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在房地產(chǎn)的多元化時(shí)代，文旅是各家房企探尋的道路之一，華僑城集團(tuán)則是個(gè)中翹楚。2019年上半年，華僑城集團(tuán)旗下主要上市平臺(tái)華僑城A便表現(xiàn)出優(yōu)異的成績(jī)。

近日，深圳華僑城股份有限公司發(fā)布2019年半年度報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入177億元，利潤(rùn)總額41億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)28億元，分別同比增長(zhǎng)20%、23%和40%。與此同時(shí)，總資產(chǎn)達(dá)到3346億元，較年初增長(zhǎng)14%。

報(bào)告同時(shí)指出，報(bào)告期內(nèi)，華僑城A旗下共有19家景區(qū)、開放式休閑旅游區(qū)、度假區(qū)及獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的演藝項(xiàng)目和24家酒店、1家旅行社；上半年累計(jì)接待游客1782萬(wàn)人次，同比持平。七地歡樂(lè)谷接待游客人次同比有小幅增長(zhǎng)；北京歡樂(lè)谷、武漢歡樂(lè)谷、重慶歡樂(lè)谷游客增幅均超10%。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，華僑城A表示，上半年積極發(fā)揮文化旅游品牌優(yōu)勢(shì)，新獲取的16個(gè)土地項(xiàng)目中有12個(gè)以底價(jià)成交，以較低的成本儲(chǔ)備了一批優(yōu)質(zhì)資源。報(bào)告期內(nèi)共落地18個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益口徑總投資金額181.4億元，新增權(quán)益建筑面積436.78萬(wàn)平方米，同比上升90%，新增土地儲(chǔ)備以一線和二線重點(diǎn)城市為主。

不過(guò)，已經(jīng)習(xí)慣了以住宅業(yè)務(wù)快周轉(zhuǎn)為主流模式的房地產(chǎn)行業(yè)背景下，外界對(duì)于華僑城集團(tuán)出售項(xiàng)目的同時(shí)，依然不停“買買買”表現(xiàn)出很大的疑惑。

事實(shí)上，因?yàn)槲穆卯a(chǎn)業(yè)投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，對(duì)華僑城集團(tuán)的業(yè)務(wù)模式也應(yīng)該放在更長(zhǎng)的時(shí)間軸來(lái)看待。

十萬(wàn)億“蛋糕”

華僑城集團(tuán)是基于以房地產(chǎn)反哺旅游的“旅游+地產(chǎn)”模式，進(jìn)化成目前“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”和“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”創(chuàng)新發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高效率周轉(zhuǎn)，依然是其實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。

這種做法，既有利于華僑城進(jìn)一步聚焦主業(yè)，保證企業(yè)有更多精力和資源集中到文旅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)中，不斷提升文旅核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)資源優(yōu)化配置，為消費(fèi)者開發(fā)與建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的文旅項(xiàng)目。而華僑城集團(tuán)專注于文旅項(xiàng)目的投入，也正好契合目前國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)文化和旅游消費(fèi)潛力的意見(jiàn)》，總體目標(biāo)是順應(yīng)文化和旅游消費(fèi)提質(zhì)轉(zhuǎn)型升級(jí)新趨勢(shì)，深化文化和旅游領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，從供需兩端發(fā)力，不斷激發(fā)文化和旅游消費(fèi)潛力。

文化旅游部便曾在例行新聞發(fā)布會(huì)上直指，中國(guó)旅游業(yè)正處于新一輪發(fā)展黃金機(jī)遇期。該部門前身，原國(guó)家旅游局也曾指出，未來(lái)國(guó)內(nèi)旅游度假產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)10萬(wàn)億級(jí)。

這將是房地產(chǎn)行業(yè)之外的另一個(gè)大型行業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2018年，國(guó)內(nèi)旅游總花費(fèi)便已超5萬(wàn)億。其中，不管是城鎮(zhèn)、農(nóng)村的游客人次、總花費(fèi)還是人均花費(fèi)，每年均保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。

據(jù)文化旅游部在8月份舉行的政策例行吹風(fēng)會(huì)展示的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)居民人均教育文化娛樂(lè)消費(fèi)支出1033元，比去年同期增長(zhǎng)10.9%，占人均消費(fèi)支出的比重為10.0%；預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)旅游30.8億人次，收入2.78萬(wàn)億元，分別增長(zhǎng)8.8%和13.5%。

值得一提的是，云南作為旅游資源大省，是全國(guó)唯一具備全域旅游“全區(qū)域、全要素、全天候、全季節(jié)、全齡段、全產(chǎn)業(yè)鏈”的所有要素的省份。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，云南共接待海內(nèi)外游客6.88億人次，同比增長(zhǎng)20%；實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入8991億元，同比增長(zhǎng)30%，幾乎占到全國(guó)旅游消費(fèi)的五分之一。而在今年一季度，云南共接待海內(nèi)外游客2.06億人次，同比增長(zhǎng)18.52%；實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入2635.95億元，同比增長(zhǎng)19.08%。

