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登錄在 2016 年之前,把自家閑置的空屋以低廉的價格出租給游客的情況,在日本法律里,都是違法的。伴隨著訪日游客的劇增,日本的住宿業(yè)開始蓬勃發(fā)展,保守的日本人,開始逐漸思考起如何把民宿合法化。
從今年 4 月份開始,日本的旅館業(yè)法終于對民宿有所實(shí)際意義上的放緩了?,F(xiàn)在這條法律的適用范圍擴(kuò)展到了全國的多個地方,同時,滯留時間縮短為了 2 天 1 晚,對于房屋面積的限制,人均 3.3 平方米以上即為合法。租用之前的申請也不再強(qiáng)硬,而是變成了“有向當(dāng)?shù)刈灾误w告知的義務(wù)”這樣的模糊說法。
民宿,閑置資源合理配置的新方向
隨著新生育人口減少,日本的閑置住宅越來越多。最近的一個數(shù)據(jù)顯示,在日本,總住宅數(shù)為 6063 萬戶,其中,閑置的住宅高達(dá) 820 萬戶。僅僅在東京,就有 81700 戶閑置住宅,大阪則有 67900 戶。擁有這些閑置住宅的屋主并不知道應(yīng)該怎樣處理這些空房,一方面,日本的房地產(chǎn)業(yè)一直都不十分景氣,二手房的買賣也不盡人意。另一方面,翻新舊房所要花費(fèi)的金額巨大。這些房主們沒有將舊房翻新的意愿。
與此同時,東京、大阪等熱門旅游目的地城市的賓館入住率高達(dá) 80% 以上。
面對著越來越顯得供不應(yīng)求的旅館業(yè)和亟待解決的空屋閑置問題,把這些閑置住宅經(jīng)過翻新之后改建為民宿,似乎成為了資源合理配置的一個新的方向。
《Wedge》雜志在 2016 年 4 月報(bào)道了這樣一個公司:在東京池袋,一所古舊的大樓里面,有一家來自中國的房屋中介,僅僅三個人,卻占據(jù)了整整一層樓的空間。在民宿放緩的背景下,這家管理會社應(yīng)運(yùn)而生,他們所瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶,正是面向那些赴日購置房地產(chǎn)的中國人。其中一個負(fù)責(zé)人對《Wedge》表示,“赴日旅游的中國人暴增,在他們看來,民宿比傳統(tǒng)的旅館更加便宜和人性化,如果同樣是中國人運(yùn)營的民宿的話,在語言溝通上更為便利,也就更有吸引力。因此,越來越多的中國人會想到日本來投資房地產(chǎn),進(jìn)而把它們打造成民宿。民宿在逐漸成為吸引中國人投資日本房產(chǎn)的一個重要的誘因?!?/p>
這些房產(chǎn)中介的出現(xiàn),搭建了閑置住宅屋主和民宿業(yè)主的橋梁。他們扮演著中間人的角色,把資源和需求進(jìn)行匹配,一定程度上緩解了目前空屋閑置過多的壓力。
山區(qū)的“地域活性化”的新的解決方案
兵庫縣篠山市,乘坐電車的話,這里距離大阪市區(qū)約有一個小時的車程。位于山間的篠山市,是一個有著 400 多年歷史的古鎮(zhèn),作為京都和山陰、山陽間的中心地域,篠山市有著多處國家指定的傳統(tǒng)建筑保護(hù)點(diǎn)。
NIPPONNIA日本兵庫縣篠山城的一個民宿組合,與其它民宿不同的是,它擁有四棟民宿,分別是 ONAE、SAWASIRO、NOZI、SION,每一棟都是超過 100 年歷史的古老建筑。你可以在 NIPPONIA 的主棟進(jìn)行住宿登記,然后去這四棟屬于 NIPPONIA 的民宿內(nèi)用餐、下榻。
負(fù)責(zé)這次改造工程的 NOTE,是一家專注于日本全國地域再生的公司。
從 2015 年 10 月,篠山市的第一處民宿開張開始,至今,NOTE 已經(jīng)完成了 60 多棟篠山市老宅的改建工作,據(jù) NOTE 的代表理事,出身于篠山市的藤原岳史所說,日本國內(nèi)現(xiàn)存古民居約 149 萬棟以上,因?yàn)檫@些民居多半處于閑置的狀態(tài),如果不進(jìn)行翻新改造的話,恐怕會自然崩壞、腐朽。這 149 萬棟民居里面,即使 NOTE 能夠承擔(dān)其中五分之一的改建工作,假設(shè)以每天能夠翻新 30 棟的速度,每棟的花費(fèi)在 3000-4000 萬日元,每年可以翻新一萬棟,將產(chǎn)生高達(dá) 3000-4000 億日元的花費(fèi)。
“僅僅靠行政補(bǔ)助是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,如今來看,也只有把翻新后的民居作為民間產(chǎn)業(yè),來實(shí)現(xiàn)資金的積累這一個辦法了?!痹诮邮堋禗iscover Japan》的采訪時,藤原岳史是這么說的。
得益于日本對民宿政策的放緩,這項(xiàng)民居改建成旅館的方案得以順利進(jìn)行。NOTE 在整個改建過程中,扮演著一個“中間人”的角色。他們?yōu)檫@次的民居改建,制定了一個多方分工、各自收益的流程。
為此,NOTE 先是找到了適合做民宿,地理位置還不錯的民居,通過當(dāng)?shù)刈灾螘?,與民居的主人進(jìn)行洽談。屋主將無償或者以極低的費(fèi)用,把房屋提供給 NOTE。然后 NOTE 從日本政策投資銀行獲得房屋改建的貸款,用這筆錢,NOTE 尋找到合適的建筑事務(wù)所,請專業(yè)的建筑師來承擔(dān)這次的改建工作。改建完成后,住宿、飲食等方面的運(yùn)營,NOTE 請來了專業(yè)的管理公司。廣告宣傳方面,則是請一休株式會社代為負(fù)責(zé)。
NOTE 的改建工作,為什么能夠進(jìn)行地如此順利并且快速呢?
