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購物中心逐漸向場景化體驗進階。從場景出發，塑造消費者的感官體驗以及心理認同感，從而使他們流連忘返，激發出他們的消費意識和購物行為，這是一個全球的大趨勢。

傳統商場在中國已經式微。商場和購物中心的經營者都知道，他們必須重視商戶搭配或所提供的商品，重視“體驗”。唯有如此，才能讓消費者重回線下，享受逛街購物的樂趣。

1、引入全鏈條親子業態，覆蓋全年齡段親子家庭需求

在這個講求商業細分的時代，在眾多商業中脫引而出的重要策略是聚焦，兒童業態就是個很值得聚焦的方向。

一個孩子帶動一個家庭消費，所謂的“大手拉小手式”的經濟邏輯的背后是一個兒童將“連帶5~7人的家庭式消費鏈式反應”。兒童業態的服務對象不僅僅是兒童，如何服務好家長尤為關鍵。兒童體驗式消費，也不僅僅是買東西，培訓、娛樂等網絡經濟無法提供的需求才是導流的核心。

泰禾在這里選擇了“游樂場式”的模式巧妙激活了這樣的消費需求。

泰禾東區廣場業態的組合和場景的設置，就如同一個老少皆宜的游樂場，不僅是孩子們的游戲天堂，也是喚醒成年人童心的樂園。我們先來看各樓層的業態分布。體量10萬方的東區商場，共分為5層。除了B1層，主力店均為與親子相關的休閑娛樂體驗業態，占比51%，零售服飾及生活配套占比45%，而餐飲僅為4%。這種以全鏈條親子業態為主的商場，全福州是第一家，哪怕在全國范圍看，也是寥寥。

當然這樣的業態配比，泰禾應該有著自身的考量。東區開業后，一方面，原先西區已有的親子品牌一并統一到東區，使得東西區的定位更為清晰，相互補充。另一方面，東區滿足了全年齡段親子家庭的休閑娛樂生活需求，在業態布局上，雖犧牲坪效，但成為整個泰禾廣場的流量入口。

2、通過多重場景設置，打造游樂場般的身臨其境感

消費升級情況下，如何將客戶在商場的停留時間里的新鮮感更加強化，始終是困擾整個商業地產界的行業級難題。沒想到，泰禾在這個新開的商場上，找到了答案。他們的做法是把購物中心的運營邏輯與主題公園的運營邏輯混搭起來，構建出了一個全新的產品模式。

具體來說是這樣，泰禾充分運用了死板的中庭空間，不僅是做了景觀上的活化，更重要的是植入了主題式的經營項目。整個購物中心以出售套票和充值卡的模式鏈接所有娛樂項目，令消費者猶如置身大型游樂場。一進大門印入眼簾的就是福州首個室內雙軌“巨龍滑梯”，快速帶動起消費者的感官，開始一天的娛樂之旅。

“巨龍滑梯”盤旋于中庭，貫穿整座購物中心，從地上四層延伸地下一層，足足5層高全長23.5米，滑完全程僅需15秒。契合了年輕人敢于表達自我、追求刺激的心理，預計會成為福州的熱門地標，也為東二環泰禾廣場烙下了游樂場的IP屬性。

除了B1外，其他每個樓層都有親子娛樂的主力店，隨著樓層升高，覆蓋年齡增加。

L1的艾力的奇幻世界，以卡通造型打造的滑梯、火車等大型運動設施，主攻學齡前兒童。

L2的反斗樂園和海豚國際兒童之家，致力于服務小學階段的孩子。

L3的Cheer Leap N FLY，內含各種極限主題項目，不僅深受愛探險的孩子歡迎，成人都有躍躍欲試感。

L4的太空向往主題公園，則是通過VR等高科技在整個樓層都打造成了炫酷的太空主題游戲。

頂層的露天迷宮，以常綠松柏為材料，通過巧妙搭建，構成一個1200㎡的巨型迷宮。

整個商場的動線簡潔，所有同層品牌一目了然，符合親子家庭逛街直奔目的地，減少無謂體力損耗的特點。

招租式的經營模式是目前中國主要商業模式之一，也是比較省心的商業模式，但招商成功絕不意味著經營成功。作為商場，商業的本質和職能就是創造顧客。而創造顧客的實質是通過營銷，形成對目標消費群強大的品牌號召力和吸引力。

主力店品牌和購物中心之間實則是一種博弈，尤其是在當下消費者需求不斷升級，靠外部招商已不能解決購物中心同質化的問題，且不是自持的業態，會使后期運營和商業的擴張，存在不可控性。而對于商業地產來講，真正的價值則來自于后期的長期的運營管理。泰禾集團副總裁在媒體見面會上提到“要做有意思的商業，靠招商是無法實現的。”