通過(guò)上述數(shù)據(jù)也就不難理解，華僑城集團(tuán)作為中國(guó)文化企業(yè)30強(qiáng)、中國(guó)旅游集團(tuán)20強(qiáng)，為何要布局云南，并將其定位第二總部，發(fā)起“云南大會(huì)戰(zhàn)”。

事實(shí)上，在文旅行業(yè)較為確定的發(fā)展預(yù)期下，市場(chǎng)存在龐大的潛在消費(fèi)能力，這將成為承載華僑城集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模的另一個(gè)落點(diǎn)。只是，因?yàn)槲穆卯a(chǎn)業(yè)具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，短期內(nèi)，華僑城集團(tuán)需要靠項(xiàng)目的高效周轉(zhuǎn)，從而保證企業(yè)的良好運(yùn)營(yíng)。

布局新“挑戰(zhàn)”

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2018年一年，華僑城集團(tuán)與旗下各平臺(tái)在各大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌或進(jìn)行預(yù)披露的出售項(xiàng)目至少包括18個(gè)公司股權(quán)和1個(gè)資產(chǎn)包。

2019年至今，擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也至少8個(gè)，甚至有部分項(xiàng)目位于華僑城集團(tuán)大手筆投資的云南，包括云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權(quán)、盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權(quán)等。

華僑城集團(tuán)表示，此舉是為了加快項(xiàng)目落地實(shí)施，推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)健康快速發(fā)展。這也是華僑城集團(tuán)不斷創(chuàng)新地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式，與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，通過(guò)合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓等多種方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)。

從華僑城A半年報(bào)中也可看出一二，報(bào)告中指出，下半年公司要力爭(zhēng)開盤節(jié)奏再提速、回款周期再縮短，加快現(xiàn)金回流，控制負(fù)債率，防范化解各類重大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”，提高項(xiàng)目推盤速度；堅(jiān)持“回款”才是硬道理，加快項(xiàng)目去化。

對(duì)于部分總盤貨值大、政府調(diào)控、市場(chǎng)遇冷的產(chǎn)品，制定靈活的價(jià)格和銷售策略，通過(guò)“整售+散售”結(jié)合、“以量換價(jià)”、“以時(shí)間換空間”等多樣化手段實(shí)現(xiàn)去化。對(duì)于去化難度大的產(chǎn)品，果斷決策，積極通過(guò)資產(chǎn)證券化、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)處置等方式，快速盤活。

這也很好地解答了外界的疑問(wèn)，簡(jiǎn)而言之，這是華僑城集團(tuán)向“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”發(fā)展模式轉(zhuǎn)型后所采取的應(yīng)對(duì)策略：地產(chǎn)業(yè)務(wù)加快周轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)反哺文旅前期大額的投入。

華僑城集團(tuán)在文旅板塊的投資是巨大的，據(jù)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，僅在粵港澳大灣區(qū)，要開拓文旅綜合項(xiàng)目共計(jì)26個(gè)，未來(lái)預(yù)計(jì)投資總額超過(guò)1000億元。而在華僑城第二總部——云南，華僑城集團(tuán)“云南大會(huì)戰(zhàn)”一周年座談會(huì)上，其再次與多方共計(jì)簽約項(xiàng)目37個(gè)，簽約金額約490億元，加上此前簽約合作的項(xiàng)目，華僑城集團(tuán)在云南的投資將達(dá)1960億元。

此外，因?yàn)槲穆庙?xiàng)目的用地需求范圍大、地類多，并且各類項(xiàng)目需整體規(guī)劃等多種因素，客觀條件造成文旅項(xiàng)目無(wú)法像傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)一樣做到快周轉(zhuǎn)。而通過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目的快速周轉(zhuǎn)，一定程度上也是為了緩解文旅項(xiàng)目投資周期與回收匹配的問(wèn)題。

以今年9月13日開業(yè)的華僑城集團(tuán)順德歡樂(lè)海岸PLUS為例，從2013年拿下首宗地塊開始，直至2018年4月拿下第四宗地塊，才標(biāo)志著整個(gè)項(xiàng)目的完整落地。截至開業(yè)，項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)歷了6年的發(fā)展時(shí)間。

不過(guò)，任何事物都具有兩面性。雖然文旅項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)，需要沉淀較多資金，但是“在花園中建城市”，將文化內(nèi)涵融入房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)理念，也為華僑城集團(tuán)帶來(lái)了豐厚的回報(bào)。據(jù)華僑城A半年報(bào)顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)80.57%。

針對(duì)外界認(rèn)為出售項(xiàng)目目的在于解決負(fù)債過(guò)高的問(wèn)題，華僑城集團(tuán)表示，目前集團(tuán)整體財(cái)務(wù)狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債在可控范圍，各項(xiàng)重大交易行為是基于集團(tuán)和下屬各戰(zhàn)區(qū)戰(zhàn)略調(diào)整規(guī)劃的正常交易行為。

華僑城集團(tuán)同時(shí)指出，未來(lái)將繼續(xù)推動(dòng)戰(zhàn)略落地，利用多元化融資渠道為公司城鎮(zhèn)化項(xiàng)目提供資金保障，加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域的布點(diǎn)布局。

*本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，原標(biāo)題：《華僑城文旅新思路 大手筆“買與賣”的機(jī)遇與挑戰(zhàn)》。