原來,雖然說屋主都是以極低的報(bào)酬把房屋委托給了 NOTE,在改建完成之后,這個房子就算是由負(fù)責(zé)民宿運(yùn)營的公司的一部分暫時性資產(chǎn)了,運(yùn)營公司通過民宿運(yùn)營,獲取利潤,以十年為界限。在開始運(yùn)營的十年之后,再把房屋完好地歸還給屋主。
這么一來,當(dāng)?shù)刈灾螘ㄟ^這項(xiàng)舉措,既解決了舊民宅保護(hù)修繕的難題,又很好地實(shí)現(xiàn)了地域活性化發(fā)展。民宅的屋主得到了修繕后煥然一新的房屋,而運(yùn)營公司和提供貸款的銀行,則在房屋作為民宿運(yùn)營的十年間,收回了當(dāng)時所耗費(fèi)的成本。
taterukit 壁掛式視頻電話
專業(yè)的管理公司出現(xiàn) 民宿開始“無人化”發(fā)展
按以往的定義來看,民宿,本該是屋主把自家住宅的一部分出租給旅客,以較為低廉的價格,讓旅客能夠得到在普通賓館難以實(shí)現(xiàn)的更加 local 的居住體驗(yàn)的一種方式。然而,旅客的增多,法律的允許,使得越來越多人的看到了民宿作為一種新的商業(yè)模式的巨大潛力。隨之而來的是,有的人擁有投資了多處房產(chǎn)作為民宿,如何對民宿進(jìn)行管理,成了一個困擾房主的大問題。
一些專業(yè)的房屋管理公司出現(xiàn),幫助房東解決這個難題。按照每間房屋的管理費(fèi)可以收到住宿費(fèi)的 20%-30% 這個比例來看,對于擁有強(qiáng)大的管控能力和充足的人力資源的管理公司來說,這也許是一項(xiàng)不錯的生意。
生意歸生意,要解決的麻煩事兒,可不止是收租這么簡單。
管理公司要代替行駛?cè)康姆繓|的職能,也就意味著,他們需要對應(yīng)來自周邊住客的投訴、檢查房屋損壞與否,還要雇傭清掃公司來進(jìn)行屋內(nèi)清掃。
與賓館不同的是,民宿的分布十分分散。如果是僅僅依靠傳統(tǒng)的人工服務(wù),這些管理公司的效率將會變得低下。于是,一些科技公司開始面向民宿這個市場,研發(fā)出可以代行人工服務(wù)的高科技產(chǎn)品。比如為了解決民宿會產(chǎn)生噪音引發(fā)周邊居民投訴的問題,日本市場已經(jīng)出現(xiàn)了可以智能監(jiān)控噪音的科技系統(tǒng)。這種系統(tǒng)被安置在房間之后,一旦噪音吵過它所設(shè)定的分貝,可能會對周遭居民產(chǎn)生影響的話,就會自動地與管理公司取得聯(lián)系。管理公司在獲得信息之后,會采取相應(yīng)的措施來提醒住客。
保潔公司也在民宿業(yè)蒸蒸日上之時,尋找到了合適的商機(jī)。Axismotion 是位于東京都新宿區(qū)的一家專業(yè)的不動產(chǎn)管理公司。他們通過活用那些平日里時間自由的家庭主婦,解決了保潔業(yè)務(wù)增多、人員不足的問題?!拔覀冋J(rèn)為對于主婦來說,這也是一個很好的選擇。畢竟在飲食店里打工,偶爾會被熟人看到,主婦們覺得很沒有面子?!?田中祥司代表說。
taterukit 的多設(shè)備聯(lián)動技術(shù)
此外,民宿業(yè)的蓬勃發(fā)展,催生了一些老牌的不動產(chǎn)管理公司紛紛開展了新的業(yè)務(wù)。最初以提供不動產(chǎn)情報(bào)的手機(jī)應(yīng)用起家的 Investor Cloud,旗下的 taterukit 公司就在售賣一種可以連接住客和房東的智能屋內(nèi)終端。這種智能的平板電腦終端可以提供英語、中文、韓文等多種語言的服務(wù),旅客可以通過這個終端,與管理公司進(jìn)行視頻對話。這樣一來,即使屋主不在場,也可以很方便地進(jìn)行房屋安全檢查,隨時隨地地對應(yīng)旅客的要求。此外,通過 taterukit 的技術(shù),可以實(shí)現(xiàn)整個房屋的智能聯(lián)動,從電燈、空調(diào)到房間的安保系統(tǒng),屋主都可以通過手機(jī)進(jìn)行智能化設(shè)置。
