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互聯網房地產行業才經歷過一波洗牌。曾經風光無限的平安好房、金色家園、愛屋吉屋們，在這場洗牌風波中紛紛潰敗。如今，互聯網長租公寓也進入到洗牌期。區別在于，行業馬太效應加劇、頭部運營商拼盡全力沖刺IPO，以求未來活得更好、更長久。

近段時間，蛋殼公寓、自如先后被曝出謀求上市的消息，且上市時間相當接近。

根據IPO早知道消息，蛋殼公寓據稱計劃最快今年赴美上市，募資金額為6-7億美元。蛋殼公寓于今年3月完成C輪融資，投后估值超過20億美元。

而據IFR ASIA報道，自如正考慮于2020年在美國上市，可能會籌集5-10億美元；據36氪此前獨家報道，自如于今年6月完成5億美元B輪融資，投前估值約為45億美元。

這意味著一年后，美國證券交易所很可能同時活躍著兩家來自中國的長租公寓股，蛋殼與自如的競爭也從中國一級市場拓寬至美國二級市場。然而問題在于，長租公寓諸多行業難題仍懸而未決，此刻沖刺IPO是否操之過急？

橫亙在長租公寓面前的兩把刀

2017年之前，長租公寓一直被市場看好，先后聚斂了大量資本。但當熱潮退去，這一賽道的各種問題開始裸露在沙灘上。

根據同策研究院發布的一組數據，從2017年2月至2019年3月，已有20多家長租公寓品牌倒下。最新的案例是，樂伽公寓和杭州安閑居于今年7月先后宣布破產。與P2P、共享單車一樣，長租公寓正面臨“爆雷潮”。

事實上，長租公寓走過這么多年，頭部玩家已無限接近二級市場舞臺，行業仍有諸多難題尚未給出最佳解決方案。這些難題好似橫亙在市場玩家面前的刀，讓其進退兩難；而問題的誘因并非市場低迷，反而是因為市場過于火爆致使行業野蠻生長。

第一把刀，躲不過的租金貸。租客要想“押一付一”，支付方式需多出一個中間環節：先向金融公司借取租房貸款，金融公司將租金一次性交給長租公寓，租客隨后按月向金融公司還貸；否則，租客可能得一次性支付全部房租。這是分散式長租公寓的慣用手法，也是問題的根源所在。

有了金融機構提供的“糧草”，長租公寓運營商便有了持續開發的資本。但一味追求擴張、在粗獷的經營手段下，運營商盲目花出去的錢無法在短期內收回，資金鏈斷裂又交不上房屋所有人的房租，最終破產；運營商倒下后，房屋被房主收回，租客要么得繼續還貸款，要么個人征信被涂上黑點。

上海寓見公寓、杭州鼎家出現該問題后，上海、浙江等多地監管部門曾緊急叫停相關業務。但到今天該問題依然沒有厘正，可以看到黑貓投訴平臺上，長租公寓仍有大量投訴與租金貸相關。

第二把刀，尚未成熟的盈利模式。長租公寓運營過重、盈利模式單一，運營方高度依賴地產資源，要想占領市場，就得不斷砸進資金盤下大量房源成為“二房東”，再出租給租客。

但一方面，長租公寓前期建設及改造投入大，用于擴張的資金流動性差，一旦房屋空置，這些錢便被套住，運營商還得多背上運維成本；另一方面，長租公寓盈利一般靠租金差和服務費（類似中介費），途徑單一、回報周期長，而房屋維護、家具折舊都是隱性成本。雖有企業已開始探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂設備等增值服務以擴寬盈利渠道，但模式是否可行、用戶需求如何目前還沒有得到驗證。

除這兩把刀之外，哄抬租金、虛假房源、甲醛及售后服務等問題，都成為長租公寓前進的攔路虎。未來自如、蛋殼公寓一旦上市成功，這些不穩定因素都可能成為股價挫傷的爆發點。

上市若非現在，又該是何時？

自如、蛋殼公寓雖未正面予以回應，但從市場上流出的信息來看，他們都義無反顧地選擇沖刺IPO。

經歷多輪洗牌、順利趟過“爆雷潮”生存至今的長租公寓，幾乎等同于拿到了決賽入場券，而自如、蛋殼又都是這些決賽選手中的佼佼者，長期霸占分散式長租公寓榜單前三名。此前兩家爭奪房源、哄抬租金已經歷過多輪明爭暗斗，而今戰爭遠未停歇，他們仍需不斷搭建自己的競爭壁壘。

長租公寓除分散式外，還可細分為地產系和集中式。暫不討論獨立成棟拿房的集中式長租公寓，與同小業主簽約獲取小區民宅的分散式長租公寓模式孰優孰劣，單與地產系長租公寓相比，分散系公寓出身就“清貧”得多。

萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等地產系長租公寓脫胎于地產公司，出生就含著金湯匙，房源、資金、品牌都是其優勢所在。旭輝領寓CEO張愛華曾坦言，有一個富爸爸沒有什么壞處，就像富二代一樣家里鋪的路會好一些，毫無疑問資金是公寓行業的基礎。

自如、蛋殼更多還得靠自己。他們缺錢，或者說，需要更多錢。

雖說行業目前限制性因素較多，分散式長租公寓還得順著這條路一直走下去，靠燒錢來大肆擴張、爭奪市場份額，以鞏固其行業龍頭的優勢。在經營性現金流虧空的情況下，他們只得靠持續融資來“續命”。隨著大量長租公寓倒下，資本市場對于該賽道態度會愈加謹慎，未來從一級市場拿錢會越來越難，便只能轉向二級市場，去講一個規模化經濟效益的故事。此外，渴望收益的投資人也會緊推企業上市。

事實上，對于上市這件事，蛋殼公寓可能更急一些。

早在2018年4月，蛋殼公寓完成B輪融資后，就有蛋殼公寓的區域經理向36氪透露，公司已處于上市的籌備狀態中。如今上市消息透出，蛋殼公寓計劃上市時間也早于自如。既然公司估值、房源數量都不及自如，那么“長租公寓第一股”的稱號之于蛋殼或許意義非凡。

至于蛋殼和自如能否成功上市，市場不乏持消極態度者。但若非現在，又該是何時？抓緊上市，各種問題和風險留待上市后解決，與在行業洗牌中落后、甚至在爆雷潮中倒下，他們需在這兩點之間做好權衡。

*本文來源：36氪，作者：曹倩，原標題：《長租爆雷潮未消，蛋殼、自如為什么著急上市》。