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秋意初至，但北京城市民宿已提前步入“寒冬”。

自去年12月北京出臺城市民宿最嚴監(jiān)管政策，8個月后，北京城市民宿被整體“動真刀”，不滿足條件的房源都被下架。而要再次上架，要拿到“六證”，而這基本不可能實現(xiàn)，或在短期內(nèi)只有極少數(shù)房源能實現(xiàn)。

環(huán)球影城即將開業(yè)，明年冬奧會，這對北京城市民宿來說是不容錯過的賺錢好機會，但反而恰可能由此帶來了這次的嚴厲舉措，背后的流動人口管理考驗，是一個主因。

這也意味著，北京城市民宿將可能進入較長期的政策嚴厲期，監(jiān)管部門、民宿平臺、民宿運營者、住戶、小區(qū)居民等，這些串聯(lián)在城市民宿的利益主體，是否可能找到一個彼此都還認可的平衡點？

從長遠看，包括不限于北京城市民宿要逐漸走出灰色地帶，必然需要陣痛，要痛多久？

另一面，鄉(xiāng)村民宿在北京市的高層級文件中被鼓勵發(fā)展。鄉(xiāng)村民宿在官方話語、政策體系中權(quán)重提升，形象“高光”。

這些情形，也是除北京外，其他省市城市與鄉(xiāng)村民宿的共同縮影。城市民宿、鄉(xiāng)村民宿，曾都處于“灰色地帶”，但當前，命運的分叉已更為明顯，背后因素是什么？

北京城市民宿監(jiān)管動真格

去年12月24日，是北京城市民宿的一個分水嶺，最嚴監(jiān)管政策落地。

彼時，北京市住建委、北京市文旅局等部門正式印發(fā)《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》，并提出自今年2月1日起正式實施。

梳理這一通知，有幾個核心內(nèi)容，包括不限于：

1、首都功能核心區(qū)禁止經(jīng)營短租房；（意味著城市民宿劃定了一個“禁忌區(qū)”）

2、符合本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約的應(yīng)當取得業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會書面同意或取得本樓棟內(nèi)其他業(yè)主的書面同意；

3、取得出租住房業(yè)主的書面同意；

4、房屋符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等安全條件；

5、書面告知所在小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面告知社區(qū)居委會；

6、經(jīng)營者與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書；

7、短租住房經(jīng)營者應(yīng)在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息，即時通過規(guī)定的信息系統(tǒng)申報登記信息。（注意兩個詞：當面核對、即時通過）

可見，以上條條都是不低門檻，層層加碼，其中第2、第6和第7條，都是比較難以達成的條件。

第2條，“取得業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會書面同意或取得本樓棟內(nèi)其他業(yè)主的書面同意”。

城市民宿的一個主要問題就是城市民宿住戶與小區(qū)業(yè)主之間的矛盾糾紛，要解決尚未有良策，至少說小區(qū)業(yè)主難有實質(zhì)利益分成，但卻可能遭受一些大小不一的困擾或麻煩，要同意運營城市民宿，難。如果按此規(guī)定執(zhí)行，意味著已存在的城市民宿可能要大量退出下架，新的城市民宿也很難進入不少小區(qū)。而考慮到可能存在的矛盾問題，業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，對同意城市民宿進入小區(qū)運營，也會有不小的顧慮。

城市民宿主要客群是外地游客，如果再考慮到疫情防控的需要，更增加了城市民宿進小區(qū)的難度。

第6條，“經(jīng)營者與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書”。這個要實現(xiàn)倒不算難，問題是有多少經(jīng)營者愿意簽、主動簽。雖然就算不簽，該負的責任還得負，但一簽，責任劃分更明確，經(jīng)營者在民宿運營方面，自然要考慮更多投入來保證。

第7條，“短租住房經(jīng)營者應(yīng)在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息”，這主要是考慮城市民宿住戶要實名入住，有考慮安全和流動人員管理的成分。但相比刷臉入住或電子鎖密碼入住，偏非人工的自動化運營（也縮減人工成本），新的規(guī)定意味著民宿要投入更多人力，這對成本控制來說帶來大麻煩。