如果經過市場論證，的確有較強市場需求，并且在這方面好的供應商沒有出現，那么核心的創新業態往往會選擇自己干，這是我所了解的眾多地產集團在商業主力店上的核心打法。泰禾也是如此。

于是，我們看到東二環泰禾廣場東區購物中心的創新，不僅僅是整個親子游樂場的模式，更是泰禾洞察福州當地消費者，走差異化定位，推出的幾大自營業態。

1、大有碼頭生鮮市集

這是一個很有特色的業態。

我們知道，商業的本質是生活。柴米油鹽這樣的接地氣的產品是一個商場購買頻率最高、最重要的基本商品。過往商場里售賣的是生活需要的商品，現在的好商業往往在教會我們如何做一個生活家，教你過上優雅的、有趣的、豐盛的生活。這實際上就是引領一種生活方式。泰禾新推出的全新自營店大有碼頭要做的就是這個。

位于B1層的“大有碼頭生鮮市集”面積約為5000多平方米，從下圖中，我們可以看到整個市集分成零售、體驗兩大把板塊。零售板塊有4個區域：活鮮水產、生鮮肉菜、干雜糧油、便民服務（日用百貨）；體驗板塊分4個區域：廚藝培訓、代客烹飪、居家美學、加工體驗，是福建首個跨界藝術生活市集。“生鮮＋餐飲”的概念隨著盒馬鮮生、永輝超市旗下的超級物種等迅速被大眾所接受。那么大有碼頭的創新之處在哪里？有何優勢？在我看來，有如下幾點：

更注重多樣化的體驗

“大有碼頭”除了有生鮮售賣、代客烹飪和堂吃的幾大常規模式外，更是增加了廚藝課堂、加工體驗、居家美學等集市型體驗模式。從消費者的生活需求出發，提供各種消費場景，滿足消費者多樣化的體驗需求，使逛集市買菜也成為一種有趣的事情。這里既是餐廳，消費者選購好食材后可以讓大廚現場烹制；這里也是集市，可以選購食物帶回家；這里還是興趣班，可以學習各種各式的美食知識。從販賣商品到兜售整個生活方式提案來粘附消費者，在開業當天，“大有碼頭”客流量突破5萬人次。

提供的是一個餐飲集合平臺

“大有碼頭”以平臺的模式讓品牌入駐，統一管理。這種輕資產的模式使“大有碼頭”把精力更多的集中在挑選合適自己的品牌，也利于后期快速擴張。于是我們看到，“大有碼頭”擁有80多個海產、糧油、蔬果品牌，其中福州本土老字號品牌占據70%，凸顯了福州當地風味。另外，也集合了一些“網紅店”諸如“Himomo”等，為品牌提供巨大的流量，是一件互惠互利的事情。

還原福州的“碼頭”文化

福州靠近閩江，早在唐代中期就是重要港口城市和經濟問中心。泰禾在“大有碼頭”實現了老福州人的碼頭情懷，幫助年輕一代溯本追源，通過場景的打造，模擬出一個碼頭的場景，還原福州人熟悉的碼頭集市。在東區商場的一側入口，利用臺階天然的落差，打造“潮水拍岸”的效果，水聲嘩嘩，沿著幾十級臺階流向“大有碼頭”入口。而整個“大有碼頭”內的標示、裝飾都運用了“船、繩、木、錨、舵”的船艙元素。營造出一種，打撈海產的船剛靠碼頭，人們聞著嘩嘩水聲，尋著鮮腥的氣味，涌入碼頭集市，豐盛而歸的場景，濃濃的生活氣息撲面而來。

2、泰禾劇場

眾所周知，杭州宋城的秀很震撼。場面雍容華貴、劇情跌宕起伏，科技舞美讓人眼花繚亂，因此人流如潮。這樣的好業態能不能放在購物中心里呢？重塑一個城市的文化精神，打造一個城市的文化場所，這實際上是現代商業迭代創新中的一個空白點。

關于這個大膽的思路，有的人在猜想，有的人在研究，有的人已經在踐行。泰禾告訴我們了現代商業的另外一種跨界模式——做秀。這是福建首個購物中心內置大型劇院，泰禾試圖打造福州文化消費新據點。

