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近日，因?qū)⒁训盅旱姆慨a(chǎn)出售給業(yè)主，山水文園被推至風(fēng)口浪尖。

曾經(jīng)，山水文園因開發(fā)北京東三環(huán)的山水文園九御項(xiàng)目而聲名鵲起。然而近年來，山水文園發(fā)力文旅和大健康領(lǐng)域，卻因在不熟悉的領(lǐng)域“大躍進(jìn)”式發(fā)展讓資金承壓。為了疏解資金壓力，向文旅等多元化業(yè)務(wù)輸血，山水文園將名下多處物業(yè)抵押。對自身能力的高估及對發(fā)展文旅業(yè)務(wù)資金要求的低估讓山水文園很快陷入了欠薪、出讓資產(chǎn)、爛尾等風(fēng)波。

《商學(xué)院》記者來到了山水文園總部所在地，臨街的入口處，有一輛大客車嚴(yán)絲合縫地?fù)踝×诉M(jìn)入總部正門的去路，車身的海報(bào)隱約可見“六旗樂園”字樣。目前，山水文園在浙江海鹽、重慶壁山及南京溧水的山水六旗樂園項(xiàng)目已出現(xiàn)易主、停擺和爛尾。

資深房地產(chǎn)評論員薛建雄認(rèn)為，房企布局文旅地產(chǎn)主要是土地供應(yīng)量大而且便宜，但是投資大，需要更強(qiáng)大的平臺支撐，資金和文旅運(yùn)營需求都很大，否則會被套死。

違規(guī)售房

十二月的北京，寒意襲人。北京山水文園小區(qū)的準(zhǔn)業(yè)主們的心情，也已跌至冰點(diǎn)。

曾經(jīng)，坐落在北京東三環(huán)的山水文園九御項(xiàng)目因地理位置、環(huán)境、周邊配套等，吸引了不少中產(chǎn)們，張亮（化名）就是其中之一。他拿著北京首套房資格，與父母湊齊首付，買下了售價(jià)上千萬的房子。

然而，當(dāng)時(shí)有多沖動(dòng)，現(xiàn)在就有多后悔。時(shí)隔一年多，花千萬買房的張亮至今還沒有取得房屋的網(wǎng)簽手續(xù)。

原本在2019年12月底就該竣工的房子，如今遲遲不能交房，無法入住，包括張亮在內(nèi)共有120戶業(yè)主。張亮說，當(dāng)時(shí)買房的價(jià)格是82000元/平方米左右，因?yàn)槭瞧诜浚蛄?7/98折，該價(jià)格和周邊二手房的價(jià)格差不多。

張亮說，遲遲不能入住并非房屋未能如期竣工，而是山水文園將房屋抵押。如今，山水文園可能資不抵債，如果房子被法院拍賣，業(yè)主錢房兩空的可能都有。

該項(xiàng)目開發(fā)商為山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開工時(shí)間是2007年3月1日，竣工時(shí)間則為2019年12月30日。張亮稱，出售該項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)商先后與購房者簽訂了《購房意向協(xié)議書》和《借款合同》，而非正式的《商品房銷售合同》。

在張亮看來，這是“開發(fā)商主觀上就是在蓄意詐騙，只是法律上打了擦邊球，的確是有原罪的。”

目前山水大道的底商門上，張貼著北京市第三中級人民法院公告，公告顯示，因山水文園投資集團(tuán)有限公司、山水文園凱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未履行生效法律文書確定的義務(wù)，長城新盛信托有限公司作為債權(quán)人申請法院查封山水文園凱亞房地產(chǎn)公司名下位于北京市朝陽區(qū)弘燕山水文園1號樓地下車庫-1層-101、1號樓16處、2號樓9處、3號樓9處不動(dòng)產(chǎn)。

2020年3月份，長城新盛信托發(fā)布債權(quán)資產(chǎn)處置公告，擬對山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等2戶債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行打包處置。其中，打包處置的資產(chǎn)就包括山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售給張亮等120名業(yè)主的房產(chǎn)。

