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已上升為國家戰略層面的城市更新，既有新的利好，也遇到新的“約束”。

變局也由此而生。

上海在6月成立目前全國最大的城市更新基金后，于8月10日公布《<上海市城市更新條例（草案）>征求意見稿》，提及設立城市更新中心、城市更新專家委員會等。

資金、法規，這可視為一個風向標。

而同在8月10日住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》中，對城市更新進行了更明確的限定，包括防止過度房地產化，堅持“留改拆”并舉、嚴管大拆大建，嚴格控制大規模增建等。

這更意味著城市更新通過一次性房地產開發的空間生產將逐漸不適用，二次、三次乃至更多次的生產，形成新的空間生產方式、新的空間經濟模式，成為更必然的選擇。

文旅業也將由此迎來更多機會，為何？

城市更新的新走向：新利好、新變局

城市更新，已漸走向“高位”，尤在近幾年，在中央層面定調、頂層設計等方面，屬逐漸加碼態勢，已至國家戰略級別。

早在2019年12月，“城市更新”概念在中央經濟工作會議被首次強調，提出“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”；

去年年底，住建部高層在署名文章《實施城市更新行動》中，對城市更新的意義、目標任務進行了闡述，其中提到：

2019年我國常住人口城鎮化率60.6%，已經步入城鎮化較快發展的中后期，城市發展進入城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，從“有沒有”轉向“好不好”。

實施城市更新行動，是堅定實施擴大內需戰略、構建新發展格局的重要路徑。城市是擴內需補短板、增投資促消費、建設強大國內市場的重要戰場。

實施城市更新行動，推動城市開發建設方式從粗放型外延式發展轉向集約型內涵式發展，將建設重點由房地產主導的增量建設，逐步轉向以提升城市品質為主的存量提質改造，促進資本、土地等要素根據市場規律和國家發展需求進行優化再配置，從源頭上促進經濟發展方式轉變。

其中第一點已點出了城市更新必然要推動的要義，即整體城鎮化率達到60%后，接下來城鎮化將逐漸放緩，處于一種相對“橫盤”、緩慢增長狀態，曾經大規模擴張的增量時代，正過渡到以城市更新為主的存量時代，城市的發展不再是直接簡單的大量區域外擴，而更是對既有資源進行精細化再運營，空間的外在形態、內在場景及價值等，都面臨重構。城市要走新的發展模式道路。

同時，城市是投資與消費的絕對區域載體，而城市更新為拉動投資、擴增消費提供新的增長點，尤在內循環新格局下，其是新投資與新消費的倚重點之一。

這推動了政策的繼續加持。

今年3月，國家高層提出，“十四五”期間要實施城市更新行動，完善住房市場體系，提升城鎮化發展質量。城市更新被首次寫入政府工作報告。

十四五規劃綱要也再次明確：

加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能等。

城市更新，由此也成為各省市十四五規劃中的重要內容之一。

有兩個地方動作相對較大。上海6月成立約800億元的上海城市更新基金，為該類目前國內落地規模最大基金；8月，600億元天津城市更新基金成立，由天津城投集團聯合中交集團、中國中鐵、中國中冶、中國電建、中國金茂、中海地產、華潤置地、保利發展、綠城中國、平安不動產、富力集團、天津建工、中國建筑等企業共同發起設立。

其實可以看出幾個核心信息：

1、確實已經到了更積極推進城市更新的時候了，不管是城鎮化走向的必然，還是新時勢新格局的需要，以及城市自身可持續發展，新一輪城市競爭的需要，城市更新已不可逆；

2、一個可見且可能“盛行”的模式是，一家本地國資主導，聯合央企房企、知名房企及本地國資房企組成聯合體，資金、資源、土地、開發運營能力等進行聚合，并進行項目撬動。這些類型的企業是房地產市場的優勢方，在城市更新中依然如是，將是主要參與者或主導者；

3、地產商的介入或積極參與也是必然，一方面城市更新概念、定位及范疇的相對模糊，以及其中涉及的舊改（舊村比如城中村、老舊小區）等，給地產商創造了不少空間；另一方面，地產的玩法已變，城市更新為其進行存量物業改造運營、新土地獲取，提供了路徑。房企成為重要參與者。