國際一流的高端專業秀場

劇場位于東區購物中心的二樓，總投資約1.5億元，建筑面積4200平方米。在建筑設計上，劇院融合了時尚與傳統元素，走進在夜里燈光炫酷的劇場，上下兩層共設置了700個座位，不同于影院式座位的擺放，圓桌式的擺放，竟有點北京茶館的味道，一改老百姓印象中高端劇場的冷冰冰的形象，迅速拉近與消費者的距離。畢竟一年365天，每天都有秀看，主力消費群體還是大眾百姓。當然，除了普通座位以外，也設置了私密的包廂，滿足一部分為了追求體驗最佳演出效果的客群需求。

在舞臺的設計方上，與國內知名影音硬件公司合作，保舞臺演出效果的完美展現，劇場在建筑工藝上進行了有效的隔音處理，并采用高科技現代燈光手段，渲染出炫目的舞臺效果。

打造福州人民雅俗共賞的春晚

筆者在觀賞完一場表演后，深覺節目很“接地氣”，大型歌舞表演、雜技、魔術等，結合高科技的舞臺燈光聲效，為觀眾帶來最震撼的試聽盛宴。

據悉，在節目設置方面，泰禾劇場每個月都有不同主題，每晚9點到12點的精彩晚會，由美國百老匯藝術總監、國家一級舞蹈演員，美籍華人官明軍先生擔綱總導演，來自全球各國的演員為觀眾傾情演繹。每晚百人互動，體驗前所未有的狂歡！

據泰禾劇場負責人介紹，泰合劇場本著創造快樂，傳遞快樂的理念，以拉近城市人與人之間的距離為使命，致力于打造可以滿足全齡層文化消費需求的文化劇場，不論是高大上的藝術表演，還是親民的草根演出，都能在這里觀賞到。打造的是福州人的春晚。

3、福州泰禾健康管理中心

即將開業的福州泰禾健康管理中心，根據美國愛萊恩斯先進的國際化標準設計理念，融入美式全體檢流程動線，門診中心開設了中醫、口腔、兒科、名醫診室等，致力于營造福州首家國際化健康體檢管理中心。

粗看貌似泰禾在東區購物中心添加了許多創新的業態，然而，泰禾挑選的這些業態，背后則是“泰禾＋”戰略的落地。對此，泰禾集團副總裁兼商業地產總經理朱進康在媒體見面會中透露：“對于自營品牌業態，泰禾主要從三個層面思考。第一類是集團“泰禾+”產業戰略發展需求，如落地泉州東海泰禾廣場的泰禾影城、福州東二環和五四北泰禾廣場的醫療機構等；第二類是商業發展打造特色服務形成核心競爭力的需求，如泰禾劇場、大有碼頭；第三類是結合商業產品本身亮點體驗的規劃，如自營游樂項目的巨龍滑梯、天空迷宮和東海項目的摩天輪。”

人在物質需求得到較大滿足之后，對于幸福生活 ，對于人與人之間溫暖的關系、情感交流的需求就顯得更加迫切，而這些也需要場所或空間作為載體和媒介。

城市中舒適的商業空間，恰到好處地延展了家庭空間，成為“城市的會客廳”。這樣的空間，是舒適的、寬敞的、適合大小家庭來散步的，有各種活動可以參加，有趣有味有特色，而不是純粹為購物而設置的。

隨著東區廣場的開業，東二環泰合廣場這座福州人民的會客廳的功能也變得更完整。

部分業態延時經營，打造年輕人的不夜城

夜晚10點后，泰禾劇場、電影院和KTV，結合西區新天地的蘇荷酒吧、普拉那、音樂天空酒吧業態以及眾多餐飲業態，形成一條完整的生態鏈，構成24小時動線。滿足年輕人以及商務人士的消費需求，成為福州人夜生活的首選地。

東西區購物中心差異化定位，覆蓋全年齡段人口

早在兩年前開業的西區購物中心將進一步調整品牌，全面引進一線高端品牌，讓這個以高端定位的購物中心再次升級。東區購物中心則打造成家庭娛樂mall，填補了福州大型室內主題樂園的空白，成就家庭娛樂生活新名片。

提供便民服務，打造城市服務平臺

“對于泰禾來說，城市綜合體，除了是商業中心，更要轉化成一個市民的服務中心，一站式滿足顧客的生活需求”。因此，作為民生配套的重要項目，晉安區行政服務中心將于2018年初正式對外開放。機場專線、意大利簽證中心、健康管理中心的入駐，都有助于泰禾為城市服務。 

*本文來源：微信公眾號“房地產觀察家”（ID：realestatereview），作者：戴小西、鄒毅。原標題：《沒想到，泰禾做商業竟能如此出奇兵！》。