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當下，“養老”日漸成為國內必須面對的迫切問題。“養老”字眼也頻頻出現在政府工作報告中。近年來，養老產業更迎來密集政策紅利。

國務院在今年4月印發的《關于推進養老服務發展的意見》中，指出要“探索‘物業服務+養老服務’模式”，支持物業服務企業開展老年供餐、定期巡訪等形式多樣的養老服務?！闭f明物業服務企業已被“推舉”為社區養老的主要載體。

“物業+養老”如何做？借助本文，我們就一些觀點進行闡述。

物業+養老，千億藍海市場亟待挖掘 

養老服務市場空間大。

首先，我國已經進入標準的老齡化社會，且未來老齡化程度將進一步加深。2018年，我國60歲以上人口占比達17.88%，65歲人口以上比重占比11.94%。根據聯合國標準，當一個國家或地區其65歲以上老年人口數量占比超過7%時，即意味著這個國家或地區進入老齡化。預計至2050年，我國60以上人口比例將達到34.1%，將進入重度老齡化階段。

從人口結構測算，自2022年開始，我國每年的新增老年人口將超過1200萬，2022年-2050年，我國將會進入加速老齡化階段，我國養老產業將會進入黃金時期，養老需求的爆發將推動產業的飛速發展。

其次，對我國養老產業市場空間進行測算，國內養老潛在市場空間超5000 億元。若考慮老齡化加劇和居民收入水平和退休待遇提升，產業潛在空間還會繼續擴大。

進入2019年，在養老利好政策上的變化則是提及降低企業繳費負擔、大力發展社區養老以及推進多層次養老保障體系建設，其中社區養老被重點提及。一系列密集的政策紅利和廣闊的市場前景下，給予物業服務企業從產業鏈條不同環節切入進行多元化經營帶來機會。

物業服務企業在養老服務領域的早期布局

養老產業涉足老年人衣食住用行各方面需求，產業鏈長，大量物業服務企業已率先試水養老業務，形成了一定的特色和發展模式。

典型物企開展養老業務的模式和切入的環節如下：

保利物業：聚焦健康養老，發展社區居家養老

保利物業母公司保利地產以產業鏈的全局視角來布局養老產業的發展，提出“養老產業全產業鏈培育”的發展戰略，打造三位一體健康養老模式。

2018年3月，保利社區居家養老服務平臺公司——“保利和悅健康養老服務有限公司”掛牌，以健康養老為方向，重點發展保利社區居家養老服務。

綠城服務：打造六大板塊的長者服務體系

綠城服務通過涵蓋“養老服務、適老化建造、老年病醫院、健康管理、老年教育、園區理想生活”等六大板塊的綠城長者服務體系較早涉足養老領域，產品涉及學院式養老社區、社區嵌入式養老機構、居家式養老、候鳥式養老、公建民營項目及PPP養老項目。

長城物業：發展社區嵌入式和居家養老服務

長城物業自2009年與美國科特勒公司攜手考察全球養老產業市場，2013年，攜手美國HISC在中國以“護明德居家養老”品牌以特許經營加盟的方式在我國開展居家養老業務。目前長城物業以社區嵌入式養老服務和居家養老服務作為社區養老重點服務領域，提供社區嵌入式、高端頤養服務。

開元物業：探索“離家型、近家型、在家型”三大版塊養老服務

開元養老針對有一定經濟基礎的70歲以上人群，通過離家型機構養老、近家型日照中心、在家型居家服務三大版塊，由專業護理師，專業生活照料師、專業老年營養師、專業醫師等專家隊伍為客戶提供生活照料、專業護理、專屬住所、老人餐飲、健康體檢、名醫診療、康復理療、休閑娛樂產品服務。

物業布局社區養老的優勢和阻礙

 通過頭部物業服務企業在社區養老的探索可以看出，企業在養老產業具備多端切入的優勢，有開展并做大養老服務的潛力。 

首先是信任優勢。物業服務企業作為社區的運營管理者，在物理距離上較養老機構近，物業服務人員日常通過為業主提供服務建立信任關系，為養老服務引進社區打下基礎，老人對物業服務企業的信任是物業較其他養老機構最為核心的優勢。

其次是需求精準把控優勢。物業服務人員與老人接觸頻繁，可以相對準確掌握老人的需求，便于提供定制化、人性化的服務；老人的醫療、保健等服務需求一般比較迫切，經不起等待，社區是物流與各項服務傳遞鏈的終端，相對于其他機構，物業服務企業能為老人提供更為便利和快捷的老人服務。并且物業24小時不離小區，對老人緊急求助能夠快速解決。