《商學(xué)院》記者從長城新盛信托官網(wǎng)發(fā)布公告發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，早在2016年11月22日，山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就將旗下 “山水文園”B區(qū)二段86229.69平方米的在建工程及相應(yīng)的43982.72平方米住宅和地下車庫用途國有出讓土地使用權(quán)(其中17、18、19、20、31號樓現(xiàn)房抵押給長城新盛信托有限責(zé)任公司，獲貸38億元。

在到期未能還款的情況下，長城信托將以協(xié)議轉(zhuǎn)讓、拍賣、要約邀請競價(jià)轉(zhuǎn)讓、掛牌轉(zhuǎn)讓等形式處置山水文園（五期二段）部分物業(yè)。

如今，包括張亮在內(nèi)的業(yè)主們?nèi)鐗舫跣眩W(wǎng)簽遲遲辦不下來的原因是山水文園（五期二段）早就抵押給了長城新盛信托。而當(dāng)業(yè)主想要補(bǔ)簽《商品房銷售合同》時(shí)，則被告知該項(xiàng)目公司的公章已經(jīng)被抵押方拿走了。

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是一種非常不道德的、存有僥幸的交易。《借貸合同》其實(shí)也是在回避《購房合同》，項(xiàng)目如果不合規(guī)，直接以《購房合同》的方式進(jìn)行自然有壓力。而《借貸合同》是有非法集資的概念了。

北京律師協(xié)會律師李松認(rèn)為，開發(fā)商這是一種違規(guī)售房的行為，雖然沒有簽訂正式的商品房銷售合同，但開發(fā)商與購房者簽署的購房意向協(xié)議書，實(shí)際上也是一種變相的出售房產(chǎn)的行為，按照國家的法律規(guī)定，如果期房沒有取得預(yù)售證，現(xiàn)房沒有取得現(xiàn)房銷售證，售房行為是不允許的，開發(fā)商不得以任何名目，包括意向書或者其他形式來收取費(fèi)用。

北京市京師律師事務(wù)所律師許浩向《商學(xué)院》記者表示，業(yè)主購房時(shí)沒有被告知真實(shí)情況，開發(fā)商的這種行為是違法的，是在進(jìn)行欺詐。

轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)停擺

山水文園曾是北京著名的豪宅，緣何成了“爛尾”呢？這或與轉(zhuǎn)型文旅業(yè)有關(guān)。

山水文園集團(tuán)網(wǎng)頁顯示，該公司創(chuàng)立于1986年，聚焦于文旅產(chǎn)業(yè)。

天眼查顯示，山水文園度假旅游板塊由北京山水文園金海湖旅游開發(fā)公司經(jīng)營，其中，山水文園凱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股80%，山水文園創(chuàng)始人李轍持股20%。目前該公司因違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度、有能力履行而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)而多次成為失信被執(zhí)行人，公司股權(quán)也遭遇凍結(jié)。

山水文園斥巨資引進(jìn)美國六旗樂園。六旗樂園是與迪士尼、環(huán)球影城并稱的世界三大主題樂園之一。

2020年初，山水文園的合作伙伴美國六旗娛樂發(fā)布公告稱，山水文園應(yīng)向六旗支付的費(fèi)用出現(xiàn)違約，公司已根據(jù)協(xié)議向山水文園發(fā)送正式的付款違約通知，六旗集團(tuán)與山水文園合作的項(xiàng)目可能繼續(xù)進(jìn)行，也可能全部終止；如果山水文園不能如期支付違約金，六旗集團(tuán)與山水文園合作的所有項(xiàng)目會被停止。

山水文園集團(tuán)與美國六旗集團(tuán)的合作始于2014年，彼時(shí)，雙方簽署戰(zhàn)略協(xié)議，共同在中國建設(shè)山水主題小鎮(zhèn)——六旗樂園。2014年6月，山水文園與六旗合作計(jì)劃披露，山水文園集團(tuán)計(jì)劃投資約300億元在京津冀地區(qū)建設(shè)“山水六旗小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，2018年正式開業(yè)。然而，該項(xiàng)目在規(guī)劃中便折戟。