曾有城市民宿運營者對執(zhí)惠透露， 城市民宿房源比較分散、碎片化，管理成本是個問題，尤其人力成本性價比不夠高。一旦抬高人力投入，房源越多，人力及運營成本越高，盈利更難。

如果弱化不了對“二房東”模式的依賴，城市民宿要在新政下增強盈利能力，更難。

按公開報道提到的信息，北京的城市民宿要再上線，需提供“六證”：房屋權(quán)屬證明；業(yè)主身份證明；經(jīng)營者身份證明；出租住房業(yè)主同意房屋用于短租經(jīng)營的書面材料；所在小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、本棟樓內(nèi)其他業(yè)主書面同意的材料；經(jīng)營者與房屋所在地派出所簽訂的治安責任保證書面材料。

最難辦的證件，還是“業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、本棟樓內(nèi)其他業(yè)主書面同意的材料”。

未來北京城市民宿何處去？從兩個方面來看：

一，從去年12月上述通知下發(fā)，到今年2月實施，再到這次下架通知下發(fā)前，北京城市民宿市場其實還算平靜，可以說新政策的執(zhí)行可能并沒有很嚴格，城市民宿還在偏“灰色地帶”繼續(xù)生存和發(fā)展，但這次下架及新上架規(guī)定，可算動了真格，最嚴監(jiān)管算是真正落了地，為何？

環(huán)球影城即將正式開業(yè)，明年冬奧會也逐漸日近，北京的外來游客會迅速增加，北京城市民宿迎來兩次不錯的賺錢機會，但這也恰是流動人口管理的不小考驗期，反而導(dǎo)致對城市民宿的監(jiān)管走嚴，減少管理“灰色地帶”的存在，不合規(guī)民宿房源直接下架，看似“一刀切”，但傳遞出的官方管理邏輯已有顯現(xiàn)。

這或也意味著，從現(xiàn)在開始到明年冬奧會舉辦后一段時間里，北京城市民宿的監(jiān)管政策難有松動，上述“六證”要求會一直存在，其苦日子短時間難去。

二、城市民宿的市場需求一直在，還會繼續(xù)走高，必然也還有人堅守不離場，包括民宿平臺的生意也還要繼續(xù)做，在政策強壓下，或者保持一定的“靜默期”，等大型涉文旅活動熱度過去，政策執(zhí)行嚴格期緩和，再尋求房源上線，包括打一些“游擊戰(zhàn)”，但考慮到環(huán)球影城的運營，政策的緩和概率不大；

或者平臺方、較大體量房源運營方更多介入，推動與城市民宿運營相關(guān)利益方、監(jiān)管方的協(xié)調(diào)，在房源合規(guī)、利益機制、監(jiān)管機制等方面找到一些平衡點，借著強監(jiān)管契機，推動北京城市民宿逐漸走出“灰色地帶”，但短時間內(nèi)的可能性較小，在大體量房源面前，平臺方如果從前端介入，對它們而言做重了。

所以，北京城市民宿在未來一年乃至更長時間，預(yù)計政策環(huán)境都不夠樂觀。

鄉(xiāng)村民宿走熱的舊煩惱

鄉(xiāng)村民宿是另一種境況。

今年8月，《北京市“十四五”時期鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施規(guī)劃》（簡稱《規(guī)劃》）印發(fā)，其中指出，推出一批鄉(xiāng)村精品民宿，打造一批鄉(xiāng)村民宿特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，實現(xiàn)全市鄉(xiāng)村民宿從規(guī)模到質(zhì)量的全面提升。

與此相關(guān)的是，《規(guī)劃》提出，到2025年，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游年接待達到4000萬人次，經(jīng)營收入達到50億元。同時，到2025年，鄉(xiāng)村振興取得重要階段性成果，制度框架和政策體系基本健全，城鄉(xiāng)融合發(fā)展取得突破性進展。

鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略要求可算是目前鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的最大推手，加上疫情影響下，城市周邊游推高了原本即在往上走的鄉(xiāng)村休閑度假需求，鄉(xiāng)村民宿的市場環(huán)境也更好。

而鄉(xiāng)村民宿的集中發(fā)展區(qū)域會先偏向大城市近郊，比如北京。大城市的人口體量及消費溢出效應(yīng)，還有相對較好的交通基礎(chǔ)設(shè)施，使得近郊成為城市休閑娛樂度假消費的聚集地之一。隨著城市消費升級等要素變化，城市居民消費會在兩個方面有更突出表現(xiàn)：一是鄉(xiāng)村休閑度假；二是城市本地比如商圈的主題娛樂休閑，城市更新推進，文商旅項目增加，主題娛樂業(yè)態(tài)的多樣化等，都是表現(xiàn)。

鄉(xiāng)村民宿的市場權(quán)重提升，可承接的更大市場價值，也是其在政府話語體系里的被肯定度及官方體制里的權(quán)重被提升的重要影響因素，這是帶給其成長空間或可能性的新要素。

今年4月15日，國務(wù)院印發(fā)文件提出“鼓勵各地區(qū)適當放寬旅游民宿市場準入，推進實施旅游民宿行業(yè)標準”。

這里的“旅游民宿”，可以基本理解為鄉(xiāng)村民宿范疇，國務(wù)院發(fā)文有推動弱化或消除其發(fā)展隱性壁壘的考慮，比如準入要求或門檻適度降低，鼓勵發(fā)展。這對于也曾長期處于較灰色地帶的鄉(xiāng)村民宿來說，給了比較利好的政策定調(diào)。

關(guān)聯(lián)到去年11月，《鄉(xiāng)村民宿服務(wù)質(zhì)量規(guī)范》國家標準正式發(fā)布實施，這算是填補了我國鄉(xiāng)村民宿服務(wù)和管理標準的空白，且也是給了鄉(xiāng)村民宿逐漸發(fā)展為一個新型細分行業(yè)的兆頭或名分。

接下來，鄉(xiāng)村民宿的行業(yè)規(guī)范程度會進一步加深，逐漸走到政策的光亮地帶。同時在一線城市、強二線城市以及突出的旅游目的地等區(qū)域發(fā)展相對較快。

但相比下，鄉(xiāng)村民宿的煩惱比之城市民宿，其實也不算小。橫亙在城市民宿面前的，主要還是政策，運營要具備的核心要素不算復(fù)雜，運營模式也相對簡單，而鄉(xiāng)村民宿涉及的產(chǎn)品業(yè)態(tài)更復(fù)雜，運營能力要求更高，商業(yè)模型或商業(yè)模式的探索，需要更長時間，尤其土地問題，是這些問題的核心關(guān)聯(lián)因素，長期以來的“老大難”，目前還未有實質(zhì)突破，縱然有不少國家級、省市級的政策鼓勵推進這一問題盡快解決，但也多是停留在“鼓勵”層面，還沒有較有效的配套政策或機制。畢竟，農(nóng)村土地的根本要素屬性很強，牽一發(fā)動全身。

最近消息，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在關(guān)于政協(xié)第十三屆全國委員會第四次會議第1218號（農(nóng)業(yè)水利類157號）提案答復(fù)中指出，下一步，將會同有關(guān)部門，結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等，鼓勵農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法依規(guī)利用閑置宅基地和閑置住宅，發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、民俗展覽、創(chuàng)意辦公、康養(yǎng)服務(wù)、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)。

這又是一個利好消息，從長遠來看，圍繞農(nóng)村土地的新機制會逐步探索建立，鄉(xiāng)村民宿的發(fā)展桎梏會有緩解，但還需不短的時間。

鄉(xiāng)村民宿的前景空間打開，還要等待，一同城市民宿。

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