最后是運營成本優勢。物業服務企業本身的主業是保潔、安保等基礎物業服務，與部分養老服務內容具有一定的重合性，物業服務企業可利用既有物業服務資源、線下空間和整合社會養老資源，獲得運營成本的優勢。

制約物業服務企業大舉開展養老服務主要在兩方面：

一方面在于物企在養老服務上的專業性欠缺。特殊養老服務在專業性上具有高要求。無論是人員還是設備操作皆具有較高的專業門檻，這是物業行業服務的短板，社區養老主要是針對退休后的處在活力、低齡的老人，對養老的專業性門檻相對較低，也是現階段物業企業可以嘗試性步入養老服務的第一步。

但是深入到更為專業的養老服務，物企需要補足專業性方面的短板。如長城物業與國外專業非醫療養老服務企業HISC合作， 以此彌補自身專業性不足的問題；但是對眾多中小企業不具備與此類高端專業服務商合作的實力，此處保利物業的小微機構嵌入的思路可以借鑒，物業服務企業可以先從橋梁做起，逐步深入養老服務。

另一方面，養老產業還未出現清晰的盈利模式，限制物企進一步擴大在養老產業的布局。當前物業服務企業在社區養老的探索皆是淺嘗輒止，作為服務型企業，一方面資本的匱乏是物企進行大規模進入養老產業的阻礙。主動尋求與資本型企業的合作，輸出管理經營模式是物業服務企業當前較快實現規?；?、品牌化養老服務的路徑。

盈利難是眾多物企及資本未大規模進入養老領域的最大障礙。老年人的支付能力不足是養老產業盈利難的主要原因。破解盈利難的問題 ，一方面需要等待相關養老政策進一步完善，如長期護理保險試點范圍擴大、護理保險償付項目和水平提升、養老機構審批流程簡化、床位設置補貼等等；另一方面，物企還需繼續探索可行的商業模式。

除此之外，物業開展養老服務也存在一定的責任風險，在專業養老服務領域還面臨一定的資質問題等。

物業服務企業該如何切入養老產業

當前大部分物業服務企業在社區養老上的探索主要是針對退休后的處在活力、能夠自理或半自理的低齡老人。老人的需求一般包括生活服務需求、醫療保健需求、精神文化需求等，物企可以充分發揮自身的服務經驗優勢及對社區終端的把控能力，打造全方位居家養老常所，滿足老人各方面的養老需求。

首先，物業服務企業應充分利用養老服務與基礎物業服務的協同效應。物業基礎服務與養老服務有較多重合之處，物業服務人員具備成熟的社區運營和服務經驗，在開展養老服務時，可設立更多針對老人的個性化服務，如永升生活服務針對社區老年人日常娛樂、社交需求所開設的老年興趣課堂；碧桂園服務發起碧桂園·鳳凰到家助老公益活動，社區老年業主提供個性化生活服務。在社區資源上更多向老人傾斜，充分利用其在社區服務上積累為老人提供服務。

其次，融合社區現有配套服務體系，整合周邊服務商，打造全方位養老平臺。物業服務企業應充分整合社區現有的配套服務體系和養老資源，還可以協調相關周邊服務商，輸出各種養老服務。在資源整合方面，物業服務企業還可以對部分自身存在短板的養老服務與第三方機構合作，對某些服務內容成立獨立公司或者外包給第三方，在居家養老上提供更專業化服務。

最后，加強社區養老服務硬件設施的建設。物業服務企業應與地產商充分溝通，根據社區養老的要求設立相應的前期物業管理組織以及介入標準，或在社區原有的公共設施上進行適當改造或擴建。如萬科物業在部分小區進行適老化改造，增設小區內座椅供老年人休閑、臺階設無障礙通道等。

目前物業服務企業在養老業務的布局仍處于前期的布局階段，大部分企業的探索主要是專業門檻相對較低的環節。受限于政策、產業的不完善，養老產業有盈利難的問題仍未破解，物業服務企業也仍未找到合適的商業模式。

但是長遠來看，養老產業的廣闊前景毋庸置疑。隨著物業服務企業在養老產業的進一步布局和在專業性的深入，以及智能家居、5G等技術在養老照護、遠程醫療方面的普及加持，或會降低物業開展養老服務的成本。未來有望涌現一批物業背景的專業化品牌養老服務企業。當2022年我國跨入加速老齡化階段，率先布局的企業在養老領域的投入或將迎來豐厚的回報。

*本文來源：微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID：dzypls），原標題：《深度研究 | 千億藍海待挖掘，“物業+養老”如何做？》。