這就無可避免出現部分城市、部分城市更新項目的“地產化”傾向，偏離城市更新的本質或初衷，尤其成為不少地產商進行新房地產開發的新路。

也就有了住建部新政策文件的約束與規范。

在8月10日住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》中，有幾個重點：

1、防止過度房地產化；

2、堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力；

3、嚴格控制大規模拆除。原則上老城區更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；

4、嚴格控制大規模增建。原則上更新單元(片區)或項目內拆建比不宜大于2；

5、嚴格控制大規模搬遷。不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系；

6、堅持應留盡留，全力保持城市記憶。保留利用既有建筑。保持老城格局尺度，延續城市特色風貌。

這些細節又至少指向了兩個方面：一是這個待出臺的政策，與近來的地產調控政策可算一脈相承。“三條紅線”融資新規、22個重點城市集中供地新政、土地出讓金改由稅務部門征收，以及住建部等8部門發布通知，將從房地產開發等方面對房地產市場秩序進行全面規范等，無不意味著房企的生存發展模式發生變化，拿地、賺錢的路徑也要應時而變，通過城市更新拿地賺錢，正成為不少房企的新選擇。但這其中的機會仍不平等。

二是，“拆-改-留”轉變為“留-改-拆”的趨勢更明顯，更深層次的意義在于城市存量建筑與空間的改造提升的必要性、比重都會提高，空間的再改造、再運營，以及空間資本化的運作、價值提升，成為挑戰，也是機遇。對于文旅業來說，圍繞城市新消費，基于文旅新場景、新體驗的存量空間更新，會成為接下來城市更新中更被重視、操作空間更大的方式。

文旅的新機會反而增加了

在近期上海公布的《<上海市城市更新條例（草案）>征求意見稿》中，提到該條例制定背景是“為有效推進城市更新工作，建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市，提供法治保障”。

人文城市，是一個核心信息。

人文比拼，成為新一輪城市目的地的競爭重點。

城市更新中“人文”是內核要素，要回到人的價值，圍繞城市居民來推動。這將至少體現在兩方面：一是未來的城市更新在讓土地增值、讓空間質量變高之外，還應該體現主體參與性和價值持續性，也即讓多方主體包括居民更多參與進來，實現利益更大化、多方化；

在住建部最新的政策文件中，即提到：

鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式，政府注重協調各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發展新業態、新場景、新功能。

“鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造”、“發展新業態、新場景、新功能”，是重點內容。其中，地方政府、開發商或城市更新參與企業、市民在城市更新運營中是一種共謀關系，而建筑或空間的更新，成為新價值創造的路徑。

城市更新應該注重人的需求，空間的再造、產品供給、運營等都應更多圍繞“人”來進行，體現一種新的生活方式，在新中產崛起、年輕群體主流化背景下，實現產品契合供給。

城市更新將在城市文旅新消費中有更多體現，包括融入更多文旅新消費（新場景、新產品、新用戶等）的視角和元素。

這個背后其實有兩方面的核心邏輯：

1、城市更新中，因為互聯網時代效應，虛擬空間與真實空間發生扭轉，虛擬空間（線上）的放大效應，帶來流量，激活實體空間（線下），一個表現是線下打卡消費，在線上進行放大倍數級的傳播，如果要形成持續的循環流量及變現消費，就要求線下真實空間在體驗性、社會性等方面有更突出的獨特差異元素，有可持續傳播的爆點，也有承接消費的新場景，這某方面也是網紅景區能否“長紅”的內核邏輯之一。

2、城市是天然的流量中心，天然享有流量優勢，不少城市本身就是旅游目的地，同時也構成本地消費的中心，外地而來的低頻客流與本地的高頻客群的交雜消費，一方面對城市本身的歷史文化、建筑空間、人文居住生活環境等構成需求，這也是城市更新中“保留城市記憶”的出發點之一；另一方面，原本承載城市居民重要消費的傳統商圈、商業中心、商業街等，開始更多成為新業態、新物種誕生及融入的載體，至少有四個表現：一是城市文商旅綜合體形態成為更明顯走向，主題業態、主題業態、綜合一站式新體驗增加；二是類似和平菓局對傳統商業中心的空間進行激活，屬于存量空間更新；三是類似超級文和友對傳統商圈進行空間經濟再更新，屬于增量空間更新；四是類似寬窄巷子，是基于本地文化資源，結合吃住游娛購等消費業態，對傳統文化空間進行更新再造。

總結下來，幾個判斷是：

1、城市更新將不僅僅聚焦于土地更新的價值提升，也在于新的空間經濟模式構建，一次性房地產開發的空間生產方式還會存在，但可能逐漸式微，二次、三次乃至更多次的生產，存量空間不斷做新，形成新的空間生產方式，將可能成為主流；

2、未來的城市更新中，基于城市居民消費升級、年輕客群消費新需求，文旅新體驗、新場景所形成的新空間經濟模式，會是一種可行的、必要的路徑之一，存量空間與增量內容的匹配，可能帶來雙向放大的循環效應，包括不限于新客流的持續導入和轉化等；

3、不只有微觀存量建筑或空間的再造，也有更宏觀的區域的增量新建筑或新空間的打造，前者激活一個存量項目，后者為一個區域帶來新活力。

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