閑生活方式。

現代化休閑產業、文化產業悄然而生，雖然這些產業很早就以各種傳統的方式存在著。實際上，這也是世界經濟與產業發展的一種趨勢，目前世界主要大國和經濟體如美國、俄羅斯、日本和歐盟國家都已紛紛把發展文化產業與旅游業上升為國家戰略性產業。

一、房地產行業是如何鍥入文化旅游地產這趟車的？

文化旅游地產的歷史非常早，自打人類活動有了人文名勝古跡這個概念開始，文化旅游地產便已存在。

后人通過對原有的文化旅游資源在基礎上進行創造性（或者修復性）盈利（或非盈利）的綜合型開發，或是以文化旅游資源為導向型的土地綜合開發。這種開發模式需要在地方性政府與發展商、地產與旅游業、公共產品與私人產品的有機互補或組合機制來運轉的。

文化旅游地產基本的開發導向分為： 

1.生態導向型的低度開發 

以生態資源為開發導向的低度開發的旅游地產項目的產品設計必須遵循生態化的原則，并且力圖在環境保護和游客消費之間達到生態與人類活動平衡，一方面盡量使人類旅游活動對環境的破壞減小到最小，另一方面使游客獲得更多的娛樂體驗。在這一原則之下，旅游產品的設計就必須立足于以下要點： 

①體現地域性：

地域性是對旅游區當地的歷史、文化的延續傳承，地域性的文化傳承是形成該地域內獨特性旅游產品的首要內在因素，所以地域性的獨特性因素也往往是該地域內旅游產品設計的靈魂。例如：西北窯洞、福建土樓。

②保護前提下的游憩性活動：

文化旅游區的生態系統、文化遺跡等比較脆弱，有些獨特的文化旅游元素一旦遭到破壞就很難再恢復重建，文化旅游區也將因此失去其賴以存繼的生命力，故而在文化旅游活動的設計上既要體驗游憩的性質，更要在保護現有的文化旅游資源的基礎上進行合理的開發建設。飲鴆止渴的方式是不可取的。 

③人與自然的互動聯系：

人類是伴隨著自然之美、自然之律發展而來的，在文化旅游產品設計中，不僅要設法增強人與自然的交互聯系，協調人與自然的關系，更要構筑人工生態系統，使人與自然形成良性循環的交互作用，便是這一“協調”的具體表現。 

2.歷史文化導向型的主題開發 

在地域性民俗、歷史文化資源的基礎上進行深層次的開發，側重于對本土歷史與文化資源發掘、梳理，并且試圖環繞這些特定的歷史文化主題，恢復、再生還原特定的歷史文化場景，打造出具有鮮明特征的形象和品牌。

這種模式對文化生態的修復、延續和保護是有積極作用的；各類旅游活動和項目開發也都圍繞歷史文化主題展開，通過還原半還原場景化的演繹，創造獨特的文化體驗； 

①以歷史文化為著眼點：

在特定的地理空間內，地域性的獨特性歷史人文資源往往是現代某一個城市或地域的發展所賴以生存的核心資源。所以在其后來的城市導向型發展架構下，文化旅游資源是作為整個發展的著眼點通過網絡化、產品鏈化或戰略規劃等方式相互連接起來的區域性旅游產業集群。所以挖掘并且有效的延展地域性的歷史文化資源的價值才是文化旅游地產的核心所在。

例如：莫言獲獎，他們老家要規劃出一個紅高粱文化產業園。高梁賠錢也要種植。為什么呢？這就是文化的價值點的挖掘。

②特色化是取勝關鍵：

在全世界都在努力挖掘地方特色的的時代，全都去側重開發人文資源就顯得沒有競爭力。一個規劃出色的產品是品牌樹立的基石，但是如果一個品牌要真正的樹立出來就必須要有特色化的因素在里面。

例如：建設紅色旅游區，特色之處就是當年紅軍匍匐的地方。具有一定的歷史價值特色。也有市場賣點。依托強大的紅色文化，樹立品牌。 

3.市場導向型的多元開發

①依托特定產業：

全國目前已建成、規劃籌建中的大大小小的影視城大約有110多個左右。影視城是以市場需求為導向，以影視資源為基礎的一整條產業鏈的產業集群。目前國內的影視城所面對的客戶界面主要分為攝制劇組、大眾游客。

②主題性開發：

主題性開發是指圍繞著某一個特定的已具有市場影響力的核心所開發的文化旅游項目。

比如商務主題最典型的就是博鰲，博鰲是以國際性會議規劃發展起來，是以商務主題為根基開發起來的。當然還有以其他的主題形式開發的，例如娛樂主體的方特、迪士尼等。博鰲論壇如此高規格的會議所在地，博鰲本身的自然條件功不可沒：

獨特的氣候條件：

島內年均氣溫22℃～26℃,年均降水量為163mL.每年晴日在300天以上。若按候(氣候學上定五天為一候)平均氣溫低于10℃為冬季,高于22℃為夏季來劃分,則海南島沒有真正的冬季,嚴冬北國冰封,海南島卻春意盎然。這種得天獨厚的氣候條件,是海南成為避寒休閑度假旅游勝地的極大優勢。 

環島海濱風景區:

博鰲坐落在大海旁,沿岸數十公里的濱海地帶水軟沙白,其周圍的海灘懿泥中,生長著密密麻麻的紅樹林,擋風搏沙,是開發濱海休閑度假旅游的理想場所。 

中西部保存完好的大片熱帶原始林區

海南開發晚.自然環境遭受現代工業污染較小。中部山地是熱帶原始森林的天然寶庫。壩王嶺、尖峰嶺等五大熱帶原始林區內完整的天然林景觀,實乃娛樂休閑度假的好去處。 

有黎、苗等38個少數民族

由于歷史、文化的淵源關系,中部山區的黎苗族至今仍保留著許多古樸淳厚的民風民俗和生活習慣。 

開發晚,環境接近原始,基本未被破壞

海南的旅游資源非常好，但是說實話，海南的旅游資源挖掘以及旅游業的品質確實讓人不敢恭維。世界性會議的場地確實讓去博鰲觀光的游客趨之若鶩。但是整個瓊北基本留不住游客。博鰲本身以國際性商務會議基地為帶動性的產業發展趨勢，但是圍繞著商務主題鋪展開的產業鏈就沒有能夠給博鰲帶來實質性的旅游經濟。 

二、文化旅游地產的開發特點及要點：

1.慢工出細活：

文化旅游地產項目開發是個細活，特別是古城修復性工程或者仿古建設。開發周期很長，對資金鏈要求很高，對投資者的耐力是一種考驗。 

2.價值點挖掘：

無論是地域性的民俗挖掘還是歷史性的文化積淀的找尋，對于價值點的把握是一個非常考驗團隊水平的活，在多維度的整合過程中，如何讓核心的價值點穿越全方位的布局是項目能否生存的最關鍵的所在。

在過去的短短十五年里，中國所開發出來主題性地產失敗率80%以上。和其他類別地產項目不同的是，文化旅游地產投資巨大，回報周期長，失敗率很高，經營難度太高。所以相比于商業地產等類別的地產開發來說，價值點的挖掘塑造才顯得尤為重要。

3.多元化模式：

多元化模式有多元化開發、多元化經營、多元化整合。

4.經營管理比開發重要：

無論是住宅還是商業地產、復合地產、文化旅游地產,經營遠比開發重要。請不要忽視！早期，大多發展商忽視后續經營與管理。但是我們再看看，那些我們奉之為行業標案的項目，哪個不重視經營呢？

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