tateru bnb 的民宿服務(wù)
上個月,Investor Cloud 甚至還專門成立了一個針對民宿的子服務(wù)公司 tateru bnb。從普通住宅到民宿的改建裝修、幫助申請民宿的經(jīng)營許可、代替屋主登錄 Airbnb、代替管理和運(yùn)營,到房屋的清潔工作。在整個服務(wù)期間,tateru bnb 會收取住宿費(fèi)的 20% 作為服務(wù)費(fèi)用,然而它所提供的全方位服務(wù),使得成為 Airbnb 屋主的這件事兒,變得越來越簡單了。
專業(yè)化的管理公司使得一人同時運(yùn)營多處民宿成為可能,而這也意味著,民宿逐步地“無人化”,旅客不需要與房東進(jìn)行任何的溝通。
民宿業(yè)的前景明朗,亟待解決的問題依然有很多
擁有 15300 個成員的日本全國旅館聯(lián)盟認(rèn)為,“現(xiàn)在的民宿和旅館并沒什么不同”,但實(shí)際上,這些民宿并不符合消防法規(guī)和建筑基準(zhǔn)法的要求,存在著一定的安全隱患。除此以外,在 Airbnb 上面登記的 2.6 萬間日本民宿中,約有 61% 的民宿,都是“無人”住宅。也就是說,這些民宿背離了合理利用空屋的初衷,而是為盈利目的存在的。
民宿業(yè)的發(fā)展,損害的不僅是傳統(tǒng)的旅館業(yè)者,還有民宿周遭的居民。
關(guān)于民宿是否會對周遭居民產(chǎn)生影響的這個問題,justsystems對東京都內(nèi)在住的 20 歲至 69 歲,擁有一間房的 290 個人進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示,認(rèn)為如果自家開始經(jīng)營民宿之后,可能會對鄰居產(chǎn)生影響的有 61.4%,不希望自家住宅附近有人經(jīng)營民宿的有 55.2%。很顯然,不喜歡給別人帶來麻煩的日本人,對民宿這件事兒,并沒有那么熱忱。
日本一民宿內(nèi)部 圖片版權(quán):走遍東北亞/視覺中國
“去年的時候還沒有任何投訴,今年,就收到了關(guān)于民宿的 23 封投訴了。每次處理一件投訴,就需要耗費(fèi)大量的時間和精力。對此,Airbnb 沒有相應(yīng)的問詢服務(wù),房東那邊也沒有明示的話,如何判斷實(shí)際情況,是一件極為困難的事情。”東京都千代田區(qū)保健所的上村課長對《Wedge》雜志說。這些關(guān)于不正確垃圾分類的投訴,在日本社會,是一個特殊的難題。
由于民宿遭到了附近居民的強(qiáng)烈反對,以及此前曾發(fā)生過的民宿內(nèi)自殺事件,民宿對集合式住宅大樓的聲譽(yù)造成了不好的社會影響,從而損害了房屋的資產(chǎn)價值。于去年年底,高層住宅樓白金 tower 就制訂了一系列禁止民宿的措施。他們依靠 Airbnb 的網(wǎng)站監(jiān)測,一旦發(fā)現(xiàn)有人將白金 tower 內(nèi)的房屋作為民宿在 Airbnb 上進(jìn)行登記,大樓的管理者會對入居者進(jìn)行警告。
反對的本質(zhì),是民宿越來越多的同時,對傳統(tǒng)的旅館業(yè),就越來越構(gòu)成威脅。面對著不用繳納過多賦稅,卻能提供更好更便宜的住宿體驗(yàn)的民宿,傳統(tǒng)旅館業(yè)的競爭力不斷地被削弱。
此外,那些在共同的居住空間里進(jìn)行民宿活動的行為,對普通居民的正常生活產(chǎn)生了巨大的影響。這一點(diǎn),令既有利益者們無不感到憂心忡忡。
民宿和傳統(tǒng)旅館的界限,是越來越模糊了。
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