2015—2017年的三年時(shí)間，山水文園馬不停蹄地布局文旅項(xiàng)目，先后宣布在浙江、重慶、南京三地打造11個(gè)主題公園，對外公布的總投資超過950億元。

按照山水文園六旗主題樂園的開業(yè)時(shí)間表，浙江海鹽、重慶六壁及南京溧水均有部分場館開業(yè)，但《商學(xué)院》記者走訪項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，三地目前處于重建、停擺及爛尾狀態(tài)。

《商學(xué)院》記者驅(qū)車來到浙江海鹽項(xiàng)目公司所在地嘉興銀都科技有限公司，在大樓一層樓層指引上并未找到山水文園海鹽項(xiàng)目公司，原本山水文園海鹽項(xiàng)目公司的位置則變成了海鹽融創(chuàng)樂園有限公司，該公司員工向記者表示，山水文園海鹽項(xiàng)目公司已經(jīng)搬走了，2020年6月，融創(chuàng)接手山水文園海鹽的項(xiàng)目。

當(dāng)?shù)厮緳C(jī)告訴記者，山水文園海鹽主題樂園項(xiàng)目建了近4年，已經(jīng)搭建了一定的基礎(chǔ)，因?yàn)樯剿膱@集團(tuán)原來的老板資金不行了，搞不下去了，甚至出現(xiàn)過農(nóng)民工討薪拉橫幅的情況，之后地方政府重新招商開發(fā)該項(xiàng)目所在地，山水文園海鹽項(xiàng)目停工又復(fù)工。

《商學(xué)院》記者來到了山水文園海鹽項(xiàng)目所在地，山水文園項(xiàng)目的痕跡已經(jīng)不見蹤影，取而代之的是杭州灣融創(chuàng)文旅城。據(jù)項(xiàng)目展示廳的銷售人員向《商學(xué)院》記者介紹，該項(xiàng)目被融創(chuàng)接手后，不再冠名美國六旗主題樂園的品牌，融創(chuàng)在項(xiàng)目原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行更新改造升級，之前山水文園因?yàn)橘Y金短缺而無法支付美國六旗集團(tuán)的設(shè)備費(fèi)用，融創(chuàng)已經(jīng)在接盤時(shí)支付，在山水文園此前規(guī)劃投資360億元的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)還增加投資40億元建設(shè)了滑雪主題樂園。

并不是山水文園所有項(xiàng)目都如海鹽項(xiàng)目有“白衣騎士”融創(chuàng)接盤，山水文園重慶六壁項(xiàng)目未見進(jìn)展，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間一再延遲，項(xiàng)目承建方陜西建工房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司更是因?yàn)榻杩詈贤m紛將山水文園集團(tuán)有限責(zé)任公司、山水文旅投資（北京）有限公司及山水文園集團(tuán)旗下公司（包括重慶欣榮雅建文化旅游發(fā)展有限公司、重慶山水主題小鎮(zhèn)文化旅游發(fā)展有限公司、重慶楓香湖文化旅游發(fā)展有限公司）訴至法院。

另外早在2017年9月，多家媒體便報(bào)道，由山水文園集團(tuán)和美國六旗集團(tuán)共同投資建設(shè)的南京溧水山水主題小鎮(zhèn)項(xiàng)目將落地于永陽新城南部，總投資超350億元。該項(xiàng)目首先建設(shè)的規(guī)劃館于2018年4開工，預(yù)計(jì)2018年底封頂，2019年9月對外開放。

但至今在高德地圖上也搜不到山水文園溧水項(xiàng)目，經(jīng)多方打探，記者找到該項(xiàng)目所在地，道路左右兩邊山水文園的廣告牌有的已經(jīng)染上了泥土、有的殘破不堪隨風(fēng)飄動(dòng)，還有的就剩下半面。

據(jù)當(dāng)?shù)鼐用穹Q，該地塊曾經(jīng)是大片的村落，后來拆遷了，拆遷的居民已經(jīng)安置在了馬路對面的樓群中，當(dāng)時(shí)拆遷的目的之一是為了規(guī)劃建設(shè)主題樂園。沿著小路走了20多分鐘后，行至 “中鐵四局集團(tuán)有限公司承建溧水區(qū)山水文園地塊仰山路道路建設(shè)工程一期施工”的建筑牌門口，走進(jìn)大門發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)場空無一人，門口生銹的鐵制品和多個(gè)石板堆積著，山水文園主題館及展示中心的海報(bào)則立在一旁，海報(bào)已經(jīng)掉色、褶皺。從工地現(xiàn)場的平房里，《商學(xué)院》記者找到一名看工地的員工，該員工稱自己受雇于“浙江雙和環(huán)境建設(shè)有限公司溧水區(qū)山水文園地塊六旗路道路建設(shè)工程1期施工項(xiàng)目經(jīng)理部”。

該員工說，“該項(xiàng)目停工近一年了，我是年后過來的，此前公司的業(yè)務(wù)主要是建造公路，服務(wù)于山水文園主題樂園。山水文園主題樂園的項(xiàng)目停工了，我們也就停工了。”該員工向《商學(xué)院》記者指著不遠(yuǎn)處稱，”那邊就是山水文園規(guī)劃館。”

《商學(xué)院》記者依稀可以看到遠(yuǎn)處展覽館的雛形及民工居住的小房子，規(guī)劃館的門口指示牌上寫著南京山水主題小鎮(zhèn)展示中心，建設(shè)單位是南京山水商業(yè)投資管理有限公司，施工單位則為陜西建工集團(tuán)有限公司（以下簡稱陜建）。規(guī)劃館大門緊閉，堆砌的石板、斑駁的鐵制品和院中的狗吠聲讓規(guī)劃館更顯荒涼。

隨后，從屋子里出來一名陜建的員工對《商學(xué)院》記者表示，2020年年后項(xiàng)目就沒再開工，這個(gè)工程陜建墊資了5000多萬元，目前一分錢沒收到，農(nóng)名工工資都是陜建墊資的。山水文園屬于政府招商引資的項(xiàng)目，招標(biāo)時(shí)陜建中標(biāo)，山水文園與陜建簽署了350億元的合同，目前的情況是山水文園主題樂園下面的修路項(xiàng)目干了一部分，水上樂園平整了地基和草地，搭建了六七個(gè)樁，這里僅是一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的展示中心，僅是項(xiàng)目的一小部分。

實(shí)際上，早在2019年，山水文園資金鏈出問題的消息就已經(jīng)被多家媒體曝出。2019年12月底，山水文園集團(tuán)公開發(fā)文提出，“在轉(zhuǎn)型期間，我們開始意識到公司在人才組織架構(gòu)與管理方面存在一些問題。2019年以來，公司根據(jù)實(shí)際需求，鼓勵(lì)并推動(dòng)集團(tuán)優(yōu)秀人才資源向項(xiàng)目一線傾斜，按照‘小集團(tuán)、大項(xiàng)目’的原則，逐步對全公司人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，調(diào)配完善的管理和運(yùn)營隊(duì)伍到各個(gè)項(xiàng)目公司，精簡集團(tuán)總部機(jī)構(gòu)編制。”

山水文園離職員工接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)稱，2019年年中離開公司的時(shí)候還沒有開始大規(guī)模裁員，就是工資、公積金開始有拖欠行為，并持續(xù)了一段時(shí)間，所以該員工就離職了，不是很清楚資金具體出了什么問題，但是在其看來內(nèi)部對于成本管控力度不夠，大規(guī)模高薪挖人造成人力成本大幅上漲是原因之一。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)“天花板”漸顯，大量房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型做文旅，文旅小鎮(zhèn)熱潮也開始興起，開發(fā)商轉(zhuǎn)型文旅的背后，也出現(xiàn)了很多城市初心是招商引資，振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，但是實(shí)際上卻適得其反，房企借拿文旅地塊的名目，在當(dāng)?shù)厣w了很多住宅，導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈》繋齑嫒セ瘔毫χ饾u增大，旅游業(yè)態(tài)卻不見發(fā)展。

然而，山水文園從住宅轉(zhuǎn)做文旅并不成功，資金鏈出現(xiàn)問題。文旅產(chǎn)融智庫副理事長姜長城向《商學(xué)院》記者分析稱，房地產(chǎn)企業(yè)和傳統(tǒng)的文旅企業(yè)是兩個(gè)類型的企業(yè)，文旅企業(yè)并不能像房地產(chǎn)企業(yè)批量化快速變現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型文旅的過程中遭遇挫折的原因是房地產(chǎn)行業(yè)和文旅行業(yè)是兩種不同的商業(yè)模式。隔行如隔山，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)和經(jīng)營方式屬于“高周轉(zhuǎn)+高杠桿“，靠快速賣房、融資來實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)，文旅產(chǎn)業(yè)雖然也屬于大投資的項(xiàng)目，但是文旅的營收主要是靠游客的每一筆消費(fèi)變現(xiàn)去實(shí)現(xiàn)，這里面存在一個(gè)巨大的時(shí)間差和資金差，對于企業(yè)來講，平衡不了資金差和資金成本，有可能就在文旅行業(yè)里折戟。

姜長城建議，企業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)首先對行業(yè)的經(jīng)營模式、商業(yè)規(guī)律本質(zhì)要有定位，不能將原來的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、營收估算原封不動(dòng)地用到新的行業(yè)。要做好專業(yè)的人才配備，商業(yè)模式規(guī)劃，對于行業(yè)的盈利預(yù)期有合理的估計(jì)，有很好的選擇項(xiàng)目的能力，用低成本拿下項(xiàng)目，通過引入高品質(zhì)的IP形成強(qiáng)流量，讓消費(fèi)者買單，哪一項(xiàng)缺失了，企業(yè)都面臨很多風(fēng)險(xiǎn)。

如何破局？

在北京聯(lián)合大學(xué)在線旅游研究中心主任楊彥鋒看來，地產(chǎn)和文旅有著天然的聯(lián)系，特別是現(xiàn)在很多地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅有拿地的需求，首先因?yàn)橥ㄟ^文旅拿地價(jià)格顯著比常規(guī)拿地方式低，其次，如果文旅做得好，它有一些暢銷的經(jīng)營的商業(yè)業(yè)態(tài)可以留存，所以很多房企都在探討這種長短結(jié)合的模式。楊彥鋒認(rèn)為，地產(chǎn)公司做文旅首先應(yīng)該培養(yǎng)IP項(xiàng)目、文化項(xiàng)目和核心項(xiàng)目的經(jīng)營平臺，然而再逐步復(fù)制，夯實(shí)基礎(chǔ)，不要直接做大盤模式，因?yàn)槲穆玫幕厥罩芷诒容^緩慢，同時(shí)，在項(xiàng)目的運(yùn)營上要有資金的特色和生命力，這樣轉(zhuǎn)型才能成功。

對于山水文園文旅產(chǎn)業(yè)未見發(fā)展而拖累公司整體經(jīng)營的情況，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，文旅資源或項(xiàng)目開發(fā)確實(shí)周期比較長，所以在預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)成本的時(shí)候，企業(yè)應(yīng)該多考慮成本，把一些沒預(yù)計(jì)的成本都給計(jì)算進(jìn)去，這樣項(xiàng)目開發(fā)才是有意義的。否則項(xiàng)目開發(fā)斷斷續(xù)續(xù)，自然導(dǎo)致了后續(xù)的經(jīng)營問題。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型做文旅需要謹(jǐn)慎，近年對于各類文旅產(chǎn)業(yè)圈地的現(xiàn)象備受關(guān)注。如果企業(yè)資金實(shí)力不強(qiáng)，圈地造住宅自然導(dǎo)致了房產(chǎn)投資的現(xiàn)象，而文旅項(xiàng)目本質(zhì)上是需要企業(yè)有較強(qiáng)的資金運(yùn)籌能力的，而不是簡單地賣房子回籠資金的做法。

*本文來源：商學(xué)院雜志，作者：胡嘉琦、朱耘，原標(biāo)題：《調(diào)查｜山水文園“爛尾”項(xiàng)目真相：一房多賣背后，文旅投資狂飆突進(jìn)“后遺癥”》。

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